Rapport présentant les perspectives du Financement immobilier commercial : La résilience remarquable du secteur
BMO a récemment publié son rapport présentant les perspectives du Financement immobilier commercial, qui souligne la résilience remarquable du secteur après le choc initial de la pandémie de COVID-19, surtout par rapport à des corrections précédentes.
Le fait que les taux de défaillance pour l’immobilier commercial étaient modestes par rapport aux niveaux antérieurs à la pandémie a été une surprise.
Lors de récessions précédentes, plus sévères (1990-1994, 2008, etc.), tous les secteurs ont souffert plus ou moins également. Cependant, pendant la pandémie, le secteur des services – y compris le tourisme, l’hôtellerie, les restaurants/bars, le commerce de détail et les divertissements – a été le plus durement touché. Ce segment représente environ 4 % du produit intérieur brut (PIB). En revanche, 96 % de l’économie a rebondi l’été dernier, en grande partie parce que les paramètres fondamentaux de ces secteurs étaient solides avant la pandémie. Les programmes de répit financier du gouvernement ont contribué à atténuer les répercussions sur les employés de ces secteurs.
Vous trouverez ci-dessous les principaux facteurs qui influencent les quatre catégories d’actif abordées dans le rapport :
Immeubles industriels
Il existe une corrélation directe entre la vigueur du secteur industriel et la hausse du nombre de commandes en ligne qui n’a fait que s’accélérer pendant la pandémie. Le passage de la distribution physique à la distribution en ligne qu’ont connu les ventes au détail a fait croître la demande pour les espaces industriels. À moins de 2 %, les taux de disponibilité sont les plus bas jamais enregistrés. Cela reflète l’offre déjà serrée de terrains à zonage industriel avant la pandémie et la forte demande, et on ne s’attend pas à ce que cela change. Et à mesure que les magasins physiques commenceront à rouvrir, nous ne nous attendons pas à un recul important de la demande en matière de commerce électronique.
Immeubles résidentiels multifamiliaux
Les répercussions de la pandémie sur l’emploi ont en grande partie touché le secteur des services, et les entreprises de ce secteur ne pourront pas se rétablir complètement avant que le déploiement du vaccin atteigne un point qui entrainera l’autorisation des rassemblements intérieurs sans restrictions en matière de distanciation sociale. Les employés du secteur des services, qui ont été les plus touchés par la pandémie, ont tendance à louer des appartements. Cependant, l’incidence sur ce secteur a été plutôt modeste : les taux d’inoccupation des appartements à l’échelle nationale ont à peine augmenté d’un point pour atteindre une valeur toujours peu élevée de 3,2 %.
Pourquoi la hausse n’a-t-elle pas été plus spectaculaire? Cette situation est principalement attribuable à la Prestation canadienne d’urgence (PCU), qui, avec l’assurance-emploi, a procuré un revenu de soutien aux employés touchés. Mais il est également important de mentionner que les immeubles résidentiels multifamiliaux sont l’option de logement la plus abordable et qu’ils sont moins vulnérables aux fluctuations de la demande que des logements. Comme l’offre ne suffit pas à la forte demande de ce segment, l’élasticité de la demande de logements locatifs a été relativement faible, même dans les pires moments, ce qui a également procuré une certaine protection à ce segment.
Commerce de détail
Parmi ces quatre catégories d’actif, le commerce de détail est celui qui n’a pas encore complètement repris du poil de la bête : les bars, les restaurants, les centres de conditionnement physique et les établissements de divertissement ont été décimés, contrairement aux commerces de détail de biens de première nécessité et d’alimentation, qui ont prospéré pendant la pandémie en tant que « services essentiels ». Nous nous attendons à un solide retour au magasinage en personne dans les commerces de détail, particulièrement en ce qui a trait à la nourriture et aux divertissements. Mais la pandémie n’a fait qu’accélérer la tendance vers le commerce électronique. Même si, dans l’ensemble, le commerce de détail connaît une croissance positive et stable, la pandémie était la dernière chose dont les magasins traditionnels avaient besoin.
Immeubles de bureaux
Nous croyons que le travail à distance laissera une certaine trace, mais il est difficile de calculer avec certitude l’impact qu’il entrainera. Comme il est indiqué dans le rapport, l’incidence sur le taux d’occupation pourrait se limiter à moins de 20 % des niveaux antérieurs à la pandémie, et certains affirment qu’il se limitera à la moitié de ce chiffre. À l’heure actuelle, c’est loin d’être clair : dans un environnement hybride où les gens sont au bureau trois ou quatre jours par semaine, dans quelle mesure peut-on vraiment réduire l’espace de bureau? Il faudra une capacité qui permettra d’accueillir tous les employés au moins un jour ou deux par semaine.
L’idée principale ici est que nous avons commencé par un taux d’inoccupation des bureaux relativement faible à l’échelle nationale, sauf en Alberta, et le secteur a réussi à éviter une correction considérable. Au lieu de cela, le secteur des immeubles de bureaux connaîtra probablement des difficultés pendant quelques années avant de se rajuster à une nouvelle position fondée sur une nouvelle incidence nette relative à une formule hybride en fonction du télétravail, laquelle reste à déterminer. Ce rajustement servira de base à la croissance, qui à partir de là évoluera dans la même direction que l’économie, en fonction de la croissance de la population, de l’économie et de l’emploi, à laquelle elle demeure liée.
Dans l’ensemble, les secteurs de l’immobilier industriel et des immeubles résidentiels multifamiliaux n’ont pas été aussi durement touchés que le commerce de détail et les immeubles de bureaux. Toutefois, comme il est souligné dans le rapport, pour les catégories d’actif les plus touchées, la révision de la tarification du loyer et la réutilisation des espaces aidera les marchés à trouver leur nouvel équilibre et permettra aux propriétaires de commerces de détail et de bureaux de se rétablir un jour et d’obtenir des rendements plus positifs et plus stables.
Lisez le rapport complet présentant les perspectives du Financement immobilier commercial
(en anglais seulement).
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Mike Beg
Premier vice-président et chef - Financement immobilier, Financement des grandes entreprises
À titre de chef, Financement immobilier, Canada, Mike Beg assume la direction du groupe Financement immobilier et de ses clients à l’éche…(..)
Voir le profil complet >BMO a récemment publié son rapport présentant les perspectives du Financement immobilier commercial, qui souligne la résilience remarquable du secteur après le choc initial de la pandémie de COVID-19, surtout par rapport à des corrections précédentes.
Le fait que les taux de défaillance pour l’immobilier commercial étaient modestes par rapport aux niveaux antérieurs à la pandémie a été une surprise.
Lors de récessions précédentes, plus sévères (1990-1994, 2008, etc.), tous les secteurs ont souffert plus ou moins également. Cependant, pendant la pandémie, le secteur des services – y compris le tourisme, l’hôtellerie, les restaurants/bars, le commerce de détail et les divertissements – a été le plus durement touché. Ce segment représente environ 4 % du produit intérieur brut (PIB). En revanche, 96 % de l’économie a rebondi l’été dernier, en grande partie parce que les paramètres fondamentaux de ces secteurs étaient solides avant la pandémie. Les programmes de répit financier du gouvernement ont contribué à atténuer les répercussions sur les employés de ces secteurs.
Vous trouverez ci-dessous les principaux facteurs qui influencent les quatre catégories d’actif abordées dans le rapport :
Immeubles industriels
Il existe une corrélation directe entre la vigueur du secteur industriel et la hausse du nombre de commandes en ligne qui n’a fait que s’accélérer pendant la pandémie. Le passage de la distribution physique à la distribution en ligne qu’ont connu les ventes au détail a fait croître la demande pour les espaces industriels. À moins de 2 %, les taux de disponibilité sont les plus bas jamais enregistrés. Cela reflète l’offre déjà serrée de terrains à zonage industriel avant la pandémie et la forte demande, et on ne s’attend pas à ce que cela change. Et à mesure que les magasins physiques commenceront à rouvrir, nous ne nous attendons pas à un recul important de la demande en matière de commerce électronique.
Immeubles résidentiels multifamiliaux
Les répercussions de la pandémie sur l’emploi ont en grande partie touché le secteur des services, et les entreprises de ce secteur ne pourront pas se rétablir complètement avant que le déploiement du vaccin atteigne un point qui entrainera l’autorisation des rassemblements intérieurs sans restrictions en matière de distanciation sociale. Les employés du secteur des services, qui ont été les plus touchés par la pandémie, ont tendance à louer des appartements. Cependant, l’incidence sur ce secteur a été plutôt modeste : les taux d’inoccupation des appartements à l’échelle nationale ont à peine augmenté d’un point pour atteindre une valeur toujours peu élevée de 3,2 %.
Pourquoi la hausse n’a-t-elle pas été plus spectaculaire? Cette situation est principalement attribuable à la Prestation canadienne d’urgence (PCU), qui, avec l’assurance-emploi, a procuré un revenu de soutien aux employés touchés. Mais il est également important de mentionner que les immeubles résidentiels multifamiliaux sont l’option de logement la plus abordable et qu’ils sont moins vulnérables aux fluctuations de la demande que des logements. Comme l’offre ne suffit pas à la forte demande de ce segment, l’élasticité de la demande de logements locatifs a été relativement faible, même dans les pires moments, ce qui a également procuré une certaine protection à ce segment.
Commerce de détail
Parmi ces quatre catégories d’actif, le commerce de détail est celui qui n’a pas encore complètement repris du poil de la bête : les bars, les restaurants, les centres de conditionnement physique et les établissements de divertissement ont été décimés, contrairement aux commerces de détail de biens de première nécessité et d’alimentation, qui ont prospéré pendant la pandémie en tant que « services essentiels ». Nous nous attendons à un solide retour au magasinage en personne dans les commerces de détail, particulièrement en ce qui a trait à la nourriture et aux divertissements. Mais la pandémie n’a fait qu’accélérer la tendance vers le commerce électronique. Même si, dans l’ensemble, le commerce de détail connaît une croissance positive et stable, la pandémie était la dernière chose dont les magasins traditionnels avaient besoin.
Immeubles de bureaux
Nous croyons que le travail à distance laissera une certaine trace, mais il est difficile de calculer avec certitude l’impact qu’il entrainera. Comme il est indiqué dans le rapport, l’incidence sur le taux d’occupation pourrait se limiter à moins de 20 % des niveaux antérieurs à la pandémie, et certains affirment qu’il se limitera à la moitié de ce chiffre. À l’heure actuelle, c’est loin d’être clair : dans un environnement hybride où les gens sont au bureau trois ou quatre jours par semaine, dans quelle mesure peut-on vraiment réduire l’espace de bureau? Il faudra une capacité qui permettra d’accueillir tous les employés au moins un jour ou deux par semaine.
L’idée principale ici est que nous avons commencé par un taux d’inoccupation des bureaux relativement faible à l’échelle nationale, sauf en Alberta, et le secteur a réussi à éviter une correction considérable. Au lieu de cela, le secteur des immeubles de bureaux connaîtra probablement des difficultés pendant quelques années avant de se rajuster à une nouvelle position fondée sur une nouvelle incidence nette relative à une formule hybride en fonction du télétravail, laquelle reste à déterminer. Ce rajustement servira de base à la croissance, qui à partir de là évoluera dans la même direction que l’économie, en fonction de la croissance de la population, de l’économie et de l’emploi, à laquelle elle demeure liée.
Dans l’ensemble, les secteurs de l’immobilier industriel et des immeubles résidentiels multifamiliaux n’ont pas été aussi durement touchés que le commerce de détail et les immeubles de bureaux. Toutefois, comme il est souligné dans le rapport, pour les catégories d’actif les plus touchées, la révision de la tarification du loyer et la réutilisation des espaces aidera les marchés à trouver leur nouvel équilibre et permettra aux propriétaires de commerces de détail et de bureaux de se rétablir un jour et d’obtenir des rendements plus positifs et plus stables.
Lisez le rapport complet présentant les perspectives du Financement immobilier commercial (en anglais seulement).
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