Perspectives du financement immobilier commercial
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Les marchés de l’immobilier commercial (Affaires immobilières) continueront de diverger en fonction des segments cette année. Les deux secteurs qui ont prospéré pendant la pandémie – l’immobilier industriel et l’immobilier multifamilial – ont ralenti, mais devraient assez facilement supporter le léger ralentissement économique prévu. Le commerce de détail fait face à un ralentissement plus prononcé, parce que les dépenses de consommation diminueront à cause des taux d’intérêt élevés et du resserrement des conditions d’emprunt. Le segment des immeubles de bureaux sera le plus malmené, car un climat macroéconomique anémique s’ajoutera au problème du travail hybride.
Malgré un certain rapatriement de la production de biens et la construction d’usines de production de véhicules électriques et de micropuces, la construction non résidentielle réelle aux États-Unis est tombée à des creux de 11 ans dans un contexte de coûts élevés des matériaux, de pénurie de main-d’œuvre et de surabondance d’espace de bureau. Cependant, les dépenses ont augmenté à la fin de l’année dernière à cause des incitatifs offerts par la Infrastructure Investment and Jobs Act, la CHIPS Act et la Inflation Reduction Act. Le secteur de la construction s’est plutôt mieux comporté au Canada qu’aux États-Unis dans un contexte de forte activité dans le secteur des ressources, mais il n’a pas dépassé son niveau d’il y a dix ans (graphique 1). Cette année, les entreprises retarderont probablement leurs dépenses de construction jusqu’à l’amélioration du climat macroéconomique et la baisse des coûts d’emprunt.
La récente faillite de quelques banques régionales américaines aura une incidence sur le marché des prêts immobiliers commerciaux, surtout à cause du resserrement des conditions d’octroi de crédit. Les petites banques accordent environ 70 % du total des prêts bancaires au secteur. Les propriétaires d’immeubles commerciaux pourraient avoir de la difficulté à obtenir un refinancement, le dernier sondage de la Fed auprès des agents de prêts ayant révélé que les conditions de prêt de ce groupe se sont encore resserrées.
Comme pour la plupart des catégories d’actif, la valeur des propriétés commerciales a été gonflée par les titres de créance bon marché pendant la pandémie et elles fléchissent maintenant sous le poids des taux directeurs les plus élevés depuis 2007. Après avoir atteint un sommet au début de 2022, les prix des propriétés aux États-Unis ont chuté de 15 %, pour revenir aux niveaux d’avant la pandémie, principalement à cause d’une baisse de 25 % de la valeur des immeubles de bureaux (graphique 2). Les taux de rendement totaux des placements immobiliers commerciaux aux États-Unis ont reculé au dernier trimestre de 2022, en particulier pour les immeubles de bureaux.
Une hausse modérée des taux de capitalisation donne à penser que les prix du secteur de l’immobilier commercial canadien sont également sous pression. La reprise s’étend à tous les grands segments avec une domination des immeubles de bureaux. Cependant, les taux de capitalisation ont augmenté moins que les taux d’intérêt, ce qui a entraîné des écarts inférieurs à la normale entre les deux rendements. Si les taux d’intérêt restent élevés, d’autres baisses de prix seront probablement nécessaires pour attirer les investisseurs. Entre-temps, la croissance des loyers commerciaux au Canada a ralenti pour s’établir à 3,2 % sur 12 mois en décembre 2022 (Statistique Canada; données les plus récentes disponibles), avec des gains raisonnables dans les secteurs du commerce de détail (4,0 %) et de l’industrie (3,8 %), mais une légère hausse pour les immeubles de bureaux (1,2 %).
Malgré les taux d’intérêt élevés, la qualité du crédit reste généralement solide. À 0,7 % au quatrième trimestre de 2022, le taux de défaillance aux États-Unis des prêts immobiliers commerciaux consentis par les banques n’était que légèrement supérieur aux récents creux record (graphique 3). Ce taux devrait revenir à la médiane à long terme (1,8 %) dans un contexte de légère récession, mais même ce taux ferait pâle figure par rapport au sommet de près de 9 % atteint lors de la Grande Récession. Le taux de prêts en souffrance à 30 jours Trepp pour les titres adossés à des créances hypothécaires commerciales a progressé, mais il reste aussi faible, à 3,09 % en avril 2023, les secteurs de l’industrie, du commerce de détail et de l’hôtellerie étant toujours inférieurs aux niveaux d’il y a un an. Le taux de prêts en souffrance des immeubles de bureaux a augmenté pour s’établir à 2,61 %, bien que les baux de longue durée limitent la hausse. Les faillites d’entreprises américaines ont bondi en mars, mais demeurent inférieures aux niveaux de 2019, tandis que les faillites d’entreprises canadiennes sont revenues aux niveaux d’avant la pandémie.
À l’échelle régionale, l’Alberta devrait surpasser les autres provinces si les prix du pétrole restent élevés, en raison d’un marché de l’habitation bon marché qui attire d’importants afflux de population d’autres régions. Le Canada atlantique profite aussi d’une poussée démographique. Aux États-Unis, l’afflux de personnes et d’entreprises vers le Sud fera probablement en sorte que cette région surpassera le pays.
Le principal risque à court terme pour le secteur des biens immobiliers commerciaux est un atterrissage difficile de l’économie, par exemple si la politique monétaire se resserre davantage ou si l’impasse liée au plafond de la dette aux États-Unis n’est pas résolue. À long terme, les risques climatiques pourraient dominer, surtout dans les régions sujettes aux inondations, aux feux de forêt et aux tempêtes violentes.
Produits industriels
Le segment industriel a profité d’un rapatriement partiel de l’activité et d’une nette amélioration des chaînes d’approvisionnement mondiales après trois ans de perturbations découlant de la pandémie, de la guerre en Ukraine et de la démondialisation. Le segment continue de répondre aux besoins des sociétés de commerce électronique en matière de logistique et d’entreposage. La faiblesse de la monnaie a soutenu l’activité au Canada, tandis que de solides investissements dans les infrastructures ont aidé le segment américain. Les propriétaires d’immeubles industriels ont connu de faibles taux d’inoccupation et des hausses de loyer rapides. Le taux de disponibilité des titres industriels au Canada, qui était de 1,9 % au premier trimestre de 2023, reste proche de ses creux historiques, ce qui a fait grimper les loyers de 28 % l’année dernière (CBRE). Cependant, les absorptions nettes sont proches d’un creux de trois ans, parce que les dépenses de consommation des ménages se dirigent maintenant vers les services et de nouvelles offres sont mises en place. Les taux de capitalisation demeurent bas, mais ont suivi une trajectoire en V vers les niveaux d’avant la pandémie. Le segment de l’industrie est bien positionné pour faire face à un léger repli, mais il devrait ralentir en 2023.
Résidentiel multifamilial
Les propriétés multifamiliales demeurent saines dans la plupart des régions, les taux d’inoccupation des logements locatifs restant bas en raison d’un faible taux de chômage et d’un marché de l’habitation encore coûteux. Bien que le prix des maisons ait fortement chuté au Canada, il semble toucher un creux, de sorte que de nombreuses villes ne sont pas abordables, même pour les familles à revenu moyen. Les prix de référence des copropriétés au Canada ont reculé de 9 % sur 12 mois en avril, après avoir bondi de 33 % au cours des deux dernières années (graphique 4).
Le marché des appartements semble en meilleure santé au Canada qu’aux États-Unis en raison d’une plus forte croissance de la population. Les loyers de tous les types de propriétés au Canada ont augmenté de 9,6 % sur 12 mois en avril (Rentals.ca). La demande de logements construits expressément pour la location reste élevée, car une hausse de l’immigration s’ajoute à des décennies de sous-investissements. Les logements multifamiliaux resteront soutenus par un marché locatif tendu en 2023. Les provinces des Prairies et certaines régions du Canada atlantique, qui attirent des migrants internationaux et interprovinciaux en raison du faible prix des logements, devraient surpasser l’Ontario et la Colombie-Britannique.
La frénésie du marché locatif américain s’est également atténuée. Le taux d’inoccupation est passé à 6,4 % au premier trimestre de 2023, mais il est inférieur d’environ un point de pourcentage aux normes à long terme. L’indice des loyers observé de Zillow pour les logements unifamiliaux et multifamiliaux a ralenti, passant de 16,5 % il y a un an à 5,3 % sur 12 mois en avril 2023. La valeur des immeubles d’habitation a chuté de 21 % par rapport à leur sommet, surpassée seulement par le courant baissier dans les immeubles de bureaux. La correction des prix témoigne de la surchauffe antérieure du marché. Les propriétaires font face à des prix plus bas, à des loyers plus faibles et à des coûts d’emprunt plus élevés, et ces derniers frapperont plus durement les propriétaires ayant des prêts hypothécaires à taux variable. Néanmoins, la faiblesse persistante de l’abordabilité des logements devrait mettre un plancher sous le marché locatif.
Commerce de détail
Le secteur du commerce de détail s’est redressé grâce à une croissance impressionnante de l’emploi, à des gains salariaux rapides et à une épargne excédentaire. Les taux de disponibilité aux États-Unis pour les propriétés de commerce de détail restent faibles, à 7,0 % au quatrième trimestre de 2022 (CBRE). Au Canada, la croissance des loyers est solide, à 4,0 % en décembre 2022 (Statistique Canada). Le retour à des habitudes de magasinage en ligne plus normales a aidé les vendeurs en magasin. Après avoir dépassé les 16 % au début de la pandémie, la part des ventes au détail du commerce électronique aux États-Unis est passée sous la barre des 15 %; elle est cependant toujours supérieure au taux d’environ 11 % de la fin de 2019 (graphique 5).
Selon un récent sondage de CBRE, environ 70 % des acheteurs préfèrent faire leurs achats en personne plutôt qu’en ligne, les membres de la génération Z, qui maîtrisent bien le numérique, étant encore plus enthousiastes que les milléniaux.
Plus récemment, le secteur du commerce de détail a fléchi en réaction aux taux d’intérêt élevés. Cette tendance devrait se poursuivre à mesure que le taux de chômage augmente. Les détaillants des grandes villes qui comptent sur les navetteurs traverseront une période plus difficile que leurs homologues des banlieues. La construction d’espaces de commerce de détail, en particulier les nouveaux centres commerciaux, restera probablement faible.
Immeubles de bureaux
Le segment des immeubles de bureaux restera le segment des immeubles commerciaux le plus en difficulté pendant un certain temps. Une légère récession obligera les entreprises à réduire leurs effectifs et leur espace de travail, ce qui aggravera le défi à long terme qui découle de l’adoption du travail hybride. La croissance rapide du secteur des technologies avait soutenu les propriétaires pendant la pandémie, mais une récente vague de mises à pied provoque une hausse des sous-locations. Les loyers des immeubles de bureaux sont restés relativement stables, mais les incitatifs sont en hausse et il en faudra davantage, car les locataires réévaluent leurs besoins à long terme. Les valorisations des fiducies de placement immobilier cotées en bourse ont chuté aux États-Unis l’année dernière et ont été réduites de moitié depuis mars 2023 au Canada (selon ce sous-secteur de l’indice composé TSX). Cela montre certaines pressions à la baisse sur le marché des immeubles de bureaux privés au Canada, même si les investisseurs institutionnels comme les caisses de retraite ont tendance à avoir des objectifs de placement à long terme et pourraient être mieux capitalisés pour surmonter la tempête.
Les employés ont mis du temps à revenir au travail en personne. Beaucoup ont décidé de passer la moitié de leur temps au bureau, mais les différences entre les professions sont importantes. Les taux de rendement des immeubles de bureaux sont les plus faibles dans le secteur de l’information, suivis de certains professionnels des affaires, comme les services juridiques et la comptabilité. Les taux d’occupation des bureaux sont plus faibles dans les grands centres urbains à cause des coûts de déplacement élevés et des préoccupations en matière de sécurité. Selon la Strategic Regional Research Alliance, le taux d’occupation des bureaux à Toronto atteignaient 47 % des niveaux d’avant la pandémie au 15 avril. Cela se rapproche de la moyenne de 49 % de 10 villes américaines, établie par les lecteurs de cartes d’accès de Kastle System au 10 mai. Austin est au sommet (61 %), Chicago est presque au milieu (51 %) et San Jose (aussi connue sous le nom de Silicon Valley) est en bas (38 %).
L’une des principales préoccupations des propriétaires d’immeubles (et de leurs prêteurs) est que le taux d’occupation des bureaux aux États-Unis semble avoir plafonné à la moitié des niveaux de 2019. Le travail à distance pourrait faire aux bureaux ce que le commerce électronique a fait aux centres commerciaux, c’est-à-dire les rendre beaucoup moins essentiels à notre vie quotidienne. Cependant, l’orientation des taux d’occupation des bureaux n’est pas claire. De nombreux travailleurs, dont certains ont vu leurs déplacements quotidiens diminuer de 3 heures à 1 mètre, préfèrent une option hybride. Mais les employeurs les encouragent plus activement à revenir au travail en personne, que ce soit avec des carottes (nourriture gratuite et café gastronomique) ou un bâton (primes moins élevées et moins de promotions). Les répercussions du télétravail sur la productivité ne sont pas claires. Les gains réalisés sur le plan individuel (en partie à cause de la diminution du temps de déplacement) peuvent ne pas compenser les pertes globales découlant d’une collaboration et d’une formation de qualité inférieure et de la perte de la culture d’entreprise. La hausse des taux de rendement des immeubles de bureaux en Europe (de 70 % à 90 %; JLL) et en Asie (plus de 80 %) laisse entrevoir d’autres gains en Amérique du Nord, même si les travailleurs de ces régions profitent de déplacements relativement plus faciles et moins coûteux, alors qu’ils résident dans de petits espaces de logement, et qu’ils sont donc plus encouragés à retourner au bureau. Aux États-Unis et au Canada, il est possible que les taux de rendement des immeubles de bureaux se stabilisent à environ 60 % des niveaux d’avant la pandémie. Cependant, cela ne se traduira pas nécessairement par une réduction de 40 % de la demande, car de l’espace supplémentaire pourrait être nécessaire pour de nouvelles commodités et les jours de présence maximale au bureau (le mardi, elle atteint 58 %, selon Kastle). Nous pensons que la demande de bureaux pourra diminuer jusqu’à 20 % par rapport aux niveaux de 2019.
Le taux d’inoccupation des bureaux au Canada a atteint un sommet record de 17,7 % au premier trimestre de 2023, comparativement à 10,0 % avant la pandémie (graphique 6).
À l’échelle régionale, le taux d’Ottawa a grimpé à 12,3 % en raison d’une vague de mises à pied dans le secteur des technologies. La ville attend avec nervosité les plans de location à long terme du gouvernement fédéral, alors que les travailleurs du secteur public ont demandé plus de souplesse pour travailler de la maison. Le taux d’inoccupation à Toronto a plus que doublé pendant la pandémie pour s’établir à 17,5 %, son plus haut niveau depuis 1996. Son taux au centre-ville est de 15,3 %, son plus haut niveau en près de 30 ans et une hausse par rapport à seulement 2 % en mars 2020. Selon Altus, il augmentera encore, car 14 immeubles de bureaux sont actuellement en construction. De plus, le taux d’inoccupation réel des bureaux est plus élevé que le taux officiel, qui exclut les espaces disponibles de sous-location, et Shopify a récemment mis sept étages en sous-location. Le taux d’inoccupation de 32 % au centre-ville de Calgary est le plus élevé des grandes villes canadiennes et a incité son gouvernement à offrir des subventions pour convertir des immeubles de bureaux en espaces de logement et en commodités publiques, comme des hôtels, des écoles et des centres d’arts de la scène. Le taux de 16,8 % à Montréal a presque doublé depuis le début de 2020. Vancouver est la seule grande ville canadienne dont le taux d’inoccupation est à un chiffre (8,4 %). En raison de la flambée des espaces vacants, les loyers demandés au Canada ont chuté au premier trimestre de 2023 pour la première fois depuis des années (Colliers).
Le taux d’inoccupation des bureaux aux États-Unis a bondi d’environ 12 % au début de la pandémie (CBRE) à 17,3 % au quatrième trimestre de 2022. Cushman et Wakefield croit que jusqu’au quart de tous les bureaux pourraient être « désuets sur le plan fonctionnel » dans sept ans, ce qui nécessiterait des investissements importants pour leur mise à niveau ou leur réaffectation. La société s’attend à ce que le nombre d’espaces vacants continue d’augmenter, puisque seulement le tiers des baux qui devraient expirer d’ici la fin de la décennie l’ont déjà fait. Aux États-Unis, le gouvernement fédéral est le plus important locataire de bureaux et, comme au Canada, il a de la difficulté à faire revenir ses employés au bureau. D’importants déficits budgétaires pourraient forcer les gouvernements à économiser sur les espaces de bureaux. Une autre menace qui pèse sur les propriétaires (et les travailleurs) de bureaux est que de nombreux emplois dans les services professionnels peuvent être offerts à distance dans des pays où les salaires sont moins élevés qu’en Amérique du Nord.
Les tours de catégorie A dotées de commodités modernes continueront d’attirer des locataires d’immeubles plus anciens. Cependant, une ruée vers la qualité ne protégera pas entièrement les immeubles haut de gamme contre le télétravail. Les taux d’inoccupation ont également augmenté pour les immeubles de luxe. Selon Savills, environ 19 % de l’espace de bureau haut de gamme total à Manhattan était disponible à la location au quatrième trimestre 2022, contre moins de 12 % au début de 2019.
Les immeubles de bureaux de banlieue peuvent faire mieux que les tours du centre-ville, car de nombreux travailleurs éloignés sont déménagés dans les banlieues et en périphérie, ce qui incite certaines entreprises à fournir des espaces de bureau plus près de chez eux. Selon CBRE, le taux d’inoccupation moyen des bureaux dans les centres-villes aux États-Unis a dépassé celui des banlieues pour la première fois depuis des décennies au milieu de 2022.
À l’heure actuelle, le nombre de défauts de paiement demeure faible, car les baux de bureaux durent habituellement 10 ans ou plus, mais les pressions financières s’accentuent à mesure que les taux d’inoccupation augmentent. Le gestionnaire immobilier Brookfield a récemment fait défaut sur deux grandes tours de bureaux de Los Angeles, tandis que Columbia Property Trust a fait de même sur sept grands immeubles de bureaux du pays. Selon Trepp, les immeubles de bureaux américains ont soutenu une dette d’environ 1 200 milliards de dollars au milieu de 2022, ce qui laisse entendre que les conséquences d’une aggravation des difficultés pourraient être importantes. Les tours de bureaux dans les États où la population est faible sont particulièrement vulnérables.
Plus d’espaces de bureau inutilisés seront réaffectés aux besoins de logement. L’an dernier, un nombre record d’immeubles de bureaux aux États-Unis ont été convertis en appartements. La réaffectation limitera les pertes sur créances des propriétaires d’immeubles de bureaux et permettra aux prêteurs de récupérer une partie des pertes. Cependant, les taux d’inoccupation pourraient rester élevés pendant un certain temps, étant donné le temps nécessaire à la conversion d’un immeuble. De plus, seule une fraction des immeubles de bureaux peuvent être réaffectés, selon l’emplacement, la conception du bâtiment et les règlements de zonage. Avison Young estime que 34 % des tours de bureaux construites avant 1990 dans 14 grandes villes d’Amérique du Nord pourraient être converties en espaces de vie, mais toutes ne sont pas économiquement viables.
Conclusion
Les taux d’intérêt élevés, le resserrement des conditions d’emprunt et une récession superficielle attendue feront baisser les revenus de location et la valeur des propriétés commerciales cette année. Même les segments des immeubles industriels et des immeubles résidentiels multifamiliaux, qui sont vigoureux, ne seront pas entièrement à l’abri, mais la forte croissance de la population devrait stimuler le dernier au Canada. Ces difficultés se traduiront par une baisse des prêts et une hausse des taux de défaillance, surtout dans le marché des immeubles de bureaux qui est en difficulté.
Passez en revue des renseignements importants
(disponible en anglais seulement).
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Sal Guatieri
Économiste principal
Économiste principal et directeur général à BMO Marchés des capitaux, Sal Guatieri compte 20 ans d’expérie…(..)
Voir le profil complet >Les marchés de l’immobilier commercial (Affaires immobilières) continueront de diverger en fonction des segments cette année. Les deux secteurs qui ont prospéré pendant la pandémie – l’immobilier industriel et l’immobilier multifamilial – ont ralenti, mais devraient assez facilement supporter le léger ralentissement économique prévu. Le commerce de détail fait face à un ralentissement plus prononcé, parce que les dépenses de consommation diminueront à cause des taux d’intérêt élevés et du resserrement des conditions d’emprunt. Le segment des immeubles de bureaux sera le plus malmené, car un climat macroéconomique anémique s’ajoutera au problème du travail hybride.
Malgré un certain rapatriement de la production de biens et la construction d’usines de production de véhicules électriques et de micropuces, la construction non résidentielle réelle aux États-Unis est tombée à des creux de 11 ans dans un contexte de coûts élevés des matériaux, de pénurie de main-d’œuvre et de surabondance d’espace de bureau. Cependant, les dépenses ont augmenté à la fin de l’année dernière à cause des incitatifs offerts par la Infrastructure Investment and Jobs Act, la CHIPS Act et la Inflation Reduction Act. Le secteur de la construction s’est plutôt mieux comporté au Canada qu’aux États-Unis dans un contexte de forte activité dans le secteur des ressources, mais il n’a pas dépassé son niveau d’il y a dix ans (graphique 1). Cette année, les entreprises retarderont probablement leurs dépenses de construction jusqu’à l’amélioration du climat macroéconomique et la baisse des coûts d’emprunt.
La récente faillite de quelques banques régionales américaines aura une incidence sur le marché des prêts immobiliers commerciaux, surtout à cause du resserrement des conditions d’octroi de crédit. Les petites banques accordent environ 70 % du total des prêts bancaires au secteur. Les propriétaires d’immeubles commerciaux pourraient avoir de la difficulté à obtenir un refinancement, le dernier sondage de la Fed auprès des agents de prêts ayant révélé que les conditions de prêt de ce groupe se sont encore resserrées.
Comme pour la plupart des catégories d’actif, la valeur des propriétés commerciales a été gonflée par les titres de créance bon marché pendant la pandémie et elles fléchissent maintenant sous le poids des taux directeurs les plus élevés depuis 2007. Après avoir atteint un sommet au début de 2022, les prix des propriétés aux États-Unis ont chuté de 15 %, pour revenir aux niveaux d’avant la pandémie, principalement à cause d’une baisse de 25 % de la valeur des immeubles de bureaux (graphique 2). Les taux de rendement totaux des placements immobiliers commerciaux aux États-Unis ont reculé au dernier trimestre de 2022, en particulier pour les immeubles de bureaux.
Une hausse modérée des taux de capitalisation donne à penser que les prix du secteur de l’immobilier commercial canadien sont également sous pression. La reprise s’étend à tous les grands segments avec une domination des immeubles de bureaux. Cependant, les taux de capitalisation ont augmenté moins que les taux d’intérêt, ce qui a entraîné des écarts inférieurs à la normale entre les deux rendements. Si les taux d’intérêt restent élevés, d’autres baisses de prix seront probablement nécessaires pour attirer les investisseurs. Entre-temps, la croissance des loyers commerciaux au Canada a ralenti pour s’établir à 3,2 % sur 12 mois en décembre 2022 (Statistique Canada; données les plus récentes disponibles), avec des gains raisonnables dans les secteurs du commerce de détail (4,0 %) et de l’industrie (3,8 %), mais une légère hausse pour les immeubles de bureaux (1,2 %).
Malgré les taux d’intérêt élevés, la qualité du crédit reste généralement solide. À 0,7 % au quatrième trimestre de 2022, le taux de défaillance aux États-Unis des prêts immobiliers commerciaux consentis par les banques n’était que légèrement supérieur aux récents creux record (graphique 3). Ce taux devrait revenir à la médiane à long terme (1,8 %) dans un contexte de légère récession, mais même ce taux ferait pâle figure par rapport au sommet de près de 9 % atteint lors de la Grande Récession. Le taux de prêts en souffrance à 30 jours Trepp pour les titres adossés à des créances hypothécaires commerciales a progressé, mais il reste aussi faible, à 3,09 % en avril 2023, les secteurs de l’industrie, du commerce de détail et de l’hôtellerie étant toujours inférieurs aux niveaux d’il y a un an. Le taux de prêts en souffrance des immeubles de bureaux a augmenté pour s’établir à 2,61 %, bien que les baux de longue durée limitent la hausse. Les faillites d’entreprises américaines ont bondi en mars, mais demeurent inférieures aux niveaux de 2019, tandis que les faillites d’entreprises canadiennes sont revenues aux niveaux d’avant la pandémie.
À l’échelle régionale, l’Alberta devrait surpasser les autres provinces si les prix du pétrole restent élevés, en raison d’un marché de l’habitation bon marché qui attire d’importants afflux de population d’autres régions. Le Canada atlantique profite aussi d’une poussée démographique. Aux États-Unis, l’afflux de personnes et d’entreprises vers le Sud fera probablement en sorte que cette région surpassera le pays.
Le principal risque à court terme pour le secteur des biens immobiliers commerciaux est un atterrissage difficile de l’économie, par exemple si la politique monétaire se resserre davantage ou si l’impasse liée au plafond de la dette aux États-Unis n’est pas résolue. À long terme, les risques climatiques pourraient dominer, surtout dans les régions sujettes aux inondations, aux feux de forêt et aux tempêtes violentes.
Produits industriels
Le segment industriel a profité d’un rapatriement partiel de l’activité et d’une nette amélioration des chaînes d’approvisionnement mondiales après trois ans de perturbations découlant de la pandémie, de la guerre en Ukraine et de la démondialisation. Le segment continue de répondre aux besoins des sociétés de commerce électronique en matière de logistique et d’entreposage. La faiblesse de la monnaie a soutenu l’activité au Canada, tandis que de solides investissements dans les infrastructures ont aidé le segment américain. Les propriétaires d’immeubles industriels ont connu de faibles taux d’inoccupation et des hausses de loyer rapides. Le taux de disponibilité des titres industriels au Canada, qui était de 1,9 % au premier trimestre de 2023, reste proche de ses creux historiques, ce qui a fait grimper les loyers de 28 % l’année dernière (CBRE). Cependant, les absorptions nettes sont proches d’un creux de trois ans, parce que les dépenses de consommation des ménages se dirigent maintenant vers les services et de nouvelles offres sont mises en place. Les taux de capitalisation demeurent bas, mais ont suivi une trajectoire en V vers les niveaux d’avant la pandémie. Le segment de l’industrie est bien positionné pour faire face à un léger repli, mais il devrait ralentir en 2023.
Résidentiel multifamilial
Les propriétés multifamiliales demeurent saines dans la plupart des régions, les taux d’inoccupation des logements locatifs restant bas en raison d’un faible taux de chômage et d’un marché de l’habitation encore coûteux. Bien que le prix des maisons ait fortement chuté au Canada, il semble toucher un creux, de sorte que de nombreuses villes ne sont pas abordables, même pour les familles à revenu moyen. Les prix de référence des copropriétés au Canada ont reculé de 9 % sur 12 mois en avril, après avoir bondi de 33 % au cours des deux dernières années (graphique 4).
Le marché des appartements semble en meilleure santé au Canada qu’aux États-Unis en raison d’une plus forte croissance de la population. Les loyers de tous les types de propriétés au Canada ont augmenté de 9,6 % sur 12 mois en avril (Rentals.ca). La demande de logements construits expressément pour la location reste élevée, car une hausse de l’immigration s’ajoute à des décennies de sous-investissements. Les logements multifamiliaux resteront soutenus par un marché locatif tendu en 2023. Les provinces des Prairies et certaines régions du Canada atlantique, qui attirent des migrants internationaux et interprovinciaux en raison du faible prix des logements, devraient surpasser l’Ontario et la Colombie-Britannique.
La frénésie du marché locatif américain s’est également atténuée. Le taux d’inoccupation est passé à 6,4 % au premier trimestre de 2023, mais il est inférieur d’environ un point de pourcentage aux normes à long terme. L’indice des loyers observé de Zillow pour les logements unifamiliaux et multifamiliaux a ralenti, passant de 16,5 % il y a un an à 5,3 % sur 12 mois en avril 2023. La valeur des immeubles d’habitation a chuté de 21 % par rapport à leur sommet, surpassée seulement par le courant baissier dans les immeubles de bureaux. La correction des prix témoigne de la surchauffe antérieure du marché. Les propriétaires font face à des prix plus bas, à des loyers plus faibles et à des coûts d’emprunt plus élevés, et ces derniers frapperont plus durement les propriétaires ayant des prêts hypothécaires à taux variable. Néanmoins, la faiblesse persistante de l’abordabilité des logements devrait mettre un plancher sous le marché locatif.
Commerce de détail
Le secteur du commerce de détail s’est redressé grâce à une croissance impressionnante de l’emploi, à des gains salariaux rapides et à une épargne excédentaire. Les taux de disponibilité aux États-Unis pour les propriétés de commerce de détail restent faibles, à 7,0 % au quatrième trimestre de 2022 (CBRE). Au Canada, la croissance des loyers est solide, à 4,0 % en décembre 2022 (Statistique Canada). Le retour à des habitudes de magasinage en ligne plus normales a aidé les vendeurs en magasin. Après avoir dépassé les 16 % au début de la pandémie, la part des ventes au détail du commerce électronique aux États-Unis est passée sous la barre des 15 %; elle est cependant toujours supérieure au taux d’environ 11 % de la fin de 2019 (graphique 5).
Selon un récent sondage de CBRE, environ 70 % des acheteurs préfèrent faire leurs achats en personne plutôt qu’en ligne, les membres de la génération Z, qui maîtrisent bien le numérique, étant encore plus enthousiastes que les milléniaux.
Plus récemment, le secteur du commerce de détail a fléchi en réaction aux taux d’intérêt élevés. Cette tendance devrait se poursuivre à mesure que le taux de chômage augmente. Les détaillants des grandes villes qui comptent sur les navetteurs traverseront une période plus difficile que leurs homologues des banlieues. La construction d’espaces de commerce de détail, en particulier les nouveaux centres commerciaux, restera probablement faible.
Immeubles de bureaux
Le segment des immeubles de bureaux restera le segment des immeubles commerciaux le plus en difficulté pendant un certain temps. Une légère récession obligera les entreprises à réduire leurs effectifs et leur espace de travail, ce qui aggravera le défi à long terme qui découle de l’adoption du travail hybride. La croissance rapide du secteur des technologies avait soutenu les propriétaires pendant la pandémie, mais une récente vague de mises à pied provoque une hausse des sous-locations. Les loyers des immeubles de bureaux sont restés relativement stables, mais les incitatifs sont en hausse et il en faudra davantage, car les locataires réévaluent leurs besoins à long terme. Les valorisations des fiducies de placement immobilier cotées en bourse ont chuté aux États-Unis l’année dernière et ont été réduites de moitié depuis mars 2023 au Canada (selon ce sous-secteur de l’indice composé TSX). Cela montre certaines pressions à la baisse sur le marché des immeubles de bureaux privés au Canada, même si les investisseurs institutionnels comme les caisses de retraite ont tendance à avoir des objectifs de placement à long terme et pourraient être mieux capitalisés pour surmonter la tempête.
Les employés ont mis du temps à revenir au travail en personne. Beaucoup ont décidé de passer la moitié de leur temps au bureau, mais les différences entre les professions sont importantes. Les taux de rendement des immeubles de bureaux sont les plus faibles dans le secteur de l’information, suivis de certains professionnels des affaires, comme les services juridiques et la comptabilité. Les taux d’occupation des bureaux sont plus faibles dans les grands centres urbains à cause des coûts de déplacement élevés et des préoccupations en matière de sécurité. Selon la Strategic Regional Research Alliance, le taux d’occupation des bureaux à Toronto atteignaient 47 % des niveaux d’avant la pandémie au 15 avril. Cela se rapproche de la moyenne de 49 % de 10 villes américaines, établie par les lecteurs de cartes d’accès de Kastle System au 10 mai. Austin est au sommet (61 %), Chicago est presque au milieu (51 %) et San Jose (aussi connue sous le nom de Silicon Valley) est en bas (38 %).
L’une des principales préoccupations des propriétaires d’immeubles (et de leurs prêteurs) est que le taux d’occupation des bureaux aux États-Unis semble avoir plafonné à la moitié des niveaux de 2019. Le travail à distance pourrait faire aux bureaux ce que le commerce électronique a fait aux centres commerciaux, c’est-à-dire les rendre beaucoup moins essentiels à notre vie quotidienne. Cependant, l’orientation des taux d’occupation des bureaux n’est pas claire. De nombreux travailleurs, dont certains ont vu leurs déplacements quotidiens diminuer de 3 heures à 1 mètre, préfèrent une option hybride. Mais les employeurs les encouragent plus activement à revenir au travail en personne, que ce soit avec des carottes (nourriture gratuite et café gastronomique) ou un bâton (primes moins élevées et moins de promotions). Les répercussions du télétravail sur la productivité ne sont pas claires. Les gains réalisés sur le plan individuel (en partie à cause de la diminution du temps de déplacement) peuvent ne pas compenser les pertes globales découlant d’une collaboration et d’une formation de qualité inférieure et de la perte de la culture d’entreprise. La hausse des taux de rendement des immeubles de bureaux en Europe (de 70 % à 90 %; JLL) et en Asie (plus de 80 %) laisse entrevoir d’autres gains en Amérique du Nord, même si les travailleurs de ces régions profitent de déplacements relativement plus faciles et moins coûteux, alors qu’ils résident dans de petits espaces de logement, et qu’ils sont donc plus encouragés à retourner au bureau. Aux États-Unis et au Canada, il est possible que les taux de rendement des immeubles de bureaux se stabilisent à environ 60 % des niveaux d’avant la pandémie. Cependant, cela ne se traduira pas nécessairement par une réduction de 40 % de la demande, car de l’espace supplémentaire pourrait être nécessaire pour de nouvelles commodités et les jours de présence maximale au bureau (le mardi, elle atteint 58 %, selon Kastle). Nous pensons que la demande de bureaux pourra diminuer jusqu’à 20 % par rapport aux niveaux de 2019.
Le taux d’inoccupation des bureaux au Canada a atteint un sommet record de 17,7 % au premier trimestre de 2023, comparativement à 10,0 % avant la pandémie (graphique 6).
À l’échelle régionale, le taux d’Ottawa a grimpé à 12,3 % en raison d’une vague de mises à pied dans le secteur des technologies. La ville attend avec nervosité les plans de location à long terme du gouvernement fédéral, alors que les travailleurs du secteur public ont demandé plus de souplesse pour travailler de la maison. Le taux d’inoccupation à Toronto a plus que doublé pendant la pandémie pour s’établir à 17,5 %, son plus haut niveau depuis 1996. Son taux au centre-ville est de 15,3 %, son plus haut niveau en près de 30 ans et une hausse par rapport à seulement 2 % en mars 2020. Selon Altus, il augmentera encore, car 14 immeubles de bureaux sont actuellement en construction. De plus, le taux d’inoccupation réel des bureaux est plus élevé que le taux officiel, qui exclut les espaces disponibles de sous-location, et Shopify a récemment mis sept étages en sous-location. Le taux d’inoccupation de 32 % au centre-ville de Calgary est le plus élevé des grandes villes canadiennes et a incité son gouvernement à offrir des subventions pour convertir des immeubles de bureaux en espaces de logement et en commodités publiques, comme des hôtels, des écoles et des centres d’arts de la scène. Le taux de 16,8 % à Montréal a presque doublé depuis le début de 2020. Vancouver est la seule grande ville canadienne dont le taux d’inoccupation est à un chiffre (8,4 %). En raison de la flambée des espaces vacants, les loyers demandés au Canada ont chuté au premier trimestre de 2023 pour la première fois depuis des années (Colliers).
Le taux d’inoccupation des bureaux aux États-Unis a bondi d’environ 12 % au début de la pandémie (CBRE) à 17,3 % au quatrième trimestre de 2022. Cushman et Wakefield croit que jusqu’au quart de tous les bureaux pourraient être « désuets sur le plan fonctionnel » dans sept ans, ce qui nécessiterait des investissements importants pour leur mise à niveau ou leur réaffectation. La société s’attend à ce que le nombre d’espaces vacants continue d’augmenter, puisque seulement le tiers des baux qui devraient expirer d’ici la fin de la décennie l’ont déjà fait. Aux États-Unis, le gouvernement fédéral est le plus important locataire de bureaux et, comme au Canada, il a de la difficulté à faire revenir ses employés au bureau. D’importants déficits budgétaires pourraient forcer les gouvernements à économiser sur les espaces de bureaux. Une autre menace qui pèse sur les propriétaires (et les travailleurs) de bureaux est que de nombreux emplois dans les services professionnels peuvent être offerts à distance dans des pays où les salaires sont moins élevés qu’en Amérique du Nord.
Les tours de catégorie A dotées de commodités modernes continueront d’attirer des locataires d’immeubles plus anciens. Cependant, une ruée vers la qualité ne protégera pas entièrement les immeubles haut de gamme contre le télétravail. Les taux d’inoccupation ont également augmenté pour les immeubles de luxe. Selon Savills, environ 19 % de l’espace de bureau haut de gamme total à Manhattan était disponible à la location au quatrième trimestre 2022, contre moins de 12 % au début de 2019.
Les immeubles de bureaux de banlieue peuvent faire mieux que les tours du centre-ville, car de nombreux travailleurs éloignés sont déménagés dans les banlieues et en périphérie, ce qui incite certaines entreprises à fournir des espaces de bureau plus près de chez eux. Selon CBRE, le taux d’inoccupation moyen des bureaux dans les centres-villes aux États-Unis a dépassé celui des banlieues pour la première fois depuis des décennies au milieu de 2022.
À l’heure actuelle, le nombre de défauts de paiement demeure faible, car les baux de bureaux durent habituellement 10 ans ou plus, mais les pressions financières s’accentuent à mesure que les taux d’inoccupation augmentent. Le gestionnaire immobilier Brookfield a récemment fait défaut sur deux grandes tours de bureaux de Los Angeles, tandis que Columbia Property Trust a fait de même sur sept grands immeubles de bureaux du pays. Selon Trepp, les immeubles de bureaux américains ont soutenu une dette d’environ 1 200 milliards de dollars au milieu de 2022, ce qui laisse entendre que les conséquences d’une aggravation des difficultés pourraient être importantes. Les tours de bureaux dans les États où la population est faible sont particulièrement vulnérables.
Plus d’espaces de bureau inutilisés seront réaffectés aux besoins de logement. L’an dernier, un nombre record d’immeubles de bureaux aux États-Unis ont été convertis en appartements. La réaffectation limitera les pertes sur créances des propriétaires d’immeubles de bureaux et permettra aux prêteurs de récupérer une partie des pertes. Cependant, les taux d’inoccupation pourraient rester élevés pendant un certain temps, étant donné le temps nécessaire à la conversion d’un immeuble. De plus, seule une fraction des immeubles de bureaux peuvent être réaffectés, selon l’emplacement, la conception du bâtiment et les règlements de zonage. Avison Young estime que 34 % des tours de bureaux construites avant 1990 dans 14 grandes villes d’Amérique du Nord pourraient être converties en espaces de vie, mais toutes ne sont pas économiquement viables.
Conclusion
Les taux d’intérêt élevés, le resserrement des conditions d’emprunt et une récession superficielle attendue feront baisser les revenus de location et la valeur des propriétés commerciales cette année. Même les segments des immeubles industriels et des immeubles résidentiels multifamiliaux, qui sont vigoureux, ne seront pas entièrement à l’abri, mais la forte croissance de la population devrait stimuler le dernier au Canada. Ces difficultés se traduiront par une baisse des prêts et une hausse des taux de défaillance, surtout dans le marché des immeubles de bureaux qui est en difficulté.
Passez en revue des renseignements importants(disponible en anglais seulement).
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