Perspectives du marché de l’habitation : vers l’établissement d’un plancher
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Le marché canadien de l’habitation devrait entrer dans une période de stabilité globale cette année, sachant que la baisse des prix de revente, l’assouplissement des taux hypothécaires et la demande refoulée devraient probablement aider à établir un plancher pour le marché. Toutefois, il est peu probable qu’il y ait un retour aux hausses de prix importantes des dernières années et aux sommets précédents dans certains endroits. Les volumes de ventes devraient augmenter d’environ 6 % pour l’année, les valorisations moins extrêmes et les taux hypothécaires moins élevés contribuant à compenser le marché. Le prix de référence des logements devrait atteindre un creux au printemps à l’échelle nationale, mais tout de même afficher une légère baisse au cours de l’année civile, tandis que l’abordabilité, toujours difficile, atténuera probablement la reprise subséquente. Enfin, les mises en chantier devraient demeurer fermes à environ 240 000 unités, mais toujours bien en deçà des objectifs d’offre du gouvernement. Voici quelques thèmes clés du marché à l’approche de la saison de vente 2024 :
Amélioration de la psychologie du marché
La psychologie a joué un rôle important dans ce cycle du logement, de l’époque où on pensait que « les taux demeureront bas pendant longtemps » à la réalité écrasante des hausses de taux musclées. Selon les sondages, les attentes à l’égard des hausses de prix des logements ont en grande partie suivi la voie des communications de la Banque du Canada et des changements de taux depuis le début de la pandémie. Les derniers changements sont survenus alors que la Banque a relancé le cycle de resserrement après une pause au début de 2023 (l’humeur s’est détériorée en raison de la reprise des hausses de taux). On suppose généralement que ce cycle de resserrement est terminé, ce qui, d’un point de vue comportemental, est une étape importante – les acheteurs connaissent le scénario illustrant la pire situation en matière de taux et peuvent planifier en conséquence. De plus, les marchés et les médias prévoient des réductions de taux cette année, ce qui contribuerait sans doute encore plus à améliorer la psychologie du marché.
Baisse des taux hypothécaires ayant atteint des sommets
Le cycle de resserrement de la Banque du Canada est probablement terminé, et la question porte maintenant sur les réductions de taux d’intérêt en 2024 – quand auront-elles lieu et à quelle hauteur? Nous croyons que la Banque sera en mesure de réduire les taux vers le milieu de l’année, avec un assouplissement de 100 pdb au cours de 2024. Par conséquent, compte tenu de la récente remontée du marché obligataire, nous avons probablement déjà vu les taux hypothécaires canadiens atteindre un sommet pour ce cycle. Comme les taux fixes de cinq ans ont déjà reculé de près de 100 pdb pour s’établir à environ 5 %, le marché a bénéficié d’un certain répit à l’approche du printemps (en supposant qu’il se maintienne), avant même que la Banque du Canada elle-même ne baisse les taux variables. Compte tenu de l’écart important entre ces taux, les emprunteurs canadiens opteront probablement pour un taux fixe (de trois à cinq ans) au cours des prochains mois, mais il faut garder à l’esprit que nous sommes au sommet du cycle des taux avant de nous engager à long terme.
Les prix trouvent un plancher
Les pressions à la baisse sur les prix se poursuivent dans certains marchés (notamment en Ontario), et nous nous attendons à ce qu’elles persistent tout au long du printemps. Mais la combinaison de la demande refoulée et de l’assouplissement des coûts d’emprunt pourrait enfin établir un plancher dans l’ensemble du marché. En termes réels, les prix des logements au Canada sont maintenant en grande partie revenus à leur tendance de croissance à long terme, ce qui donne à penser que le plus gros de l’effervescence est passé pour de nombreux marchés. Cela dit, l’accessibilité à la propriété demeure difficile, ce qui limitera la portée de tout rebond. Nous estimons que les perspectives actuelles de baisse des taux d’intérêt permettront de rétablir à moitié l’abordabilité aux niveaux d’avant la pandémie, et qu’il faudra d’autres baisses de prix ou (plus probablement) des prix stagnants et un rattrapage des revenus pour un rétablissement complet. Entre-temps, il reste peu de ventes forcées sur le marché, en particulier pour les maisons individuelles. Une vague d’achèvements de copropriétés, dont la plupart ont été achetées par des investisseurs, pourrait entraîner un ralentissement du marché dans ce secteur par rapport à celui des maisons individuelles, beaucoup plus rares.
L’emplacement compte de nouveau
Les conditions du marché varient considérablement selon la région au début de 2024. La correction dans les marchés des zones exurbanisées, en particulier dans le sud de l’Ontario, a été bien documentée et demeure en cours, mais même certaines de ces régions (p. ex., Barrie, Guelph et Windsor) ont connu un resserrement pour revenir à un territoire plus équilibré. Nous continuons de constater une sous-performance dans ces marchés périphériques en 2024. Entre-temps, les résidences secondaires continuent de subir les pressions les plus fortes, les marchés comme ceux de l’Okanagan (C.-B.) et des Kawarthas (Ontario) affichant le solde le plus faible (nous ne prévoyons pas d’amélioration importante du marché des résidences secondaires à ce stade). En revanche, Calgary est sans doute le marché le plus vigoureux au pays, avec une abordabilité favorable et un afflux de familles et d’investisseurs d’autres régions du Canada, ce qui s’ajoute à une croissance démographique déjà forte. Le Canada atlantique, pour des raisons similaires, demeure aussi fermement un marché favorable aux vendeurs dans la plupart des régions.
Les investisseurs demeurent prudents
L’obstacle pour les investisseurs qui souhaitent revenir sur le marché est probablement plus élevé que pour les utilisateurs finaux. Compte tenu de la déflation des attentes à l’égard de la croissance des prix, les flux de trésorerie ont de nouveau la cote pour les investisseurs, mais les conditions économiques ne sont toujours pas tout à fait favorables compte tenu des prix et des taux d’intérêt actuels. Mis à part le marché des préventes et des cessions hautement spéculatif (qui a été réduit au silence), les investisseurs à long terme observent la révision des valorisations pour tenir compte de la hausse des taux d’intérêt. À Toronto, par exemple, les taux de capitalisation résidentiels (p. ex., copropriétés locatives ou propriétés à logements multiples) se sont historiquement négociés à environ 1,5 à 3,5 points de pourcentage au-dessus des taux des obligations du gouvernement du Canada à 10 ans, un écart qui s’est considérablement refermé pendant ce cycle de resserrement. Mais une combinaison de facteurs permet maintenant de rétablir les valorisations fondamentales. Le loyer selon le marché continue d’augmenter fortement; les prix des immeubles locatifs ont été corrigés dans de nombreux marchés (p. ex., propriétés à logements multiples) et les taux d’intérêt devraient reculer cette année. Malgré ces rajustements, la plupart des investisseurs ont probablement encore besoin d’un nouvel ajustement d’évaluation, sous l’effet d’une combinaison de ces variables.
Les décideurs découvrent la courbe de la demande
Il est fascinant que les décideurs et le discours populaire soient passés de « l’offre est la solution » à la gestion de la courbe de la demande, une position que nous maintenons fermement depuis un certain nombre d’années. La flambée du marché à l’époque des taux d’intérêt très bas a été le premier pilier de la demande excédentaire, qui a été atténuée en un jour par les hausses de taux d’intérêt. La croissance extrême de la population est le deuxième pilier, à savoir les flux de résidents non permanents qui continuent de dépasser largement les cibles officielles de résidents permanents. Nous réitérons qu’il n’y a aucune chance que l’offre sur le marché puisse répondre à ce niveau de demande, ce qui laisse les loyers grimper. Une position plus ferme à l’égard de ces flux de population réduirait un peu l’élan de la croissance des loyers, notamment en parallèle d’une vague d’achèvements de propriétés appartenant à des investisseurs.
Principaux points à retenir
-
Les prix connaîtront un plancher plus soutenu d’ici le milieu de l’année, mais la croissance subséquente demeurera modérée. Les réductions de taux amélioreront la psychologie du marché.
-
Le rendement régional variera. L’Alberta est la province la mieux positionnée et pourrait atteindre de nouveaux sommets, tandis que les zones exurbanisées (p. ex., le sud-ouest de l’Ontario) et la campagne accusent un retard.
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Un riche bassin de copropriétés mènera le segment à un rendement inférieur à celui des maisons individuelles plus rares.
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Les placements fondamentaux axés sur les flux de trésorerie ont remplacé la spéculation, et d’autres rajustements de l’évaluation auront lieu, mais nous nous rapprochons de la baisse des taux.
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Le volume des nouvelles constructions demeurera robuste, mais bien en deçà des cibles gouvernementales – aucune surprise.
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La croissance des loyers pourrait diminuer en raison d’un plus grand nombre de propriétés achevées et d’une position plus ferme à l’égard des flux de résidents non permanents, mais il faudra du temps pour infléchir cette courbe.
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Robert Kavcic
Économiste principal et directeur
Robert Kavcic s’est joint à la Banque de Montréal en 2006. Il joue un rôle clé dans l’analyse des tendances économique…(..)
Voir le profil complet >Le marché canadien de l’habitation devrait entrer dans une période de stabilité globale cette année, sachant que la baisse des prix de revente, l’assouplissement des taux hypothécaires et la demande refoulée devraient probablement aider à établir un plancher pour le marché. Toutefois, il est peu probable qu’il y ait un retour aux hausses de prix importantes des dernières années et aux sommets précédents dans certains endroits. Les volumes de ventes devraient augmenter d’environ 6 % pour l’année, les valorisations moins extrêmes et les taux hypothécaires moins élevés contribuant à compenser le marché. Le prix de référence des logements devrait atteindre un creux au printemps à l’échelle nationale, mais tout de même afficher une légère baisse au cours de l’année civile, tandis que l’abordabilité, toujours difficile, atténuera probablement la reprise subséquente. Enfin, les mises en chantier devraient demeurer fermes à environ 240 000 unités, mais toujours bien en deçà des objectifs d’offre du gouvernement. Voici quelques thèmes clés du marché à l’approche de la saison de vente 2024 :
Amélioration de la psychologie du marché
La psychologie a joué un rôle important dans ce cycle du logement, de l’époque où on pensait que « les taux demeureront bas pendant longtemps » à la réalité écrasante des hausses de taux musclées. Selon les sondages, les attentes à l’égard des hausses de prix des logements ont en grande partie suivi la voie des communications de la Banque du Canada et des changements de taux depuis le début de la pandémie. Les derniers changements sont survenus alors que la Banque a relancé le cycle de resserrement après une pause au début de 2023 (l’humeur s’est détériorée en raison de la reprise des hausses de taux). On suppose généralement que ce cycle de resserrement est terminé, ce qui, d’un point de vue comportemental, est une étape importante – les acheteurs connaissent le scénario illustrant la pire situation en matière de taux et peuvent planifier en conséquence. De plus, les marchés et les médias prévoient des réductions de taux cette année, ce qui contribuerait sans doute encore plus à améliorer la psychologie du marché.
Baisse des taux hypothécaires ayant atteint des sommets
Le cycle de resserrement de la Banque du Canada est probablement terminé, et la question porte maintenant sur les réductions de taux d’intérêt en 2024 – quand auront-elles lieu et à quelle hauteur? Nous croyons que la Banque sera en mesure de réduire les taux vers le milieu de l’année, avec un assouplissement de 100 pdb au cours de 2024. Par conséquent, compte tenu de la récente remontée du marché obligataire, nous avons probablement déjà vu les taux hypothécaires canadiens atteindre un sommet pour ce cycle. Comme les taux fixes de cinq ans ont déjà reculé de près de 100 pdb pour s’établir à environ 5 %, le marché a bénéficié d’un certain répit à l’approche du printemps (en supposant qu’il se maintienne), avant même que la Banque du Canada elle-même ne baisse les taux variables. Compte tenu de l’écart important entre ces taux, les emprunteurs canadiens opteront probablement pour un taux fixe (de trois à cinq ans) au cours des prochains mois, mais il faut garder à l’esprit que nous sommes au sommet du cycle des taux avant de nous engager à long terme.
Les prix trouvent un plancher
Les pressions à la baisse sur les prix se poursuivent dans certains marchés (notamment en Ontario), et nous nous attendons à ce qu’elles persistent tout au long du printemps. Mais la combinaison de la demande refoulée et de l’assouplissement des coûts d’emprunt pourrait enfin établir un plancher dans l’ensemble du marché. En termes réels, les prix des logements au Canada sont maintenant en grande partie revenus à leur tendance de croissance à long terme, ce qui donne à penser que le plus gros de l’effervescence est passé pour de nombreux marchés. Cela dit, l’accessibilité à la propriété demeure difficile, ce qui limitera la portée de tout rebond. Nous estimons que les perspectives actuelles de baisse des taux d’intérêt permettront de rétablir à moitié l’abordabilité aux niveaux d’avant la pandémie, et qu’il faudra d’autres baisses de prix ou (plus probablement) des prix stagnants et un rattrapage des revenus pour un rétablissement complet. Entre-temps, il reste peu de ventes forcées sur le marché, en particulier pour les maisons individuelles. Une vague d’achèvements de copropriétés, dont la plupart ont été achetées par des investisseurs, pourrait entraîner un ralentissement du marché dans ce secteur par rapport à celui des maisons individuelles, beaucoup plus rares.
L’emplacement compte de nouveau
Les conditions du marché varient considérablement selon la région au début de 2024. La correction dans les marchés des zones exurbanisées, en particulier dans le sud de l’Ontario, a été bien documentée et demeure en cours, mais même certaines de ces régions (p. ex., Barrie, Guelph et Windsor) ont connu un resserrement pour revenir à un territoire plus équilibré. Nous continuons de constater une sous-performance dans ces marchés périphériques en 2024. Entre-temps, les résidences secondaires continuent de subir les pressions les plus fortes, les marchés comme ceux de l’Okanagan (C.-B.) et des Kawarthas (Ontario) affichant le solde le plus faible (nous ne prévoyons pas d’amélioration importante du marché des résidences secondaires à ce stade). En revanche, Calgary est sans doute le marché le plus vigoureux au pays, avec une abordabilité favorable et un afflux de familles et d’investisseurs d’autres régions du Canada, ce qui s’ajoute à une croissance démographique déjà forte. Le Canada atlantique, pour des raisons similaires, demeure aussi fermement un marché favorable aux vendeurs dans la plupart des régions.
Les investisseurs demeurent prudents
L’obstacle pour les investisseurs qui souhaitent revenir sur le marché est probablement plus élevé que pour les utilisateurs finaux. Compte tenu de la déflation des attentes à l’égard de la croissance des prix, les flux de trésorerie ont de nouveau la cote pour les investisseurs, mais les conditions économiques ne sont toujours pas tout à fait favorables compte tenu des prix et des taux d’intérêt actuels. Mis à part le marché des préventes et des cessions hautement spéculatif (qui a été réduit au silence), les investisseurs à long terme observent la révision des valorisations pour tenir compte de la hausse des taux d’intérêt. À Toronto, par exemple, les taux de capitalisation résidentiels (p. ex., copropriétés locatives ou propriétés à logements multiples) se sont historiquement négociés à environ 1,5 à 3,5 points de pourcentage au-dessus des taux des obligations du gouvernement du Canada à 10 ans, un écart qui s’est considérablement refermé pendant ce cycle de resserrement. Mais une combinaison de facteurs permet maintenant de rétablir les valorisations fondamentales. Le loyer selon le marché continue d’augmenter fortement; les prix des immeubles locatifs ont été corrigés dans de nombreux marchés (p. ex., propriétés à logements multiples) et les taux d’intérêt devraient reculer cette année. Malgré ces rajustements, la plupart des investisseurs ont probablement encore besoin d’un nouvel ajustement d’évaluation, sous l’effet d’une combinaison de ces variables.
Les décideurs découvrent la courbe de la demande
Il est fascinant que les décideurs et le discours populaire soient passés de « l’offre est la solution » à la gestion de la courbe de la demande, une position que nous maintenons fermement depuis un certain nombre d’années. La flambée du marché à l’époque des taux d’intérêt très bas a été le premier pilier de la demande excédentaire, qui a été atténuée en un jour par les hausses de taux d’intérêt. La croissance extrême de la population est le deuxième pilier, à savoir les flux de résidents non permanents qui continuent de dépasser largement les cibles officielles de résidents permanents. Nous réitérons qu’il n’y a aucune chance que l’offre sur le marché puisse répondre à ce niveau de demande, ce qui laisse les loyers grimper. Une position plus ferme à l’égard de ces flux de population réduirait un peu l’élan de la croissance des loyers, notamment en parallèle d’une vague d’achèvements de propriétés appartenant à des investisseurs.
Principaux points à retenir
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Les prix connaîtront un plancher plus soutenu d’ici le milieu de l’année, mais la croissance subséquente demeurera modérée. Les réductions de taux amélioreront la psychologie du marché.
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Le rendement régional variera. L’Alberta est la province la mieux positionnée et pourrait atteindre de nouveaux sommets, tandis que les zones exurbanisées (p. ex., le sud-ouest de l’Ontario) et la campagne accusent un retard.
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Un riche bassin de copropriétés mènera le segment à un rendement inférieur à celui des maisons individuelles plus rares.
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Les placements fondamentaux axés sur les flux de trésorerie ont remplacé la spéculation, et d’autres rajustements de l’évaluation auront lieu, mais nous nous rapprochons de la baisse des taux.
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Le volume des nouvelles constructions demeurera robuste, mais bien en deçà des cibles gouvernementales – aucune surprise.
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La croissance des loyers pourrait diminuer en raison d’un plus grand nombre de propriétés achevées et d’une position plus ferme à l’égard des flux de résidents non permanents, mais il faudra du temps pour infléchir cette courbe.
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