Forum des Affaires immobilières de BMO: Perspectives pour le Québec 2023
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L’équipe Immeubles commerciaux de BMO propose une discussion virtuelle instructive sur le marché de l’habitation au Québec, les tendances régionales et les perspectives économiques. Parmi les conférenciers, citons :
- Robert Kavcic, directeur général et économiste principal, BMO
- James Burrow, directeur général, Finance durable, BMO Marchés des capitaux
- Mike Beg, premier vice-président et chef, Financement immobilier, BMO Entreprises, Canada
- Kate Low, vice-président régional, Financement immobilier, BMO Entreprises, Canada
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Mike Beg :
Au nom de l’équipe Financement immobilier commercial, je vous remercie de vous être joints à nous aujourd’hui. Avant de commencer, je tiens à souligner que nos équipes à l’échelle de l’Amérique du Nord se trouvent sur les territoires traditionnels de nombreuses nations autochtones. Nous honorons et reconnaissons les premiers peuples des territoires que nous servons et les contributions continues des Premières Nations, des Inuits et des Métis pour la vitalité de nos collectivités aujourd’hui. Nous sommes heureux d’accueillir des chefs de file du secteur qui occupent un rôle très actif au sein des marchés canadiens de l’habitation et qui ont un point de vue sur les tendances du marché, les perspectives du secteur et la finance durable dans le secteur de l’immobilier. Nous avons beaucoup de points à aborder au cours de la prochaine heure, je vais donc passer rapidement en revue le programme, puis nous allons commencer.
Robert Kavcic prendra la parole en premier et fera le point sur l’économie. Robert travaille à BMO depuis 2006 et joue un rôle clé dans l’analyse des tendances régionales, économiques, financières et immobilières au Canada. Après l’intervention de Robert, nous tiendrons une table ronde sur les principaux sujets et répondrons aux questions qui ont été soumises.Pour ce faire, James Burrough se joindra à nous. En tant que directeur général, Finance durable, BMO Marchés des capitaux, James s’efforce de repérer et de saisir les occasions de faire croître les produits de finance durable à l’échelle de BMO. C’est Kate Lowe, chef de l’équipe du Québec de Financement immobilier, Canada qui animera cette discussion, et qui possède plus de 10 ans d’expérience dans le secteur du financement immobilier.
Une dernière chose avant de commencer, à côté de l’écran vidéo, vous verrez une boîte de clavardage. N’hésitez pas à l’utiliser en tout temps pour soumettre des questions aux panélistes. Nous vous remercions également pour toutes les questions que nous avons reçues pendant l’inscription et nous répondrons au plus grand nombre possible d’entre elles pendant la table ronde. Sur ce, je vous cède la parole, Robert.
Robert Kavcic :
Excellent. Merci beaucoup, Mike, et merci à tous de vous joindre à nous aujourd’hui. Je vais donc essayer de présenter le contexte macroéconomique et vous donner un aperçu de certaines des questions économiques clés qui sont posées à l’équipe Études économiques en ce moment, qui concernent par exemple les perspectives d’une récession, l’inflation et les prévisions concernant les taux d’intérêt. Je vais ensuite conclure en vous donnant un aperçu de ce que nous constatons sur le marché de l’habitation, car nous avons constaté des changements assez importants au cours des six à douze derniers mois, alors que la Banque du Canada augmentait les taux, puis nous passerons à un autre sujet.
Sur la première diapositive, vous pouvez voir un aperçu de nos perspectives économiques. En peu de mots, jusqu’à présent, l’économie a été très résiliente face à la hausse générationnelle des taux d’intérêt au Canada et aux États-Unis.
Depuis le quatrième trimestre de l’an dernier jusqu’au premier trimestre de cette année, l’économie a affiché une tenue remarquable. Par contre, nous croyons qu’en raison de cette hausse des taux d’intérêt, de l’inflation qui compromet les budgets et les dépenses des ménages et des conditions de crédit qui commencent à se resserrer un peu partout en Amérique du Nord, alors que nous entamons le deuxième semestre de cette année et peut-être le début de 2024, l’économie risque au moins un repli modéré.
Vous pouvez le voir dans le tableau que nous avons adopté une approche très modeste par rapport aux normes historiques, mais nous devons respecter le risque que posent tous ces facteurs macroéconomiques. Pourquoi cette approche est-elle relativement modeste? Je dirais qu’il y a deux points importants à retenir. Le premier est que le secteur des ménages est entré dans cette période avec une énorme quantité de liquidités au bilan. Il y a donc un important coussin en place en ce qui a trait à l’épargne accumulée pendant le ralentissement économique de la pandémie, et le marché de l’emploi sort tout juste d’une période de demande excédentaire exceptionnelle.
Nous espérons donc pouvoir réduire une partie de cette demande excédentaire, sans que le taux de chômage ne soit très élevé. Bon nombre de ces facteurs exercent une pression, mais tous mènent à une perspective de repli très modeste vers la fin de l’année. À la diapositive suivante, nous pouvons voir quelques points à retenir rapidement à l’échelle régionale. Au Québec, le rendement a été inférieur l’an dernier, et nous pensons qu’il le sera probablement un peu cette année, mais qu’il sera ensuite conforme à la moyenne nationale en 2024 et au-delà. Et je dirais que même si le Québec est en quelque sorte au bas de cette liste, je crois que nous devons d’abord le voir comme quelque chose de positif, car l’économie a été exceptionnellement stable au cours de la période de la COVID-19 et au cours des deux dernières années face aux hausses de taux.
N’oubliez pas qu’à long terme, le potentiel de croissance du Québec est plus faible que celui d’une province comme l’Alberta ou la Saskatchewan, où les populations sont beaucoup plus jeunes. Il s’agit donc de perspectives assez positives. De notre point de vue, nous étions extrêmement optimistes à l’égard de la province avant la COVID-19 pour diverses raisons. Maintenant que la crise de la COVID-19 est en quelque sorte derrière nous et que nous revenons à un contexte de croissance à long terme plus normal, je crois que le Québec se démarque toujours en tant que province qui devrait afficher un rendement égal ou légèrement supérieur à la moyenne nationale en raison du nombre de facteurs positifs dans l’économie.
La prochaine diapositive porte sur le marché du travail. J’ai mentionné qu’il existe une énorme demande excédentaire. Vous pouvez voir des taux de chômage des deux côtés de la frontière, soit d’un peu plus de 5 % au Canada et d’un peu moins de 4 % aux États-Unis. Le taux de chômage est à son plus bas niveau en 30 ou 40 ans en Amérique du Nord, ce qui montre à quel point le marché de l’emploi est exceptionnellement tendu et vigoureux en ce moment. De même, au Québec, que ce soit au niveau provincial ou dans les deux grandes villes, vous voyez la même chose, c’est-à-dire des taux de chômage ayant atteint des creux records qui remontent au moins au début des années 1970 dans la province. Il s’agit d’une situation semblable où le resserrement exceptionnel du marché de l’emploi soutient évidemment le secteur des ménages et les dépenses face à ces hausses de taux, mais qui exerce une pression à la hausse sur les salaires. La diapositive suivante porte sur l’inflation.
Ce que nous voyons ici, c’est très clairement que l’inflation a atteint un sommet l’été dernier comme prévu, et qu’elle a graduellement diminué par rapport au pic pour atteindre un niveau actuel d’environ 4 % ou 4,5 % en Amérique du Nord. Mais ce n’est pas encore assez. Lorsque nous examinons certains des facteurs qui ont entraîné l’inflation et certains des facteurs qui détermineront jusqu’où nous devons aller, par exemple, avec les hausses de taux d’intérêt pour ramener l’inflation à un niveau durable pour les décideurs, nous avons une liste de vérification à l’écran. Vous pouvez voir que la plupart des éléments au bas de la liste sont des aspects positifs de l’économie. Par exemple, nous avons constaté que la pression sur les prix a vraiment reculé et que la consommation des ménages en biens matériels a également reculé. Rappelez-vous qu’au début de la pandémie, tout le monde achetait des vélos d’exercice et rénovait sa cour arrière. Ces énormes dépenses en biens matériels ont créé une grande partie de l’inflation et de nombreux problèmes liés à la chaîne d’approvisionnement que l’économie a connus. C’est à peu près terminé maintenant, et l’inflation dans ce secteur de l’économie a plus ou moins diminué.
Les prix des maisons sont loin des sommets. Les prix des ressources et de l’agriculture ont reculé, alors vous pouvez cocher toutes les cases. Nous éprouvons toujours des difficultés dans le secteur des services. Les services sont toujours très recherchés et dépendent beaucoup des salaires par rapport aux biens. Ces deux facteurs, c’est-à-dire un marché de l’emploi très tendu et une forte demande de services, continuent à exercer une pression sur l’inflation. Le dernier élément est l’aspect psychologique : tout le monde parle d’inflation. Tout le monde nous pose des questions au sujet de l’inflation et plus les ménages de la population en général et le milieu des affaires s’attendent à constater de l’inflation, plus l’inflation se renforce.
Les décideurs s’appuient sur ces derniers points. En ce qui concerne la situation actuelle, si vous regardez le dernier mois ou les trois derniers mois et vous éliminez certains des éléments volatils de l’indice des prix à la consommation (IPC), le taux d’intérêt courant est actuellement d’environ 3,5 % à 4 % au Canada, ce qui est un peu trop élevé pour la Banque du Canada, qui souhaite voir une inflation de 2 % à long terme. Oui, c’est beaucoup moins que les 6 % à 8 % d’il y a environ un an et demi, mais c’est toujours un ou deux bons points de pourcentage au-dessus de la cible de la Banque du Canada, d’où la raison pour laquelle on s’appuie encore sur ces points assez fortement. À la diapositive suivante, vous pouvez voir ce que cela signifie pour le contexte des taux d’intérêt.
Nous avons constaté une augmentation de 500 points de base des taux d’intérêt aux États-Unis et d’environ 400 à 450 points de base au Canada, puisque nous prévoyons de constater une autre hausse des taux le mois prochain. Comme je l’ai dit plus tôt, il s’agit d’un cycle de resserrement soudain et agressif sur le plan générationnel que l’économie nord-américaine devra absorber. Jusqu’à présent, elle l’a très bien absorbé, mais du point de vue de la Banque du Canada, en raison de ce contexte d’inflation et parce que le marché du travail affiche toujours des signes de resserrement et que nous commençons même à voir des signes que le marché de l’habitation est le secteur de l’économie le plus sensible aux taux d’intérêt, nous pensons que la Banque du Canada devra de nouveau augmenter les taux.
Au début de l’année, elle a fait une promesse au Canada disant qu’elle avait fini d’augmenter les taux.
Il s’avère que ce n’était pas le cas. Nous avons constaté une hausse des taux à la dernière réunion et nous en verrons probablement une autre en juillet. À ce stade-ci, nous pensons que les taux d’intérêt rajustés en fonction de l’inflation réelle devraient être suffisamment élevés pour freiner la demande et faire basculer l’économie dans une période beaucoup plus molle en fin d’année, ce qui devrait être suffisant pour que la Banque du Canada prenne une pause et cesse de hausser les taux. Il y a une chose que nous disons depuis longtemps ici, et si vous suivez de près les marchés financiers, vous savez que le marché obligataire pourrait en quelque sorte connaître des baisses de taux d’intérêt au deuxième semestre de cette année et que nous étions optimistes à l’idée de constater des baisses de taux au deuxième semestre. Nous avons toujours cru qu’il était beaucoup trop tôt pour constater ce phénomène. Même si nous soupçonnons que la Banque imposera une autre hausse de taux et qu’elle prendra une pause, nous pensons que nous ne serons probablement pas dans une situation où nous aurons suffisamment de preuves que l’inflation s’est suffisamment résorbée pour soutenir les baisses de taux jusqu’en 2024.
C’est un des points à retenir. En fait, il y a deux points à retenir. Le premier est que nous verrons probablement une autre hausse des taux. Le deuxième est que les baisses de taux ne sont pas envisageables avant 2024, et le troisième je dirais, c’est que lorsque nous regardons au-delà de ce cycle, en particulier, quand est-ce que les choses se stabiliseront? Sortirons-nous de ce cycle en 2024, en 2025 ou au-delà? Les taux reviendront-ils à zéro comme au cours de la dernière décennie?
Je dirais que non, cela ne se produira pas. Je crois que la dernière décennie a été l’exception, et non la règle. Il y a eu un important événement lié au crédit aux États-Unis qui a vraiment fait baisser les taux d’intérêt sur l’ensemble de la courbe des taux en Amérique du Nord pendant une bonne décennie. Maintenant que nous sommes passés d’un contexte de désinflation ou de déflation à un contexte où l’inflation est beaucoup plus stable, beaucoup de grandes forces macroéconomiques mondiales font augmenter graduellement l’inflation.
Je crois que les taux d’intérêt neutres semblent maintenant un peu plus élevés qu’ils ne l’ont été au cours de la dernière décennie et que nous verrons probablement les taux directeurs de la Banque du Canada s’établir à environ 3 % ou 3,5 %.
Qu’est-ce que cela signifie concrètement? Allons-nous revoir des prêts hypothécaires à taux variable de 1,5 %? Non, probablement pas. Vous allez probablement devoir vous habituer à l’idée que 5 % à 6 % est probablement un taux élevé et restrictif, et qu’un taux de 3 % à 4 % est beaucoup plus normal à long terme. N’espérez pas que les taux hypothécaires atteignent de nouveau 1,5 %, car vous pourriez être déçu. C’est un peu comme cela que nous envisageons l’évolution du cycle des taux d’intérêt.
À la prochaine diapositive, je vais examiner très rapidement ce qui se passe sur le marché de l’habitation, et nous pourrions y consacrer une heure. Je vais donc essayer de faire le tour de la question assez rapidement et de gagner du temps pour en discuter plus tard, mais nous sommes très optimistes à l’égard du marché de l’habitation au Canada depuis 10 ou 15 ans. De nombreuses hausses de prix ont été dictées uniquement par les données démographiques fondamentales de l’offre et de la demande.
Pendant la pandémie, la Banque du Canada a réduit les taux à 0 %, en promettant de les maintenir à ce niveau pendant une longue période. Ensuite, le comportement des Canadiens est devenu un peu trop agressif et imprévisible sur le marché de l’habitation. Nous avons constaté une légère effervescence dans certains marchés dès que la Banque du Canada a commencé à augmenter les taux.
Le marché de l’habitation s’est calmé du jour au lendemain et nous avons constaté sa correction. Voilà le contexte dans lequel nous nous trouvons, une grande partie de l’effervescence du marché s’est résorbée, ce qui était nécessaire, et nous commençons maintenant à voir des signes de stabilité.
À la diapositive suivante, vous pouvez voir un aperçu de nos prévisions de base en ce qui concerne les logements. Du côté des ventes, nous avons vu les volumes remonter. Nous nous attendions à ce qu’ils remontent assez rapidement au printemps et au cours du reste de l’année. Selon nous, les prix ont probablement atteint un creux dans la plupart des marchés.
Est-ce que la situation demeurera stable à partir de là? Peut-être pas. Nous nous attendons à ce que les prix stagnent un peu pendant le reste de l’année, alors que certains de ces taux d’intérêt plus élevés et certaines des retombées économiques résultant de tout ce resserrement seront absorbés.
Ce qui est probablement le plus controversé, c’est que nous croyons que les activités de nouvelle construction seront en fait en baisse cette année, et certainement pas en hausse, et qu’elles ne doubleront pas comme les décideurs le demandent.
Très rapidement, la diapositive suivante porte sur le marché de la revente et présente certaines des grandes tendances que nous observons, notamment le fait que le marché s’équilibre très rapidement. Je vous ai donc montré un graphique illustrant les volumes d’unités qui remontent, ce qui a été utile. Mais ce que je dirais de plus important à propos de la plupart des marchés, c’est que les gens ne vendent pas de maisons et qu’il n’y a pas de vente forcée, ce qui a vraiment contribué à resserrer les marchés. La ligne verte représente uniquement le ratio des ventes par rapport aux nouvelles inscriptions, sans compliquer les choses, c’est simplement une mesure de l’équilibre du marché. Plus la courbe est haute dans le graphique, plus le marché est serré et fort. Vous pouvez voir comment les prix suivent plus ou moins l’équilibre du marché au fil du temps. À l’heure actuelle, si vous regardez le marché du Québec, l’équilibre du marché est en fait très normal, ce qui indique une croissance de l’ordre de 5 % à 9 % des prix à l’avenir. Il existe de nombreuses raisons pour lesquelles les gens n’ont tout simplement pas besoin de vendre des maisons en ce moment ou ne les vendent pas.
Le fait est que nous n’avons tout simplement pas constaté un stress économique suffisant sur les ménages ou les propriétaires, que ce soit en raison d’une perte d’emploi ou du marché hypothécaire. En passant, même si la grande majorité des acheteurs canadiens de maisons ont souscrit des prêts hypothécaires à taux variable pendant le sommet de l’essor en 2021, la réalité est que ces paiements n’augmentent pas nécessairement en temps réel.
Les amortissements sont en train de s’étirer, et c’est quelque chose que nous devrons absorber au cours des deux, trois ou quatre prochaines années, mais cela ne crée pas beaucoup de stress sur le terrain à l’heure actuelle. Et cela ne crée pas et n’empêche certainement pas la vente forcée que vous pourriez constater autrement. Tous ces facteurs combinés ont vraiment contribué à l’équilibre du marché et à l’atteinte d’un plancher des prix.
À la prochaine diapositive, il s’agit d’une façon d’examiner rapidement les valorisations. Nous les examinons de plusieurs façons. J’en ai choisi une pour gagner du temps, et il s’agit des prix des maisons ajustés en fonction de l’inflation dans certains des différents marchés au Canada. Du côté gauche de l’écran, la ligne bleue indique une croissance du prix des maisons rajusté en fonction de l’inflation de 3 %. C’est le taux à long terme que nous avons constaté au Canada. La section du milieu présente la différence entre ce que nous voyons réellement sur le terrain et ce taux à long terme. Vous pouvez voir la bulle immobilière à la fin des années 1980, de même qu’une période d’abordabilité ou de sous-évaluation exceptionnelle des logements au début des années 2000, puis vous pouvez voir le boom de la pandémie où les prix ont manifestement connu une effervescence trop marquée. Mais ce qui est intéressant, c’est que lorsque vous ventilez l’effervescence de la pandémie par région, vous constatez que la grande majorité de l’excédent était concentrée en Ontario, dans la région du Grand Toronto et le Sud-ouest de l’Ontario, à une ou deux heures du centre des grandes villes.
L’Ouest du Canada n’avait pas connu d’effervescence du tout pour diverses raisons. Pour en revenir au Québec, il était en quelque sorte coincé au milieu du peloton, il n’y avait pas beaucoup d’excès par rapport à certains des marchés qui sont vraiment sous pression en ce moment, comme celui du Sud-ouest de l’Ontario. Mais oui, ce marché a connu un peu plus d’effervescence que ceux de Calgary ou Edmonton. Par conséquent, nous avons vu les prix baisser de 5 % ou de 10 %, évidemment, selon l’emplacement ou le marché.
Mais encore une fois, l’un des arguments pour que le Québec reste relativement stable, c’est que nous n’avons tout simplement pas vu le même niveau d’effervescence que dans certains des autres marchés au Canada. La dernière diapositive ou les dernières diapositives me permettent de vous parler rapidement des données démographiques.J’ai mentionné que nous avons été très optimistes à l’égard du logement en raison des données démographiques. Jetez un coup d’œil à ce que la population de 25 à 34 ans a accompli. Au cours des 10 ou 15 dernières années, la croissance a été exceptionnellement forte. Nous sommes tous au courant des flux d’immigration internationale. Tout le monde en parle. Nous voyons arriver chaque année 500 000 résidents permanents et 500 000 ou 600 000 résidents non permanents, ce qui fait baisser considérablement la demande sur le marché de l’habitation.
Les flux migratoires provinciaux sont un autre aspect, et je vais mettre l’accent sur le Québec, car historiquement, le Québec a été une
province qui a connu des sorties permanentes vers d’autres régions du Canada, mais ce qui a changé maintenant, c’est que grâce à la vigueur économique de la province, les gens y restent. Il n’y a donc pas d’afflux importants, mais les gens ne quittent plus la province, donc c’est un aspect de plus en plus positif. Il y a aussi les milléniaux qui vieillissent. Tout cela a donné lieu à une énorme croissance dans cette cohorte des 25 à 34 ans. Ce scénario de faible croissance est créé à partir des prévisions de Statistique Canada qui suppose que l’immigration n’est pas vraiment un facteur et ce qui se passera réellement au cours des cinq ou dix prochaines années
correspondra à une croissance. Cette cohorte atteindra un sommet et commencera à se déplacer, ce qui entraînera une certaine faiblesse de la demande de logements, mais le scénario de forte croissance tient compte des cibles fédérales en matière d’immigration et inclut la population actuelle. Comme vous pouvez le voir dans ce scénario où l’immigration suit son rythme actuel, nous continuerons à voir une très forte croissance de la demande de logements à l’avenir. De ce point de vue, il semble que nous continuerons à constater un soutien de la démographie très solide à l’égard de l’habitation dans ce pays. À la diapositive suivante,
nous pouvons simplement conclure ici, je ne vais pas lire tout cela. Ce ne sont là que quelques-uns des principaux éléments à retenir, si vous voulez faire une saisie d’écran et l’enregistrer pour plus tard. Ce sont quelques-uns des points clés qui ont été soulevés ici.
Je crois qu’il faut retenir que nous risquons au moins un ralentissement modéré de l’économie. Nous devons être conscients du fait que nous n’avons pas vu un cycle de resserrement aussi agressif en 30 ou 40 ans. Du point de vue de l’habitation, je crois que nous avons constaté que la plupart des marchés ont atteint un plancher en ce qui a trait aux prix et à l’activité, et qu’ils resteront probablement un peu plus faibles à l’avenir, alors que nous assimilerons tout ce resserrement et son incidence économique, mais d’un point de vue à long terme, nous avons encore une grande force démographique. Du côté de l’offre du marché, depuis le début je crois que physiquement, nous ne pouvons tout simplement pas doubler le taux de construction résidentielle au pays.
Alors, à la fin de ce cycle, nous allons probablement demeurer assez limités sur le plan de l’offre
en ce qui concerne l’habitation, les prix devraient demeurer favorables une fois que nous nous serons adaptés à ce changement des taux d’intérêt. Je vais m’arrêter ici et je crois que je vais rendre la parole à Mike.
Mike Beg :
Merci de nous avoir fait part de vos observations, Robert. Je cède maintenant la parole à James Burrough, qui fera le point sur la finance durable dans le secteur de l’immobilier. James, la parole est à vous.
James Burrough :
Merci, Mike et Robert.
Si nous pouvons passer à la première diapositive, je crois que ce que je vais faire aujourd’hui, c’est vraiment replacer le marché de la construction et le marché des bâtiments dans le contexte plus large de la quantité d’émissions globales du Canada. J’examinerai certains des règlements qui seront adoptés en réponse à cette situation.Je vais jeter un coup d’œil à certains des incitatifs qui peuvent aider les propriétaires d’immeubles et les entreprises de construction à réduire leurs émissions de carbone. J’espère que les gens qui participent à la réunion auront une vision concrète de la situation et recueilleront des conseils pratiques sur la façon de réagir aux tendances en matière de durabilité présentes dans le secteur de la construction.Ce que je vais dire, c’est qu’il sera question de durabilité ici. La durabilité englobe divers types d’éléments, mais ceux sur lesquels je veux me concentrer en ce moment sont le climat et la réponse face à l’impératif de décarboner, car je crois que ce sera la chose la plus tangible et qui nécessitera le plus de réponses concrètes de la part des propriétaires et des exploitants d’immeubles. Je tenais vraiment à me concentrer là-dessus.
Commençons par examiner la proportion des émissions totales des bâtiments au Canada, simplement pour mettre les choses en contexte. Je crois que les bâtiments eux-mêmes représentent environ 20 % des émissions totales du Canada, mais lorsque vous ajoutez les activités de construction pour construire ces bâtiments, vous pouvez ajouter de 5 % à 10 % de plus, de sorte que pour le Canada, toutes les émissions attribuées aux bâtiments et aux activités liées aux bâtiments représentent environ de 20 % à 25 % des émissions totales.
Au Québec, c’est un peu moins, environ 20 %, en raison de la propreté du réseau électrique du Québec, presque toute l’électricité du Québec provient de l’hydroélectricité, qui est une source entièrement propre. C’est pourquoi les émissions sont légèrement inférieures.
Mais je crois qu’il est important de noter que la construction et l’exploitation des bâtiments font partie intégrante de l’empreinte carbone du Canada en tant que pays, et c’est la même chose dans la plupart des pays développés occidentaux. Comme il s’agit d’un élément important de notre profil d’émissions, c’est évident. Le gouvernement a mis l’accent sur celui-ci et à établi des cibles importantes aux niveaux fédéral, provincial et municipal. Examinons l’ensemble des mesures prises par le gouvernement fédéral.
Nous avons une stratégie de construction verte au Canada, dont l’objectif ultime est d’atteindre 0 émission nette d’ici 2050 et, ce faisant, de rendre nos bâtiments plus résilients aux changements climatiques. Beaucoup de gens se souviendront du dôme de chaleur en Colombie-Britannique ou même d’événements météorologiques extrêmes comme les tempêtes qui ont touché l’Ontario et le Québec l’an dernier.
En plus d’avoir des bâtiments à faibles émissions ou à zéro émission, nous souhaitons que les bâtiments soient plus résilients aux événements météorologiques extrêmes qui peuvent se produire et qui sont de plus en plus fréquents à mesure que les températures mondiales augmentent. La cible provisoire pour le Canada est une réduction de 27 % des émissions par rapport à un niveau de référence de 2025 d’ici 2030. Malheureusement, nous ne sommes pas du tout sur la bonne voie. Nous sommes en hausse de 9 % par rapport à la réduction prévue pour 2025.
Qu’est-ce que cela signifie? Je crois que cela signifie que l’attention fédérale dans ce domaine se poursuivra et s’intensifiera, et que vous pouvez vous attendre à ce que cela se répercute aux niveaux provincial et municipal. À quoi la situation ressemble-t-elle au Québec en ce moment? La cible du Québec est de réduire les émissions liées au chauffage des bâtiments de 50 % par rapport aux niveaux de 1990 et de mettre l’accent sur les immeubles gouvernementaux en réduisant leurs émissions de 60 % par rapport aux niveaux de 1990. Je me contenterai de dire que les bâtiments sont une partie importante de notre empreinte carbone et que nous mettrons l’accent sur sa réduction, car elle devrait s’intensifier.
Si nous pouvons passer à la prochaine diapositive, ce serait formidable de parler de certaines politiques en particulier. Les propriétaires, exploitants et promoteurs immobiliers peuvent s’attendre à des changements qui seront apportés à la réglementation. Je dirais qu’il ne s’agira certainement pas d’un sondage exhaustif, mais il s’agit d’extraire quelques points clés que les gens concernés pourraient vouloir approfondir un peu plus. Je crois que vous connaissez deux composantes des émissions, comme nous l’avons déjà souligné. Il y a d’abord la construction de nouveaux bâtiments, puis les bâtiments existants. Il y a donc des façons de réduire les émissions associées à la construction et aux bâtiments existants. Je vais commencer par la construction. À l’échelle fédérale, il faut s’attendre à ce que les codes du bâtiment du Canada progressent pour intégrer la durabilité dans une plus grande mesure. En 2020, nous avons vu le Code national du bâtiment mettre en place un modèle de rendement à cinq paliers pour favoriser une amélioration de 10 % de l’efficience des immeubles à mesure qu’on progresse à travers ces paliers. Le code du bâtiment était relativement vague, on s’attendait à ce que les modèles à paliers soient mis en œuvre à l’échelle provinciale, mais attendez-vous à ce que le Code national du bâtiment de 2025 fournisse plus de détails à ce sujet. Je crois qu’il introduira des exigences plus techniques pour les bâtiments existants et la déclaration des émissions de gaz à effet de serre (GES) sur les bâtiments dans ce code de 2025 et en 2030, vous pouvez vous attendre à ce qu’il y ait des normes relatives au carbone intrinsèque, qui est celui qui entre dans la fabrication du béton et de l’acier, donc qui est lié à la construction des bâtiments.
Qu’il suffise de dire que le Code national du bâtiment du Canada fournira un cadre global pour accroître la durabilité des bâtiments que nous construisons au Québec. Nous nous attendons en quelque sorte à ce que la province de Québec emboîte le pas, en mettant l’accent sur l’élimination du mazout en faveur de l’électricité, un thème important au Québec. Cela couvre en quelque sorte l’aspect construction des bâtiments existants, et la réglementation à cet égard est habituellement assurée au niveau municipal. La ville de Montréal s’est engagée à ce que tous les immeubles municipaux ou neufs construits d’ici 2030 soient carboneutres et à ce que tous les immeubles soient carboneutres d’ici 2050. En pratique, comme je l’ai mentionné, le plan climatique de Montréal pour la présente décennie comprend l’élimination de l’utilisation du mazout de chauffage et l’adaptation des règlements pour soutenir
l’efficacité énergétique et la résilience. Les éléments clés sur lesquels il faut mettre l’accent ici sont le règlement sur la communication de l’information sur les émissions et les cotes des grands immeubles. L’idée étant qu’on ne peut pas réduire ce qu’on ne peut pas mesurer.
Depuis l’an dernier, les propriétaires de grands immeubles sont tenus de produire des rapports sur les émissions. Nous pouvons nous attendre à ce que, au-delà de la déclaration des émissions, de la réglementation réelle sur les émissions relative à la quantité de carbone que le bâtiment peut émettre soit mise en place. Voyez tous les graphiques à droite. Pour les propriétaires de gros immeubles, la déclaration des émissions est obligatoire depuis 2022. Cela se fera progressivement par paliers pour les immeubles
d’une superficie de 50 000 mètres carrés, jusqu’à concurrence de 5 000 mètres carrés, et jusqu’à concurrence de 2 000 mètres carrés, d’ici 2024. Comme je l’ai mentionné, attendez-vous à ce que ces exigences en matière de déclaration des émissions soient suivies des exigences réelles en matière d’intensité carbonique. Passons à la prochaine diapositive.
J’aimerais me concentrer un peu sur ce qui peut réellement être accompli en ce qui a trait à la réduction du profil d’émissions des nouveaux bâtiments. Je suppose que dans les deux diapositives précédentes, j’aurais aimé vous communiquer la réglementation et les changements qui s’en viennent dans l’industrie en ce qui a trait à la quantité de carbone dans les nouveaux bâtiments et les bâtiments existants. Je tiens à souligner quelques-unes des techniques qui pourraient vous aider à construire de nouveaux bâtiments durables. Il faut donc se concentrer sur trois choses. Dans ce cas-ci, le bois massif, l’acier écologique et le béton renforcé de fibres de carbone sont évidemment les trois principaux ingrédients utilisés dans toutes les constructions. Le bois massif est donc très avantageux du point de vue de la durabilité, car il peut être utilisé pour remplacer l’acier. De toute évidence, la production d’acier est un processus à forte intensité carbonique, et si vous utilisez du bois d’œuvre plutôt que de l’acier, cela évite les émissions associées au carbone et au bois d’œuvre dans de nombreuses circonstances, en particulier du bois d’œuvre massif. Le bois lamellé-croisé peut avoir bon nombre des mêmes propriétés structurelles que l’acier, et également certains avantages esthétiques. L’utilisation du bois massif permet de remplacer l’acier, en plus d’éviter les émissions associées à sa production. Il s’agit en quelque sorte d’une technologie négative en carbone. Les arbres poussent en absorbant le CO2 de l’atmosphère et le séquestre à l’intérieur de leur bois. Donc, le carbone qui a été extrait de l’atmosphère est ensuite séquestré indéfiniment dans la structure du bâtiment. En utilisant du bois massif, vous retirez du carbone de l’atmosphère et le stockez, alors que l’acier contribue au carbone dans l’atmosphère. Le bois massif peut en fait être une technologie carboneutre. Je ne veux pas trop dire du mal de l’acier, car je sais évidemment que l’utilisation du bois d’œuvre ne s’applique pas nécessairement à tous les bâtiments. De toute évidence, l’acier doit encore être utilisé dans de nombreuses circonstances, mais il y a de plus en plus d’innovations quant à la façon dont il est fabriqué pour réduire les émissions de carbone. Je ne vais pas entrer dans les détails, en partie parce que nous n’avons pas le temps, mais aussi parce que ma compréhension de la chimie est limitée et que je ne veux pas m’exposer.
Je me contenterai de dire que des entreprises comme Boston Metal et H2 Green Steel produisent de l’acier en utilisant l’énergie renouvelable comme source d’énergie plutôt que des combustibles fossiles, et utilisent des fours électriques à arc plutôt que de hauts fourneaux pour produire de l’acier d’une manière beaucoup plus intensive en carbone pour l’environnement. Je dirais que l’acier écologique se négocie toujours à un prix légèrement supérieur. Je crois qu’il est de 5 % à 10 % supérieur par rapport au bois d’œuvre massif. Je ne crois pas du tout qu’il se négocie à prime par rapport à l’acier. Il y aurait certainement
une incidence relative sur les coûts d’une nouvelle construction, mais il faut tenir compte des primes potentielles associées à la construction d’un immeuble à très faibles émissions de carbone ou carboneutre. Le béton est une autre matière première utilisée dans la construction qui présente une forte intensité carbonique. Mais il existe des méthodes d’ajout d’additifs au béton ou de modification du processus de fabrication qui peuvent transformer le béton en une technologie à faibles émissions de carbone ou même à bilan carbone négatif où le CO2 est séquestré dans le béton lorsque le bâtiment est construit. Deux entreprises canadiennes travaillent avec ces technologies. L’une d’elles est CarbiCrete, qui séquestre le carbone dans des dalles de béton préfabriquées, il s’agit donc d’une technologie carboneutre qui extrait le carbone de l’atmosphère, en plus de présenter d’autres avantages. L’autre entreprise est CarbonCure de la Nouvelle-Écosse qui propose une technologie qui peut être adaptée à n’importe quel processus de fabrication de béton commercial pour réduire les émissions de carbone qui y sont associées.
Du côté droit, je voulais simplement signaler un immeuble qui a utilisé certaines de ces techniques au Québec et qui est situé dans l’écoquartier de Pointe-aux-Lièvres dans la ville de Québec. Il s’agit d’une tour de copropriété de 13 étages et de 90 unités de condo, qui était à l’époque de sa construction le plus haut bâtiment en bois en Amérique du Nord. Je crois que c’était en 2014.
Des bâtiments de grande taille construits principalement à partir de bois d’œuvre, cet exemple qui prouve la viabilité du principe
date de presque 10 ans. J’aimerais passer à la diapositive suivante pour parler de certaines des mesures qui peuvent être appliquées rétroactivement aux bâtiments existants afin de réduire leur empreinte carbone. Autrement dit, vous parler de réaménagements.
Donc, il existe une série de mesures associées aux réaménagements. Elles peuvent couvrir l’éclairage à DEL et les détecteurs de mouvement sans fil, que je crois que la plupart des gens ont déjà utilisé, mais il existe d’autres mesures de modernisation du matériel qui peuvent à la fois générer des économies et réduire les émissions. La solution la plus fondée sur des principes, du point de vue des émissions, est de passer du chauffage au gaz naturel aux pompes à carburant électriques.
C’est ce que je dirais. Pour tous les climats sauf les plus froids, les pompes à carburant sont une technologie qui est prête à être mise en marché en ce moment dans certaines des régions froides du Québec. Je sais que la plupart des régions du Québec sont assez froides, mais même dans les régions les plus froides de la province, il peut être nécessaire d’utiliser une réserve de gaz en plus des thermopompes pour les journées les plus froides.
Je dirais que la technologie est maintenant viable sur le plan commercial et qu’elle peut être déployée dans la plupart des climats assez froids. Il existe également d’autres mesures, comme celles qui concernent les enveloppes du bâtiment ou l’amélioration du revêtement et des propriétés d’isolation du bâtiment. Elles influent sur la production d’énergie renouvelable sur place et utilisent des contrôles numériques du bâtiment qui aident à optimiser la façon dont tous les types de capteurs, de luminaires et d’accessoires du bâtiment travaillent ensemble pour être aussi efficaces que possible. Encore une fois, des travaux de rénovation sont en cours dans des immeubles de toutes tailles, simplement pour vous donner quelques exemples à Québec et à Montréal. Les aéroports Pierre-Elliot-Trudeau et de Mirabel de Montréal ont tous deux fait l’objet de travaux de réaménagement en profondeur qui ont considérablement réduit les émissions de carbone de plus de 35 %. L’Université Concordia cherche à décarboner l’ensemble de son campus. Il en va de même pour le Parc olympique de Montréal et le Centre de commerce mondial de Montréal.
Vous savez, il y a beaucoup d’exemples très médiatisés de rénovations importantes d’immeubles au Québec, et il est vrai qu’il y a une préférence pour Montréal dans les exemples. Je m’excuse donc pour les gens qui travaillent dans d’autres territoires.
Mais je vous assure qu’il existe également des exemples à l’extérieur de Montréal, alors je vais passer à autre chose rapidement.
À la diapositive suivante, j’ai mentionné certains règlements concernant la construction et l’amélioration de l’empreinte de gaz à effet de serre des bâtiments. Je n’entrerai pas dans les détails sur cette diapositive, n’hésitez pas à faire une saisie d’écran, mais il suffit de dire qu’il y a un nombre important d’incitatifs fédéraux à l’échelle provinciale et à l’échelle municipale pour aider les propriétaires d’immeubles qui sont très enthousiastes à l’idée de faire des réaménagements. Je dirais aussi que la Banque de l’infrastructure canadienne propose probablement la plus importante initiative de rénovation d’immeubles, et offre un capital fortement concessionnel pour aider à financer les rénovations d’immeubles, habituellement de 2 % à 4 %, et je dois faire un peu de promotion pour BMO ici. BMO est la seule banque actuellement en mesure d’offrir aux clients de BMO des taux d’intérêt de la Banque de l’infrastructure du Canada pour les réaménagements, c’est-à-dire des taux d’intérêt de 2 % à 4 % par rapport au taux préférentiel de BMO, qui est actuellement d’environ 6,95 %.
Je vais maintenant passer à la diapositive suivante. J’aimerais conclure en vous donnant, je l’espère, des conseils relativement pratiques sur ce que je ferais si j’étais propriétaire d’un immeuble en particulier pour réfléchir à la durabilité. Je suppose que la première étape consiste à comprendre les mesures de récompense et de punition, donc à sensibiliser les gens aux incitatifs réglementaires, comme j’espère l’avoir souligné plus tôt. Vous savez que la réglementation commence à se mettre en place et à se diriger vers l’avenir. Les codes du bâtiment modifient la déclaration des émissions, qui deviendra obligatoire pour la plupart des bâtiments.
Des cibles d’intensité des émissions seront établies dans les provinces et les municipalités. Je crois qu’il serait judicieux de consacrer du temps à l’examen de certains des règlements sur la déclaration des émissions qui seront mis en place, mais aussi certains des incitatifs qui vous aideront à décarboner votre modèle d’affaires et à le préparer pour l’avenir. Je crois que la prochaine étape consiste à trier votre portefeuille. En supposant que vous êtes propriétaire et exploitant d’un immeuble et que vous avez plusieurs immeubles, certains présentent un risque plus élevé du point de vue du climat. Il y a donc un plus grand potentiel de devenir un actif délaissé, car les systèmes mécaniques et les bâtiments, par exemple, sont beaucoup plus énergivores en carbone, et il y en aura d’autres qui seront plus modernes.
Vous examinez donc stratégiquement l’ensemble de votre portefeuille, en vous concentrant sur les actifs qui risquent le plus d’être délaissés ou de devenir désuets et exposés à la dévaluation. Il faut gérer les risques et les transformer en occasions, comme nous le faisions avec nos produits de financement pour les rénovations. Ce que nous constatons couramment sur le marché, c’est que les propriétaires et les constructeurs prennent de vieux immeubles partiellement vacants ou entièrement vacants et les convertissent. Ils les adaptent pour les réutiliser, par exemple, ils transforment un immeuble à bureaux en espace résidentiel à logements multiples et, ce faisant, le rendent le plus écoénergétique possible en tirant parti de certains des incitatifs assez généreux sur le marché.
Je vais vous parler rapidement de deux derniers points. En ce qui concerne l’efficacité énergétique et les nouvelles constructions durables, il ne suffit pas d’avoir une vision simple axée sur le rendement, il faut tenir compte d’autres éléments dans votre modèle pour adopter ce qu’on appelle une approche d’analyse du coût du cycle de vie. Les éléments clés à modéliser ici sont la redondance potentielle des systèmes mécaniques de construction. En pratique, vous ne voulez pas installer une nouvelle fournaise alimentée au gaz naturel l’an prochain, si la réglementation dans 10 ans peut vous forcer à vous en débarrasser. Nous cherchons à intégrer les coûts d’exploitation et d’entretien moins élevés de certains des nouveaux types de systèmes électriques, comme les thermopompes, qui sont sur le marché en ce moment, et à tenir compte de la valeur de récupération du matériel modélisé pour les répercussions de la taxe sur le carbone. Celle-ci est actuellement d’environ 65 $ la tonne, mais elle ira jusqu’à 170 $ la tonne en 2070 et nous examinerons également les incitatifs disponibles pour rendre plus attrayants les projets de durabilité ou de décarbonisation.
Enfin, en prévision de la conformité, vous savez que les exigences en matière de déclaration des émissions que j’ai mentionnées plus tôt lors de la conférence téléphonique consistent à examiner des solutions pour commencer à réfléchir à vos émissions de carbone, puis à les imposer dès maintenant à la plupart des propriétaires d’immeubles. Il s’agira d’une exigence qui sera mise en application à partir de 2025 et jusqu’en 2030. Je crois que c’est bien investir son temps que de commencer à comprendre comment vous vous y prendrez et certaines des difficultés et des occasions qui sont associées à ces changements. C’est ce que je crois. Enfin, BMO a des solutions qui couvrent le segment des réaménagements et le recyclage des matériaux de construction et l’empreinte carbone dans le cadre d’un programme Habitat pour l’humanité. BMO peut vous aider avec toutes ces mesures. Il y a quelques diapositives après celle-ci qui couvrent ce sujet et que nous pouvons potentiellement distribuer après cette conférence téléphonique, mais je crois que la première étape serait de parler à votre directeur, Gestion relationnelle. Je crois que c’est tout pour moi. Donc, je cède maintenant la parole à Kate, qui commencera la période de questions.
Kate :
Merci beaucoup, James. Nous vous sommes très reconnaissants d’avoir pris la parole sur un sujet relativement complexe qui suscite beaucoup d’intérêt dans notre marché. Encore une fois, je vous en remercie. À titre de rappel aux participants, si vous n’avez pas encore eu l’occasion de soumettre une question et que vous souhaitez le faire, veuillez utiliser la boîte de clavardage qui se trouve juste à côté de notre écran vidéo. Très bien, nous pouvons commencer. La première question s’adresse à Mike : « L’augmentation constante du taux d’inoccupation des bureaux s’inversera-t-elle ou se produira-t-il un changement permanent? »
Mike :
Je dirais que oui et non, c’est-à-dire que notre équipe et celle de Robert avaient produit des estimations initiales en 2020. Nous avons constaté une baisse de 20 % de la demande nationale totale de bureaux par rapport aux niveaux d’avant la pandémie. J’ai toujours dit qu’il s’agit davantage d’une réinitialisation permanente vers un nouveau paradigme de lieu de travail hybride que d’une correction du marché qui retournera aux niveaux antérieurs à la correction, mais les réinitialisations et les corrections prennent du temps.
Puis la situation se stabilisera, et cela se produit depuis 2020. Personnellement, je pensais que nous aurions déjà constaté cette stabilisation, mais il faut plus de temps, les gens aiment travailler de la maison et les employeurs aiment payer moins de frais de location. L’astuce consiste à trouver le meilleur équilibre pour votre entreprise ou votre avancement professionnel si vous êtes un employé. Une fois que le bureau se sera ajusté et que nous aurons accès à des modèles hybrides plus stables, l’offre s’ajustera pour réduire la demande au cours de la prochaine année environ. Ensuite, vous verrez un retour à une baisse plus stable du taux d’inoccupation des bureaux, la demande suivant davantage le même rythme que l’emploi et le PIB. Les employés travailleront toujours dans les bureaux, mais un peu moins qu’avant 2020. Je crois que nous sommes à un an ou deux de ce point de stabilisation.
Kate : Merci, Mike. C’était instructif. Cela correspond à ce que j’ai entendu sur le sujet, c’est-à-dire qu’il faut attendre jusqu’en 2025. Nous verrons ce qui se passera par la suite. Robert, la question suivante vous est adressée : « Quelles seront les tendances en matière de taux de capitalisation au cours des 12 prochains mois? »
Robert :
La réponse n’est pas simple. Je crois que la réponse courte est qu’ils augmenteront, en partie parce que nous ne nous sommes pas encore ajustés au fait que, comme nous l’avons mentionné plus tôt, nous sommes passés à cela non seulement pendant ce cycle de resserrement, mais ce qui sera probablement un niveau plus neutre ou un nouveau niveau normal de taux obligataires à long terme à l’avenir, comme nous l’avons vu au cours de la dernière décennie. Il y a beaucoup de nuances dans le secteur des immeubles multifamiliaux, évidemment, compte tenu de ce qui se passe avec les flux démographiques et les loyers. Comme Mike vient de le dire, la demande s’avère beaucoup plus résiliente que dans le secteur des immeubles de bureaux, et c’est ce à quoi on peut s’attendre. De toute façon, il s’agit d’un secteur plus stable, mais même dans le secteur des immeubles multifamiliaux, selon le marché, nous observons des taux de capitalisation autour de 3,5 % à 4 % dans certains secteurs. Peut-être que c’était logique lorsque les taux obligataires étaient extrêmement faibles. Maintenant, les taux des obligations du gouvernement du Canada à 10 ans sont sans risque, avec une hausse du taux jusqu’à 3 % et 4 % des obligations du gouvernement du Canada. Le rapport n’est pas très logique à l’heure actuelle. Historiquement, si l’on se reporte aux 20 ou aux 30 dernières années, on a tendance à voir un écart assez stable entre ce que l’on peut obtenir d’un actif sans risque sur le marché obligataire ou du gouvernement du Canada par rapport au risque de marché, au risque de liquidité et au risque lié au locataire que vous assumez, par exemple, dans le cas d’une propriété à logements multiples. Cela dit, fondamentalement, c’est un secteur très fort, mais je crois que la mécanique du coût d’emprunt et les solutions de rechange laissent entendre que les taux de capitalisation doivent encore augmenter. Et, encore une fois, il y a évidemment une grande variation en fonction de l’emplacement et du secteur en question.
Kate :
Excellent. Merci. James, la prochaine question est pour vous : « Est-ce que l’équipe Développement immobilier peut maintenant s’attendre à un taux d’escompte quelconque si leur travail futur s’harmonise davantage aux facteurs ESG? »
James :
Il existe une réponse courte et une réponse plus longue à cette question. Allons-y avec la courte. Si nous parlons de construction, je dirais qu’à l’heure actuelle, je crois que la plupart des banques n’offriront pas nécessairement d’escompte au cours des deux prochaines années. Je parle au nom de BMO, car je peux le faire en toute compétence, mais j’imagine que ce serait la même chose pour les autres banques. Toutes les banques cherchent à intégrer le risque climatique en tant que pilier fondamental de la modélisation des risques, l’idée étant que si votre modèle d’affaires de construction n’est pas adapté à la réglementation climatique qui s’en vient, du point de vue de la durabilité, il n’est pas souhaitable que cet actif se déprécie ou devienne un actif délaissé. Le risque climatique deviendra effectivement un risque de crédit. À long terme, ce n’est pas quelque chose qui se produira du jour au lendemain et ce ne sera pas nécessairement très visible, mais cela sera intégré par les banques au cours des trois ou quatre prochaines années.
Les banques tiendront compte de la durabilité de votre modèle d’affaires ou de votre construction au moment d’établir le taux auquel ils vous prêteront.
Kate :
Merci, James. Mike, cette question est pour vous.
« Comment le contexte macroéconomique actuel modifie-t-il l’appétit de la Banque pour le crédit immobilier et croyez-vous que la vigueur du marché industriel se maintiendra à long terme? »
Mike :
Je vais d’abord parler du contexte économique et réglementaire. Pour ce qui est de l’économie, les choses semblent bien aller en ce qui a trait au resserrement monétaire et à la capacité de limiter l’inflation sans heurts importants pour les entreprises emprunteuses en cas de défaut de paiement ou de perte. Les livres ne sont pas demeurés propres, par exemple, il y a un an, avant les hausses de taux, nous avons estimé qu’en moyenne, le portefeuille de prêts hypothécaires aux entreprises lié aux propriétés à revenu serait plus performant que le revenu du ratio de couverture du service de la dette par rapport au ratio des versements de capital et d’intérêts à taux élevé. Dans le cas d’un scénario de crise plus grave en période de récession, nous avons également modélisé notre portefeuille il y a un an pour qu’il atteigne une moyenne d’environ 1,4 fois la couverture du service de la dette. J’ai parlé à d’autres banques et les chiffres sont très semblables. Ils ne sont pas très précis, mais nous pensions que nous passerions en moyenne de 1,4 % à environ 1,3 % ou de 1,25 % à 1,3 % dans cette fourchette après le refinancement à des taux plus élevés qui s’imposait. Nous l’avons modélisé en fonction de nos propres taux économiques selon les prévisions de l’équipe de Robert, plus environ 50 points de base, ce qui était intelligent, car les chiffres ont au moins atteint ces valeurs. Quoi qu’il en soit, un an plus tard, cette prévision se maintient assez bien, et nous n’avons aucun défaut de paiement ni aucune perte, et seulement un léger changement dans le profil de risque d’un portefeuille de titres de catégorie investissement de prêts hypothécaires. En vérité, parce que la durée moyenne dans ce portefeuille était de deux ans avant la bonne correction et que nous en sommes peut-être à 40 % du refinancement de portefeuille. Les bonnes réponses me parlent peut-être du début de 2024, lorsque nous avons modélisé ce portefeuille, mais jusqu’à présent, les prévisions se sont assez bien maintenues et stables.
Après avoir parlé du marché de l’habitation, après de nombreuses prévisions, une correction des prix allant de 25 % à même 30 % a atteint un creux à la fin de l’année, comme Robert l’a mentionné, et les choses semblent avoir atteint un creux plus tôt et moins sérieusement que prévu. Au cours des derniers mois, l’indice national des prix des maisons a atteint un creux d’environ 16 %.
Il a été question d’apporter cette correction à la fin de l’année et, de toute évidence, nous avons l’impression qu’elle est en vigueur depuis quelques mois. J’ai donc dit que les choses allaient bien, mais qu’une banque américaine avait fait faillite et que nous assisterons à d’autres faillites bancaires. Ce sont de petites banques. Elles ne changeront pas le monde, je crois, mais elles ne feront rien pour renforcer la confiance à court terme. En ce qui concerne le retour au bureau, d’après ce que j’ai dit plus tôt au sujet des bureaux, les taux de risque ont aussi stagné.
La réglementation a affecté le secteur des bureaux, pas une, mais deux augmentations de capital réglementaire ont eu une incidence sur toutes les banques canadiennes, l’Accord de Bâle III, certains l’appellent l’Accord de Bâle IV. De plus, nous avons constaté une augmentation distincte du capital réglementaire. Ces éléments peuvent sembler techniques, mais ils ont une incidence sur le montant de capital que les banques peuvent fournir sur le marché et sur la tarification à laquelle elles peuvent le faire, et il faut faire preuve de beaucoup de prudence à l’égard de l’immobilier.
En raison de toutes ces choses qui se produisent en même temps, jusqu’à ce que les livres de la Banque aient entièrement digéré les risques de refinancement, je vous ai dit que nous avions peut-être atteint 40 % de refinancement de notre propre portefeuille de prêts hypothécaires aux entreprises. Je dirais donc que 2023 demeure une année de correction pendant que nous attendons, je ne dirais pas une légère récession, ou Robert, vous avez utilisé l’expression « repli » plus tôt, mais ce sera sûrement une récession technique pas trop grave ou un repli, peu importe comment vous l’appelez. Nous allons attendre que cela se produise et se résorbe en 2024. Nous espérons et prévoyons une année de reprise, mais avec un ralentissement de la croissance, je crois que les perspectives vont au-delà de cette première année et pour certains secteurs de l’immobilier, comme le secteur industriel. Vous savez que le secteur industriel a connu une très forte demande en raison de l’exécution des commandes en ligne pendant la pandémie, car les gens achetaient plus en ligne. Cette tendance était forte avant la pandémie et elle demeurera assez solide après la pandémie, mais elle atteint un point de nivellement. Donc, je dirais simplement qu’avec un million de nouveaux Canadiens l’an dernier, et un taux normalisé de peut-être 525 000 ou plus, et je crois que c’est le chiffre que j’ai entendu de la part de votre équipe, Robert, avec lequel je suis d’accord. Soit 50 %, même un taux inférieur, soit 525 000 par rapport à 1 000 000 au cours de la dernière année, c’est toujours un taux 50 % plus élevé qu’avant la pandémie, et vous combinez cela avec un taux d’emploi record, comme Robert l’a mentionné plus tôt.
Qu’il s’agisse de la construction résidentielle d’une maison, d’une copropriété ou d’une propriété locative, c’est probablement du point de vue du segment où les choses sont vraiment en place. Le secteur industriel demeurera probablement au deuxième rang. Je veux dire que le commerce de détail se porte relativement bien, mais certains secteurs seront plus faibles en raison du ralentissement de la croissance du PIB pendant et après la récession prévue de cette année, Kate.
Kate :
Merci, Mike. Robert, nous avons une autre question pour vous. « Compte tenu de tout ce qui se passe sur le marché aujourd’hui, comment les gens peuvent-ils continuer à payer des loyers plus élevés? »
Robert :
C’est extrêmement difficile et il semble que dans bien des cas, ils n’y arrivent pas, donc la situation pourrait presque évoluer en crise sociale dans un certain nombre de villes au Canada. Soyons honnêtes, la situation n’est peut-être pas si grave dans certains petits marchés, mais dans des marchés comme Toronto ou Vancouver, elle l’est tout à fait.
Et...
J’aime qu’il y ait un grand débat de politique à ce sujet, nous avons absolument besoin d’une plus grande offre. Mais en réalité, nous ne pouvons tout simplement pas générer de l’offre sur le marché plus rapidement que nous le faisons déjà. Nous le voyons dans les chiffres, nous construisons plus que jamais. Par habitant, nous bâtissons plus que jamais. Lorsque je parle à des constructeurs de maisons à l’échelle du pays, ils me disent la même chose. Nous n’avons tout simplement pas la capacité physique de construire plus vite. Nous continuons donc à ajouter de la demande à un marché que nous ne pouvons tout simplement pas approvisionner de façon concrète. Lorsque ces deux facteurs s’opposent, quelle est la soupape de décharge? Ce sont les prix, la hausse des prix de revente et des loyers. Dans le contexte actuel de la croissance de la demande, il n’y a malheureusement pas vraiment de solution à ce problème d’abordabilité, et les ménages apportent donc d’autres changements. Dans bien des cas, ils quittent simplement les grandes villes, et nous examinons les chiffres de migration record que vous voyez dans une province comme l’Ontario, par exemple, vers d’autres marchés plus abordables, comme l’Alberta, et hors des plus grandes villes au Canada vers des banlieues et des régions éloignées. L’un des avantages de ce passage au travail hybride ou au travail à domicile est que nous avons en fait ouvert beaucoup plus d’abordabilité, parce que les gens peuvent maintenant vivre dans des marchés où ils ne pouvaient pas auparavant, comme ils voulaient s’établir à une heure de route d’une grande ville, d’accord. C’est un aspect qui nous a aidés.
Je dirais que le problème n’est pas aussi grave au Québec. De toute évidence, vous le ressentez toujours dans les loyers et les prix des maisons, mais ce n’est pas aussi grave que dans d’autres régions. Vous pouvez le voir en quelque sorte dans les flux de migration où, sur le plan net, comme je l’ai mentionné plus tôt, les gens ne quittent plus le Québec comme ils l’ont toujours fait. Il y a suffisamment de vigueur économique, de vigueur sur le marché de l’emploi et d’abordabilité relative par rapport à certaines des autres grandes villes, même si ce n’est peut-être pas le cas comparativement à il y a cinq ou dix ans, mais par rapport aux autres villes, l’abordabilité est toujours aussi élevée au Québec. De plus, tout cela est utile dans cette situation particulière.
Kate :
Merci, Robert. Je crois que nous avons le temps de poser encore deux ou trois petites questions. Je vais maintenant
céder la parole à James. James : « Nos promoteurs immobiliers et nos propriétaires au Québec sont-ils en avance ou en retard par rapport à ce que vous voyez à l’échelle du Canada et que pourrions-nous améliorer? » Je dirais qu’en fonction de la taille limitée de mon échantillon, je crois que les promoteurs immobiliers ont probablement une légère longueur d’avance sur le reste du Canada en moyenne. Certains des clients à qui nous parlons sont très enthousiastes non seulement à l’égard de la conformité, mais aussi à l’égard du dépassement de la conformité et de l’atteinte de résultats carboneutres en matière de normes de construction.
J’ai donné des exemples plus tôt, comme ce qui se passe dans les aéroports de Montréal et à l’Université Concordia. Je crois que cette ambition est emblématique et que le Québec se trouve dans une position enviable. Une fois qu’il sera électrifié en raison du réseau hydroélectrique au Québec, cela signifie que dès que vous cesserez d’utiliser du mazout ou du gaz naturel, vous aurez un niveau très élevé de réduction des émissions de carbone.Je crois donc que le Québec est assurément en tête avec les leaders du peloton et qu’il devrait poursuivre sur cette lancée.
Kate :
Excellent. Merci, Mike. Nous revenons à vous. « Quelles sont vos prévisions concernant le financement aux particuliers pour les 12 prochains mois? »
Mike :
Je dirais que c’est plus faible dans le cas du commerce de détail discrétionnaire et non fondé sur les besoins, étant donné que nous entrons de nouveau dans un léger repli, comme Robert l’a dit, et que les dépenses de consommation sont plus faibles. Mais comme je l’ai dit, 2024 est une année de reprise, la correction globale de cette année étant que le Canada a un taux de vente au détail par habitant inférieur à celui des États-Unis, par exemple, et des tendances de croissance globale du taux d’inoccupation relativement bonnes en raison de cela, ainsi que de la forte croissance de la population et de l’emploi. Robert a peut-être un point de vue plus précis que moi sur cette question. Robert, voulez-vous ajouter quelque chose?
Robert :
Non, du point de vue macroéconomique, je crois que c’est une réponse assez juste.
Kate :
Excellent. Merci.
Pour notre dernière question d’aujourd’hui, j’espère que nous ne terminerons pas sur une note pessimiste, mais nous espérons que les taux commenceront à baisser en 2024. Robert, selon vous, quels événements pourraient entraver cette progression?
Robert :
Donc,
je dirais que deux ou trois choses reviennent toujours à l’inflation, n’est-ce pas? Si nous continuons à voir des signes que l’inflation ne se résorbe pas, ce sera évidemment une mauvaise nouvelle, et vous verrez comment le marché réagit à chaque point décimal supplémentaire de l’inflation, n’est-ce pas? Notre thèse à ce sujet a toujours été assez constante.
Le taux est passé de 8 % à 4 % de façon assez rapide et facile, mais il sera beaucoup plus difficile de le faire passer de 4 % à 2 %. Cela prendra beaucoup plus de soutien de l’économie de la Banque du Canada et de la Réserve fédérale. Malheureusement, c’est exactement ce qui semble se produire, car si vous repensez aux trois derniers mois, aux six derniers mois, nous sommes en quelque sorte coincés autour de la barre des 4 %. Il y a beaucoup de risques géopolitiques et tous ces autres facteurs qui, au bout du compte... C’est probablement le facteur le plus important, car il déterminera pendant combien de temps nous devrons
faire face à ces taux d’intérêt restrictifs ou ces hausses progressives, ou la vitesse à laquelle nous pouvons reculer par rapport à ces taux d’intérêt si nous commençons à constater une rupture de l’inflation. Plus longtemps ces taux demeurent et plus il est probable que nous éprouvions des problèmes avec certains des risques de refinancement dont Mike a parlé. Ou même dans le secteur des ménages, car ces prêts hypothécaires à l’exploitation arrivent à échéance et s’amortissent sur de très longues périodes et doivent en quelque sorte réinitialiser ces échéances pendant que la réinitialisation des échéances initiales dans un environnement avec un taux hypothécaire de 5 % ou 6 %, cela fera beaucoup plus mal. Si nous revenons à la barre des 3 %, notre position à cet égard sera dictée par l’inflation. Je crois que c’est le facteur déterminant. La bonne nouvelle, c’est que nous avons fait beaucoup de travail relativement à l’inflation. C’est pourquoi Mike et moi considérons les dernières étapes de cette année comme une période de risque économique.
Kate :
Merci beaucoup à vous Robert et aux participants. Merci encore de vous être joints à nous. Nous espérons que vous avez aimé la séance d’aujourd’hui. Je tiens à vous remercier encore une fois d’avoir pris le temps, malgré vos journées très occupées, de participer à la rencontre. Nous vous rappelons que la conférence téléphonique d’aujourd’hui a été enregistrée et qu'elle pourra être écoutée après l’événement. Vous recevrez donc un courriel contenant des renseignements sur la façon d’y accéder plus tard cette semaine. Voilà qui conclut notre conférence téléphonique d’aujourd’hui. Encore une fois, merci, Mike, Robert et James, et merci aux participants. Prenez soin de vous.
Mike Beg
Premier vice-président et chef - Financement immobilier, Financement des grandes entreprises
À titre de chef, Financement immobilier, Canada, Mike Beg assume la direction du groupe Financement immobilier et de ses clients à l’éche…(..)
Voir le profil complet >
Robert Kavcic
Économiste principal et directeur
Robert Kavcic s’est joint à la Banque de Montréal en 2006. Il joue un rôle clé dans l’analyse des tendances économique…(..)
Voir le profil complet >L’équipe Immeubles commerciaux de BMO propose une discussion virtuelle instructive sur le marché de l’habitation au Québec, les tendances régionales et les perspectives économiques. Parmi les conférenciers, citons :
- Robert Kavcic, directeur général et économiste principal, BMO
- James Burrow, directeur général, Finance durable, BMO Marchés des capitaux
- Mike Beg, premier vice-président et chef, Financement immobilier, BMO Entreprises, Canada
- Kate Low, vice-président régional, Financement immobilier, BMO Entreprises, Canada
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