Immobilier commercial – Printemps 2023 – Le point sur le marché
Alors que le Canada émerge de la pandémie, des forces inconnues sont à l’œuvre dans le secteur de l’immobilier commercial. Dans notre mise à jour du printemps 2023, nous jetons un coup d’œil à trois mégatendances qui ont une incidence sur le marché canadien des biens immobiliers commerciaux.
Inflation : Du sable dans l’engrenage
L’incendie que représentait la pandémie semble être largement sous contrôle au Canada et l’attention est maintenant passée de l’extinction des flammes à la réparation des dommages. Face au chaos économique initialement provoqué par la pandémie, les gouvernements canadiens ont étouffé l’économie en abaissant les taux d’intérêt et en mettant en œuvre des programmes de relance de centaines de milliards de dollars. À mesure que les taux d’intérêt baissaient et que les mesures de relance étaient mises en œuvre, les Canadiens qui sont économiquement rationnels ont fait ce que font les gens économiquement rationnels : ils ont dépensé leur argent. Mais les conséquences économiques inévitables de toutes ces liquidités, exacerbées par des tensions géopolitiques imprévues et des perturbations de la chaîne d’approvisionnement, ont fini par se faire sentir sous la forme d’une inflation rapide.
Pour les investisseurs immobiliers commerciaux, l’inflation est un grain de sable dans l’engrenage de la production de revenus au moyen des prêts immobiliers commerciaux à cause de la hausse des taux d’intérêt. Les propriétés à revenu sont souvent considérées comme une protection contre l’inflation du fait de leur capacité à augmenter les taux de location en période d’inflation. Cependant, sur le marché d’aujourd’hui, les baux ne permettent pas un ajustement aussi rapide des taux de location que la hausse des taux d’intérêt, ce qui érode la capacité à court terme des propriétés à revenu de rembourser la dette.
Pour couronner le tout, les investisseurs en immobilier commercial ont l’habitude d’emprunter la majeure partie de l’argent dont ils ont besoin pour acheter des immeubles de placement afin de bénéficier d’un effet de levier sur leurs rendements, la dette coûtant moins cher que le rendement de la propriété pour un effet de levier positif. Cette formule a fonctionné d’aussi longtemps que l’on s’en souvienne : achetez une propriété dont le rendement est de, disons, 7 %, empruntez 75 % du prix d’achat à 4 %, profitez d’un rendement en termes d’encaisse à effet de levier d’environ 9 % – en plus d’un potentiel « haussier » au moyen des augmentations des taux de location, de l’efficience des coûts d’exploitation et de l’appréciation de la valeur de la propriété. À mesure que la valeur de la propriété s’apprécie au fil du temps, refinancez-la avec un prêt hypothécaire plus important et redéployez les capitaux propres dans un autre placement immobilier commercial. Rincez; répétez; constituez un patrimoine.
Mais les coûts d’emprunt ont récemment atteint des niveaux inégalés depuis plus de 10 ans et cette formule éprouvée d’investissement dans les biens immobiliers commerciaux est sous pression. Les taux d’intérêt approchent maintenant – et, dans certains cas, dépassent – les taux de capitalisation, ce qui réduit ou élimine l’effet de levier positif sur les acquisitions. Certains prêts hypothécaires consentis il y a quatre ou cinq ans ont du mal à être renouvelés dans le contexte actuel de hausse des taux. Certains projets de construction d’immeubles à revenu qui sont sur le point d’être achevés ne peuvent plus rembourser leur prêt à terme lié à la construction. Tout cela exerce des pressions à la baisse sur la valeur des propriétés commerciales, les taux de capitalisation augmentant de 49 points de base en 2022, selon le dernier rapport de CBRE sur les taux de capitalisation et les placements au Canada.
Les investisseurs du secteur des immeubles commerciaux sont perpétuellement optimistes et rares sont ceux qui paniquent. La plupart considèrent que les taux d’intérêt élevés actuels sont une mesure à court terme pour contenir l’inflation et qu’ils devraient bientôt baisser, CBRE prévoyant que les volumes de placements pourraient atteindre un sommet record en 2023. Pour le moment, une attitude attentiste imprègne la majeure partie du secteur. Les investisseurs restent optimistes, mais sont en grande partie restés sur la touche en attendant que la poussière retombe; Cushman & Wakefield a déclaré que le volume des investissements dans les immeubles commerciaux au Canada avait reculé de 19 % sur 12 mois en 2022.
Les prêteurs font également preuve d’un optimisme prudent et les prêteurs relationnels comme BMO collaborent avec leurs clients pour les aider à traverser cette période de volatilité. Cependant, compte tenu des nombreuses forces économiques et géopolitiques en jeu, il est impossible de prédire avec certitude le moment où les taux d’intérêt diminueront, le cas échéant, et l’humeur du marché change presque tous les jours à mesure que les données économiques sont publiées.
Les Études économiques de BMO prévoient que la Banque du Canada commencera à réduire les taux au début de l’année prochaine. Une occasion d’achat générationnelle? Peut-être. Le moment est-il venu d’amasser de l’argent? Certains le pensent. En période d’incertitude, le vieil adage résonne avec force : espérer le meilleur mais se préparer au pire. Ceux qui ont connu des cycles semblables dans le passé savent que dans des moments comme celui-ci, une relation positive avec leur prêteur est également utile.
Les facteurs ESG : Tout le monde à bord!
Les facteurs environnementaux, sociaux et de gouvernance font depuis longtemps l’objet de discussions dans l’ensemble du secteur canadien des immeubles commerciaux, mais les facteurs ESG sont rapidement passés d’une exigence souhaitable à un impératif absolu. La fréquence croissante des événements météorologiques liés aux changements climatiques, la sensibilisation sociale accrue et le désir des Canadiens de laisser la planète en meilleure santé que lorsqu’ils l’ont reçue ont propulsé les facteurs ESG à l’avant-plan des priorités de l’entreprise.
Les facteurs ESG ne font plus partie du domaine des « écolos fanatiques »; ils sont maintenant importants ou essentiels dans presque tous les aspects du secteur des immeubles commerciaux :
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les locataires exigent des propriétaires qu’ils réduisent l’empreinte carbone de leurs immeubles et sont prêts à en payer le prix avec une hausse supérieure des taux de location pour les immeubles verts par rapport à ceux des immeubles bruns.
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Les nouvelles technologies de construction font de plus en plus appel au bois d’œuvre plutôt qu’aux solutions de rechange moins vertes que sont le béton et l’acier.
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Les constructeurs sont encouragés à réduire les déchets de construction au moyen de programmes comme le partenariat de BMO avec Habitat pour l’humanité, qui aide les constructeurs socialement responsables à détourner les matériaux de construction excédentaires des sites d’enfouissement vers la construction de logements communautaires.
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Les investisseurs intègrent les facteurs ESG dans leurs décisions de placement, comme Healthcare of Ontario Pension Plan (HOOPP), qui, lors d’un récent événement du secteur des biens immobiliers commerciaux, a présenté ses flux de travail distincts en matière de tarification du risque et des facteurs ESG dans l’évaluation de placements immobiliers commerciaux potentiels.
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Les actionnaires montrent leurs muscles et exigent des mesures de la part des sociétés à l’égard des enjeux ESG difficiles, comme le logement abordable.
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Les gouvernements sont à l’écoute et, en partenariat avec les prêteurs de la SCHL, encouragent la construction de logements locatifs abordables en offrant des prix attrayants et une période d’amortissement prolongée pour le financement d’immeubles d’habitation comportant des composantes locatives abordables.
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Les prêteurs agissent, comme dans le cas de la récente acquisition par BMO du promoteur de crédits de carbone de l’Alberta Radicle, pour aider les clients à réduire leurs émissions de carbone et à travailler sur la transition vers un monde carboneutre.
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Les éducateurs se joignent à la mêlée en proposant une formation facilement accessible sur les facteurs ESG au moyen de programmes comme le Certificate in ESG Investing du CFA Institute, équipant ainsi la prochaine génération de chefs d’entreprise avec des outils visant à accroître la durabilité de la finance.
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Les investisseurs augmentent la valeur de leurs actifs immobiliers commerciaux au moyen de rénovations écoénergétiques, qui visent à améliorer divers systèmes et appareils de construction consommateurs d’énergie. En plus de la façon dont les rénovations peuvent améliorer les émissions, les investisseurs explorent la façon dont elles peuvent contribuer à réduire au minimum l’exposition fiscale, à accroître la réglementation en matière de conformité et à améliorer la qualité de vie.
On l’attendait depuis longtemps, mais les facteurs ESG ont pleinement pris leur envol dans le secteur des biens immobiliers commerciaux. Les participants du secteur devraient accepter pleinement cette mégatendance et s’y rallier ou prendre le risque d’être laissés pour compte – et de mériter le mépris de leurs enfants!
La réglementation: sur les fonds pr..., quoi?
En 1974, la banque allemande Herstatt a fait faillite. L’effondrement de cette banque relativement petite a déclenché une profonde crise sur les marchés des changes, ainsi que le quasi-effondrement d’un certain nombre d’autres institutions financières, et a mis en lumière les risques systémiques liés à la mondialisation croissante des banques. En réponse à cette situation, les gouverneurs des plus grandes banques centrales du monde ont formé le Comité de Bâle sur le contrôle bancaire de la Banque des règlements internationaux à Bâle, en Suisse, dans le but d’améliorer la stabilité financière au moyen d’une réglementation et d’une supervision renforcée des banques à l’échelle mondiale.
En 2008, après l’effondrement de Lehman Brothers et la crise financière mondiale qui a suivi, le Comité de Bâle a émis un certain nombre de mesures visant à renforcer davantage les banques et les systèmes bancaires. Parmi les réformes, mentionnons l’obligation pour les banques d’augmenter leurs ratios de capital, ce qui les oblige à entreposer plus de capital pendant les périodes favorables pour aider à amortir le choc en cas de ralentissement économique.
La contagion limitée des récentes difficultés rencontrées par la Silicon Valley Bank, la Signature Bank, la First Republic Bank et le Credit Suisse témoigne de l’efficacité des mesures prises par le Comité de Bâle pour renforcer le système bancaire mondial. Mais elle montre également qu’il est toujours possible de mieux faire et que le travail du Comité n’est pas encore terminé.
La dernière série de règlements sur les fonds propres de Bâle, intitulée « réforme de l’Accord de Bâle III », est entrée en vigueur le 1er janvier 2023 pour les banques canadiennes. La plupart des banques sont encore en train de mettre les changements en œuvre et leur impact n’a pas encore été ressenti dans l’ensemble. Les banques canadiennes ont déjà certaines des fondations de capital les plus solides au monde, de sorte que les effets ne devraient pas être importants pour le client moyen d’un banque canadienne. Cependant, l’un des objectifs de l’Accord de Bâle III est de faire en sorte les banques détiennent proportionnellement plus de capital contre les prêts à risque plus élevé, en augmentant les actifs pondérés en fonction du risque des banques.
En tant que catégorie d’actif à forte intensité de capital, les emprunteurs du secteur des biens immobiliers commerciaux recherchent généralement le levier financier maximal que leurs propriétés peuvent soutenir, de sorte que les prêts hypothécaires commerciaux gravitent souvent vers l’extrémité supérieure des grilles de risque des prêteurs, ce qui attire davantage les actifs pondérés en fonction du risque. L’obligation potentielle pour les banques de détenir plus de capital par rapport à ces prêts à effet de levier plus élevé pourrait les amener à augmenter les écarts de crédit sur ces prêts à actif pondéré en fonction du risque afin d’atteindre leur rendement cible du capital, la tarification des prêts hypothécaires aux entreprises augmentant à mesure que ces nouvelles réglementations se développent. Nous n’avons pas encore vu cette nouvelle réglementation augmenter la tarification du marché hypothécaire commercial, mais le potentiel existe, ce qui en fait une tendance à surveiller.
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Jim Eplett
Head of Real Estate Private Credit, BMO Global Asset Management
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Alors que le Canada émerge de la pandémie, des forces inconnues sont à l’œuvre dans le secteur de l’immobilier commercial. Dans notre mise à jour du printemps 2023, nous jetons un coup d’œil à trois mégatendances qui ont une incidence sur le marché canadien des biens immobiliers commerciaux.
Inflation : Du sable dans l’engrenage
L’incendie que représentait la pandémie semble être largement sous contrôle au Canada et l’attention est maintenant passée de l’extinction des flammes à la réparation des dommages. Face au chaos économique initialement provoqué par la pandémie, les gouvernements canadiens ont étouffé l’économie en abaissant les taux d’intérêt et en mettant en œuvre des programmes de relance de centaines de milliards de dollars. À mesure que les taux d’intérêt baissaient et que les mesures de relance étaient mises en œuvre, les Canadiens qui sont économiquement rationnels ont fait ce que font les gens économiquement rationnels : ils ont dépensé leur argent. Mais les conséquences économiques inévitables de toutes ces liquidités, exacerbées par des tensions géopolitiques imprévues et des perturbations de la chaîne d’approvisionnement, ont fini par se faire sentir sous la forme d’une inflation rapide.
Pour les investisseurs immobiliers commerciaux, l’inflation est un grain de sable dans l’engrenage de la production de revenus au moyen des prêts immobiliers commerciaux à cause de la hausse des taux d’intérêt. Les propriétés à revenu sont souvent considérées comme une protection contre l’inflation du fait de leur capacité à augmenter les taux de location en période d’inflation. Cependant, sur le marché d’aujourd’hui, les baux ne permettent pas un ajustement aussi rapide des taux de location que la hausse des taux d’intérêt, ce qui érode la capacité à court terme des propriétés à revenu de rembourser la dette.
Pour couronner le tout, les investisseurs en immobilier commercial ont l’habitude d’emprunter la majeure partie de l’argent dont ils ont besoin pour acheter des immeubles de placement afin de bénéficier d’un effet de levier sur leurs rendements, la dette coûtant moins cher que le rendement de la propriété pour un effet de levier positif. Cette formule a fonctionné d’aussi longtemps que l’on s’en souvienne : achetez une propriété dont le rendement est de, disons, 7 %, empruntez 75 % du prix d’achat à 4 %, profitez d’un rendement en termes d’encaisse à effet de levier d’environ 9 % – en plus d’un potentiel « haussier » au moyen des augmentations des taux de location, de l’efficience des coûts d’exploitation et de l’appréciation de la valeur de la propriété. À mesure que la valeur de la propriété s’apprécie au fil du temps, refinancez-la avec un prêt hypothécaire plus important et redéployez les capitaux propres dans un autre placement immobilier commercial. Rincez; répétez; constituez un patrimoine.
Mais les coûts d’emprunt ont récemment atteint des niveaux inégalés depuis plus de 10 ans et cette formule éprouvée d’investissement dans les biens immobiliers commerciaux est sous pression. Les taux d’intérêt approchent maintenant – et, dans certains cas, dépassent – les taux de capitalisation, ce qui réduit ou élimine l’effet de levier positif sur les acquisitions. Certains prêts hypothécaires consentis il y a quatre ou cinq ans ont du mal à être renouvelés dans le contexte actuel de hausse des taux. Certains projets de construction d’immeubles à revenu qui sont sur le point d’être achevés ne peuvent plus rembourser leur prêt à terme lié à la construction. Tout cela exerce des pressions à la baisse sur la valeur des propriétés commerciales, les taux de capitalisation augmentant de 49 points de base en 2022, selon le dernier rapport de CBRE sur les taux de capitalisation et les placements au Canada.
Les investisseurs du secteur des immeubles commerciaux sont perpétuellement optimistes et rares sont ceux qui paniquent. La plupart considèrent que les taux d’intérêt élevés actuels sont une mesure à court terme pour contenir l’inflation et qu’ils devraient bientôt baisser, CBRE prévoyant que les volumes de placements pourraient atteindre un sommet record en 2023. Pour le moment, une attitude attentiste imprègne la majeure partie du secteur. Les investisseurs restent optimistes, mais sont en grande partie restés sur la touche en attendant que la poussière retombe; Cushman & Wakefield a déclaré que le volume des investissements dans les immeubles commerciaux au Canada avait reculé de 19 % sur 12 mois en 2022.
Les prêteurs font également preuve d’un optimisme prudent et les prêteurs relationnels comme BMO collaborent avec leurs clients pour les aider à traverser cette période de volatilité. Cependant, compte tenu des nombreuses forces économiques et géopolitiques en jeu, il est impossible de prédire avec certitude le moment où les taux d’intérêt diminueront, le cas échéant, et l’humeur du marché change presque tous les jours à mesure que les données économiques sont publiées.
Les Études économiques de BMO prévoient que la Banque du Canada commencera à réduire les taux au début de l’année prochaine. Une occasion d’achat générationnelle? Peut-être. Le moment est-il venu d’amasser de l’argent? Certains le pensent. En période d’incertitude, le vieil adage résonne avec force : espérer le meilleur mais se préparer au pire. Ceux qui ont connu des cycles semblables dans le passé savent que dans des moments comme celui-ci, une relation positive avec leur prêteur est également utile.
Les facteurs ESG : Tout le monde à bord!
Les facteurs environnementaux, sociaux et de gouvernance font depuis longtemps l’objet de discussions dans l’ensemble du secteur canadien des immeubles commerciaux, mais les facteurs ESG sont rapidement passés d’une exigence souhaitable à un impératif absolu. La fréquence croissante des événements météorologiques liés aux changements climatiques, la sensibilisation sociale accrue et le désir des Canadiens de laisser la planète en meilleure santé que lorsqu’ils l’ont reçue ont propulsé les facteurs ESG à l’avant-plan des priorités de l’entreprise.
Les facteurs ESG ne font plus partie du domaine des « écolos fanatiques »; ils sont maintenant importants ou essentiels dans presque tous les aspects du secteur des immeubles commerciaux :
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les locataires exigent des propriétaires qu’ils réduisent l’empreinte carbone de leurs immeubles et sont prêts à en payer le prix avec une hausse supérieure des taux de location pour les immeubles verts par rapport à ceux des immeubles bruns.
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Les nouvelles technologies de construction font de plus en plus appel au bois d’œuvre plutôt qu’aux solutions de rechange moins vertes que sont le béton et l’acier.
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Les constructeurs sont encouragés à réduire les déchets de construction au moyen de programmes comme le partenariat de BMO avec Habitat pour l’humanité, qui aide les constructeurs socialement responsables à détourner les matériaux de construction excédentaires des sites d’enfouissement vers la construction de logements communautaires.
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Les investisseurs intègrent les facteurs ESG dans leurs décisions de placement, comme Healthcare of Ontario Pension Plan (HOOPP), qui, lors d’un récent événement du secteur des biens immobiliers commerciaux, a présenté ses flux de travail distincts en matière de tarification du risque et des facteurs ESG dans l’évaluation de placements immobiliers commerciaux potentiels.
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Les actionnaires montrent leurs muscles et exigent des mesures de la part des sociétés à l’égard des enjeux ESG difficiles, comme le logement abordable.
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Les gouvernements sont à l’écoute et, en partenariat avec les prêteurs de la SCHL, encouragent la construction de logements locatifs abordables en offrant des prix attrayants et une période d’amortissement prolongée pour le financement d’immeubles d’habitation comportant des composantes locatives abordables.
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Les prêteurs agissent, comme dans le cas de la récente acquisition par BMO du promoteur de crédits de carbone de l’Alberta Radicle, pour aider les clients à réduire leurs émissions de carbone et à travailler sur la transition vers un monde carboneutre.
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Les éducateurs se joignent à la mêlée en proposant une formation facilement accessible sur les facteurs ESG au moyen de programmes comme le Certificate in ESG Investing du CFA Institute, équipant ainsi la prochaine génération de chefs d’entreprise avec des outils visant à accroître la durabilité de la finance.
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Les investisseurs augmentent la valeur de leurs actifs immobiliers commerciaux au moyen de rénovations écoénergétiques, qui visent à améliorer divers systèmes et appareils de construction consommateurs d’énergie. En plus de la façon dont les rénovations peuvent améliorer les émissions, les investisseurs explorent la façon dont elles peuvent contribuer à réduire au minimum l’exposition fiscale, à accroître la réglementation en matière de conformité et à améliorer la qualité de vie.
On l’attendait depuis longtemps, mais les facteurs ESG ont pleinement pris leur envol dans le secteur des biens immobiliers commerciaux. Les participants du secteur devraient accepter pleinement cette mégatendance et s’y rallier ou prendre le risque d’être laissés pour compte – et de mériter le mépris de leurs enfants!
La réglementation: sur les fonds pr..., quoi?
En 1974, la banque allemande Herstatt a fait faillite. L’effondrement de cette banque relativement petite a déclenché une profonde crise sur les marchés des changes, ainsi que le quasi-effondrement d’un certain nombre d’autres institutions financières, et a mis en lumière les risques systémiques liés à la mondialisation croissante des banques. En réponse à cette situation, les gouverneurs des plus grandes banques centrales du monde ont formé le Comité de Bâle sur le contrôle bancaire de la Banque des règlements internationaux à Bâle, en Suisse, dans le but d’améliorer la stabilité financière au moyen d’une réglementation et d’une supervision renforcée des banques à l’échelle mondiale.
En 2008, après l’effondrement de Lehman Brothers et la crise financière mondiale qui a suivi, le Comité de Bâle a émis un certain nombre de mesures visant à renforcer davantage les banques et les systèmes bancaires. Parmi les réformes, mentionnons l’obligation pour les banques d’augmenter leurs ratios de capital, ce qui les oblige à entreposer plus de capital pendant les périodes favorables pour aider à amortir le choc en cas de ralentissement économique.
La contagion limitée des récentes difficultés rencontrées par la Silicon Valley Bank, la Signature Bank, la First Republic Bank et le Credit Suisse témoigne de l’efficacité des mesures prises par le Comité de Bâle pour renforcer le système bancaire mondial. Mais elle montre également qu’il est toujours possible de mieux faire et que le travail du Comité n’est pas encore terminé.
La dernière série de règlements sur les fonds propres de Bâle, intitulée « réforme de l’Accord de Bâle III », est entrée en vigueur le 1er janvier 2023 pour les banques canadiennes. La plupart des banques sont encore en train de mettre les changements en œuvre et leur impact n’a pas encore été ressenti dans l’ensemble. Les banques canadiennes ont déjà certaines des fondations de capital les plus solides au monde, de sorte que les effets ne devraient pas être importants pour le client moyen d’un banque canadienne. Cependant, l’un des objectifs de l’Accord de Bâle III est de faire en sorte les banques détiennent proportionnellement plus de capital contre les prêts à risque plus élevé, en augmentant les actifs pondérés en fonction du risque des banques.
En tant que catégorie d’actif à forte intensité de capital, les emprunteurs du secteur des biens immobiliers commerciaux recherchent généralement le levier financier maximal que leurs propriétés peuvent soutenir, de sorte que les prêts hypothécaires commerciaux gravitent souvent vers l’extrémité supérieure des grilles de risque des prêteurs, ce qui attire davantage les actifs pondérés en fonction du risque. L’obligation potentielle pour les banques de détenir plus de capital par rapport à ces prêts à effet de levier plus élevé pourrait les amener à augmenter les écarts de crédit sur ces prêts à actif pondéré en fonction du risque afin d’atteindre leur rendement cible du capital, la tarification des prêts hypothécaires aux entreprises augmentant à mesure que ces nouvelles réglementations se développent. Nous n’avons pas encore vu cette nouvelle réglementation augmenter la tarification du marché hypothécaire commercial, mais le potentiel existe, ce qui en fait une tendance à surveiller.
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