Un investissement rentable : la rénovation comme moyen d’atteindre la carboneutralité
09 juin 2023
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Immobilier Commercial
- Mots-clés :
- immobilier durable
09 juin 2023
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Immobilier Commercial
Pour contribuer à l’atteinte des objectifs de carboneutralité du Canada, les exploitants et les promoteurs immobiliers commerciaux intègrent de plus en plus de mesures d’efficacité énergétique dans leurs immeubles et leurs projets. L’ampleur du défi est considérable – à l’échelle mondiale, les bâtiments et la construction représentent près de 40 % de toutes les émissions de carbone1. Au Canada, ce sont près de 10 millions de bâtiments qui pourraient tirer avantage des améliorations écoénergétiques2.
Les rénovations sont des améliorations rétroactives apportées aux systèmes et aux agencements des bâtiments, conçues pour réaliser des économies en matière de consommation d’énergie tout en réduisant les émissions de carbone.
Rénov’action
Les rénovations comprennent l’amélioration de divers systèmes et installations de bâtiment énergivores. Par exemple :
-
Le passage d’un générateur d’air chaud à gaz à une thermopompe peut apporter des gains d’efficacité considérables. Une thermopompe peut transférer 300 % plus d’énergie qu’elle n’en consomme.
-
L’installation de systèmes numériques de contrôle de bâtiment qui peuvent surveiller à distance la température, l’humidité et les niveaux de luminosité est un moyen peu invasif d’optimiser la performance des bâtiments.
-
Le remplacement des lampes à incandescence par des lampes à diodes électroluminescentes (DEL), l’installation de détecteurs de mouvement sans fil ou la reconfiguration des fenêtres ou des espaces intérieurs pour une meilleure exploitation de la lumière du jour peuvent permettre un amortissement rapide des travaux d’amélioration de l’éclairage.
-
L’amélioration de l’enveloppe du bâtiment (par exemple, le remplacement des fenêtres et des portes par des modèles à haut rendement énergétique, l’ajout d’une protection contre les intempéries, l’installation d’un revêtement et l’amélioration de l’isolation) peut réduire de manière significative la charge des systèmes de chauffage, de ventilation et de conditionnement d’air (CVCA).
Miser sur les avantages futurs
Lorsqu’elles sont bien réalisées, les rénovations énergétiques offrent toute une série d’avantages, notamment :
Sur le plan financier
-
Réduction des frais d’exploitation grâce à la réduction de la consommation d’eau, de gaz et d’électricité; réduction des frais d’exploitation et d’entretien grâce à des équipements plus récents et plus fiables.
-
Augmentation des recettes grâce à un revenu locatif de base plus élevé se traduisant par une meilleure proposition de valeur pour le locataire (par exemple, un environnement plus sain, réduction des factures de services publics); réduction de la provision pour inoccupation.
-
Plus-value du capital des propriétés grâce à la modernisation et à la certification, ce qui se traduit par une valeur de revente plus élevée ou un taux de capitalisation amélioré.
-
Réduction du risque lié aux bénéfices futurs, par exemple, la perte de valeur de l’équipement en raison de l’obsolescence fonctionnelle.
-
Le leadership en matière de facteurs environnementaux, sociaux et de gouvernance (ESG) peut contribuer à attirer et à fidéliser des employés, des clients et des locataires de premier ordre.
Sur le plan environnemental
-
Réduction des émissions de gaz à effet de serre, habituellement de 20 % à 60 %
-
Réduction de la consommation d’eau, habituellement de 20 % à 30 %.
Sur le plan de la qualité de vie
-
Températures ambiantes plus confortables et lumière du jour plus naturelle.
-
L’amélioration de la qualité de l’air a des effets bénéfiques sur les voies respiratoires.
-
Une résilience accrue en cas de pannes d’électricité ou de catastrophes naturelles.
Sur le plan réglementaire
-
Conformité aux cibles, aux normes et aux règlements croissants en matière d’efficacité énergétique, comme la certification LEED.
-
Un positionnement stratégique visant à réduire au minimum le risque fiscal – la taxe fédérale sur le carbone devrait passer de 50 $ la tonne en 2022 à 170 $ la tonne en 2030.
Études de cas illustratifs
Immeubles industriels
Le client : Une société de conception et d’ingénierie spécialisée dans la fabrication et la distribution de textiles de protection techniques qui exerce ses activités dans une installation de 52 000 pieds carrés. Parmi les principaux défis à relever, citons les systèmes de chauffage et de refroidissement mal séquencés et inefficaces qui entraînent une surconsommation d’énergie, une charge de travail manuelle élevée pour faire fonctionner et entretenir les équipements, et des niveaux de confort des bâtiments non optimaux.
La rénovation : 37 systèmes automatisés d’éclairage, de gaz et de CVCA, ainsi que des plinthes électriques.
Les résultats : Sur le plan financier : Le coût du projet a été récupéré grâce à des économies d’énergie sur une période d’environ cinq ans, avec un taux de rendement interne (TRI) de 16 % et une valeur actualisée nette (VAN) de 100 000 $. Sur le plan environnemental : Réduction des émissions de gaz à effet de serre de 56 tonnes par année.
Immeubles de bureaux
Le client : Une multinationale du secteur de la défense a construit un bâtiment de 312 000 pieds carrés pour l’une de ses principales directions d’exploitation. Les principaux objectifs du projet étaient de réduire les coûts des services publics et les émissions de gaz à effet de serre, d’améliorer le confort des occupants et de réduire l’intensité énergétique du bâtiment.
La rénovation : Améliorations apportées à l’éclairage. Remplacement des chaudières à vapeur au mazout par des unités fonctionnant au gaz naturel. Installation de 29 thermostats électriques muraux avec fonction de détection de présence pour fournir des réglages de chauffage distincts pour les conditions d’occupation et d’inoccupation. Installation d’un économiseur de cheminée de chaudière pour récupérer la chaleur qui serait normalement perdue dans l’atmosphère. Colmatage des interstices de l’enveloppe du bâtiment pour contrôler les fuites d’air.
Les résultats : Sur le plan financier : Au cours des neuf années qui ont suivi la rénovation, le projet a permis de réaliser des économies annuelles d’environ 450 000 $, un chiffre qui dépasse les économies prévues à l’origine. Ce faisant, le projet a atteint une VAN de près de 730 000 $ avec un TRI de 11 %. Sur le plan environnemental : Sur une période de neuf ans, les économies de gaz à effet de serre ont été estimées à 2 802 tonnes de dioxyde de carbone. Des économies de 1,7 million de thermies de gaz naturel, de 6,5 millions de kWh d’électricité et de 1,2 million de gallons de mazout ont également été réalisées.
Immeubles résidentiels multifamiliaux
Le client : Complexe résidentiel composé de 28 maisons de ville et d’une tour de 123 logements. De nombreux systèmes d’air frais et de chauffage du bâtiment étaient proches de la fin de leur durée de vie et avaient besoin d’être rénovés. Le projet visait à réduire les émissions de carbone d’au moins 30 %, à réaliser 65 000 $ d’économies annuelles sur les services publics, à répondre aux priorités en matière d’entretien différé et à améliorer l’environnement intérieur pour les résidents.
La rénovation : Réduction de la consommation d’eau grâce à des pommes de douche à faible débit, des aérateurs de robinet et des toilettes à trois litres. Remplacement des chaudières existantes par deux modèles à haut rendement pour l’eau chaude sanitaire et une chaudière à condensation pour le chauffage des locaux. Remplacement des pompes de surpression de l’eau froide domestique par des modèles équipés d’un entraînement à fréquence variable. Réduction de la consommation d’électricité des appareils en remplaçant les réfrigérateurs et les cuisinières d’origine par des modèles à haut rendement. L’éclairage des couloirs a été remplacé par des tubes fluorescents T8 de moindre puissance et des détecteurs de mouvement ont été installés dans certains espaces communs.
Les résultats : Sur le plan financier : Le projet de rénovation a permis de réaliser près de 93 000 $ d’économies annuelles, soit une réduction de 20 % des coûts totaux des services publics, dépassant largement l’objectif initial de 65 000 $ d’économies annuelles sur les services publics. Sur le plan environnemental : Le projet a permis de réduire les émissions de carbone de 30 %, soit une moyenne de 209 tonnes de dioxyde de carbone par an.
La modernisation des immeubles résidentiels multifamiliaux étant un élément essentiel du plan de réduction des émissions du Canada, cet exemple prouve que le coût d’une modernisation bénéfique pour l’environnement peut également se traduire par des économies continues pour les propriétaires d’immeubles, qui peuvent plus que compenser l’investissement supplémentaire.
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Pour contribuer à l’atteinte des objectifs de carboneutralité du Canada, les exploitants et les promoteurs immobiliers commerciaux intègrent de plus en plus de mesures d’efficacité énergétique dans leurs immeubles et leurs projets. L’ampleur du défi est considérable – à l’échelle mondiale, les bâtiments et la construction représentent près de 40 % de toutes les émissions de carbone1. Au Canada, ce sont près de 10 millions de bâtiments qui pourraient tirer avantage des améliorations écoénergétiques2.
Les rénovations sont des améliorations rétroactives apportées aux systèmes et aux agencements des bâtiments, conçues pour réaliser des économies en matière de consommation d’énergie tout en réduisant les émissions de carbone.
Rénov’action
Les rénovations comprennent l’amélioration de divers systèmes et installations de bâtiment énergivores. Par exemple :
-
Le passage d’un générateur d’air chaud à gaz à une thermopompe peut apporter des gains d’efficacité considérables. Une thermopompe peut transférer 300 % plus d’énergie qu’elle n’en consomme.
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L’installation de systèmes numériques de contrôle de bâtiment qui peuvent surveiller à distance la température, l’humidité et les niveaux de luminosité est un moyen peu invasif d’optimiser la performance des bâtiments.
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Le remplacement des lampes à incandescence par des lampes à diodes électroluminescentes (DEL), l’installation de détecteurs de mouvement sans fil ou la reconfiguration des fenêtres ou des espaces intérieurs pour une meilleure exploitation de la lumière du jour peuvent permettre un amortissement rapide des travaux d’amélioration de l’éclairage.
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L’amélioration de l’enveloppe du bâtiment (par exemple, le remplacement des fenêtres et des portes par des modèles à haut rendement énergétique, l’ajout d’une protection contre les intempéries, l’installation d’un revêtement et l’amélioration de l’isolation) peut réduire de manière significative la charge des systèmes de chauffage, de ventilation et de conditionnement d’air (CVCA).
Miser sur les avantages futurs
Lorsqu’elles sont bien réalisées, les rénovations énergétiques offrent toute une série d’avantages, notamment :
Sur le plan financier
-
Réduction des frais d’exploitation grâce à la réduction de la consommation d’eau, de gaz et d’électricité; réduction des frais d’exploitation et d’entretien grâce à des équipements plus récents et plus fiables.
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Augmentation des recettes grâce à un revenu locatif de base plus élevé se traduisant par une meilleure proposition de valeur pour le locataire (par exemple, un environnement plus sain, réduction des factures de services publics); réduction de la provision pour inoccupation.
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Plus-value du capital des propriétés grâce à la modernisation et à la certification, ce qui se traduit par une valeur de revente plus élevée ou un taux de capitalisation amélioré.
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Réduction du risque lié aux bénéfices futurs, par exemple, la perte de valeur de l’équipement en raison de l’obsolescence fonctionnelle.
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Le leadership en matière de facteurs environnementaux, sociaux et de gouvernance (ESG) peut contribuer à attirer et à fidéliser des employés, des clients et des locataires de premier ordre.
Sur le plan environnemental
-
Réduction des émissions de gaz à effet de serre, habituellement de 20 % à 60 %
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Réduction de la consommation d’eau, habituellement de 20 % à 30 %.
Sur le plan de la qualité de vie
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Températures ambiantes plus confortables et lumière du jour plus naturelle.
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L’amélioration de la qualité de l’air a des effets bénéfiques sur les voies respiratoires.
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Une résilience accrue en cas de pannes d’électricité ou de catastrophes naturelles.
Sur le plan réglementaire
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Conformité aux cibles, aux normes et aux règlements croissants en matière d’efficacité énergétique, comme la certification LEED.
-
Un positionnement stratégique visant à réduire au minimum le risque fiscal – la taxe fédérale sur le carbone devrait passer de 50 $ la tonne en 2022 à 170 $ la tonne en 2030.
Études de cas illustratifs
Immeubles industriels
Le client : Une société de conception et d’ingénierie spécialisée dans la fabrication et la distribution de textiles de protection techniques qui exerce ses activités dans une installation de 52 000 pieds carrés. Parmi les principaux défis à relever, citons les systèmes de chauffage et de refroidissement mal séquencés et inefficaces qui entraînent une surconsommation d’énergie, une charge de travail manuelle élevée pour faire fonctionner et entretenir les équipements, et des niveaux de confort des bâtiments non optimaux.
La rénovation : 37 systèmes automatisés d’éclairage, de gaz et de CVCA, ainsi que des plinthes électriques.
Les résultats : Sur le plan financier : Le coût du projet a été récupéré grâce à des économies d’énergie sur une période d’environ cinq ans, avec un taux de rendement interne (TRI) de 16 % et une valeur actualisée nette (VAN) de 100 000 $. Sur le plan environnemental : Réduction des émissions de gaz à effet de serre de 56 tonnes par année.
Immeubles de bureaux
Le client : Une multinationale du secteur de la défense a construit un bâtiment de 312 000 pieds carrés pour l’une de ses principales directions d’exploitation. Les principaux objectifs du projet étaient de réduire les coûts des services publics et les émissions de gaz à effet de serre, d’améliorer le confort des occupants et de réduire l’intensité énergétique du bâtiment.
La rénovation : Améliorations apportées à l’éclairage. Remplacement des chaudières à vapeur au mazout par des unités fonctionnant au gaz naturel. Installation de 29 thermostats électriques muraux avec fonction de détection de présence pour fournir des réglages de chauffage distincts pour les conditions d’occupation et d’inoccupation. Installation d’un économiseur de cheminée de chaudière pour récupérer la chaleur qui serait normalement perdue dans l’atmosphère. Colmatage des interstices de l’enveloppe du bâtiment pour contrôler les fuites d’air.
Les résultats : Sur le plan financier : Au cours des neuf années qui ont suivi la rénovation, le projet a permis de réaliser des économies annuelles d’environ 450 000 $, un chiffre qui dépasse les économies prévues à l’origine. Ce faisant, le projet a atteint une VAN de près de 730 000 $ avec un TRI de 11 %. Sur le plan environnemental : Sur une période de neuf ans, les économies de gaz à effet de serre ont été estimées à 2 802 tonnes de dioxyde de carbone. Des économies de 1,7 million de thermies de gaz naturel, de 6,5 millions de kWh d’électricité et de 1,2 million de gallons de mazout ont également été réalisées.
Immeubles résidentiels multifamiliaux
Le client : Complexe résidentiel composé de 28 maisons de ville et d’une tour de 123 logements. De nombreux systèmes d’air frais et de chauffage du bâtiment étaient proches de la fin de leur durée de vie et avaient besoin d’être rénovés. Le projet visait à réduire les émissions de carbone d’au moins 30 %, à réaliser 65 000 $ d’économies annuelles sur les services publics, à répondre aux priorités en matière d’entretien différé et à améliorer l’environnement intérieur pour les résidents.
La rénovation : Réduction de la consommation d’eau grâce à des pommes de douche à faible débit, des aérateurs de robinet et des toilettes à trois litres. Remplacement des chaudières existantes par deux modèles à haut rendement pour l’eau chaude sanitaire et une chaudière à condensation pour le chauffage des locaux. Remplacement des pompes de surpression de l’eau froide domestique par des modèles équipés d’un entraînement à fréquence variable. Réduction de la consommation d’électricité des appareils en remplaçant les réfrigérateurs et les cuisinières d’origine par des modèles à haut rendement. L’éclairage des couloirs a été remplacé par des tubes fluorescents T8 de moindre puissance et des détecteurs de mouvement ont été installés dans certains espaces communs.
Les résultats : Sur le plan financier : Le projet de rénovation a permis de réaliser près de 93 000 $ d’économies annuelles, soit une réduction de 20 % des coûts totaux des services publics, dépassant largement l’objectif initial de 65 000 $ d’économies annuelles sur les services publics. Sur le plan environnemental : Le projet a permis de réduire les émissions de carbone de 30 %, soit une moyenne de 209 tonnes de dioxyde de carbone par an.
La modernisation des immeubles résidentiels multifamiliaux étant un élément essentiel du plan de réduction des émissions du Canada, cet exemple prouve que le coût d’une modernisation bénéfique pour l’environnement peut également se traduire par des économies continues pour les propriétaires d’immeubles, qui peuvent plus que compenser l’investissement supplémentaire.
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