Ventes de maisons au Canada : Sortir du gel profond

Les ventes de maisons existantes au Canada ont bondi de 8,7 % en décembre, après désaisonnalisation, par rapport aux conditions glaciales du mois précédent. Au cours de ce qui est habituellement le mois le plus lent de l’année pour les ventes de maisons en termes de données non ajustées, l’activité a sans aucun doute été stimulée par des conditions météorologiques inhabituellement douces et le repli soudain des coûts d’emprunt à long terme. Cette combinaison avantageuse a permis de faire passer les ventes à 9 % au-dessus des niveaux peu élevés d’il y a un an. Toutefois, avant de trop s’enthousiasmer des perspectives en matière de logement, il convient de noter que les ventes ajustées sont toujours inférieures d’environ 11 % à la moyenne de la dernière décennie et que les ventes pour l’ensemble de 2023 ont également diminué de 11 % par rapport à l’année précédente.

Malgré tout, la reprise mineure des ventes a contribué à renforcer le marché, les nouvelles inscriptions ayant chuté de 5,1 % pour atteindre leur niveau le plus bas depuis juin dernier. Par conséquent, le ratio ventes-nouvelles inscriptions est revenu à un niveau relativement sain de 57,8 le mois dernier (par rapport à un niveau faible de 50,5), ce qui est légèrement supérieur à la norme à long terme. Dans le même ordre d’idées, les stocks de maisons invendues ont chuté à 3,8 mois (comparativement à 4,2 mois, soit le nombre le plus élevé depuis le printemps 2020). À titre indicatif, les stocks s’élevaient à 4,2 mois en décembre 2019, dans ce qui était un marché assez normal juste avant la pandémie, tandis que le ratio ventes-nouvelles inscriptions était de 66,0 % à ce moment-là.

Le léger resserrement du marché le mois dernier n’a pas suffi à stabiliser les prix, du moins pas encore. Par exemple, l’indice des prix des propriétés MLS, qui s’ajuste en fonction des variations de la qualité et de la composition des ventes, a reculé de 0,8 % de plus d’un mois sur l’autre, pour la quatrième baisse consécutive. Un peu comme les chiffres des ventes, la perspective relative aux prix est celle du « verre à moitié plein ou à moitié vide » – ils sont en hausse de 2,6 % par rapport au creux récent de février dernier (et en hausse de 0,7 % sur 12 mois), mais ils sont maintenant en baisse de 13 % par rapport au sommet atteint en février 2022.

Comme d’habitude, il y a eu de nombreux courants contradictoires régionaux le mois dernier. Parmi les grandes villes, Toronto et Ottawa ont connu le rebond mensuel le plus important, suivies de Winnipeg (voir le tableau), mais toutes ont enregistré au moins quelques gains modestes. Pourtant, notamment, pour l’ensemble de 2023, il y a eu en fait très peu de variation régionale de l’activité, la plupart des villes affichant une baisse des ventes proche de la norme nationale (de -11 %), même à Calgary, où les ventes ont chuté de 10 % l’an dernier. Les prix moyens des transactions (qui ne tiennent pas compte de la composition des ventes) ont augmenté dans toutes les grandes villes sur 12 mois, en particulier grâce à des gains à deux chiffres à Halifax et à Regina, mais ont reculé de 3,6 % pour l’ensemble de l’année dernière (quelques villes ont déjoué la tendance, en particulier à Calgary, où ils ont augmenté de 3,7 %).

En ce qui concerne 2024, il est intéressant de noter que même L’Association canadienne de l’immeuble (ACI) a semblé un peu prudente à l’égard des perspectives, même si les ventes ont rebondi en décembre grâce aux conditions météorologiques. Un avantage important pour le marché est la récente chute des taux obligataires, le taux de rendement des obligations du gouvernement du Canada à cinq ans – un indicateur très important – ayant dégringolé de plus de 110 points de base par rapport à son sommet d’il y a à peine trois mois. Cette baisse rapide s’est traduite par une baisse des taux hypothécaires à long terme, ce qui a sans aucun doute ravivé l’humeur des acheteurs. De plus, la croissance démographique fulgurante, l’augmentation toujours décente du taux d’emploi et la hausse rapide des loyers continuent de fortement soutenir la demande. Selon nos prévisions officielles, les ventes seront à peu près stables en termes de volume cette année, et l’indice des prix des propriétés reculera de 4 % en moyenne (après une baisse de 5,9 % en 2023), mais la baisse soudaine des taux à long terme donne à penser que les risques liés à ces prévisions sont élevés. Une agitation potentielle du marché de l’habitation pourrait être l’une des principales raisons pour lesquelles la Banque du Canada s’entête à adopter un discours ferme, craignant qu’un changement rapide du marché de l’habitation n’exacerbe les pressions inflationnistes.

Consultez les graphiques à l’appui (en englais seulement).

Passez en revue les renseignements importants (en englais seulement).