Le point sur l’immobilier commercial
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À l’instar de l’économie, le marché de l’immobilier commercial a mieux résisté que prévu au début de la pandémie, surtout grâce aux mesures de relance massives conjuguées aux programmes gouvernementaux de soutien au revenu, au loyer et aux prêts. Cependant, les secteurs ne se sont pas tous aussi bien tirés d’affaire. L’immobilier industriel et l’immobilier résidentiel multifamilial ont prospéré, et la majeure partie du secteur du commerce de détail s’est redressée, mais l’immobilier de bureaux a plus de mal à retrouver son équilibre. Une croissance économique soutenue devrait aider l’immobilier commercial en 2022, ce qui limitera les pertes sur créances pour les prêteurs. Cependant, la hausse des taux d’intérêt entraînera un ralentissement de la hausse des prix et de l’activité, et probablement une certaine augmentation des cas de défaut de paiement des prêts dans le secteur des immeubles de bureaux.
Aux États-Unis, les prix des propriétés commerciales ont rebondi plus rapidement que prévu pendant la pandémie (Graphique 1). Après une première baisse de 11 %, les prix ont bondi de 21 % sur 12 mois en avril 2022 et se situent maintenant 15 % au-dessus des niveaux d’avant la pandémie. La reprise a été remarquablement rapide par rapport à la Grande Récession, lorsqu’il a fallu près de six ans pour revenir sur une chute des prix de 37 %. Par ailleurs, au Canada, les loyers commerciaux ont repris le terrain perdu lors des pertes antérieures et augmentent modérément, à commencer par le secteur industriel, même si les secteurs des immeubles de bureaux et du commerce de détail se sont aussi raffermis.
Malgré une demande de prêts plus ferme, la construction commerciale a continué de reculer aux États-Unis au premier trimestre de 2022 et les investissements dans les structures non résidentielles ont atteint un sommet de 22 % sous les niveaux d’avant la pandémie (Graphique 2). La construction d’immeubles de bureaux et de commerces de détail reste anémique, contrairement à la vigueur affichée par la construction d’entrepôts et d’usines. Les constructeurs canadiens s’en sont mieux sortis que leurs homologues américains, les investissements dans les structures non résidentielles ayant progressé en 2021, mais tout en restant à un niveau inférieur de 10 % aux niveaux d’avant la pandémie. La construction commerciale devrait croître modérément cette année.
La qualité du crédit reste très solide. Le taux de défaillance aux États-Unis n’était que de 0,8 % au quatrième trimestre de 2021, c’est-à-dire un taux proche du taux le plus bas jamais enregistré (Graphique 3). Malgré le choc initial provoqué par la pandémie, les défaillances ont à peine augmenté grâce à l’aide gouvernementale en matière de revenu et de loyer, aux programmes de suspension des remboursements de prêts et à la rapide reprise économique. Un sondage de la Réserve fédérale américaine (la « Fed ») montre que les banques américaines ont assoupli les normes sur les prêts immobiliers commerciaux pendant trois trimestres jusqu’au début de 2022, ce qui a entraîné une hausse des prêts. Au Canada, les taux d’insolvabilité des entreprises ont étonnamment baissé pendant la pandémie et sont restés faibles au début de 2022. En supposant un retour à des taux d’intérêt plus normaux et un ralentissement de la croissance économique, les taux de défaillance sur les prêts pour immeubles commerciaux devraient modérément augmenter au cours des deux prochaines années. Cependant, les propriétaires pour qui il est difficile d’ajuster les loyers dans un contexte d’inflation élevée et de ralentissement de la croissance économique connaîtront des difficultés.
La hausse des taux d’intérêt fera grimper les taux de capitalisation, car les investisseurs recherchent des rendements supérieurs, ce qui limitera l’appréciation à venir. La demande d’immobilier commercial de la part des investisseurs a été forte dans un contexte d’inflation généralisée des prix des actifs et de recherche de taux de rendement protégés contre l’inflation. Au Canada, les taux de capitalisation sont restés pour la plupart stables pendant la pandémie, sauf pour le secteur immobilier industriel, où les taux ont fortement baissé à cause de la hausse des valeurs immobilières (Graphique 4). Par rapport aux taux à long terme du gouvernement du Canada, le taux de capitalisation moyen au Canada (dans tous les secteurs) était proche des normes à long terme au quatrième trimestre 2021, ce qui sous-entend que le marché est évalué à sa juste valeur. Aux États-Unis, la forte demande des investisseurs a fait nettement chuter les taux de capitalisation dans le secteur immobilier industriel et le secteur immobilier multifamilial en 2021, selon CBRE.
La demande de placements diminuera à mesure que les taux d’intérêt progresseront, mais elle devrait rester vigoureuse, puisque les propriétés commerciales peuvent servir de couverture contre l’inflation.
Industriel
Le secteur industriel a prospéré durant la pandémie, grâce à des taux de rendement supérieurs et à des taux d’inoccupation inférieurs. Les investisseurs en ont pris bonne note, ce qui a fait grimper les prix des propriétés et fortement baisser les taux de capitalisation. Le secteur a bénéficié de la hausse de la demande d’entrepôts et d’espaces de traitement destinés à soutenir la logistique du commerce électronique, en plus de la demande d’espace d’entreposage pour stocker pièces de rechange et matériaux dans un contexte d’engorgement des transports et de perturbations de la chaîne d’approvisionnement (d’abord à cause de la pandémie, et maintenant à cause de la guerre en Ukraine et des confinements en Chine). Le besoin d’augmentation de la capacité de fabrication a aussi aidé, dans un contexte de forte demande de biens et d’un rapatriement limité de la production de pièces (notamment pour les micropuces).
Nous nous attendons à ce que le secteur industriel continue de bien se comporter grâce aux fermes investissements des entreprises, même si la demande de biens ralentira à mesure que les taux d’intérêt augmenteront et que les dépenses se déplaceront davantage vers les services. La faiblesse du dollar canadien par rapport au billet vert et la hausse, même si elle ralentit, des prix des ressources devraient également stimuler le secteur canadien de l’industrie. Le principal risque pesant sur les perspectives du secteur industriel découle de la possibilité d’une récession si la politique monétaire doit se resserrer énergiquement pour contrôler l’inflation.
Résidentiel multifamilial
Le segment résidentiel multifamilial profite de solides taux de rendement, de taux de capitalisation de stables à faibles et d’un taux d’inoccupation peu élevé. Le segment est soutenu par les prix élevés des maisons dans les deux pays et, au Canada, par un rebond de l’immigration et une offre limitée de logements construits expressément pour la location. Le secteur s’est complètement redressé après avoir fait face à des loyers plus bas et à des taux d’inoccupation plus élevés dans les premiers jours de la pandémie, à la suite de la chute de l’immigration, l’adoption des cours en ligne par les étudiants et la fuite des bureaux du centre-ville par les employés optant pour le travail à distance. Les investisseurs considèrent ce secteur comme une protection partielle contre l’inflation, puisque des salaires plus élevés soutiennent les loyers; en outre, le taux de capitalisation des appartements au Canada (4,2 % au quatrième trimestre de 2021) est maintenant le plus bas depuis au moins 2004.
La hausse des taux d’intérêt entraînera un ralentissement très nécessaire du marché de l’habitation, ramenant les ventes à des niveaux plus normaux et maîtrisant une appréciation généralisée. La hausse de l’immigration (au Canada), la demande soutenue des milléniaux et le faible taux de chômage amortiront la baisse. Un rééquilibrage bienvenu permettra sans doute aux prix des maisons au Canada de répéter une partie du gain record de l’année dernière, tandis que les prix aux États-Unis devraient se stabiliser plus tard cette année. Nous ne nous attendons pas à une correction majeure et soutenue du prix des maisons au Canada, étant donné le soutien sous-jacent apporté par l’immigration, la faiblesse des stocks et les perspectives d’un retour des taux d’intérêt à des niveaux neutres. La demande d’appartements devrait rester forte dans un contexte d’abordabilité limitée dans de nombreuses villes. Cependant, la menace d’une récession pèse plus sur le marché canadien que sur le marché américain à cause des prix plus élevés et d’une accessibilité inférieure (les quelques exceptions étant les provinces des Prairies et Terre-Neuve-et-Labrador). Ce risque augmentera si les taux d’intérêt progressent beaucoup plus que prévu. Dans ce cas, la baisse de la valeur des maisons ferait aussi reculer la valeur des immeubles d’habitation.
Commerce de détail
Après avoir dû composer avec plusieurs séries de restrictions visant à contrôler la pandémie, le secteur du commerce de détail fait un retour décent. Les taux de rendement américains se sont redressés après avoir reculé en 2020 et au début de 2021. Le segment est soutenu par une saine demande des consommateurs et par l’épargne élevée des ménages, ainsi que par un revirement notable en faveur du magasinage en personne. Aux États-Unis, l’espace disponible dans le commerce de détail a touché un creux de 10 ans au quatrième trimestre de 2021, selon CBRE, dans un contexte de hausse de la demande et de baisse de l’offre. L’assouplissement des restrictions liées à la pandémie a permis au secteur canadien du commerce de détail de profiter de taux de capitalisation et d’inoccupation relativement stables (bien que plus élevés à Calgary) et d’une croissance modérée des loyers de 3,8 % sur 12 mois au quatrième trimestre de 2021, selon Statistique Canada. Le nombre de commerces de détail actifs a récemment dépassé les niveaux d’avant la pandémie. Même si les ventes ralentiront à cause de la hausse des taux d’intérêt, nous nous attendons à ce que le secteur du commerce de détail prenne de l’expansion, parce que les ménages utilisent leur épargne excédentaire qui représente plus de 13 % de leur revenu disponible dans les deux pays. Les taux d’inoccupation dans le commerce de détail devraient baisser, ce qui aidera les propriétaires alors que les derniers programmes de soutien liés à la pandémie du Canada (ciblant les secteurs du tourisme et de l’hôtellerie) ont pris fin le 7 mai.
La crainte que la pandémie ne provoque un déplacement permanent vers le magasinage en ligne semble sans fondement. Le commerce électronique a représenté 13,0 % des ventes au détail aux États-Unis (à l’exclusion des services alimentaires) au quatrième trimestre de 2021, en hausse par rapport au 11,0 % du quatrième trimestre de 2019, mais en baisse par rapport aux sommets précédents, en phase avec les tendances d’avant la pandémie (Graphique 5). Les habitudes de magasinage ne semblent pas avoir beaucoup changé, parce que les clients sont rapidement retournés dans les magasins lorsque les restrictions ont été levées.
Certains détaillants font face à des défis plus importants que d’autres, notamment ceux qui n’ont pas d’approche omnicircuit pour les clients qui apprécient les expériences en ligne et en magasin. Les détaillants prospères utilisent également les magasins physiques pour gérer les commandes en ligne et les retours. Les centres commerciaux florissants proposent des expériences sociales améliorées. Les petits centres commerciaux fermés situés dans de petits marchés ayant un potentiel de rénovation limité sont plus menacés. Les magasins qui servent principalement des employés de bureau font face à un marché rétréci, parce que même un petit changement dans la clientèle des employés qui viennent au bureau a un effet négatif important sur les revenus étant donné la nature concentrée de cette demande. De la même manière, il est peu probable que les voyages d’affaires retrouvent leurs niveaux d’avant la pandémie, parce que les entreprises s’efforcent de réduire leurs coûts et leur empreinte carbone au moyen de rencontres virtuelles.
Immeubles de bureaux
Le secteur des immeubles de bureaux revient à la vie avec l’assouplissement des restrictions, mais il s’agit d’une vie très différente de celle d’avant la pandémie à cause de l’adoption généralisée du travail à distance. Malgré la hausse des taux d’inoccupation, les défauts de paiement sont restés faibles grâce aux programmes de soutien gouvernemental et aux baux de longue durée.
Au Canada, le secteur observe des taux de capitalisation étonnamment stables et des loyers plus élevés. La demande a diminué, mais il en va de même pour les nouvelles constructions. Néanmoins, le taux d’inoccupation des bureaux à l’échelle nationale, de 16,3 % au premier trimestre de 2022, est en hausse de 1 point par rapport à il y a un an et de 6 points par rapport à ce qu’il était avant la pandémie (Graphique 6). Les activités de sous-location sont élevées à l’échelle du pays et les absorptions nettes ont été négatives au troisième trimestre de 2021. Par conséquent, les loyers des bureaux dans 13 régions métropolitaines ont légèrement augmenté de 1,8 % sur 12 mois au quatrième trimestre de 2021, selon Statistique Canada. Les immeubles de bureaux aux États-Unis affichent un faible taux de rendement après avoir reculé au début de 2020.
Plus de deux ans après le début de la pandémie, nous n’avons toujours pas beaucoup de visibilité sur les perspectives à long terme de la demande pour les immeubles de bureaux. Selon les passages de cartes d’utilisateur unique compilés par Kastle System, 43 % de l’espace de bureau dans 10 grandes villes était occupé au début de mai (par rapport aux niveaux d’avant la pandémie). Il s’agit d’une hausse par rapport aux 31 % en août dernier et aux 38 % au début de mars, mais le taux d’amélioration a ralenti et il reste encore beaucoup d’espace inutilisé à combler. Certains travailleurs ont toujours des préoccupations en matière de santé en lien avec la pandémie. Surtout, les sondages montrent que les travailleurs préfèrent généralement passer plus de temps à la maison qu’au bureau. Au moins la moitié des employés de bureau veulent une approche hybride et les travailleurs sont plus nombreux à vouloir travailler à la maison à temps plein plutôt qu’au bureau tous les jours. Un sondage mené auprès d’employés de bureau canadiens (rapport sur le retour au travail d’Amazon) a révélé que 43 % d’entre eux chercheraient probablement un autre emploi si on leur demandait de revenir travailler au bureau à temps plein. Plus les gens travaillent longtemps surtout à la maison, plus ils sont susceptibles d’adapter leur mode de vie en fonction du travail à distance. La plupart des sociétés, soit 87 % selon le sondage Occupier Sentiment mené par CBRE en 2021, devraient adopter une approche hybride. Dans un marché du travail tendu, de nombreuses entreprises devront offrir des conditions de travail souples pour rester concurrentielles. Les entreprises essayent de trouver le bon équilibre entre le désir des employés, qui veulent de la souplesse et réaliser des économies sur leurs déplacements, et le besoin de l’entreprise en matière de collaboration en personne pour améliorer la culture d’entreprise et la créativité. Certaines sociétés attendent que les baux arrivent à échéance avant de prendre une décision finale (mais pas le géant de la technologie Google, qui étend sa présence en Californie et à Londres, même si la société offre une approche de travail souple). Les bureaux continueront probablement de faire partie intégrante de la mobilisation en milieu de travail. Même si la plupart des travailleurs ne se rendent pas au bureau cinq jours par semaine, il est peu probable que la demande d’espace de bureau diminue dans la même proportion, car plus d’espaces seront utilisés à titre d’aires communes pour améliorer l’expérience de travail. En supposant que les employés passent en moyenne environ 60 % de leur temps au bureau, la demande de locaux à bureaux devrait toujours diminuer de 10 % à 20 % par rapport aux niveaux d’avant la pandémie, selon nous.
Le principal risque à long terme pour le segment des immeubles de bureaux découle de la plus grande adoption du travail à distance. Dans ce cas, les nouvelles tours de catégorie A devraient faire mieux que les vieux immeubles mal adaptés aux technologies de l’information et aux expériences améliorées. Les espaces de bureau inutilisés, du moins dans les immeubles neufs et respectueux de l’environnement, devront être reconvertis pour répondre aux besoins en matière de vie et d’entreposage. De fait, un nombre record d’immeubles de bureaux aux États-Unis ont été transformés en appartements l’an dernier. Les immeubles qui comptent plus de fenêtres que de ciment ont un avantage dans ce cas. La conversion et la réévaluation des locaux à bureaux limiteront les pertes sur créances des propriétaires de bureaux et des prêteurs, même si les taux d’inoccupation pourraient rester élevés pendant un certain temps, étant donné que la conversion des immeubles demande beaucoup de temps. En outre, ces conversions peuvent être difficiles dans certaines municipalités à cause des restrictions en matière de zonage, de sorte qu’il sera plus difficile de recouvrer les pertes sur prêts. De plus, le secteur des bureaux sera plus vulnérable dans les régions où la croissance démographique est faible.
Conclusion : La révision de la tarification et la réaffectation de l’espace aideront le secteur des immeubles de bureaux à surmonter les défis que pose le passage relativement permanent au travail à distance. Dans tous les secteurs, le plus grand défi immédiat, y compris pour les secteurs industriels et multifamiliaux en plein essor, découle de la hausse des taux d’intérêt destinée à limiter l’inflation, qui risque d’inverser l’expansion. Une récession ferait baisser les loyers et la valeur des propriétés, ce qui entraînerait une baisse de la demande de prêts et une hausse des taux de défaillance.
Passez en revue des renseignements importants
(en anglais seulement).
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Sal Guatieri
Économiste principal
Économiste principal et directeur général à BMO Marchés des capitaux, Sal Guatieri compte 20 ans d’expérie…(..)
Voir le profil complet >À l’instar de l’économie, le marché de l’immobilier commercial a mieux résisté que prévu au début de la pandémie, surtout grâce aux mesures de relance massives conjuguées aux programmes gouvernementaux de soutien au revenu, au loyer et aux prêts. Cependant, les secteurs ne se sont pas tous aussi bien tirés d’affaire. L’immobilier industriel et l’immobilier résidentiel multifamilial ont prospéré, et la majeure partie du secteur du commerce de détail s’est redressée, mais l’immobilier de bureaux a plus de mal à retrouver son équilibre. Une croissance économique soutenue devrait aider l’immobilier commercial en 2022, ce qui limitera les pertes sur créances pour les prêteurs. Cependant, la hausse des taux d’intérêt entraînera un ralentissement de la hausse des prix et de l’activité, et probablement une certaine augmentation des cas de défaut de paiement des prêts dans le secteur des immeubles de bureaux.
Aux États-Unis, les prix des propriétés commerciales ont rebondi plus rapidement que prévu pendant la pandémie (Graphique 1). Après une première baisse de 11 %, les prix ont bondi de 21 % sur 12 mois en avril 2022 et se situent maintenant 15 % au-dessus des niveaux d’avant la pandémie. La reprise a été remarquablement rapide par rapport à la Grande Récession, lorsqu’il a fallu près de six ans pour revenir sur une chute des prix de 37 %. Par ailleurs, au Canada, les loyers commerciaux ont repris le terrain perdu lors des pertes antérieures et augmentent modérément, à commencer par le secteur industriel, même si les secteurs des immeubles de bureaux et du commerce de détail se sont aussi raffermis.
Malgré une demande de prêts plus ferme, la construction commerciale a continué de reculer aux États-Unis au premier trimestre de 2022 et les investissements dans les structures non résidentielles ont atteint un sommet de 22 % sous les niveaux d’avant la pandémie (Graphique 2). La construction d’immeubles de bureaux et de commerces de détail reste anémique, contrairement à la vigueur affichée par la construction d’entrepôts et d’usines. Les constructeurs canadiens s’en sont mieux sortis que leurs homologues américains, les investissements dans les structures non résidentielles ayant progressé en 2021, mais tout en restant à un niveau inférieur de 10 % aux niveaux d’avant la pandémie. La construction commerciale devrait croître modérément cette année.
La qualité du crédit reste très solide. Le taux de défaillance aux États-Unis n’était que de 0,8 % au quatrième trimestre de 2021, c’est-à-dire un taux proche du taux le plus bas jamais enregistré (Graphique 3). Malgré le choc initial provoqué par la pandémie, les défaillances ont à peine augmenté grâce à l’aide gouvernementale en matière de revenu et de loyer, aux programmes de suspension des remboursements de prêts et à la rapide reprise économique. Un sondage de la Réserve fédérale américaine (la « Fed ») montre que les banques américaines ont assoupli les normes sur les prêts immobiliers commerciaux pendant trois trimestres jusqu’au début de 2022, ce qui a entraîné une hausse des prêts. Au Canada, les taux d’insolvabilité des entreprises ont étonnamment baissé pendant la pandémie et sont restés faibles au début de 2022. En supposant un retour à des taux d’intérêt plus normaux et un ralentissement de la croissance économique, les taux de défaillance sur les prêts pour immeubles commerciaux devraient modérément augmenter au cours des deux prochaines années. Cependant, les propriétaires pour qui il est difficile d’ajuster les loyers dans un contexte d’inflation élevée et de ralentissement de la croissance économique connaîtront des difficultés.
La hausse des taux d’intérêt fera grimper les taux de capitalisation, car les investisseurs recherchent des rendements supérieurs, ce qui limitera l’appréciation à venir. La demande d’immobilier commercial de la part des investisseurs a été forte dans un contexte d’inflation généralisée des prix des actifs et de recherche de taux de rendement protégés contre l’inflation. Au Canada, les taux de capitalisation sont restés pour la plupart stables pendant la pandémie, sauf pour le secteur immobilier industriel, où les taux ont fortement baissé à cause de la hausse des valeurs immobilières (Graphique 4). Par rapport aux taux à long terme du gouvernement du Canada, le taux de capitalisation moyen au Canada (dans tous les secteurs) était proche des normes à long terme au quatrième trimestre 2021, ce qui sous-entend que le marché est évalué à sa juste valeur. Aux États-Unis, la forte demande des investisseurs a fait nettement chuter les taux de capitalisation dans le secteur immobilier industriel et le secteur immobilier multifamilial en 2021, selon CBRE.
La demande de placements diminuera à mesure que les taux d’intérêt progresseront, mais elle devrait rester vigoureuse, puisque les propriétés commerciales peuvent servir de couverture contre l’inflation.
Industriel
Le secteur industriel a prospéré durant la pandémie, grâce à des taux de rendement supérieurs et à des taux d’inoccupation inférieurs. Les investisseurs en ont pris bonne note, ce qui a fait grimper les prix des propriétés et fortement baisser les taux de capitalisation. Le secteur a bénéficié de la hausse de la demande d’entrepôts et d’espaces de traitement destinés à soutenir la logistique du commerce électronique, en plus de la demande d’espace d’entreposage pour stocker pièces de rechange et matériaux dans un contexte d’engorgement des transports et de perturbations de la chaîne d’approvisionnement (d’abord à cause de la pandémie, et maintenant à cause de la guerre en Ukraine et des confinements en Chine). Le besoin d’augmentation de la capacité de fabrication a aussi aidé, dans un contexte de forte demande de biens et d’un rapatriement limité de la production de pièces (notamment pour les micropuces).
Nous nous attendons à ce que le secteur industriel continue de bien se comporter grâce aux fermes investissements des entreprises, même si la demande de biens ralentira à mesure que les taux d’intérêt augmenteront et que les dépenses se déplaceront davantage vers les services. La faiblesse du dollar canadien par rapport au billet vert et la hausse, même si elle ralentit, des prix des ressources devraient également stimuler le secteur canadien de l’industrie. Le principal risque pesant sur les perspectives du secteur industriel découle de la possibilité d’une récession si la politique monétaire doit se resserrer énergiquement pour contrôler l’inflation.
Résidentiel multifamilial
Le segment résidentiel multifamilial profite de solides taux de rendement, de taux de capitalisation de stables à faibles et d’un taux d’inoccupation peu élevé. Le segment est soutenu par les prix élevés des maisons dans les deux pays et, au Canada, par un rebond de l’immigration et une offre limitée de logements construits expressément pour la location. Le secteur s’est complètement redressé après avoir fait face à des loyers plus bas et à des taux d’inoccupation plus élevés dans les premiers jours de la pandémie, à la suite de la chute de l’immigration, l’adoption des cours en ligne par les étudiants et la fuite des bureaux du centre-ville par les employés optant pour le travail à distance. Les investisseurs considèrent ce secteur comme une protection partielle contre l’inflation, puisque des salaires plus élevés soutiennent les loyers; en outre, le taux de capitalisation des appartements au Canada (4,2 % au quatrième trimestre de 2021) est maintenant le plus bas depuis au moins 2004.
La hausse des taux d’intérêt entraînera un ralentissement très nécessaire du marché de l’habitation, ramenant les ventes à des niveaux plus normaux et maîtrisant une appréciation généralisée. La hausse de l’immigration (au Canada), la demande soutenue des milléniaux et le faible taux de chômage amortiront la baisse. Un rééquilibrage bienvenu permettra sans doute aux prix des maisons au Canada de répéter une partie du gain record de l’année dernière, tandis que les prix aux États-Unis devraient se stabiliser plus tard cette année. Nous ne nous attendons pas à une correction majeure et soutenue du prix des maisons au Canada, étant donné le soutien sous-jacent apporté par l’immigration, la faiblesse des stocks et les perspectives d’un retour des taux d’intérêt à des niveaux neutres. La demande d’appartements devrait rester forte dans un contexte d’abordabilité limitée dans de nombreuses villes. Cependant, la menace d’une récession pèse plus sur le marché canadien que sur le marché américain à cause des prix plus élevés et d’une accessibilité inférieure (les quelques exceptions étant les provinces des Prairies et Terre-Neuve-et-Labrador). Ce risque augmentera si les taux d’intérêt progressent beaucoup plus que prévu. Dans ce cas, la baisse de la valeur des maisons ferait aussi reculer la valeur des immeubles d’habitation.
Commerce de détail
Après avoir dû composer avec plusieurs séries de restrictions visant à contrôler la pandémie, le secteur du commerce de détail fait un retour décent. Les taux de rendement américains se sont redressés après avoir reculé en 2020 et au début de 2021. Le segment est soutenu par une saine demande des consommateurs et par l’épargne élevée des ménages, ainsi que par un revirement notable en faveur du magasinage en personne. Aux États-Unis, l’espace disponible dans le commerce de détail a touché un creux de 10 ans au quatrième trimestre de 2021, selon CBRE, dans un contexte de hausse de la demande et de baisse de l’offre. L’assouplissement des restrictions liées à la pandémie a permis au secteur canadien du commerce de détail de profiter de taux de capitalisation et d’inoccupation relativement stables (bien que plus élevés à Calgary) et d’une croissance modérée des loyers de 3,8 % sur 12 mois au quatrième trimestre de 2021, selon Statistique Canada. Le nombre de commerces de détail actifs a récemment dépassé les niveaux d’avant la pandémie. Même si les ventes ralentiront à cause de la hausse des taux d’intérêt, nous nous attendons à ce que le secteur du commerce de détail prenne de l’expansion, parce que les ménages utilisent leur épargne excédentaire qui représente plus de 13 % de leur revenu disponible dans les deux pays. Les taux d’inoccupation dans le commerce de détail devraient baisser, ce qui aidera les propriétaires alors que les derniers programmes de soutien liés à la pandémie du Canada (ciblant les secteurs du tourisme et de l’hôtellerie) ont pris fin le 7 mai.
La crainte que la pandémie ne provoque un déplacement permanent vers le magasinage en ligne semble sans fondement. Le commerce électronique a représenté 13,0 % des ventes au détail aux États-Unis (à l’exclusion des services alimentaires) au quatrième trimestre de 2021, en hausse par rapport au 11,0 % du quatrième trimestre de 2019, mais en baisse par rapport aux sommets précédents, en phase avec les tendances d’avant la pandémie (Graphique 5). Les habitudes de magasinage ne semblent pas avoir beaucoup changé, parce que les clients sont rapidement retournés dans les magasins lorsque les restrictions ont été levées.
Certains détaillants font face à des défis plus importants que d’autres, notamment ceux qui n’ont pas d’approche omnicircuit pour les clients qui apprécient les expériences en ligne et en magasin. Les détaillants prospères utilisent également les magasins physiques pour gérer les commandes en ligne et les retours. Les centres commerciaux florissants proposent des expériences sociales améliorées. Les petits centres commerciaux fermés situés dans de petits marchés ayant un potentiel de rénovation limité sont plus menacés. Les magasins qui servent principalement des employés de bureau font face à un marché rétréci, parce que même un petit changement dans la clientèle des employés qui viennent au bureau a un effet négatif important sur les revenus étant donné la nature concentrée de cette demande. De la même manière, il est peu probable que les voyages d’affaires retrouvent leurs niveaux d’avant la pandémie, parce que les entreprises s’efforcent de réduire leurs coûts et leur empreinte carbone au moyen de rencontres virtuelles.
Immeubles de bureaux
Le secteur des immeubles de bureaux revient à la vie avec l’assouplissement des restrictions, mais il s’agit d’une vie très différente de celle d’avant la pandémie à cause de l’adoption généralisée du travail à distance. Malgré la hausse des taux d’inoccupation, les défauts de paiement sont restés faibles grâce aux programmes de soutien gouvernemental et aux baux de longue durée.
Au Canada, le secteur observe des taux de capitalisation étonnamment stables et des loyers plus élevés. La demande a diminué, mais il en va de même pour les nouvelles constructions. Néanmoins, le taux d’inoccupation des bureaux à l’échelle nationale, de 16,3 % au premier trimestre de 2022, est en hausse de 1 point par rapport à il y a un an et de 6 points par rapport à ce qu’il était avant la pandémie (Graphique 6). Les activités de sous-location sont élevées à l’échelle du pays et les absorptions nettes ont été négatives au troisième trimestre de 2021. Par conséquent, les loyers des bureaux dans 13 régions métropolitaines ont légèrement augmenté de 1,8 % sur 12 mois au quatrième trimestre de 2021, selon Statistique Canada. Les immeubles de bureaux aux États-Unis affichent un faible taux de rendement après avoir reculé au début de 2020.
Plus de deux ans après le début de la pandémie, nous n’avons toujours pas beaucoup de visibilité sur les perspectives à long terme de la demande pour les immeubles de bureaux. Selon les passages de cartes d’utilisateur unique compilés par Kastle System, 43 % de l’espace de bureau dans 10 grandes villes était occupé au début de mai (par rapport aux niveaux d’avant la pandémie). Il s’agit d’une hausse par rapport aux 31 % en août dernier et aux 38 % au début de mars, mais le taux d’amélioration a ralenti et il reste encore beaucoup d’espace inutilisé à combler. Certains travailleurs ont toujours des préoccupations en matière de santé en lien avec la pandémie. Surtout, les sondages montrent que les travailleurs préfèrent généralement passer plus de temps à la maison qu’au bureau. Au moins la moitié des employés de bureau veulent une approche hybride et les travailleurs sont plus nombreux à vouloir travailler à la maison à temps plein plutôt qu’au bureau tous les jours. Un sondage mené auprès d’employés de bureau canadiens (rapport sur le retour au travail d’Amazon) a révélé que 43 % d’entre eux chercheraient probablement un autre emploi si on leur demandait de revenir travailler au bureau à temps plein. Plus les gens travaillent longtemps surtout à la maison, plus ils sont susceptibles d’adapter leur mode de vie en fonction du travail à distance. La plupart des sociétés, soit 87 % selon le sondage Occupier Sentiment mené par CBRE en 2021, devraient adopter une approche hybride. Dans un marché du travail tendu, de nombreuses entreprises devront offrir des conditions de travail souples pour rester concurrentielles. Les entreprises essayent de trouver le bon équilibre entre le désir des employés, qui veulent de la souplesse et réaliser des économies sur leurs déplacements, et le besoin de l’entreprise en matière de collaboration en personne pour améliorer la culture d’entreprise et la créativité. Certaines sociétés attendent que les baux arrivent à échéance avant de prendre une décision finale (mais pas le géant de la technologie Google, qui étend sa présence en Californie et à Londres, même si la société offre une approche de travail souple). Les bureaux continueront probablement de faire partie intégrante de la mobilisation en milieu de travail. Même si la plupart des travailleurs ne se rendent pas au bureau cinq jours par semaine, il est peu probable que la demande d’espace de bureau diminue dans la même proportion, car plus d’espaces seront utilisés à titre d’aires communes pour améliorer l’expérience de travail. En supposant que les employés passent en moyenne environ 60 % de leur temps au bureau, la demande de locaux à bureaux devrait toujours diminuer de 10 % à 20 % par rapport aux niveaux d’avant la pandémie, selon nous.
Le principal risque à long terme pour le segment des immeubles de bureaux découle de la plus grande adoption du travail à distance. Dans ce cas, les nouvelles tours de catégorie A devraient faire mieux que les vieux immeubles mal adaptés aux technologies de l’information et aux expériences améliorées. Les espaces de bureau inutilisés, du moins dans les immeubles neufs et respectueux de l’environnement, devront être reconvertis pour répondre aux besoins en matière de vie et d’entreposage. De fait, un nombre record d’immeubles de bureaux aux États-Unis ont été transformés en appartements l’an dernier. Les immeubles qui comptent plus de fenêtres que de ciment ont un avantage dans ce cas. La conversion et la réévaluation des locaux à bureaux limiteront les pertes sur créances des propriétaires de bureaux et des prêteurs, même si les taux d’inoccupation pourraient rester élevés pendant un certain temps, étant donné que la conversion des immeubles demande beaucoup de temps. En outre, ces conversions peuvent être difficiles dans certaines municipalités à cause des restrictions en matière de zonage, de sorte qu’il sera plus difficile de recouvrer les pertes sur prêts. De plus, le secteur des bureaux sera plus vulnérable dans les régions où la croissance démographique est faible.
Conclusion : La révision de la tarification et la réaffectation de l’espace aideront le secteur des immeubles de bureaux à surmonter les défis que pose le passage relativement permanent au travail à distance. Dans tous les secteurs, le plus grand défi immédiat, y compris pour les secteurs industriels et multifamiliaux en plein essor, découle de la hausse des taux d’intérêt destinée à limiter l’inflation, qui risque d’inverser l’expansion. Une récession ferait baisser les loyers et la valeur des propriétés, ce qui entraînerait une baisse de la demande de prêts et une hausse des taux de défaillance.
Passez en revue des renseignements importants (en anglais seulement).
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Livre bleu de BMO — Printemps 2022
Douglas Porter, Robert Kavcic | 08 avril 2022 Perspectives Sur L’Économie, Stratégie D’Affaires
Croissance et inflation dans l’ensemble du Canada L’économie canadienne connaît une forte croissance. La plupart des sect…
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