Ventes de maisons existantes au Canada (août) – Refroidissement avant la pause
22 septembre 2023
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Immobilier Commercial,
Perspectives Sur L’Économie
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22 septembre 2023
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Immobilier Commercial,
Perspectives Sur L’Économie
Le point sur le marché
L’activité du marché canadien de l’habitation tire à sa fin au terme d’un été stagnant, les ventes et les prix ayant perdu leur élan après la reprise de la campagne de hausse des taux de la Banque du Canada avant la nouvelle pause le 6 septembre.
Les ventes de maisons existantes ont reculé de 4,1 % en août (après désaisonnalisation), mais elles ont tout de même progressé de 5,3 % par rapport aux faibles niveaux d’il y a un an, alors que le marché était déjà entré en mode correction. Entre-temps, les nouvelles inscriptions ont augmenté de 0,8 % (+5,5 % sur 12 mois) pour un cinquième mois consécutif de solides flux désaisonnalisés. Après la pénurie de nouvelles inscriptions plus tôt cette année qui a contribué à faire grimper les prix, l’offre sur le marché revient maintenant à un taux conforme aux normes historiques. Cette situation, combinée aux ventes stagnantes, continue d’affaiblir considérablement l’équilibre du marché. Le ratio ventes-nouvelles inscriptions a chuté à 56,2 % en août, en baisse par rapport au pic de 67 % en avril, reflet de conditions équilibrées maintenant inférieures de quelques crans à la moyenne sur 10 ans.
Par conséquent, l’élan des prix a ralenti après un fort rebond printanier. L’indice MLS des prix des propriétés a augmenté de 0,4 % en août, une autre baisse par rapport aux gains de près de 2 % par mois enregistrés au cours du printemps. Par rapport à il y a un an, le prix de référence affiche une légère hausse de 0,4 % (la comparaison est de plus en plus facile), tandis que le prix moyen des transactions a augmenté de 2,1 %. Le prix de référence, inférieur de 9,4 % aux sommets atteints au début de 2022, a tout de même rebondi d’un peu plus de 7 % par rapport au creux de mars 2023.
À l’échelle du pays, nous constatons maintenant de nettes disparités régionales après une période où la plupart des marchés évoluaient en grande partie en parallèle. Calgary demeure le marché le plus vigoureux au Canada, et de loin. Le ratio ventes-nouvelles inscriptions y est à un sommet de 82,4 %, et les prix ont maintenant rebondi de plus de 6 % par rapport au sommet atteint avant la correction de 2022 (la correction de Calgary a également été l’une des plus modestes au pays). Ce n’est pas tout à fait une surprise. En même temps, les prix dans le Canada atlantique semblent fermes, et quelques marchés affichent maintenant des niveaux supérieurs à ceux de 2022. Qu’ont en commun ces régions? L’abordabilité relative et les flux migratoires provinciaux nets qui complémentent l’immigration internationale. En d’autres mots : les gens y déménagent parce que c’est abordable.
À l’opposé, le sud-ouest de l’Ontario continue d’éprouver des difficultés en raison de la correction la plus sévère, toujours en baisse de plus de 15 % dans certaines villes. Toronto a regagné du terrain récemment, maintenant en baisse de moins de 10 % par rapport à février dernier. Et le marché des chalets ne se porte toujours pas mieux.
Vue d’ensemble
La pause du 6 septembre de la Banque du Canada aidera la psychologie du marché. Nous ne tirerons pas un trait sur le marché compte tenu de la demande démographique sous-jacente, mais certains facteurs nous poussent à croire que cette pause pourrait ne pas produire la même rafale qu’au printemps:
Tout d’abord, le marché du travail a connu un ralentissement notable depuis le début de l’année. Le taux de chômage est maintenant en hausse de 0,6 point de pourcentage par rapport aux creux de l’an dernier, et le nombre de postes vacants a diminué de plus de 230 000 par rapport au même moment l’an dernier. Le marché de l’emploi n’est pas encore « faible », loin de là, et la croissance des salaires est encore forte, mais il pourrait afficher des faiblesses.
Entre-temps, d’autres inscriptions vont s’ajouter au marché. Les nouvelles inscriptions désaisonnalisées à l’échelle nationale en mars ont été les plus faibles depuis 2003, malgré huit millions de personnes de plus au Canada. Le resserrement du marché découlait autant de la diminution de l’offre que du retour des acheteurs sur le marché. La conclusion hâtive était que les propriétaires ne voulaient pas ou n’avaient pas besoin de vendre dans un marché baissier. Toutefois, le flux d’inscription est beaucoup plus vigoureux, correspondant environ aux normes d’avant la pandémie. On compte aussi un nombre record de mises en chantier qui seront éventuellement achevées, dont certaines se retrouveront sur le marché de la revente. De plus, la pression exercée par leLe facteur le plus important est peut-être qu’aucun allègement des taux hypothécaires n’accompagne la pause de la Banque du Canada. Au printemps, le marché s’attendait activement à une récession et à une baisse des taux de la Fed et de la Banque du Canada au deuxième semestre de l’année. Entre le début de l’année et mars, les taux des obligations du gouvernement du Canada à deux ans et à cinq ans ont baissé de plus de 60 points de base (pdb), ce qui s’était traduit par une baisse réconfortante des taux des prêts hypothécaires à taux fixe à court terme sous la barre des 5 %. Pas cette fois. Le sommet des 16 dernières années des deux taux des obligations est à peine passé, et les propos toujours fermes de la Banque du Canada ont contribué à ralentir le redressement du marché. Résultat? Le taux hypothécaire le plus bas offert aujourd’hui (habituellement à taux fixe de 5 ans) est environ 100 pdb plus élevé que le taux le plus bas (à taux fixe de 2 à 3 ans) offert au printemps dernier.s renouvellements de prêts hypothécaires continue de croître. Selon les calculs de la Banque du Canada, environ 35 % des prêts hypothécaires avaient fait l’objet d’un renouvellement au milieu de 2023 par rapport au début de 2022. Cette part passera à près de 50 % d’ici la fin de l’année, puis à 65 % d’ici la fin de 2024. De plus, nos simulations montrent que le choc des paiements s’aggrave à mesure que nous avançons dans le cycle de renouvellement.
On sait qu’il est difficile d’apaiser ce marché, mais les difficultés sont pires qu’elles ne l’étaient la dernière fois que la Banque du Canada a pris une pause.
Table 1 - Canada — Ventes de maisons existantes
(% de variation)
|
Août 2023 |
Ventes d’un mois à mois1 | Ventes sur 12 mois | Cumul pour l’année en cours | Prix sur 12 mois | Prix depuis le début de l’année |
|---|---|---|---|---|---|
|
Canada |
-4,1 |
5,3 |
-15,0 |
2,1 |
-5,2 |
|
Calgary |
4,0 |
24,9 |
-16,7 |
5,9 |
2,3 |
|
Halifax |
-7,5 |
-8,4 |
-19,6 |
21,5 |
2,1 |
|
Vancouver |
-8,5 |
22,1 |
-14,7 |
8,0 |
-1,3 |
|
Montréal |
-4,8 |
3,8 |
-18,6 |
3,1 |
-3,8 |
|
Edmonton |
0,2 |
19,6 |
-17,4 |
0,2 |
-4,7 |
|
Regina |
8,1 |
7,6 |
-10,8 |
-1,8 |
-4,9 |
|
Winnipeg |
2,3 |
1,8 |
-15,7 |
3,8 |
-5,2 |
|
Ottawa |
-8,0 |
5,8 |
-13,8 |
0,8 |
-7,2 |
|
Toronto |
-1,0 |
6,0 |
-14,9 |
0,3 |
-7,3 |
| Indice MLS des prix des propriétés (national) |
|
0,4 |
-8,9 |
||
| 1(résultats désaisonnalisés) | |||||
Source: BMO Economics, Haver Analytics, CREA
Consultez les graphiques à l’appui
(en englais seulement).
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Le point sur le marché
L’activité du marché canadien de l’habitation tire à sa fin au terme d’un été stagnant, les ventes et les prix ayant perdu leur élan après la reprise de la campagne de hausse des taux de la Banque du Canada avant la nouvelle pause le 6 septembre.
Les ventes de maisons existantes ont reculé de 4,1 % en août (après désaisonnalisation), mais elles ont tout de même progressé de 5,3 % par rapport aux faibles niveaux d’il y a un an, alors que le marché était déjà entré en mode correction. Entre-temps, les nouvelles inscriptions ont augmenté de 0,8 % (+5,5 % sur 12 mois) pour un cinquième mois consécutif de solides flux désaisonnalisés. Après la pénurie de nouvelles inscriptions plus tôt cette année qui a contribué à faire grimper les prix, l’offre sur le marché revient maintenant à un taux conforme aux normes historiques. Cette situation, combinée aux ventes stagnantes, continue d’affaiblir considérablement l’équilibre du marché. Le ratio ventes-nouvelles inscriptions a chuté à 56,2 % en août, en baisse par rapport au pic de 67 % en avril, reflet de conditions équilibrées maintenant inférieures de quelques crans à la moyenne sur 10 ans.
Par conséquent, l’élan des prix a ralenti après un fort rebond printanier. L’indice MLS des prix des propriétés a augmenté de 0,4 % en août, une autre baisse par rapport aux gains de près de 2 % par mois enregistrés au cours du printemps. Par rapport à il y a un an, le prix de référence affiche une légère hausse de 0,4 % (la comparaison est de plus en plus facile), tandis que le prix moyen des transactions a augmenté de 2,1 %. Le prix de référence, inférieur de 9,4 % aux sommets atteints au début de 2022, a tout de même rebondi d’un peu plus de 7 % par rapport au creux de mars 2023.
À l’échelle du pays, nous constatons maintenant de nettes disparités régionales après une période où la plupart des marchés évoluaient en grande partie en parallèle. Calgary demeure le marché le plus vigoureux au Canada, et de loin. Le ratio ventes-nouvelles inscriptions y est à un sommet de 82,4 %, et les prix ont maintenant rebondi de plus de 6 % par rapport au sommet atteint avant la correction de 2022 (la correction de Calgary a également été l’une des plus modestes au pays). Ce n’est pas tout à fait une surprise. En même temps, les prix dans le Canada atlantique semblent fermes, et quelques marchés affichent maintenant des niveaux supérieurs à ceux de 2022. Qu’ont en commun ces régions? L’abordabilité relative et les flux migratoires provinciaux nets qui complémentent l’immigration internationale. En d’autres mots : les gens y déménagent parce que c’est abordable.
À l’opposé, le sud-ouest de l’Ontario continue d’éprouver des difficultés en raison de la correction la plus sévère, toujours en baisse de plus de 15 % dans certaines villes. Toronto a regagné du terrain récemment, maintenant en baisse de moins de 10 % par rapport à février dernier. Et le marché des chalets ne se porte toujours pas mieux.
Vue d’ensemble
La pause du 6 septembre de la Banque du Canada aidera la psychologie du marché. Nous ne tirerons pas un trait sur le marché compte tenu de la demande démographique sous-jacente, mais certains facteurs nous poussent à croire que cette pause pourrait ne pas produire la même rafale qu’au printemps:
Tout d’abord, le marché du travail a connu un ralentissement notable depuis le début de l’année. Le taux de chômage est maintenant en hausse de 0,6 point de pourcentage par rapport aux creux de l’an dernier, et le nombre de postes vacants a diminué de plus de 230 000 par rapport au même moment l’an dernier. Le marché de l’emploi n’est pas encore « faible », loin de là, et la croissance des salaires est encore forte, mais il pourrait afficher des faiblesses.
Entre-temps, d’autres inscriptions vont s’ajouter au marché. Les nouvelles inscriptions désaisonnalisées à l’échelle nationale en mars ont été les plus faibles depuis 2003, malgré huit millions de personnes de plus au Canada. Le resserrement du marché découlait autant de la diminution de l’offre que du retour des acheteurs sur le marché. La conclusion hâtive était que les propriétaires ne voulaient pas ou n’avaient pas besoin de vendre dans un marché baissier. Toutefois, le flux d’inscription est beaucoup plus vigoureux, correspondant environ aux normes d’avant la pandémie. On compte aussi un nombre record de mises en chantier qui seront éventuellement achevées, dont certaines se retrouveront sur le marché de la revente. De plus, la pression exercée par leLe facteur le plus important est peut-être qu’aucun allègement des taux hypothécaires n’accompagne la pause de la Banque du Canada. Au printemps, le marché s’attendait activement à une récession et à une baisse des taux de la Fed et de la Banque du Canada au deuxième semestre de l’année. Entre le début de l’année et mars, les taux des obligations du gouvernement du Canada à deux ans et à cinq ans ont baissé de plus de 60 points de base (pdb), ce qui s’était traduit par une baisse réconfortante des taux des prêts hypothécaires à taux fixe à court terme sous la barre des 5 %. Pas cette fois. Le sommet des 16 dernières années des deux taux des obligations est à peine passé, et les propos toujours fermes de la Banque du Canada ont contribué à ralentir le redressement du marché. Résultat? Le taux hypothécaire le plus bas offert aujourd’hui (habituellement à taux fixe de 5 ans) est environ 100 pdb plus élevé que le taux le plus bas (à taux fixe de 2 à 3 ans) offert au printemps dernier.s renouvellements de prêts hypothécaires continue de croître. Selon les calculs de la Banque du Canada, environ 35 % des prêts hypothécaires avaient fait l’objet d’un renouvellement au milieu de 2023 par rapport au début de 2022. Cette part passera à près de 50 % d’ici la fin de l’année, puis à 65 % d’ici la fin de 2024. De plus, nos simulations montrent que le choc des paiements s’aggrave à mesure que nous avançons dans le cycle de renouvellement.
On sait qu’il est difficile d’apaiser ce marché, mais les difficultés sont pires qu’elles ne l’étaient la dernière fois que la Banque du Canada a pris une pause.
Table 1 - Canada — Ventes de maisons existantes
(% de variation)
|
Août 2023 |
Ventes d’un mois à mois1 | Ventes sur 12 mois | Cumul pour l’année en cours | Prix sur 12 mois | Prix depuis le début de l’année |
|---|---|---|---|---|---|
|
Canada |
-4,1 |
5,3 |
-15,0 |
2,1 |
-5,2 |
|
Calgary |
4,0 |
24,9 |
-16,7 |
5,9 |
2,3 |
|
Halifax |
-7,5 |
-8,4 |
-19,6 |
21,5 |
2,1 |
|
Vancouver |
-8,5 |
22,1 |
-14,7 |
8,0 |
-1,3 |
|
Montréal |
-4,8 |
3,8 |
-18,6 |
3,1 |
-3,8 |
|
Edmonton |
0,2 |
19,6 |
-17,4 |
0,2 |
-4,7 |
|
Regina |
8,1 |
7,6 |
-10,8 |
-1,8 |
-4,9 |
|
Winnipeg |
2,3 |
1,8 |
-15,7 |
3,8 |
-5,2 |
|
Ottawa |
-8,0 |
5,8 |
-13,8 |
0,8 |
-7,2 |
|
Toronto |
-1,0 |
6,0 |
-14,9 |
0,3 |
-7,3 |
| Indice MLS des prix des propriétés (national) |
|
0,4 |
-8,9 |
||
| 1(résultats désaisonnalisés) | |||||
Source: BMO Economics, Haver Analytics, CREA
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