Ventes de maisons existantes au Canada (mars) – Vers l’établissement d’un plancher?
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L’activité de l’habitation au Canada est toujours modérée, mais la pénurie de nouvelles inscriptions a considérablement resserré le marché et établi un plancher, du moins pour le moment, sous les prix dans un certain nombre de marchés.
Les ventes de maisons existantes à l’échelle nationale ont augmenté de 1,4 % en mars (après désaisonnalisation), mais ont tout de même diminué de 34,4 % par rapport à il y a un an. Par conséquent, le volume des ventes demeure en deçà des niveaux minimaux d’avant la pandémie de COVID-19, et à environ 20 % sous la moyenne sur 10 ans. Cela dit, nous avons assisté à de modestes hausses consécutives, qui ont également été freinées par l’absence de nouvelles inscriptions (pour en savoir plus, voir ci-dessous). Les messages de pause de la Banque du Canada ont immédiatement stimulé la psychologie du marché (c’est-à-dire que le pire est passé), et la baisse des taux hypothécaires fixes a également contribué au rendement.
À l’heure actuelle, c’est l’absence totale de nouvelles inscriptions qui est la grande question. Les nouvelles inscriptions à l’échelle nationale ont chuté de 5,8 % au cours du mois (désaisonnalisées) et le flux a reculé de 30 % par rapport à l’été dernier. Le mois de mars enregistre généralement une forte augmentation des stocks, mais celui-ci a été le plus faible en 20 ans. Précisons qu’à l’époque, la population était 20 % inférieure à ce qu’elle est actuellement (8 millions de personnes en moins).
Où sont donc toutes les inscriptions? Les replis passés du secteur de l’immobilier, qui sont passés d’une correction fondamentale des prix des actifs à quelque chose de bien pire, sont attribuables à des ventes forcées. Pensez aux États-Unis pendant la crise financière mondiale ou au sud de l’Ontario dans les années 1990, sans surprise, il n’y a rien de tout ça aujourd’hui. Nous avons couvert dans d’autres communications les raisons possibles pour lesquelles il y a si peu de ventes, mais voici un bref rappel :
- Les vendeurs potentiels ne veulent pas vendre dans un marché à la baisse et l’on s’attend à ce que le pire de la correction soit passé. Les conseils de la Banque du Canada ont contribué à améliorer la psychologie du marché.
- Ils n’ont pas à vendre pour un certain nombre de raisons, notamment un marché de l’emploi vigoureux et des retards de paiement des prêts hypothécaires limités.
- Une protection importante est intégrée au marché hypothécaire : la plupart de ceux qui ont contracté des prêts hypothécaires à taux variable à 1,5 % (maintenant au-dessus de 6 %) ne font pas face à des difficultés de paiement immédiates parce que les amortissements sont plutôt rallongés. Si les paiements augmentaient dans l’ensemble en temps réel, nous verrions probablement beaucoup plus d’inscriptions.
- Le Bureau du surintendant des institutions financières a soumis la plupart des acheteurs à des simulations de crise. Même ceux qui ont contracté des prêts hypothécaires à un taux de 1,5 % à l’établissement, auprès d’une institution sous réglementation fédérale, ont fait l’objet d’une simulation de crise dans une fourchette de 4,75 % à 5,25 % (et plus à mesure que les taux augmentaient). Encore une fois, aucune vente forcée... les ménages ont la capacité de composer avec ces taux.
- Les investisseurs peuvent se replier sur un marché locatif vigoureux, même si la dynamique des flux de trésorerie a empiré. Accepter une perte en capital ou s’accrocher? Bon nombre d’entre eux semblent s’accrocher.
- Alors que certains prêts hypothécaires peuvent être transférés, les coûts associés à un déménagement ou à l’achat d’une plus grande propriété pourraient être excessifs dans ce contexte de taux, et bon nombre de personnes sont prêtes à attendre de voir comment les choses se déroulent.
La stabilisation des ventes et l’absence de nouvelles inscriptions ont considérablement resserré l’équilibre du marché. Le ratio des ventes par rapport aux nouvelles inscriptions à l’échelle nationale a bondi pour s’établir à 63,5 % en mars, une hausse de plus de 10 points de pourcentage au cours des deux derniers mois et est fermement revenu en territoire étroit. À l’échelle du pays, 19 des 26 grands marchés suivis par l’Association canadienne de l’immeuble ont maintenant un ratio de ventes par rapport aux nouvelles inscriptions supérieur à 60 %. L’offre de maisons sur le marché au cours du mois a également encore chuté pour s’établir à 3,9. Normalement, avant la pandémie, on comptait environ cinq mois de stocks sur le marché.
Dans ce contexte, des prix plancher sont en train de s’établir. L’indice de référence national HPI a légèrement progressé de 0,2 % en mars, en raison de 12 reculs mensuels consécutifs. Les prix subissent toujours une baisse de 15,5 % par rapport à l’an dernier et de 16 % par rapport aux sommets atteints, mais ce pourrait être tout pendant cette correction. Toronto et les banlieues ont mené la récente reprise, tandis que les marchés de Vancouver, de Montréal et de l’Alberta continuent de baisser légèrement, mais la plupart de ces marchés semblent également se resserrer.
En conclusion : Nous prévoyons depuis longtemps une baisse d’environ 20 % du prix des maisons à l’échelle nationale, alors que la hausse des taux d’intérêt mettra fin à l’agitation du marché. Le rajustement du prix des actifs semble en grande partie terminé. La prochaine étape de ce cycle immobilier sera dictée par la mesure dans laquelle l’économie réelle se portera bien au deuxième semestre de l’année, s’il y a une hausse importante du taux de chômage (nous pensons que toute détérioration sera modérée) et, comme toujours, par la trajectoire des taux d’intérêt. Entre-temps, les prix des maisons dans de nombreux marchés pourraient être stables ou légèrement plus élevés.
Table 1 - Canada — Ventes de maisons existantes
(% de variation)
|
Mars 2023 |
Ventes d’un mois à l’autre1 |
Ventes sur 12 mois |
Cumul pour l’année en cours |
Prix sur 12 mois |
Prix depuis le début de l’année |
|---|---|---|---|---|---|
|
Canada |
1,4 |
-34,4 |
-37,0 |
-13,7 |
-16,4 |
|
Calgary |
-2,3 |
-42,0 |
-44,0 |
-0,9 |
-3,4 |
|
Regina |
-5,8 |
-16,8 |
-18,1 |
-6,9 |
-6,0 |
|
Montreal |
-1,2 |
-27,8 |
-31,1 |
-5,8 |
-6,5 |
|
Vancouver |
3,0 |
-42,5 |
-47,3 |
-5,1 |
-6,9 |
|
Halifax |
-14,4 |
-41,3 |
-30,7 |
-9,9 |
-8,3 |
|
Winnipeg |
2,9 |
-28,4 |
-25,8 |
-11,2 |
-9,9 |
|
Edmonton |
-1,6 |
-44,1 |
-40,0 |
-9,2 |
-10,4 |
|
Ottawa |
-1,6 |
-40,5 |
-39,2 |
-16,0 |
-14,7 |
|
Toronto |
1,6 |
-37,0 |
-42,5 |
-14,7 |
-16,2 |
|
Indice MLS des prix des propriétés (national) |
-15,5 | -14,6 | |||
| 1(résultats désaisonnalisés) | |||||
Source: BMO Economics, Haver Analytics, CREA
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Robert Kavcic
Économiste principal et directeur
Robert Kavcic s’est joint à la Banque de Montréal en 2006. Il joue un rôle clé dans l’analyse des tendances économique…(..)
Voir le profil complet >L’activité de l’habitation au Canada est toujours modérée, mais la pénurie de nouvelles inscriptions a considérablement resserré le marché et établi un plancher, du moins pour le moment, sous les prix dans un certain nombre de marchés.
Les ventes de maisons existantes à l’échelle nationale ont augmenté de 1,4 % en mars (après désaisonnalisation), mais ont tout de même diminué de 34,4 % par rapport à il y a un an. Par conséquent, le volume des ventes demeure en deçà des niveaux minimaux d’avant la pandémie de COVID-19, et à environ 20 % sous la moyenne sur 10 ans. Cela dit, nous avons assisté à de modestes hausses consécutives, qui ont également été freinées par l’absence de nouvelles inscriptions (pour en savoir plus, voir ci-dessous). Les messages de pause de la Banque du Canada ont immédiatement stimulé la psychologie du marché (c’est-à-dire que le pire est passé), et la baisse des taux hypothécaires fixes a également contribué au rendement.
À l’heure actuelle, c’est l’absence totale de nouvelles inscriptions qui est la grande question. Les nouvelles inscriptions à l’échelle nationale ont chuté de 5,8 % au cours du mois (désaisonnalisées) et le flux a reculé de 30 % par rapport à l’été dernier. Le mois de mars enregistre généralement une forte augmentation des stocks, mais celui-ci a été le plus faible en 20 ans. Précisons qu’à l’époque, la population était 20 % inférieure à ce qu’elle est actuellement (8 millions de personnes en moins).
Où sont donc toutes les inscriptions? Les replis passés du secteur de l’immobilier, qui sont passés d’une correction fondamentale des prix des actifs à quelque chose de bien pire, sont attribuables à des ventes forcées. Pensez aux États-Unis pendant la crise financière mondiale ou au sud de l’Ontario dans les années 1990, sans surprise, il n’y a rien de tout ça aujourd’hui. Nous avons couvert dans d’autres communications les raisons possibles pour lesquelles il y a si peu de ventes, mais voici un bref rappel :
- Les vendeurs potentiels ne veulent pas vendre dans un marché à la baisse et l’on s’attend à ce que le pire de la correction soit passé. Les conseils de la Banque du Canada ont contribué à améliorer la psychologie du marché.
- Ils n’ont pas à vendre pour un certain nombre de raisons, notamment un marché de l’emploi vigoureux et des retards de paiement des prêts hypothécaires limités.
- Une protection importante est intégrée au marché hypothécaire : la plupart de ceux qui ont contracté des prêts hypothécaires à taux variable à 1,5 % (maintenant au-dessus de 6 %) ne font pas face à des difficultés de paiement immédiates parce que les amortissements sont plutôt rallongés. Si les paiements augmentaient dans l’ensemble en temps réel, nous verrions probablement beaucoup plus d’inscriptions.
- Le Bureau du surintendant des institutions financières a soumis la plupart des acheteurs à des simulations de crise. Même ceux qui ont contracté des prêts hypothécaires à un taux de 1,5 % à l’établissement, auprès d’une institution sous réglementation fédérale, ont fait l’objet d’une simulation de crise dans une fourchette de 4,75 % à 5,25 % (et plus à mesure que les taux augmentaient). Encore une fois, aucune vente forcée... les ménages ont la capacité de composer avec ces taux.
- Les investisseurs peuvent se replier sur un marché locatif vigoureux, même si la dynamique des flux de trésorerie a empiré. Accepter une perte en capital ou s’accrocher? Bon nombre d’entre eux semblent s’accrocher.
- Alors que certains prêts hypothécaires peuvent être transférés, les coûts associés à un déménagement ou à l’achat d’une plus grande propriété pourraient être excessifs dans ce contexte de taux, et bon nombre de personnes sont prêtes à attendre de voir comment les choses se déroulent.
La stabilisation des ventes et l’absence de nouvelles inscriptions ont considérablement resserré l’équilibre du marché. Le ratio des ventes par rapport aux nouvelles inscriptions à l’échelle nationale a bondi pour s’établir à 63,5 % en mars, une hausse de plus de 10 points de pourcentage au cours des deux derniers mois et est fermement revenu en territoire étroit. À l’échelle du pays, 19 des 26 grands marchés suivis par l’Association canadienne de l’immeuble ont maintenant un ratio de ventes par rapport aux nouvelles inscriptions supérieur à 60 %. L’offre de maisons sur le marché au cours du mois a également encore chuté pour s’établir à 3,9. Normalement, avant la pandémie, on comptait environ cinq mois de stocks sur le marché.
Dans ce contexte, des prix plancher sont en train de s’établir. L’indice de référence national HPI a légèrement progressé de 0,2 % en mars, en raison de 12 reculs mensuels consécutifs. Les prix subissent toujours une baisse de 15,5 % par rapport à l’an dernier et de 16 % par rapport aux sommets atteints, mais ce pourrait être tout pendant cette correction. Toronto et les banlieues ont mené la récente reprise, tandis que les marchés de Vancouver, de Montréal et de l’Alberta continuent de baisser légèrement, mais la plupart de ces marchés semblent également se resserrer.
En conclusion : Nous prévoyons depuis longtemps une baisse d’environ 20 % du prix des maisons à l’échelle nationale, alors que la hausse des taux d’intérêt mettra fin à l’agitation du marché. Le rajustement du prix des actifs semble en grande partie terminé. La prochaine étape de ce cycle immobilier sera dictée par la mesure dans laquelle l’économie réelle se portera bien au deuxième semestre de l’année, s’il y a une hausse importante du taux de chômage (nous pensons que toute détérioration sera modérée) et, comme toujours, par la trajectoire des taux d’intérêt. Entre-temps, les prix des maisons dans de nombreux marchés pourraient être stables ou légèrement plus élevés.
Table 1 - Canada — Ventes de maisons existantes
(% de variation)
|
Mars 2023 |
Ventes d’un mois à l’autre1 |
Ventes sur 12 mois |
Cumul pour l’année en cours |
Prix sur 12 mois |
Prix depuis le début de l’année |
|---|---|---|---|---|---|
|
Canada |
1,4 |
-34,4 |
-37,0 |
-13,7 |
-16,4 |
|
Calgary |
-2,3 |
-42,0 |
-44,0 |
-0,9 |
-3,4 |
|
Regina |
-5,8 |
-16,8 |
-18,1 |
-6,9 |
-6,0 |
|
Montreal |
-1,2 |
-27,8 |
-31,1 |
-5,8 |
-6,5 |
|
Vancouver |
3,0 |
-42,5 |
-47,3 |
-5,1 |
-6,9 |
|
Halifax |
-14,4 |
-41,3 |
-30,7 |
-9,9 |
-8,3 |
|
Winnipeg |
2,9 |
-28,4 |
-25,8 |
-11,2 |
-9,9 |
|
Edmonton |
-1,6 |
-44,1 |
-40,0 |
-9,2 |
-10,4 |
|
Ottawa |
-1,6 |
-40,5 |
-39,2 |
-16,0 |
-14,7 |
|
Toronto |
1,6 |
-37,0 |
-42,5 |
-14,7 |
-16,2 |
|
Indice MLS des prix des propriétés (national) |
-15,5 | -14,6 | |||
| 1(résultats désaisonnalisés) | |||||
Source: BMO Economics, Haver Analytics, CREA
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