L’offre de logements : une illusion
Douglas Porter,
Robert Kavcic
|
29 septembre 2023
|
Immobilier Commercial,
Perspectives Sur L’Économie
- Mots-clés :
Douglas Porter,
Robert Kavcic
|
29 septembre 2023
|
Immobilier Commercial,
Perspectives Sur L’Économie
Pour clarifier les choses dès le départ, nous ne sommes pas dans le déni quant à l’offre de logements. Compte tenu de la forte croissance démographique au Canada, de la hausse rapide des loyers et des prix élevés des maisons, il ne fait aucun doute que le pays a besoin d’une offre solide et stable en matière de construction de logements. L’augmentation record de la population (+1,2 million de personnes) au cours de la dernière année ne fait que renforcer cette dure réalité. Toutefois, nous nous éloignons fondamentalement de la sagesse populaire sur deux points : 1) l’augmentation de l’offre à elle seule ne permettra pas de « résoudre » les problèmes d’abordabilité au Canada, et 2) la demande frénétique, y compris la demande d’investissement, a été un facteur déterminant, à la fois pour le manque d’abordabilité et pour l’insuffisance de l’offre. Par conséquent, il est sans doute peu pertinent, voire irréaliste, de se focaliser sur une augmentation spectaculaire de l’offre, comme c’est le cas aujourd’hui.
La Société canadienne d’hypothèques et de logement (SCHL) a récemment mis à jour ses estimations de l’offre supplémentaire qui serait « nécessaire » pour ramener le prix des logements aux niveaux d’abordabilité du début des années 2000. Selon sa dernière estimation, d’ici 2030, 3,5 millions d’unités supplémentaires doivent s’ajouter au flux normal d’offres de nouveaux logements, soit environ 500 000 unités supplémentaires par année. Et ce chiffre dépasse le rythme des mises en chantier d’environ 250 000 logements par année. Selon ces estimations, il faudrait tripler la cadence de construction de logements pour les rendre abordables. Pour mettre les choses en perspective, le nombre annuel record de mises en chantier au Canada s’élève à 273 000 en 1976, et elles sont presque revenues à ce niveau en 2021. Autrement dit, la barre ne sera pas approchée, et encore moins franchie.
Ces chiffres semblent particulièrement difficiles à atteindre lorsqu’ils concernent un secteur qui tourne déjà à plein régime. On compte actuellement près de 400 000 logements en construction au Canada, soit le niveau le plus élevé jamais enregistré en termes bruts, dépassant même le boum de la construction des années 1970 par habitant. Il est intéressant de noter qu’une grande partie de la hausse récente s’est produite dans les espaces locatifs spécialement conçus à cette fin, même avant les récentes propositions politiques, comme l’élimination de la TVH. En effet, ce niveau d’activité dans le secteur de la construction a entraîné d’importantes pénuries de main-d’œuvre, avec près de 90 000 postes vacants à un moment donné l’an dernier. Bien que le taux de postes vacants ait récemment diminué, il se situe toujours à 5 %, soit près de deux points de pourcentage de plus qu’avant la pandémie. Les données démographiques jouent également un rôle majeur, de nombreux professionnels arrivent à l’âge de la retraite, la pénurie dans le bassin de travailleurs est donc difficile à combler.
Désormais, avec la hausse des coûts de financement, le développement de nouveaux projets est devenu un véritable défi. Bien que les prix des loyers augmentent rapidement, les taux de capitalisation actuels ne sont pas très élevés après le resserrement de 475 pdb par la Banque du Canada. Et les investisseurs ont fait marche arrière sur le marché pour la même raison (et parce que les prix ne sont plus à la hausse). Ainsi, il est plus difficile pour les constructeurs de vendre de nouveaux projets par anticipation, ce qui entrave généralement le financement et la mise en chantier. Bien entendu, ces conditions difficiles ne disparaîtront pas du jour au lendemain.
Par ailleurs, examinons de plus près les hypothèses de base de la SCHL. Nous pensons qu’il n’est pas approprié de choisir arbitrairement l’année 2003 comme point de référence en matière d’abordabilité. Il se trouve que le marché canadien de l’habitation était exceptionnellement abordable (du moins par rapport à son historique) au début des années 2000, et qu’il pourrait donc s’agir d’un indice de référence irréaliste. Cette période a fait suite à un marché baissier pendant dix ans dans le secteur de l’habitation, en particulier en Ontario, où les prix nominaux des logements ont mis plus d’une décennie à se redresser. La récession des années 1990 a entraîné un taux de chômage à deux chiffres dans la province, un excédent important des stocks de logements et la fermeture de nombreux acteurs du secteur. En d’autres termes, nous n’avons pas pour ambition de recréer ces conditions. En outre, les tendances en matière de croissance démographique étaient sensiblement différentes au début des années 2000. La croissance de la cohorte des 25 à 40 ans (impliquant une augmentation de la demande de logements) a connu une baisse importante pendant 13 ans jusqu’en 2006 (simple coïncidence, 2003 a été l’année la plus basse). Les forces démographiques ne peuvent être plus différentes aujourd’hui. En effet, la demande de la génération du millénaire a atteint un pic que viennent amplifier les importants flux d’immigration internationale.
Enfin, au début des années 2000, la politique du logement n’avait pas encore connu les grands changements qui ont été apportés par la suite, comme la Loi sur les zones de croissance de l’Ontario, qui a vu le jour après 2006. Cette politique a favorisé l’intensification, au détriment des maisons individuelles. Cette évolution a créé un facteur de rareté pour les maisons familiales (notamment dans les banlieues de la région du Grand Toronto), véritable changement par rapport au début des années 2000, lorsque l’offre était suffisante. Tous ces facteurs donnent à penser que l’abordabilité de 2003 a eu lieu dans un contexte que nous ne pouvons pas, ou ne voulons pas recréer complètement.
Si nous considérons plutôt les niveaux d’abordabilité moyens des logements entre 1995 et 2020, la construction de logements devient beaucoup plus faisable et s’inscrit dans la réalité. Et il se trouve que la mesure de l’abordabilité de la Banque du Canada s’établit en moyenne à 32 % sur cette longue période. Il s’agit habituellement d’un pourcentage globalement approprié du revenu qui doit être affecté au logement. En réalité, ce chiffre était assez proche de cette norme en 2019, et ce n’est que pendant la frénésie d’achat causée par la pandémie que la situation s’est compliquée. Cette effervescence a été particulièrement stimulée, non seulement par les coûts d’emprunt peu élevés qui ont atteint des records, et dont la tendance s’est depuis inversée, mais aussi par une grande variété d’autres facteurs qui ont créé une vague de demandes. Selon nous, cette évolution soudaine de la demande a été la principale cause de la pression exercée sur l’abordabilité: l’offre n’a pas changé subitement, ce n’est jamais le cas.
Parmi les forces sous-jacentes de la demande auxquelles nous sommes confrontés, et qui expliquent en partie la vigueur apparemment constante de la demande de placements, figure l’augmentation importante de la richesse des ménages au cours des 30 dernières années. À chaque publication des données du bilan trimestriel, l’accent est systématiquement mis sur les dettes totales des ménages. Pour information, la dette a chuté à 180 % du revenu disponible au deuxième trimestre, en légère baisse par rapport aux montants records atteints au cours des trimestres précédents. Mais parallèlement, les actifs ont fortement augmenté, avec des effets beaucoup moins spectaculaires. Après avoir soustrait la dette, et malgré la baisse généralisée du marché de l’an dernier, la position de l’actif net des ménages a grimpé en flèche pour atteindre 1 000 % du revenu (doublant par rapport à il y a 30 ans). Autrement dit, les actifs des ménages sont plus de six fois plus élevés que les dettes. Bien que l’appréciation des biens immobiliers représente une grande partie de la hausse considérable des actifs des ménages, les actifs financiers ont également augmenté rapidement, pour atteindre un peu plus de la moitié du chiffre total. Cette flambée procure aux ménages une grande puissance financière, dont au moins une partie se répercute sur les placements immobiliers, qu’ils soient individuels, dans le cadre de partenariats ou par l’intermédiaire de circuits institutionnels.
Conclusion: Mieux vaut avoir de grandes aspirations en matière de construction de logements, compte tenu de l’étroitesse du marché canadien de l’habitation et de la croissance rapide de la population. Mais nous ne pouvons pas nous laisser entraîner dans le piège d’objectifs totalement irréalistes, et nous attendre à ce qu’une impulsion majeure en faveur de la construction suffise à résoudre les contraintes liées à l’abordabilité. Si on laisse la demande s’emballer, l’offre, même effrénée, sera très vite complètement absorbée.
Consultez les graphiques à l’appui
(en englais seulement).
Passez en revue les renseignements importants
(en englais seulement)
Lire la suite
Douglas Porter
Économiste en chef et directeur général
Douglas Porter possède plus de 30 ans d’expérience dans l’analyse des économies et des marchés financiers mondiaux. Comme &e…(..)
Voir le profil complet >
Robert Kavcic
Économiste principal et directeur
Robert Kavcic s’est joint à la Banque de Montréal en 2006. Il joue un rôle clé dans l’analyse des tendances économique…(..)
Voir le profil complet >Pour clarifier les choses dès le départ, nous ne sommes pas dans le déni quant à l’offre de logements. Compte tenu de la forte croissance démographique au Canada, de la hausse rapide des loyers et des prix élevés des maisons, il ne fait aucun doute que le pays a besoin d’une offre solide et stable en matière de construction de logements. L’augmentation record de la population (+1,2 million de personnes) au cours de la dernière année ne fait que renforcer cette dure réalité. Toutefois, nous nous éloignons fondamentalement de la sagesse populaire sur deux points : 1) l’augmentation de l’offre à elle seule ne permettra pas de « résoudre » les problèmes d’abordabilité au Canada, et 2) la demande frénétique, y compris la demande d’investissement, a été un facteur déterminant, à la fois pour le manque d’abordabilité et pour l’insuffisance de l’offre. Par conséquent, il est sans doute peu pertinent, voire irréaliste, de se focaliser sur une augmentation spectaculaire de l’offre, comme c’est le cas aujourd’hui.
La Société canadienne d’hypothèques et de logement (SCHL) a récemment mis à jour ses estimations de l’offre supplémentaire qui serait « nécessaire » pour ramener le prix des logements aux niveaux d’abordabilité du début des années 2000. Selon sa dernière estimation, d’ici 2030, 3,5 millions d’unités supplémentaires doivent s’ajouter au flux normal d’offres de nouveaux logements, soit environ 500 000 unités supplémentaires par année. Et ce chiffre dépasse le rythme des mises en chantier d’environ 250 000 logements par année. Selon ces estimations, il faudrait tripler la cadence de construction de logements pour les rendre abordables. Pour mettre les choses en perspective, le nombre annuel record de mises en chantier au Canada s’élève à 273 000 en 1976, et elles sont presque revenues à ce niveau en 2021. Autrement dit, la barre ne sera pas approchée, et encore moins franchie.
Ces chiffres semblent particulièrement difficiles à atteindre lorsqu’ils concernent un secteur qui tourne déjà à plein régime. On compte actuellement près de 400 000 logements en construction au Canada, soit le niveau le plus élevé jamais enregistré en termes bruts, dépassant même le boum de la construction des années 1970 par habitant. Il est intéressant de noter qu’une grande partie de la hausse récente s’est produite dans les espaces locatifs spécialement conçus à cette fin, même avant les récentes propositions politiques, comme l’élimination de la TVH. En effet, ce niveau d’activité dans le secteur de la construction a entraîné d’importantes pénuries de main-d’œuvre, avec près de 90 000 postes vacants à un moment donné l’an dernier. Bien que le taux de postes vacants ait récemment diminué, il se situe toujours à 5 %, soit près de deux points de pourcentage de plus qu’avant la pandémie. Les données démographiques jouent également un rôle majeur, de nombreux professionnels arrivent à l’âge de la retraite, la pénurie dans le bassin de travailleurs est donc difficile à combler.
Désormais, avec la hausse des coûts de financement, le développement de nouveaux projets est devenu un véritable défi. Bien que les prix des loyers augmentent rapidement, les taux de capitalisation actuels ne sont pas très élevés après le resserrement de 475 pdb par la Banque du Canada. Et les investisseurs ont fait marche arrière sur le marché pour la même raison (et parce que les prix ne sont plus à la hausse). Ainsi, il est plus difficile pour les constructeurs de vendre de nouveaux projets par anticipation, ce qui entrave généralement le financement et la mise en chantier. Bien entendu, ces conditions difficiles ne disparaîtront pas du jour au lendemain.
Par ailleurs, examinons de plus près les hypothèses de base de la SCHL. Nous pensons qu’il n’est pas approprié de choisir arbitrairement l’année 2003 comme point de référence en matière d’abordabilité. Il se trouve que le marché canadien de l’habitation était exceptionnellement abordable (du moins par rapport à son historique) au début des années 2000, et qu’il pourrait donc s’agir d’un indice de référence irréaliste. Cette période a fait suite à un marché baissier pendant dix ans dans le secteur de l’habitation, en particulier en Ontario, où les prix nominaux des logements ont mis plus d’une décennie à se redresser. La récession des années 1990 a entraîné un taux de chômage à deux chiffres dans la province, un excédent important des stocks de logements et la fermeture de nombreux acteurs du secteur. En d’autres termes, nous n’avons pas pour ambition de recréer ces conditions. En outre, les tendances en matière de croissance démographique étaient sensiblement différentes au début des années 2000. La croissance de la cohorte des 25 à 40 ans (impliquant une augmentation de la demande de logements) a connu une baisse importante pendant 13 ans jusqu’en 2006 (simple coïncidence, 2003 a été l’année la plus basse). Les forces démographiques ne peuvent être plus différentes aujourd’hui. En effet, la demande de la génération du millénaire a atteint un pic que viennent amplifier les importants flux d’immigration internationale.
Enfin, au début des années 2000, la politique du logement n’avait pas encore connu les grands changements qui ont été apportés par la suite, comme la Loi sur les zones de croissance de l’Ontario, qui a vu le jour après 2006. Cette politique a favorisé l’intensification, au détriment des maisons individuelles. Cette évolution a créé un facteur de rareté pour les maisons familiales (notamment dans les banlieues de la région du Grand Toronto), véritable changement par rapport au début des années 2000, lorsque l’offre était suffisante. Tous ces facteurs donnent à penser que l’abordabilité de 2003 a eu lieu dans un contexte que nous ne pouvons pas, ou ne voulons pas recréer complètement.
Si nous considérons plutôt les niveaux d’abordabilité moyens des logements entre 1995 et 2020, la construction de logements devient beaucoup plus faisable et s’inscrit dans la réalité. Et il se trouve que la mesure de l’abordabilité de la Banque du Canada s’établit en moyenne à 32 % sur cette longue période. Il s’agit habituellement d’un pourcentage globalement approprié du revenu qui doit être affecté au logement. En réalité, ce chiffre était assez proche de cette norme en 2019, et ce n’est que pendant la frénésie d’achat causée par la pandémie que la situation s’est compliquée. Cette effervescence a été particulièrement stimulée, non seulement par les coûts d’emprunt peu élevés qui ont atteint des records, et dont la tendance s’est depuis inversée, mais aussi par une grande variété d’autres facteurs qui ont créé une vague de demandes. Selon nous, cette évolution soudaine de la demande a été la principale cause de la pression exercée sur l’abordabilité: l’offre n’a pas changé subitement, ce n’est jamais le cas.
Parmi les forces sous-jacentes de la demande auxquelles nous sommes confrontés, et qui expliquent en partie la vigueur apparemment constante de la demande de placements, figure l’augmentation importante de la richesse des ménages au cours des 30 dernières années. À chaque publication des données du bilan trimestriel, l’accent est systématiquement mis sur les dettes totales des ménages. Pour information, la dette a chuté à 180 % du revenu disponible au deuxième trimestre, en légère baisse par rapport aux montants records atteints au cours des trimestres précédents. Mais parallèlement, les actifs ont fortement augmenté, avec des effets beaucoup moins spectaculaires. Après avoir soustrait la dette, et malgré la baisse généralisée du marché de l’an dernier, la position de l’actif net des ménages a grimpé en flèche pour atteindre 1 000 % du revenu (doublant par rapport à il y a 30 ans). Autrement dit, les actifs des ménages sont plus de six fois plus élevés que les dettes. Bien que l’appréciation des biens immobiliers représente une grande partie de la hausse considérable des actifs des ménages, les actifs financiers ont également augmenté rapidement, pour atteindre un peu plus de la moitié du chiffre total. Cette flambée procure aux ménages une grande puissance financière, dont au moins une partie se répercute sur les placements immobiliers, qu’ils soient individuels, dans le cadre de partenariats ou par l’intermédiaire de circuits institutionnels.
Conclusion: Mieux vaut avoir de grandes aspirations en matière de construction de logements, compte tenu de l’étroitesse du marché canadien de l’habitation et de la croissance rapide de la population. Mais nous ne pouvons pas nous laisser entraîner dans le piège d’objectifs totalement irréalistes, et nous attendre à ce qu’une impulsion majeure en faveur de la construction suffise à résoudre les contraintes liées à l’abordabilité. Si on laisse la demande s’emballer, l’offre, même effrénée, sera très vite complètement absorbée.
Consultez les graphiques à l’appui (en englais seulement).
Passez en revue les renseignements importants (en englais seulement)
À lire ensuite
Ventes de maisons existantes au Canada (août) – Refroidissement avant la pause
22 septembre 2023 Immobilier Commercial, Perspectives Sur L’Économie
Le point sur le marché L’activité du marché canadien de l’habitation tire à sa fin au terme d’un &ea…
Continuer à lire>
Saisir une courte description ici
Dites-nous trois choses simples pour
personnaliser votre expérience.
