Le marché canadien de l’habitation se prépare à un rude hiver
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Après une reprise dynamique ce printemps, le marché canadien de l’habitation se replie de nouveau en raison de la hausse des taux hypothécaires et des craintes d’une récession. Si ce n’était d’une saine croissance de l’emploi et d’une population en plein essor, le marché connaîtrait une baisse encore plus marquée, puisqu’il s’agit de la pire abordabilité en plus de trois décennies. La demande demeurera faible jusqu’à ce que la Banque du Canada réduise les taux, possiblement l’été prochain. Ne vous attendez pas à une autre reprise comme celle du printemps.
Les ventes de maisons existantes ont chuté pendant trois mois consécutifs jusqu’en septembre, atteignant des niveaux inférieurs à la normale, et elles devraient demeurer à la baisse au premier semestre de l’année prochaine. Les nouvelles inscriptions ont dépassé la normale. Les prix de référence, qui ont chuté pour la première fois en six mois dans un contexte de baisse de la demande et de hausse de l’offre, sont toujours en baisse de 10 % après avoir atteint un sommet au début de 2022, et ils pourraient baisser encore de 6 % avant que le marché ne se stabilise. La vigueur dans quelques régions, notamment en Alberta, dans un contexte d’abordabilité raisonnable et de forte affluence de population, ne compensera pas la faiblesse dans des endroits plus coûteux comme Toronto, Vancouver et une grande partie du sud de l’Ontario.
Les données préliminaires indiquent que le marché de la revente de la Cité de Toronto s’est affaissé davantage en octobre. Les ventes ont chuté pour un cinquième mois d’affilée, représentant une baisse de 6 % au cours de la dernière année et atteignant des niveaux historiquement bas. Les nouvelles inscriptions ont augmenté et, à trois par vente, sont les plus élevées depuis la Grande Récession. Le retour à un marché d’acheteurs a fait en sorte que les prix de référence ont chuté à un rythme accéléré au cours des trois derniers mois, et ils se situent à peine au-dessus des niveaux d’il y a un an. Même le marché des copropriétés moins coûteuses s’est refroidi. Bien que les ventes de nouvelles copropriétés aient augmenté au dernier trimestre, selon Urbanation, elles demeurent faibles, les investisseurs brillant par leur absence et les constructeurs coupant les lancements de projets de prévente. Cette dernière situation ne fera que retarder la construction nécessaire dans les années à venir.
La situation est semblable dans le Grand Vancouver, même si le marché s’est moins refroidi qu’à Toronto. Les ventes ont augmenté le mois dernier – une hausse de 4 % par rapport à il y a un an –, mais elles sont inférieures de 30 % à la moyenne de la dernière décennie pour le mois d’octobre. Les nouvelles inscriptions ont bondi de 15 % au cours de la dernière année pour atteindre des niveaux supérieurs à la normale. Le ratio ventes-inscriptions actives a changé, passant d’un marché de vendeurs à un marché équilibré, et il favorisera probablement les acheteurs bientôt. Les prix de référence sont toujours en hausse de 4,4 % au cours de la dernière année, mais ont reculé de 0,6 % le mois dernier.
En revanche, Calgary a toujours l’un des marchés les plus dynamiques du pays, même si elle ressent aussi un ralentissement. Les ventes ont diminué en octobre, mais elles sont toujours en hausse de 17 % au cours de la dernière année et relativement élevées. Le marché des copropriétés est particulièrement vigoureux, affichant une hausse de 47 % sur 12 mois, car les acheteurs et les investisseurs cherchent l’option la moins coûteuse dans un contexte de craintes liées aux taux d’intérêt. Bien que le nombre de nouvelles inscriptions augmente, l’offre active est toujours en baisse de 18 % au cours de la dernière année. Les faibles stocks de 1,5 mois (au taux de vente actuel) donnent aux vendeurs toute latitude. Par conséquent, les prix de référence continuent de grimper pour atteindre une hausse de 10 % sur 12 mois, menés par la hausse de 16 % pour les copropriétés.
Les défis en matière de logement au Canada sont doubles et interdépendants : un manque d’abordabilité et une incapacité à équilibrer l’offre et la croissance démographique exponentielle. Il faudra une période soutenue de faiblesse des prix et de réductions importantes des taux d’intérêt pour résoudre le premier problème. Le problème d’offre pourrait s’avérer insoluble vu la pénurie de travailleurs de la construction, même si les politiques gouvernementales visant à réduire les coûts des promoteurs commencent à prendre de l’essor. Nous espérons que l’offre augmentera avant que les taux d’intérêt ne baissent de façon importante et qu'ils stimulent de nouveau la demande, ce qui, dans un marché où l’offre est limitée, ne ferait qu’alimenter une hausse des prix et nuire à l’abordabilité.
L’un des principaux coûts économiques liés à une mauvaise abordabilité est que les familles canadiennes consacrent une part record du revenu disponible aux versements hypothécaires (8,1 % au deuxième trimestre) et une part presque record (14,8 %) à toutes les dettes, ce qui laisse moins de fonds à dépenser pour des choses qui stimulent la production et l’emploi. Bien que l’abordabilité soit également à des creux depuis plusieurs décennies aux États-Unis, les ménages américains moins endettés (dont bon nombre ont encore des versements hypothécaires fixes peu élevés) consacrent une part presque plus basse que jamais (4,0 %) au remboursement de leur prêt hypothécaire (comparativement à un sommet record de 7,2 % avant la crise financière), et une part de tout juste 9,8 % au remboursement de toutes les dettes. Pour que le Canada ait une chance raisonnable de combler l’écart de plus en plus important en matière de niveau de vie avec les États-Unis, en plus de remédier au profond manque de productivité, il devra construire beaucoup plus de maisons à un coût que la plupart des gens peuvent facilement se permettre.
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(en englais seulement)
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Sal Guatieri
Économiste principal
Économiste principal et directeur général à BMO Marchés des capitaux, Sal Guatieri compte 20 ans d’expérie…(..)
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Les ventes de maisons existantes ont chuté pendant trois mois consécutifs jusqu’en septembre, atteignant des niveaux inférieurs à la normale, et elles devraient demeurer à la baisse au premier semestre de l’année prochaine. Les nouvelles inscriptions ont dépassé la normale. Les prix de référence, qui ont chuté pour la première fois en six mois dans un contexte de baisse de la demande et de hausse de l’offre, sont toujours en baisse de 10 % après avoir atteint un sommet au début de 2022, et ils pourraient baisser encore de 6 % avant que le marché ne se stabilise. La vigueur dans quelques régions, notamment en Alberta, dans un contexte d’abordabilité raisonnable et de forte affluence de population, ne compensera pas la faiblesse dans des endroits plus coûteux comme Toronto, Vancouver et une grande partie du sud de l’Ontario.
Les données préliminaires indiquent que le marché de la revente de la Cité de Toronto s’est affaissé davantage en octobre. Les ventes ont chuté pour un cinquième mois d’affilée, représentant une baisse de 6 % au cours de la dernière année et atteignant des niveaux historiquement bas. Les nouvelles inscriptions ont augmenté et, à trois par vente, sont les plus élevées depuis la Grande Récession. Le retour à un marché d’acheteurs a fait en sorte que les prix de référence ont chuté à un rythme accéléré au cours des trois derniers mois, et ils se situent à peine au-dessus des niveaux d’il y a un an. Même le marché des copropriétés moins coûteuses s’est refroidi. Bien que les ventes de nouvelles copropriétés aient augmenté au dernier trimestre, selon Urbanation, elles demeurent faibles, les investisseurs brillant par leur absence et les constructeurs coupant les lancements de projets de prévente. Cette dernière situation ne fera que retarder la construction nécessaire dans les années à venir.
La situation est semblable dans le Grand Vancouver, même si le marché s’est moins refroidi qu’à Toronto. Les ventes ont augmenté le mois dernier – une hausse de 4 % par rapport à il y a un an –, mais elles sont inférieures de 30 % à la moyenne de la dernière décennie pour le mois d’octobre. Les nouvelles inscriptions ont bondi de 15 % au cours de la dernière année pour atteindre des niveaux supérieurs à la normale. Le ratio ventes-inscriptions actives a changé, passant d’un marché de vendeurs à un marché équilibré, et il favorisera probablement les acheteurs bientôt. Les prix de référence sont toujours en hausse de 4,4 % au cours de la dernière année, mais ont reculé de 0,6 % le mois dernier.
En revanche, Calgary a toujours l’un des marchés les plus dynamiques du pays, même si elle ressent aussi un ralentissement. Les ventes ont diminué en octobre, mais elles sont toujours en hausse de 17 % au cours de la dernière année et relativement élevées. Le marché des copropriétés est particulièrement vigoureux, affichant une hausse de 47 % sur 12 mois, car les acheteurs et les investisseurs cherchent l’option la moins coûteuse dans un contexte de craintes liées aux taux d’intérêt. Bien que le nombre de nouvelles inscriptions augmente, l’offre active est toujours en baisse de 18 % au cours de la dernière année. Les faibles stocks de 1,5 mois (au taux de vente actuel) donnent aux vendeurs toute latitude. Par conséquent, les prix de référence continuent de grimper pour atteindre une hausse de 10 % sur 12 mois, menés par la hausse de 16 % pour les copropriétés.
Les défis en matière de logement au Canada sont doubles et interdépendants : un manque d’abordabilité et une incapacité à équilibrer l’offre et la croissance démographique exponentielle. Il faudra une période soutenue de faiblesse des prix et de réductions importantes des taux d’intérêt pour résoudre le premier problème. Le problème d’offre pourrait s’avérer insoluble vu la pénurie de travailleurs de la construction, même si les politiques gouvernementales visant à réduire les coûts des promoteurs commencent à prendre de l’essor. Nous espérons que l’offre augmentera avant que les taux d’intérêt ne baissent de façon importante et qu'ils stimulent de nouveau la demande, ce qui, dans un marché où l’offre est limitée, ne ferait qu’alimenter une hausse des prix et nuire à l’abordabilité.
L’un des principaux coûts économiques liés à une mauvaise abordabilité est que les familles canadiennes consacrent une part record du revenu disponible aux versements hypothécaires (8,1 % au deuxième trimestre) et une part presque record (14,8 %) à toutes les dettes, ce qui laisse moins de fonds à dépenser pour des choses qui stimulent la production et l’emploi. Bien que l’abordabilité soit également à des creux depuis plusieurs décennies aux États-Unis, les ménages américains moins endettés (dont bon nombre ont encore des versements hypothécaires fixes peu élevés) consacrent une part presque plus basse que jamais (4,0 %) au remboursement de leur prêt hypothécaire (comparativement à un sommet record de 7,2 % avant la crise financière), et une part de tout juste 9,8 % au remboursement de toutes les dettes. Pour que le Canada ait une chance raisonnable de combler l’écart de plus en plus important en matière de niveau de vie avec les États-Unis, en plus de remédier au profond manque de productivité, il devra construire beaucoup plus de maisons à un coût que la plupart des gens peuvent facilement se permettre.
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