Le marché canadien de l’habitation est-il en train de s’emballer?
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Comme vous le savez sans doute, le prix moyen des maisons à Toronto a atteint un million de dollars pour la première fois en février; c’est un autre signe qui indique que le marché est en surchauffe. Tiff Macklem, le gouverneur de la Banque du Canada, a déclaré la semaine dernière : « Nous commençons à voir des signes d’exubérance excessive, mais nous sommes bien loin d’où nous étions en 2016-2017, alors que le marché était véritablement en effervescence. » Rappelez-vous : en 2016-2017, des mini-bulles immobilières avaient été observées dans les grandes régions de Toronto et de Vancouver, engendrant des mesures politiques macroprudentielles tant au fédéral qu’au provincial. À notre avis, la situation actuelle se rapproche bien plus de ce qu’elle était pendant cette période que ne l’affirme M. Macklem. Mais devrions-nous nous inquiéter?
Raisons de s’inquiéter :
La croissance du prix des maisons d’un mois à l’autre s’accélère de la même façon qu’en 2016-2017, les prix étant pratiquement paraboliques dans certains marchés. À ce rythme, la croissance des prix d’une année à l’autre à l’échelle nationale dépassera les sommets précédemment atteints (+18,7 % sur 12 mois) d’ici avril.
La croissance du crédit hypothécaire à l’habitation s’est aussi accélérée pour s’établir à 7,7 % sur 12 mois en décembre, ce qui est nettement supérieur au sommet de 2016 (6,7 % sur 12 mois) et s’approche des taux observés pour la dernière fois après la crise financière.
La montée de la spéculation est difficile à prouver, étant donné que des mesures exclusives comme le taux de rotation sur 12 mois ou le taux relatif à l’investissement locatif mettent du temps à se retrouver dans les données. Par exemple, la transaction de vente doit être conclue (ce qui prend généralement quelques mois), puis le titre de propriété doit être obtenu avant de pouvoir transférer la propriété sur le marché de la revente ou le marché locatif. En réalité, nous ne verrons probablement pas de preuves tangibles d’achats spéculatifs avant 2022. Cependant, sur le terrain, il y a de toute évidence une insensibilité aux prix qui se développe.
Raisons de ne pas s’inquiéter :
La croissance du crédit aux particuliers (non hypothécaire) est en fait devenue négative au cours de la dernière année, car les ménages ont modifié leurs habitudes d’emprunt. Ainsi, bien que le crédit hypothécaire à l’habitation ait une pondération deux fois plus importante, la baisse du crédit aux particuliers a contenu la croissance globale du crédit.
La solidité observée à l’extérieur des grandes villes agit comme une soupape d’abordabilité et reflète un changement de préférences qui se maintiendra, du moins en partie, à long terme. Bien que les gains dans les petits marchés semblent spectaculaires, certains acheteurs poussent les prix à la hausse en vue d’améliorer la capacité financière globale. On pourrait soutenir que cette révision relative des prix reflète le bon fonctionnement du marché.
Les changements qui ont été apportés aux règles hypothécaires ont protégé le marché des chocs de taux. En ce début de 2021, bien que les acheteurs de maison se voient offrir un taux fixe de 5 ans se situant entre 1,5 % et 1,7 % pour les prêts hypothécaires, ils sont admissibles à un taux de 4,79 %. Même si les taux de rendement étaient en forte hausse, il est peu probable qu’un tel taux soit offert.
S’il n’y a pas de certitude à ce stade, les mesures de l’abordabilité (ou les évaluations) semblent indiquer que le marché sort de sa « zone de confort ». Établies à partir des versements hypothécaires en pourcentage du revenu du ménage (sur la valeur moyenne des propriétés), les valorisations se sont détériorées au cours de la dernière année et ont dépassé les niveaux de 2016-2017 à l’échelle nationale (elles sont bien au-dessus de celles de l’Ontario). Autrement dit, la hausse des prix a largement surpassé la baisse des taux hypothécaires et la croissance des revenus. Il ne faut pas oublier que ces mesures sont fondées sur des sources de revenus principales (p. ex., les salaires) et qu’elles deviennent moins préoccupantes si l’on inclut les revenus provenant des transferts fédéraux (et ce, même si nous ne devrions probablement pas supposer que les transferts massifs liés à la pandémie sont permanents pour justifier les évaluations).
Conclusion :
De véritables changements fondamentaux ont stimulé l’activité du marché de l’habitation au cours d’une année tout à fait unique, mais un examen attentif est probablement maintenant justifié, car le marché a gagné en vigueur au début de 2021. Une hausse significative des taux hypothécaires fixes pourrait freiner un certain élan, mais cela ne commencera probablement pas à se faire sentir avant la deuxième moitié de l’année. La vaccination à grande échelle pourrait également atténuer l’urgence à mesure que les dépenses liées aux services et aux voyages reprendront, mais ces tendances ne devraient pas changer avant 2022. Entre-temps, le risque demeure à la hausse.
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Robert Kavcic
Économiste principal et directeur
Robert Kavcic s’est joint à la Banque de Montréal en 2006. Il joue un rôle clé dans l’analyse des tendances économique…(..)
Voir le profil complet >Comme vous le savez sans doute, le prix moyen des maisons à Toronto a atteint un million de dollars pour la première fois en février; c’est un autre signe qui indique que le marché est en surchauffe. Tiff Macklem, le gouverneur de la Banque du Canada, a déclaré la semaine dernière : « Nous commençons à voir des signes d’exubérance excessive, mais nous sommes bien loin d’où nous étions en 2016-2017, alors que le marché était véritablement en effervescence. » Rappelez-vous : en 2016-2017, des mini-bulles immobilières avaient été observées dans les grandes régions de Toronto et de Vancouver, engendrant des mesures politiques macroprudentielles tant au fédéral qu’au provincial. À notre avis, la situation actuelle se rapproche bien plus de ce qu’elle était pendant cette période que ne l’affirme M. Macklem. Mais devrions-nous nous inquiéter?
Raisons de s’inquiéter :
La croissance du prix des maisons d’un mois à l’autre s’accélère de la même façon qu’en 2016-2017, les prix étant pratiquement paraboliques dans certains marchés. À ce rythme, la croissance des prix d’une année à l’autre à l’échelle nationale dépassera les sommets précédemment atteints (+18,7 % sur 12 mois) d’ici avril.
La croissance du crédit hypothécaire à l’habitation s’est aussi accélérée pour s’établir à 7,7 % sur 12 mois en décembre, ce qui est nettement supérieur au sommet de 2016 (6,7 % sur 12 mois) et s’approche des taux observés pour la dernière fois après la crise financière.
La montée de la spéculation est difficile à prouver, étant donné que des mesures exclusives comme le taux de rotation sur 12 mois ou le taux relatif à l’investissement locatif mettent du temps à se retrouver dans les données. Par exemple, la transaction de vente doit être conclue (ce qui prend généralement quelques mois), puis le titre de propriété doit être obtenu avant de pouvoir transférer la propriété sur le marché de la revente ou le marché locatif. En réalité, nous ne verrons probablement pas de preuves tangibles d’achats spéculatifs avant 2022. Cependant, sur le terrain, il y a de toute évidence une insensibilité aux prix qui se développe.
Raisons de ne pas s’inquiéter :
La croissance du crédit aux particuliers (non hypothécaire) est en fait devenue négative au cours de la dernière année, car les ménages ont modifié leurs habitudes d’emprunt. Ainsi, bien que le crédit hypothécaire à l’habitation ait une pondération deux fois plus importante, la baisse du crédit aux particuliers a contenu la croissance globale du crédit.
La solidité observée à l’extérieur des grandes villes agit comme une soupape d’abordabilité et reflète un changement de préférences qui se maintiendra, du moins en partie, à long terme. Bien que les gains dans les petits marchés semblent spectaculaires, certains acheteurs poussent les prix à la hausse en vue d’améliorer la capacité financière globale. On pourrait soutenir que cette révision relative des prix reflète le bon fonctionnement du marché.
Les changements qui ont été apportés aux règles hypothécaires ont protégé le marché des chocs de taux. En ce début de 2021, bien que les acheteurs de maison se voient offrir un taux fixe de 5 ans se situant entre 1,5 % et 1,7 % pour les prêts hypothécaires, ils sont admissibles à un taux de 4,79 %. Même si les taux de rendement étaient en forte hausse, il est peu probable qu’un tel taux soit offert.
S’il n’y a pas de certitude à ce stade, les mesures de l’abordabilité (ou les évaluations) semblent indiquer que le marché sort de sa « zone de confort ». Établies à partir des versements hypothécaires en pourcentage du revenu du ménage (sur la valeur moyenne des propriétés), les valorisations se sont détériorées au cours de la dernière année et ont dépassé les niveaux de 2016-2017 à l’échelle nationale (elles sont bien au-dessus de celles de l’Ontario). Autrement dit, la hausse des prix a largement surpassé la baisse des taux hypothécaires et la croissance des revenus. Il ne faut pas oublier que ces mesures sont fondées sur des sources de revenus principales (p. ex., les salaires) et qu’elles deviennent moins préoccupantes si l’on inclut les revenus provenant des transferts fédéraux (et ce, même si nous ne devrions probablement pas supposer que les transferts massifs liés à la pandémie sont permanents pour justifier les évaluations).
Conclusion :
De véritables changements fondamentaux ont stimulé l’activité du marché de l’habitation au cours d’une année tout à fait unique, mais un examen attentif est probablement maintenant justifié, car le marché a gagné en vigueur au début de 2021. Une hausse significative des taux hypothécaires fixes pourrait freiner un certain élan, mais cela ne commencera probablement pas à se faire sentir avant la deuxième moitié de l’année. La vaccination à grande échelle pourrait également atténuer l’urgence à mesure que les dépenses liées aux services et aux voyages reprendront, mais ces tendances ne devraient pas changer avant 2022. Entre-temps, le risque demeure à la hausse.
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