Offre de logements et abordabilité : Comment régler le problème?
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Mike Beg: Bonjour à tous, merci de vous joindre à nous pour notre discussion sur l’offre d’engagement et l’abordabilité. Je suis Mike Beg [inaudible 00:00:19] groupe de financement immobilier, commercial canadien de BMO. La BMO, nous avons des bureaux partout au Canada. Nous savons que les prix des logements continuent à augmenter au Canada comme dans beaucoup d’autres pays. Cette trajectoire a commencé il y a des années. En tant que personne qui travaille dans le secteur depuis des décennies, ayant moi aussi des enfants et des membres de ma famille qui ont dû quitter le marché des maisons et les appartements locatifs, c'est incroyablement frustrant. Aucune mesure significative n'a été adoptée depuis trois décennies pour stabiliser durablement l’abordabilité de l'offre et depuis si longtemps, nous semblons simplement être immobilisés en ce sens.
Les jeunes qui n'ont pas accès ont vraiment de la difficulté à accéder à l'achat d'une maison et je pense que le gouvernement pourrait nous aider à mieux gérer la situation. Ce qui est certain, c'est que nous pouvons faire bien mieux. Aujourd'hui, les experts et les leaders de l'industrie se réuniront pour parler de la situation actuelle. Nous voyons beaucoup de volatilité. La profitabilité de l'industrie n'est pas plus élevée. Ce serait plus stable avec une meilleure offre d'habitations et avec une meilleure abordabilité. Aujourd'hui, nous allons avoir des experts et des leaders de l'industrie qui vont se joindre à nous pour parler de comment les secteurs public et privé peuvent travailler ensemble pour améliorer la donne.
On va commencer avec un panel d'experts en la matière. L'honorable Scott Brison est VP de BMO Marchés des capitaux. Il est ancien membre de la Chambre des communes du Canada et ancien président du Conseil du trésor du Canada. Scott a écrit un article pour le Globe and Mail sur ce sujet intitulé : L'action du gouvernement peut nous aider à améliorer le secteur de l'habitation au Canada pour faire face à la pénurie. C'est sur notre page Web, c'est une excellente lecture que je recommande. Ensuite, David Wilks est président et directeur général de la Building Industry and Land Development Association ou BILD. La mission de BILD est d'améliorer la santé, la vitalité et la réputation de la construction résidentielle et non résidentielle, de l'aménagement territorial. Il a été membre du comité de travail sur l'abordabilité en matière de logement.
Finalement, nous avons Doug et son équipe qui produisent des articles sur l'industrie et on peut trouver cela également sur bmo.com/realestate. Ça, c'est pour Doug Porter, économiste en chef de BMO. Ça va commencer par vous, Scott. Vous savez que le Globe and Mail appelle le gouvernement à s'aligner à autre point niveau pour stimuler l'offre du logement. Pourquoi est-ce que cela ne s'est pas encore produit ?
Hon. Scott Brison: Ce qui se passe, c'est que les gens travaillent en silo. Il faudrait avoir une meilleure action coordonnée au niveau du gouvernement. C'est difficile, la coordination de tous les paliers du gouvernement, et du côté du logement ils ont investi au niveau du provincial. Depuis quelques mois, les gouvernements de plusieurs parties, les libéraux en Nouvelle-Écosse, les conservateurs en Ontario et le NPD en Colombie-Britannique ont demandé des rapports qui sont arrivés à des conclusions semblables par rapport à l'importance de générer l'offre, pour améliorer l'offre dans le secteur immobilier canadien. Au-delà de cela, je pense que dans le budget fédéral, il y a un programme sur le logement qui représente une opportunité pour bâtir sur cet élan et pour inciter les municipalités à adopter des programmes pour encourager et pour commencer à travailler et pour construire davantage de maisons et de logements pour les Canadiens.
Laissez-moi débuter sur une perspective différente avant que Doug et Dave, eux aussi présentent leurs points de vue sur les politiques. Premièrement, je pense que c'est devenu assez évident au niveau économique et social et il faut également se rappeler quels sont les enjeux en ce qui est à trait à la crise du logement aujourd'hui, et ça menace une des forces économique et sociale du Canada, c'est-à-dire l'immigration. L'immigration a été à la fois une source d'opportunité économique, d'entrepreneuriat et d'ambition au Canada pour améliorer la prospérité de tous les Canadiens, mais c'est également ce qui a fait en sorte que nous avons une société multiculturelle. Les nouveaux canadiens, les Néo-Canadiens apportent avec eux des capacités d'entrepreneur, mais ils amènent également avec eux le besoin de logement.
Aujourd'hui, si vous regardez la ville de Halifax, on sait que les immigrants ont contribué à la prospérité économique du Canada, mais à Halifax, on ne verrait pas de changement du profil de la ville de Halifax en Nouvelle-Écosse sans l'apport des immigrants. On devait aller voir ce qui se fait à Halifax, vous allez voir que la ville se développe beaucoup et ça fait partie de l'histoire de réussite des immigrants, des Néo-Canadiens, ce qui fait en sorte qu'il y a eu beaucoup de développements en termes de logement. C'est l’opportunité au-delà de cette crise, c'est important de se rappeler dans cette discussion selon une perspective de licence sociale des Canadiens pour l'immigration. Ce n'est pas quelque chose qui se passe du jour au lendemain. Il a fallu lutter en ce sens et ça ne fait pas longtemps. Tous les gens se demandaient encore : « Pourquoi est-ce qu'on voudrait l'avoir des immigrants au Canada qui vont venir voler nos emplois ? »
C'est facile de voir que dans certains environnements, les gens vont substituer les maisons ou les logements pour des emplois, mais ça serait une erreur de conception, une erreur de compréhension, parce que ce qui se passe en fait, c'est que lorsque la demande est une partie importante de cette question, ce sur quoi on va se concentrer aujourd'hui, c'est l'offre. Si on réduit le nombre de nouveaux Néo-Canadiens qui arrivent au Canada, ça fait partie de l'équation, il y a de nouveaux canadiens qui arrivent, ça fait partie de l'équation et c'est une excellente opportunité. Le logement peut faire partie de la stratégie de croissance canadienne et ça exige un certain niveau de compréhension mutuelle et collaboration à travers les gouvernements fédéral provinciaux et municipaux avec le secteur privé.
L’argent des contribuables ne peut pas régler la question, ça peut faire partie de la solution, mais quand vous allez au-delà de cela, pour monter le volume, comme on dit, on a besoin de plus de revenu à tous les paliers de gouvernement, à tous les niveaux pour pouvoir construire les logements et les maisons dont les Canadiens ont besoin. C'est un point que j'aimerais mentionner en termes des impôts des contribuables investis dans les logements, ça ne devrait pas être le cas. Il faudrait plutôt être en partenariat avec les institutions, avec des fonds de pension, pas seulement les fonds de pension canadiens, mais également d'autres fonds de pension pour permettre les investissements dans les logements par ces fonds de pension pour faire en sorte que l'on puisse miser sur de meilleurs revenus, surtout que dans les années prochaines, il y aura peut-être une certaine limite fiscale. Au-delà de la discussion d'aujourd'hui, je pense que ça donnera l'opportunité ici surtout, dans le deuxième panel, d'entendre certains leaders qui vont nous parler du secteur canadien.
Il y a les municipalités qui peuvent mettre en œuvre et peuvent avoir des processus d’approbation plus rapides en termes d'échéanciers, en termes d'approbations plus rapides, en termes de permis de construction transférables ainsi que d'autres possibilités. Comme on l'a dit, l'intention ici, c'est de prendre certaines idées et de travailler avec les gouvernements municipaux, d'avoir des incitatifs pour la mise en œuvre. De l'autre côté, si les gouvernements ne veulent pas travailler avec les municipalités ou avec d'autres partenaires, ça va être difficile de faire plus de densifications. Je suis content que l'on puisse dire qu'on va se concentrer sur l'action aujourd'hui pour voir ce que l'on peut faire, parce que c'est l'approche qui reflète non seulement les priorités du point de vue des affaires, mais probablement pour le Canada, c'est important.
Si on ne fait pas les choses correctement, j'ai peur que cet environnement va faire en sorte que ça va devenir une source de polarisation au Canada. Je pense qu’ici, nous avons une opportunité devant nous aujourd'hui pour discuter de certaines de ces idées par rapport à l'offre de l'habitation au Canada, mais nous avons également une responsabilité en tant que citoyens de faire de notre mieux pour présenter des idées et des actions pour changer la donne et pour faire en sorte que l'on puisse construire des maisons au Canada, des logements dans toutes les communautés, puisque les Canadiens ont besoin de logements et de maisons. Merci.
Mike Beg: Merci beaucoup Scott. Maintenant, je dois donner la parole à Dave. Dave, vous avez contribué au groupe de travail sur le logement en Ontario. Qu'est-ce qui a mené à la création de ce groupe de travail ? Pourriez-vous nous dire quels sont les messages critiques ?
Dave Wilkes: Oui. Bonne après-midi à tous. Avant de parler des données du groupe de travail, merci beaucoup de m'avoir invité à participer à ce panel avec les autres experts, Scott et Doug. Merci de me permettre de participer, merci à la banque. Notre groupe de travail a existé pour une certaine raison. L'objectif, c'était de rassembler les enjeux mentionnés par Scott au début. Nous avons plusieurs défis. Nous avons la crise du logement et de l'abordabilité. Quelles sont les solutions ? Quelles sont les recommandations que nous pouvons trouver pour mettre en œuvre ? Qu'est-ce qui peut être mis en œuvre par les gouvernements pour résoudre ces défis ? Avant d'aller dans les recommandations, il y en a eu plusieurs dans le rapport du groupe de travail, je suis d'accord avec Scott.
Ce n'est pas juste une question d’abordabilité des logements, mais c'est une partie importante de la discussion. Ça affecte également notre compétitivité comme économie et de plus, vous savez, cela nous fait nous poser la question : qui sommes-nous en tant que société canadienne ? Il y avait cinq thèmes principaux dans le rapport du groupe du travail et la lettre de notre président qui a été envoyée aux ministres que je vais citer. Quand on demande plus de cités du logement, vous savez qu'il y a plusieurs règles qui empêchent la construction des logements. Ça, c'est un aspect important. C'est très difficile parce que les gouvernements sont les instruments des retards et parfois on doit regarder au-delà des collectivités en ce qui a trait aux décisions. Peut-être que ça ne s'aligne pas avec les groupes et nouvelles personnes qui vont habiter dans certaines régions.
On parle de problème par rapport aux appels, par rapport aux retards. On demande qu'il y ait plus d'apports financiers avec les municipalités pour permettre la construction de logements et de maisons. Il me fait plaisir de parler au nom de notre comité de travail, mais ce que l'on voit, c'est qu'il y a un consensus que l'offre est une solution par rapport à la crise de l'abordabilité de logement dans notre société. On l'a vu non seulement à la BMO, mais également chez les autres institutions. On l'a vu également à la Banque du Canada, au niveau de la SCHL. Comme Scott l'a dit, nous devons travailler avec les fédérales et les provinces. Il y a plusieurs instruments qui ont été présentés pour répondre à cette problématique. La dernière frontière, c'est les municipalités. Si vous me permettez de le mentionner, c'est là que les choses ont de l'importance. C'est là où l'on doit agir et c’est là que l'on doit permettre d'avoir un échéancier pour ces changements avec les gouvernements et on doit voir ce qui peut être mis en œuvre au niveau des gouvernements.
Je suis ici en Ontario, nous sommes en Ontario et nous voulons travailler avec les municipalités également. Quel était l'objectif de notre comité de travail ? On reconnaît que l'on doit changer la culture. On a parlé de besoin de construire 1,5 million de maisons d'ici une décennie parce qu'il y a un manque d'approvisionnement de logement en Ontario. Avec la croissance attendue par l'immigration, on verra qu'il y aura davantage de besoins de maison et de logement. On ne peut pas avoir un système comme celui des années 1970 pour raccommoder les besoins des années 2020 et au-delà. On doit considérer le territoire différemment. Nous devons nous assurer de reconnaître quelles sont les conséquences si l'on empêche la croissance. C'est au-delà du logement et l'habitation. C'est quelque chose qui affecte également la compétitivité de notre société.
Le plus important, c'est que nous devons considérer les questions de taxation et d'imposition des maisons. Actuellement, 25% des coûts d'une maison, c'est les taxes. On voit certaines municipalités à Toronto qui veulent augmenter cela jusqu'à 40 % de taxation municipale pour les maisons et les logements. Ça, c'est très mauvais contre l'abordabilité et nous disons que ça va empirer le problème. Le groupe de travail devrait considérer cette question. Le groupe de travail devrait donner un ensemble de recommandations pour que ça soit considéré par le gouvernement. Ce n'est pas tout ou rien. Ce sont des recommandations sérieuses qui devraient être véritablement considérées. Nous pensons que c'est une question de génération. Moi, je travaille pour l'industrie de la construction. Nous croyons que c'est critique et nous devons cesser de nous préoccuper du « si » et parler plutôt du « comment ». Ça fait partie des recommandations de notre groupe de travail. Merci.
Mike Beg: Merci beaucoup Dave. Maintenant, je vous donne la parole, Doug. En tant qu'économiste, quels sont les meilleurs choix de politique pour améliorer l'abordabilité des logements ? Un autre commentaire, Doug, je pense que ça s'applique à vous. Il y a d'autres panélistes qui n'ont pas pu participer à cet événement tel que [inintelligible 00:18:58]. Il a dit qu'il pense que du point de vue économique, on veut rendre les choses plus flexibles au niveau des logements en termes d'inventaire. Ce n'est pas juste un marché d'acheteur, c'est un marché de vendeur. Actuellement, c'est beaucoup un marché dirigé par les vendeurs de maison et de logement.
Douglas Porter: Oui, merci beaucoup. Merci à tous ceux qui sont sur cet appel. Je ne pense pas que je vais vous donner une excellente réponse du point de vue économique aujourd'hui quand on parle de la question de l'offre en moins de dix minutes, parce qu'il y a tellement de points de vue, tellement d'éléments à mentionner. Au point de vue économique, j'aimerais simplement mentionner que Scott et Dave ont dit des choses importantes, surtout du point de vue de la compétitivité. C'est très important pour l'économie. C'est vraiment une menace pour la compétitivité de notre économie. Quand vous voyez la croissance de l'économie, c'est surtout basé sur la main-d'œuvre et non pas basé sur la productivité. Malheureusement, nous avons eu une très mauvaise productivité depuis 10 à 15 ans. Ça a été très faible et depuis cinq ans, c'est très faible aussi.
On se base surtout sur la croissance de la population pour permettre la croissance économique et ça va être difficile d'attirer des personnes très qualifiées si on n'a pas de logements abordables et quand aussi il y a un environnement où le taux de taxation est très élevé. Ça va être difficile d'atteindre les objectifs de croissance si on ne peut pas se permettre d'offrir des logements ou des maisons abordables. Maintenant, quelle est l’aperçue économique de l'offre du logement ? Vous savez, qu’on avait des objectifs de logement. Dave y a fait allusion, ce qu'il y a dans le budget fédéral. Tout cela, c'est des objectifs très difficiles à atteindre. Quand vous voyez depuis 30 à 40 ans, ce qu'on a eu en termes de plus grand nombre de construction de maisons, en Ontario, on a déjà eu jusqu'à 104 000 maisons construites en une seule année. Pourtant, on recommande de construire davantage de maisons. Ça veut dire qu'il y a vraiment un écart entre le nombre de construction de maisons et les objectifs de construction de maisons actuellement.
Ma suggestion, c'est qu'on fait vraiment face en plus à des pénuries de main-d'œuvre, surtout dans le secteur de la construction. C'est très difficile d'imaginer que l'on pourra augmenter l'offre de logement d'ici quelques années sans faire face au problème de pénurie de la main-d'œuvre. Bien entendu actuellement, on voit ce qui se passe au niveau de l'industrie depuis quelques jours et ça suggère à quel point c'est difficile, le marché du travail dans ce secteur. J'aimerais également émettre un commentaire par rapport au budget.
Vous savez, les logements auraient dû être une partie importante du budget. Cela devrait être un élément important du budget. Ce qui est intéressant, c'est le plan pour les premiers acheteurs de maisons, on pense que ça va pousser l'offre. C'est intéressant comme développement mais pour l'année prochaine, on n'a pas vraiment changé la situation du logement au Canada.
Autre chose que j'aimerais mentionner, c'est les taux d'intérêt. Je ne vais pas lancer un grand débat sur les taux d'intérêt. J'aimerais simplement dire que je pense que ça fait partie de ses enjeux de l'offre. Ce qui est difficile du point de vue de la demande, depuis la pandémie, nous voyons des changements qui se produisent devant nos yeux. Les taux d'intérêt augmentent, ça semble être des programmes assez agressifs du point de vue du fédéral et de la Banque du Canada. On pense qu'ils vont augmenter encore les taux d'intérêt. Ça pourrait augmenter jusqu'à 2 %, car on parle de 1 % de plus que dans le cycle passé en termes de taux d'intérêt et je pense qu'il y a certains risques à cet effet et également du côté de la Réserve fédérale. Je pense que ce nouveau paysage des taux d'intérêt va changer la dynamique assez rapidement sur le marché du logement. Je comprends qu'il y a certains économistes qui disent : « Non, la Banque du Canada ne va pas augmenter les taux d'intérêt tant que ça. »
Laissez-moi vous dire que depuis quelques années, suite à la pandémie, la Banque du Canada s'est détournée de ce qui se passait du marché d'habitation. Ils avaient besoin d'inventer tout intérêt pour suivre le reste de l'économie. Maintenant, on est en train de danser sur un autre pied. Nous allons avoir l'inflation qui va augmenter jusqu'à 7 % d'ici quelques mois. Ce qui se passe du côté de l'habitation, c'est qu'ils vont augmenter les taux d'intérêt très possiblement pour faire face à l'inflation qui pourrait continuer d'ici quelques années. Je vais m'arrêter ici et on va continuer avec la discussion. Merci.
Mike Beg: Merci Doug. Merci à tous. Ça, c'était le premier panel. Merci d'avoir partagé votre perspective. Nous avons un peu de temps pour une discussion entre les panélistes. Certaines des questions qui me viennent à l'esprit pour lancer la conversation, suite à ce qui a été dit, certainement lorsque Dave a parlé, c'était la question : comment est-ce que l'on va augmenter la densité mieux que par le passé ? On a discuté de mettre fin à certaines règles qui bloquent la densité du logement. Je serais intéressé à connaître si vous connaissez quelques exemples. Ensuite, clairement, comment dépolitiser le processus ? Une suggestion de la part des panelistes serait la bienvenue. Également, on a entendu Doug parler du manque de main-d'œuvre. Est-ce que vous avez des solutions pour cela ? Comment améliorer la capacité de la construction ?
C'est un problème. Si on doit construire davantage d'habitations, on doit avoir les capacités, on doit avoir la main-d'œuvre et les infrastructures nécessaires. Je m'arrête ici. On peut lancer la discussion. Qui aimerait parler ? Wilkes.
Dave Wilkes: Je peux débuter. Ici Dave. Merci beaucoup. Excellent point. Une question que vous avez soulevée par rapport à l'inventaire-- J'aimerais mentionner pour les auditeurs que le mois passé, lorsqu'on a vu les ventes des maisons pour les maisons unifamiliales, on a vu que le marché en santé, c'est de six à neuf mois. Ça, c'est un signal et un catalyseur pour les défis auxquels on fait face. J'ai entendu Doug parler de l'opportunité. Je n'aime pas parler des taux d'intérêt qui augmentent dans ce contexte, mais il faudra voir quels sont les problèmes de la demande à court terme et voir ce qui se passe avec la chaîne d'approvisionnement dans cette perspective, et on a plein de questions. Ce que l'on peut considérer, c'est le rezonage. On peut parler d'un exemple : 70 % des territoires sont pour les maisons unifamiliales. Ça, c'est une grande opportunité.
Ça a pris 6 ou 11 ans parfois pour terminer un projet, que ce soit des maisons unifamiliales ou pour des édifices multiétagés, mais là, on peut changer ce zonage pour augmenter la vitesse de développement des logements. Les gens ne sont pas contre les nouveaux développements. Certains s'opposent, mais l'opposition doit être basée sur les faits et non pas sur les perceptions. Merci. Voilà ce que je voulais mentionner.
Hon. Scott Brison: Merci Dave. Brièvement, Dave a parlé de la question de la main-d'œuvre. C'est très important. Une idée précise qui a mené à des résultats en Nouvelle-Écosse par rapport à ça, c'est qu'à Halifax, vous avez la communauté des entrepreneurs libanais qui travaillent pour inviter des gens en provenance du Liban pour qu'ils passent à travers le système d'immigration canadien et, très rapidement, ils sont formés, ils sont intégrés dans les collèges de la Nouvelle-Écosse pour pouvoir participer à ces initiatives de développement et de construction. Vraiment, ils peuvent s'impliquer dans la construction des logements pour tous les habitants de la Nouvelle-Écosse. Ça fait partie de ce discours. Les Néo-Canadiens qui arrivent peuvent être impliqués dans la construction des habitations dont les Canadiens ont besoin.
En fait, vous voyez que les immigrants peuvent faire partie de la solution partout au Canada et, surtout, dans le secteur de l'habitation, on peut combiner les politiques d'immigration avec les autres systèmes qui existent au Canada. Il y a un petit peu d'innovation au niveau du provincial et des communautés qui peuvent aider à répondre à ces défis. Cela peut faire en sorte que les gens qui peuvent vous aider à résoudre ces problèmes peuvent venir au Canada.
Mike Beg: Merci Scott. Excellente suggestion. Maintenant, je vais poser une autre question. Je sais qu'il y a également une autre organisation. On parle ici des jeunes, on parle des collèges et des écoles secondaires, on parle d'encourager les jeunes à aller dans le secteur de la construction, parce que nous avons beaucoup de jeunes talentueux qui peuvent être invités davantage à participer au secteur de la construction et du développement de l'habitation. Ça pourrait aider à répondre aux problèmes d'habitations et c'est une suggestion que nous avons reçue de la part de l'un des participants à cet appel. C'est une partie importante du problème d'approvisionnement de logement.
Je pense que nous avons terminé le temps que nous avions pour ce premier panel. On pourra continuer la discussion. J'aimerais remercier les premiers panélistes. Merci de votre participation, merci d'avoir soulevé des points intéressants, merci de cette discussion. Maintenant, allons directement vers le deuxième panel. Ici, nous avons parmi eux certains de mes clients à travers le pays qui ont construit jusqu'à 90 % des maisons dans ce pays. Ce sont des membres importants pour ces discussions. C'est eux qui sont les leaders parmi les promoteurs dans plusieurs régions du Canada, dans plusieurs villes. Nous avons des gens de l’Ouest jusqu’à l'Est. Nous avons Neil Chrystal, président et chef de direction de Polygon Homes de Vancouver. Jim Spatz est le président exécutif de Southwest Properties d’Halifax. Michael Owen est coprésident de Mondev à Montréal. Jim Ritchie est le directeur de l'exploitation de Tridel Group à Toronto. Commençons. On va aller vers la côte ouest. Neil, Polygon est l'un des principaux constructeurs résidentiels de Vancouver. Qu'est-ce que cette ville fait correctement et qu'est-ce qu'elle pourrait faire mieux, Vancouver ?
Neil Chrystal: Merci. La Ville de Vancouver actuellement ne fait pas beaucoup, parce que les approbations sont arrêtées. Il y a plusieurs commentaires de Dave Wilkes qui expliquent ce qui se passe sur la côte ouest. Nous sommes dans une situation où on ne peut pas avoir l'approbation de nouveaux projets. Ça prend toujours deux à trois ans avant l'approbation. C'est un cauchemar. Le titre de la présentation, c'est : comment améliorer l'offre de logements et l'abordabilité ? Dave a mentionné des points importants, mais ce que je vois tout le temps, c'est-- J'aimerais dire que nous avons un gouvernement provincial qui essaie d'améliorer la situation du marché de l'habitation. On parle de zones de zonage ou de pré-zonage, si ça peut être approuvé par les conseils, on n'a plus besoin de passer à travers un processus de rezonage. Cela permettrait aux membres du gouvernement provincial d'établir des cibles de logements avec les municipalités où nous travaillons.
On parle de 26 municipalités dans le Grand Vancouver. Établir des cibles et un financement dans ces communautés, pour pouvoir permettre la construction des maisons et des habitations là où il y a le besoin. Dans le Grand Vancouver, il y a vraiment le besoin d'une meilleure planification régionale. Parfois, la province a des recommandations, mais quand on travaille avec 26 municipalités différentes, c'est difficile. Une dernière chose, c'est que là, nous sortons d'un marché de vendeur très robuste et le marché a changé avec les taux d'intérêt. Tous ces mécanismes d'offre pour améliorer le marché à court terme, ça va arriver au mauvais moment. Ce que l'on voit, c'est un changement du marché devant nos yeux et ça se produit rapidement devant nos yeux. Les taux d'intérêt qui augmentent, il y a beaucoup d'incertitude dans les marchés financiers. Ce qui fait en sorte que les acheteurs prennent une pause.
Ce que ça veut dire, c’est que pour les promoteurs, nous devons être plus créatifs. Nous les promoteurs, nous devons faire en sorte que les maisons s’adaptent à ce marché. Les acheteurs se posent des questions parce que si on double le taux d'intérêt, on va refroidir les acheteurs. J'aimerais m'arrêter ici, mais en 2021, nous avions le plus grand nombre de ventes jamais vu. On a également atteint les prix les plus élevés et nous avons le taux le plus important d'immigration. Ce qui n'a pas suivi, c'est le nombre de nouvelles constructions de maison. Jusqu'à maintenant, cette année, à travers les trois premiers mois où nous avons des données, on voit que les nouvelles constructions ont connu une baisse de 40 % par rapport à l'année passée. Le problème ne s'améliore pas, ça s'empire. Le moment est arrivé de changer du côté de l'offre.
Mike Beg: Merci beaucoup Neil. Maintenant, vous avez la parole de Jim Spatz. S'agit-il d'un problème propre aux grandes villes tel que Toronto, Vancouver et Montréal ? Que fait Halifax et qu'est-ce qui pourrait s'améliorer là-bas pour vous et votre équipe à Halifax ?
Jim Spatz: Oui. Si vous me le demandez : les maisons sont moins chères à Halifax ? Je ne pense pas que ce soit le cas. Nous faisons face au même problème d'inflation, les mêmes taux d'intérêt qui augmentent, comme Neil l'a dit à Vancouver. Ce qui est différent à Halifax, c'est que nous sommes une ville stable qui n'a pas trop grandi dans une province qui a une population qui est un petit peu plus âgée chaque année. C'est ce qui se passe depuis quelques années, nous avons une croissance qui surprend beaucoup de gens maintenant. On a une population qui augmente maintenant et qui rajeunit. Nous avons une ville qui auparavant était stable au niveau économique parce que notre économie recevait de l'aide du gouvernement, des universités du secteur de la santé.
Nous sommes devenus une ville qui est plus maintenant entrepreneuriale et qui a un secteur de la technologie en explosion. On a franchi le paysage depuis cinq ans, de Halifax. Jusqu'à l'année passée, les approbations étaient très difficiles et très lentes à obtenir et on était en retard de beaucoup. Il y avait déjà un déficit en termes de logement. Le déficit du logement au Canada représente près de 20 000 unités d'habitation. Ça, c'est ce qui se passe à Halifax. Nous sommes en manque de logement qui s'empire, puisque nous avons plus de gens qui veulent habiter à Halifax. Au-delà de la crise de l'approbation de la partie municipalité, comment inciter la construction de maison et d'habitation ?
Il y a ce que Neil a déjà dit, c'est que maintenant et en Nouvelle-Écosse, en général, le processus d'approbation est devenu meilleur, plus simple. Le fondement provincial a maintenant une équipe qui est arrivée avec une initiative assez forte à Halifax pour améliorer la situation. Devant cela, on voit l’inflation au niveau de la construction également. Là, je regarde par la fenêtre. On parle de 15 % d'augmentation des coûts de construction. Ça, c'est dans le contexte de maintenant. Ça pourrait augmenter.
En même temps, nous avons une augmentation rapide des taux d'intérêt, alors que c'est dans un environnement qui avait un taux d'intérêt très faible pour le secteur de la construction. Voilà ce que je dis. Les gouvernements pourraient nous accommoder davantage, mais on n'aurait pas encore l'offre nécessaire parce que le coût relié à des facteurs mondiaux ont augmenté de beaucoup.
Les coûts ont beaucoup augmenté, les taux d'intérêt essayent d'atténuer l'inflation mais je ne suis pas certain que cela va fonctionner. C'est une inflation du côté de l'offre. Les taux d'intérêt ont augmenté pas mal. Je dirais que quelque chose qui va affecter l'augmentation de l'offre, c'est en atténuant ce genre de problèmes. Je peux penser à ces gouvernements du fédéral et du provincial qui pourraient abaisser certaines taxes de vente tel que TPS ou la TVQ. On pourra faire quelque chose de novateur si l'on veut pouvoir construire davantage d'habitations. La question, c'est que vont faire les gouvernements ? Que sont-ils prêts à faire en termes de planification, en termes de politique ? Il faudra voir si les gouvernements veulent créer davantage d'habitations, alors ils doivent agir de manière novatrice, sinon on va avoir des politiques qui vont être déphasées avec notre monde actuel.
Mike Beg: Merci Jim. Maintenant vous avez la parole Michael. Nous savons que Mondev est l'un des plus grands constructeurs d'appartements. Vous êtes copropriétaire et président. Comment aborderiez-vous la question de l'abordabilité à Montréal ?
Michael Owen: C’est intéressant. En ce qui concerne les grandes villes, Montréal est resté relativement abordable et je pense que ça va se terminer bientôt. L'une des raisons, c'est que beaucoup de choses qui se passent à Montréal c'est qu'on s'en va dans la mauvaise direction. La densité est devenue une chose difficile à discuter. C'est parce qu'il y a la politisation, il y a le processus d'approbation, les gens ont peur. Je ne sais pas. Je pense que la pense que la densité s'en va dans la mauvaise direction. Nous sommes propriétaires de certains sites que nous avons achetés. On voulait construire des édifices de logement de plusieurs étages, mais il y a des difficultés et ce n'est pas logique parfois. Il y a des défis. Maintenant, en ce qui concerne les mesures de carotte et de succursale, ce que je dis c'est que si vous avez un certain nombre de mois pour livrer des appartements, si vous ne le faites pas--
Vous savez, chez McDonald's, si vous n'avez pas votre hamburger en 30 minutes, il est gratuit. On peut avoir des mesures semblables dans le secteur de la construction. J'aime également l'idée d'établir un minimum en termes de nombres d'unité. Dans une grande ville comme Montréal, on devrait pouvoir avoir un certain nombre d'unités et de logement basé sur la population. Il faudrait qu'il y ait un genre de mécanisme et des conséquences. Tout cela, Jim y a fait allusion, il a dit très clairement. En fait, ça fait partie des anciens problèmes. Les nouveaux problèmes, c'est comment bâtir selon un budget-- Un peu plus pratiquement, les budgets sont complètement échelés et le coût de la construction a augmenté bien plus rapidement que ce que l'on puisse le comprendre. C'est la difficulté. Je pense que la densification c'est une façon intéressante d'y faire face. Quand on lance le projet, si on pouvait ajouter cinq étages de plus, il y a une certaine économie d'échelle qui serait très bénéfique.
Sans avoir le besoin de ramener tous les travailleurs, on pourrait simplement agrandir un projet avec les travailleurs qui sont déjà là. On pourrait également encourager les gens à venir dans le secteur de la construction. Ce serait très lent. On devrait le faire mais ça prend du temps. Ça prend beaucoup de temps pour encourager les jeunes à venir travailler dans le secteur de la construction. Je ne sais pas si on sera assez rapide pour faire face à la pénurie de la main-d'œuvre. Maintenant, quand on parle de la réponse immédiate, je dirais que la grande victime, c'est le premier acheteur de maison. Vous savez, le marché immobilier existe dans la maison d'une personne parce qu'on a besoin d'une maison. On a une famille, on a des enfants, on a besoin d'une maison. Mon expérience, c'est que je ne pourrais pas acheter ma maison actuelle si je n'avais pas acheté d'autres maisons auparavant.
Ces gens qui achètent leurs premières maisons, ils ont des difficultés à entrer sur ce marché. Je ne pense pas qu'on comprenne véritablement les impacts à long terme de cette génération perdue, entre guillemets. La recommandation qui aurait un impact immédiat, c'est pour la communauté bancaire. L'amortissement basé sur l'âge, c'est quelque chose qui pourrait être très intéressant. Si vous avez 35 ans et moins, vous allez avoir 40 ans. Ça va réduire les paiements, ça va être plus abordable même s'il y a des taux d'intérêt plus élevés. Vous pourriez me dire si vous êtes entre 35 ans et 40 ans, là vous avez une autre solution, et si vous avez 50 ans et plus, la solution serait différente. Je pense qu'on doit vraiment améliorer les choses sur le marché. Je ne pense pas qu'on puisse attendre pour toujours, on doit faire quelque chose maintenant.
Ça peut atténuer le problème de l'abordabilité, mais on peut avoir des bénéfices suite à l'augmentation des prix qui n'ont pas augmenté beaucoup depuis des décennies. Voilà mes commentaires. Merci beaucoup Mike de m'avoir invité, c'est très apprécié. Je ne sais pas s'il y a des questions.
Mike Beg: Merci beaucoup Michael. C'est la première fois que j'entends cette suggestion d'avoir un amortissement basé sur l'âge. Je pense que ça peut être très intéressant pour aider les gens à acquérir leurs premières maisons. Il y a certaines règles en termes d'équité suite à l'augmentation des taux d'intérêt, mais en tout cas, ça pourrait être intéressant si on permettait d'avoir des paiements plus bas. Maintenant, j'aimerais donner la parole à Jim Ritchie de Tridel, qui a construit 80 000 logements locatifs depuis plusieurs décennies, presque tous à Toronto. Oui, mais les prix sont plus élevés et les approbations sont plus lentes que dans presque toutes les autres villes. Avez-vous des suggestions pour Toronto ?
Jim Ritchie: Bonjour Mike. Merci beaucoup de m'avoir invité. Je suis le dernier. Je ne savais pas si c'était une bonne chose ou pas d'être le dernier. Je pensais que tout le monde aurait dit tout ce que je voulais mentionner pratiquement, mais je vais me concentrer sur le marché que nous connaissons le mieux et surtout le marché des condominiums. J'ai souvent mentionné que c'était une catégorie qui est assez abordable, les condos. Je le dis en contraste avec ce que nous voyons sur le marché des habitations à Toronto par rapport aux autres types d'habitations. Pour avoir une maison à Toronto, depuis avril, le prix moyen à Toronto, c'était à peu près 1,9 million pour acheter une maison à Toronto. En ce qui a trait à l'abordabilité, on est en contraste avec ce qui s'est passé sur le marché des condominiums, qui est encore relativement abordable. Il y avait 3 300 condos qui se sont--
Le premier trimestre, on parle de 3 200-3 300 condos qui se sont vendus à Toronto dans une moyenne de 1 435 $. Ça veut dire que tout ce qui est 1 700 pieds carrés et plus grand, on parle de plus de 1 million de dollars. Je le mentionne dans la discussion, lorsque nous parlons de l'érosion de l'abordabilité, ce qui est intéressant, suite à ce qu'on dit les autres panélistes, on a quand même des difficultés peu importe où nous sommes localisés au pays. Comment faire face à cela ? Il y a plusieurs solutions possibles. Ça ne peut pas être facile. On a entendu Dave en Ontario avec ce groupe de travail qui travaille sur l'abordabilité. Il a parlé de plusieurs initiatives déjà et on a parlé de plusieurs recommandations. Clairement, c'est quelque chose qui n'est pas possible sans l'intervention de la province, les municipalités également, et on n'aura pas de changements importants sans leur intervention.
Numéro 1, on demande plus de densité dans les régions où c'est intuitif. Il faut voir où sont les métros, où sont les transports en commun, dans les régions où il y a une capacité redondante, industrielle et cetera. Là, il y a des difficultés par rapport aux changements fonciers. Je pense qu'on ne peut pas juste considérer la densité toute seule. Il faut considérer les autres éléments. Dans ma région, nous avons plusieurs règles d'urbanisme qui affectent la densité, que ce soit avec les retards de construction, que ce soit les zones de préservation ou de certaines parties de la ville. Il y a également toutes sortes de règles d'urbanisme. Il faut vraiment bien planifier, il faut respecter un grand ensemble de règles. Il y a comme un tribunal actuellement de l'urbanisme qui fait en sorte qu'il y a des retards de construction, mais il faut être efficace pour avoir cette approbation de construction.
On pourrait réduire justement le temps de décision du tribunal d'urbanisme. Ce serait intéressant si des indicateurs pouvaient également tenir compte des coûts en Ontario. Franchement, la province doit augmenter le financement pour faire en sorte que le processus soit plus rapide. Ça, ce sont certaines des recommandations ou des éléments importants. Mon organisation, peut-être également pour les autres promoteurs, l'ennemi c'est le temps, le temps pour terminer un projet sur le marché. On doit véritablement améliorer le processus d'approbation de construction. Je suis d'accord avec ça, mais l'échéancier, c'est un grand défi, respecter toutes les règles de design et de construction. Il y a beaucoup de complexité dans certaines communautés en termes de conception et de construction surtout pour les questions résidentielles et pour l'utilisation mixte des logements. Il y a la question du coût. C'est incroyable de voir qu’on parle de 25 % jusqu'à 40 %. Ça, c'est la réalité sur notre marché maintenant.
Nous avons vu des propositions de la part de la ville pour augmenter les coûts jusqu’à 40 %. Avant, il y avait 16 % de la valeur pour le terrain. Maintenant, ça peut augmenter jusqu'à 15 % à 20 % du coût du terrain pour certaines constructions. L'automne passé, il y a eu le zonage avec à peu près 60 000 $ d'augmentation par unité d'habitation. On a vu des augmentations d'à peu près 8 à 10 $ par pied pour la construction, étant donné les nouvelles règles de durabilité. Ensuite, il y a les politiques qui ajoutent un autre 15 % par pied carré. On doit continuer à travailler avec les municipalités. C'est difficile. L'objectif de l'abordabilité, c'est quelque chose qui rend les choses difficiles. C'est difficile. Il faut donc améliorer également la situation de l'application. On a certaines solutions possibles dans les municipalités, mais ce n'est pas toujours appliqué juste pour les demandes et les approbations.
Les personnels de la ville manquent. Il n'y a pas assez de gens qui traitent les dossiers. Ça, c'est très difficile en termes d'approbation pour construire de nouveaux logements. Je ne veux pas trop me répéter. Je pense que ça, c'est les éléments principaux. Maintenant, je vous redonne la parole, Mike.
Mike Beg: Merci beaucoup, excellent point. Il y a une question par rapport au manque de personnes qui travaillent dans les municipalités pour l'approbation. S’il y avait plus de financements, ce serait plus facile. J’aimerais remercier tous les panélistes de la construction. Vous et vos paires avez construit la grande majorité des nouvelles unités de logement et de maison dans ce pays et vous êtes très important. Vous êtes une voix importante de l’offre par rapport à l’abordabilité des logements au Canada.
En conclusion, j’aimerais remercier tous les participants à cet appel. Nous espérons que vous avez aimé cette séance. On voulait que ce soit une discussion constructive. Nous avons entendu les gens de l’industrie, on a entendu les promoteurs, ils ont partagé leur opinion et ils ont même présenté des situations. Si vous voulez continuer la discussion n’hésitez pas à me contacter, n’hésitez à contacter les représentants de BMO. Merci beaucoup à nouveau de votre participation. Restez en santé et en sécurité. Merci et à la prochaine.
[pause 00:56:05]
Les prix des logements continuent d’augmenter partout au Canada (y compris dans les grandes villes comme Toronto, Vancouver et Montréal) plus rapidement et plus fortement que dans tout autre pays du monde. Cette augmentation a commencé il y a des années. En tant que personne qui travaille dans ce secteur depuis des décennies, je trouve que son incidence sur l’abordabilité est extrêmement frustrante.
Les jeunes qui n’ont pas accès aux fonds de leurs parents ont peu d’espoir de devenir propriétaires d’une maison en ce moment, et je parle par expérience personnelle. Pendant ce temps, certains parents sacrifient leur retraite pour donner à leurs enfants une chance d’accéder à la propriété. La situation ne s’améliorera pas, à moins que le secteur de l’immobilier (le principal instrument d’approvisionnement) collabore avec le gouvernement (le principal instrument de densité du développement et des approbations) pour changer les choses.
Bref, nous pouvons faire mieux.
J’ai récemment accueilli un groupe d’experts et de leaders du secteur pour discuter de la situation actuelle, de la façon dont elle touche les constructeurs et les consommateurs et des manières dont les secteurs public et privé peuvent collaborer pour changer les choses.
Experts en la matière :
L’honorable Scott Brison, vice-président du conseil, Banque d’affaires et services bancaires aux sociétés, BMO Marchés des capitaux
David Wilkes, président et chef de la direction, Building Industry and Land Development Association (BILD)
Douglas Porter, économiste en chef, BMO Groupe financier
Conférenciers constructeurs :
Neil Chrystal, président et chef de la direction, Polygon Homes Ltd.
Jim Spatz, président du conseil d’administration, Southwest Properties Ltd.
Michael Owen, associé principal, Mondev
Jim Ritchie, chef de l’exploitation, Tridel Group of Companies
Voici un résumé de notre entretien.
Des logements abordables favorisent la croissance économique
Dans son article d’opinion publié dans le Globe and Mail et intitulé Government Action Can Help Spur More Home Building to Address Canada’s Housing Shortage, M. Brison a suggéré des façons dont le gouvernement peut aider le secteur immobilier à gérer la crise de l’abordabilité du logement. D’autant plus que, comme il le mentionne dans l’article, le logement abordable est un enjeu économique, en raison largement de la façon dont l’abordabilité crée de la richesse et agit comme une source de diversité. En mentionnant les contributions inestimables des communautés issues de l’immigration à la construction de logements au Canada, M. Brison a souligné l’importance d’offrir des logements abordables aux nouveaux arrivants au Canada.
« Quiconque se demande si les immigrants contribuent de façon importante à la prospérité économique du Canada devrait prendre un moment pour regarder la silhouette de Halifax. Cette ville ne serait pas ce qu’elle est aujourd’hui si ce n’était des gens qui ont déménagé au Canada pour bâtir leur avenir », a déclaré M. Brison.
Il a ajouté que la priorité est de stimuler l’offre de logements, et que certains des discours populistes concernant l’immigration n’ouvrent pas la voie à la prospérité économique. « L’industrie de la construction a joué un rôle important dans les histoires de réussite des immigrants, a-t-il dit. Les nouveaux arrivants au Canada bâtissent des entreprises et des logements pour tout le monde. Je crois qu’aucun d’entre nous ne voit la réduction du nombre d’immigrants comme une solution. »
M. Porter a expliqué que la croissance du Canada au cours des 15 dernières années a en grande partie été attribuable à la croissance de la population active et du nombre d’habitants, et non à la productivité. Le manque de logements abordables risque de changer la donne.
« Il sera difficile d’attirer des personnes hautement qualifiées si nous n’avons pas de logements abordables, a-t-il dit. Nous aurons de la difficulté à atteindre les taux de croissance modestes que nous avons connus au cours des 10 dernières années si nous ne pouvons pas offrir des logements relativement abordables. »
L’augmentation de l’offre de logements est la solution évidente. Le Groupe d’étude sur le logement abordable en Ontario a fait de l’augmentation de l’offre une priorité, mais M. Porter estime que ces objectifs ne sont peut-être pas assez ambitieux. Cela dit, des objectifs plus ambitieux pourraient être difficiles à atteindre en raison du marché du travail actuel.
« Au cours des 30 ou 40 dernières années, le plus grand nombre de mises en chantier en une seule année en Ontario a été d’un peu plus de 100 000, a déclaré M. Porter. Le nombre le plus élevé de constructions terminées jamais atteint en une seule année est de 104 000; c’était en 1974. Ce que le groupe de travail demande, c’est 150 000 constructions par année pendant 10 ans. C’est un objectif ambitieux qui sera extrêmement difficile à réaliser. Nous faisons déjà face à de réelles pénuries de main-d’œuvre dans l’ensemble de l’économie, plus particulièrement dans le secteur de la construction. Il est très difficile d’imaginer que nous serons en mesure d’augmenter l’offre de façon significative sans prendre en compte le problème de main-d’œuvre. »
M. Brison a d’ailleurs soulevé un point important sur la façon dont les nouveaux arrivants au Canada pourraient contribuer à atténuer le problème de main-d’œuvre. Il a mentionné que la communauté des constructeurs libanais de Halifax, qui aide les citoyens du Liban à entrer dans le système d’immigration canadien et à développer leurs compétences dans l’industrie de la construction, pourrait servir de modèle dans d’autres régions.
« Ils sont en mesure de construire de nouveaux logements pour l’ensemble de la Nouvelle-Écosse, a déclaré M. Brison. En combinant notre politique d’immigration relativement ouverte, nos systèmes de collèges communautaires et un peu d’innovation au sein des gouvernements provinciaux, nous pourrions nous attaquer à ce problème et faire appel à des gens aptes à nous aider à le résoudre. »
De même, Tridel a une fondation de bienfaisance appelée BOLT – Building Opportunities for Life Today, qui offre des bourses aux fins d’études postsecondaires et de formation pour des jeunes qui souhaitent faire carrière dans la construction.
M. Porter a également fait remarquer que la demande a été un facteur tout aussi important pour l’abordabilité du marché de l’habitation que l’offre. Après quelques années de taux d’intérêt réels négatifs, que la Banque du Canada a mis en œuvre pour aider l’économie à traverser la pandémie, nous entrons dans ce qui semble être une période de resserrement monétaire énergique, ce qui, selon lui, changera la dynamique de la demande.
« Selon certains économistes, la Banque du Canada n’augmentera pas trop les taux d’intérêt, car cela causerait beaucoup de dommages au marché de l’habitation, a-t-il dit. Au cours des dernières années, pendant la pandémie, la Banque du Canada ne s’est pas préoccupée des problèmes du marché de l’habitation parce qu’elle devait maintenir des taux d’intérêt incroyablement expansionnistes pour soutenir le reste de l’économie. Maintenant, la situation est tout à fait différente : l’inflation globale devrait dépasser 7 % au cours des deux prochains mois. La Banque devra donc essentiellement ignorer ce qui se passe du côté du secteur immobilier et hausser les taux d’intérêt afin de mieux gérer l’inflation dans les mois, et peut-être même les années à venir. »
Un changement de culture
M. Wilkes est d’accord avec l’évaluation de M. Porter selon laquelle l’abordabilité des logements a une incidence sur la compétitivité économique du Canada. En tant que membre collaborateur du Groupe d’étude sur le logement abordable en Ontario, il a pu constater par lui-même les autres problèmes qui doivent être réglés. Au premier plan, il y a la reconnaissance d’un changement culturel à l’égard de la croissance.
« Compte tenu de la croissance prévue en raison de l’immigration et des migrations internes vers les zones urbaines, la demande en logements ne fera que s’accentuer, a déclaré M. Wilkes. Un système conçu pour les années 1970 ne pourra donc pas répondre aux besoins des années 2020 et au-delà. Nous devons considérer le territoire sous un nouvel angle, que ce soit en milieu urbain ou à l’extérieur de celui-ci. Nous devons reconnaître que les conséquences d’empêcher la croissance vont au-delà du marché de l’habitation. Elles influencent d’autres facteurs liés à la compétitivité et à la société en général. »
Une plus grande densité est une pierre angulaire de la solution pour le logement abordable. Selon M. Wilkes, pour y arriver, il faudra repenser le zonage, les impôts et les attitudes culturelles.
« Nous devons examiner attentivement la façon dont nous imposons les nouveaux logements et déterminer si c’est juste et équitable, a-t-il déclaré. À l’heure actuelle, environ 25 % du coût d’une nouvelle maison est attribuable aux frais gouvernementaux et aux taxes. Certaines municipalités de la région du Grand Toronto envisagent d’augmenter ce montant à 40 % du coût des nouveaux logements. Ce n’est pas de cette façon que nous améliorerons l’abordabilité. À notre avis, cela ne fera qu’aggraver les problèmes liés à l’insuffisance de l’offre. »
« Je crains que nous soyons distraits par certains des problèmes à court terme liés à la demande et que nous perdions de vue les problèmes à long terme liés à l’offre, a ajouté M. Wilkes. Nous pourrions notamment envisager des modifications de zonage dans la ville de Toronto, où 70 % du territoire est réservé aux logements unifamiliaux. Il y a là une excellente occasion d’augmenter la densité. De plus, il faut s’assurer que les gens ne s’opposent pas aux nouveaux développements simplement parce qu’ils le peuvent. Le système dispose de moyens pour les convaincre du bien-fondé de ces projets. L’opposition doit être fondée sur des faits, et non sur des perceptions. »
Préoccupations des constructeurs
J’ai la chance de travailler avec des constructeurs de partout au pays. Quelques-uns d’entre eux se sont joints à nous pour discuter des problèmes auxquels font face les régions qu’ils servent. Certains thèmes communs sont ressortis, notamment le processus d’approbation des projets, la nécessité d’augmenter la densité et les responsabilités des gouvernements provinciaux et municipaux.
Toronto
Pour vous donner une idée claire du problème d’abordabilité : à Toronto, une copropriété de 700 pieds carrés vaut plus d’un million de dollars. C’est pourquoi Jim Ritchie, de Tridel, croit que les gouvernements locaux doivent en faire plus pour augmenter la densité.
« De toute évidence, cela ne se produira pas sans l’intervention du gouvernement provincial, a-t-il dit. Les municipalités, à elles seules, ne pourront pas effectuer de grands changements. Nous avons besoin d’une plus grande densité, et ce, dans les bonnes régions. Nous devons tirer parti du transport en commun, des métros avec train léger sur rail et des zones qui ont des bâtiments commerciaux ou industriels redondants. Mais nous avons des défis à relever en matière d’emploi, de conversion des terrains, etc. De plus, nous devons examiner sérieusement en quoi consiste notre idée de ‘‘ densité ’’. »
Vancouver
Pour Neil Chrystal, de Polygon Homes, faire approuver des projets est un véritable cauchemar dans le marché de Vancouver, où il faut de deux à trois ans pour obtenir le feu vert. « Ce qu’on oublie concernant le Grand Vancouver, c’est la nécessité d’une planification à l’échelle régionale, a déclaré M. Chrystal. Le gouvernement provincial a souvent des idées, mais il doit composer avec 26 municipalités différentes. C’est très difficile. »
Un autre défi est le changement de ce marché de vendeurs robuste en raison de la hausse des taux d’intérêt.
« Le changement du marché s’opère sous nos yeux, a déclaré M. Chrystal. Il se produit très rapidement, en raison de la hausse continue des taux d’intérêt et de l’incertitude grandissante sur les marchés financiers, ce qui donne aux acheteurs le temps de faire une pause et de se poser la question suivante : “est-ce le bon moment pour acheter?”. Pour nous, en tant que constructeurs, cela signifie que nous devons faire preuve de plus de créativité pour rendre nos maisons un peu plus attrayantes. Si les taux d’intérêt doublent, un grand nombre de premiers acheteurs seront évincés du marché. »
Halifax
Jim Spatz, de Southwest Properties, a expliqué que la région de Halifax a récemment connu une poussée de croissance. Cette région, dont la population était autrefois vieillissante, a attiré nombre de jeunes entrepreneurs au cours des cinq dernières années, ce qui s’est traduit par un essor dans le secteur des technologies. Le processus d’approbation des nouvelles constructions n’a toutefois pas suivi la hausse de la demande.
« Nous avons continué à accuser un important retard par rapport à ce qui était déjà un déficit sur le plan du nombre total de logements, de sorte que le déficit total de logements à Halifax s’élève à près de 20 000 unités. Cela représente environ cinq années de notre historique en matière d’offre, a déclaré M. Spatz. Le problème ne fait que s’aggraver, car beaucoup de gens veulent maintenant vivre ici. »
M. Spatz a souligné que le nouveau gouvernement provincial de la Nouvelle-Écosse a assoupli le processus d’approbation. Cependant, le secteur fait face à un nouvel obstacle : l’inflation et les taux d’intérêt.
« Je suis au bureau, j’examine notre plus récent projet au centre-ville tout près, et je peux vous affirmer que nous dépasserons notre budget de plus de 15 %, a déclaré M. Spatz. Si nous commencions ce projet aujourd’hui, les prix seraient beaucoup plus élevés. J’ai l’impression que même si les gouvernements devenaient très accommodants, nous n’obtiendrions toujours pas le nombre de logements dont nous avons besoin, car les coûts liés aux facteurs mondiaux ont énormément augmenté. Étant donné la forte hausse des taux d’intérêt, j’ai l’impression que pour augmenter l’offre de logements actuelle, il faudra atténuer ce genre de problèmes. Pour construire plus de logements dans ce pays, il faudra prendre des mesures audacieuses pour réduire les coûts associés à la TVH, aux frais municipaux, etc. Autrement, je crois que des politiques et de la planification accommodantes ne serviront à rien dans un monde qui a trop changé pour permettre au marché de l’habitation de rattraper son retard. »
Montréal
Michael Owen, de Mondev, a dit que même si Montréal est demeurée abordable par rapport aux autres grandes régions métropolitaines, il craint que cela ne prenne fin.
« La densité est devenue un sujet de discussion effrayant, a-t-il déclaré. Je ne sais pas si c’est à cause de la politisation du processus d’approbation ou si ce sont les gouvernements locaux qui craignent de se faire montrer la porte. Mais à Montréal, en ce qui concerne la densité, nous n’allons pas dans la bonne direction. »
M. Owen convient que les budgets sont complètement détraqués, mais il croit également qu’une augmentation de la densité est la solution. « Soyons francs : une fois que vous avez commencé un projet, si vous pouvez ajouter cinq étages, vous pouvez réaliser des économies d’échelle très avantageuses, a-t-il dit. Vous n’avez pas besoin de réengager des plombiers, des tireurs de joints et des menuisiers pour un nouveau projet. Vous pouvez simplement augmenter la densité de votre projet actuel. »
Selon M. Owen, les acheteurs d’une première maison sont les grandes victimes de la crise d’abordabilité actuelle. Vendre une maison pour en acquérir une plus grande n’est possible que si vous êtes en mesure d’en acheter une première. À cette fin, M. Owen a proposé une solution novatrice pour attirer de jeunes acheteurs de maison.
« Je crois qu’une période d’amortissement fondée sur l’âge serait très intéressante pour les jeunes Canadiens, a-t-il dit. Si vous avez 35 ans et moins, vous pourriez obtenir un prêt hypothécaire amorti sur 35 ans. Les paiements seraient moins élevés, et donc plus abordables, malgré des taux d’intérêt et des coûts plus élevés. À partir de là, ce serait graduel. Si vous avez entre 35 et 45 ans, vous obtiendriez un prêt amorti sur un peu moins de 35 ans. Passé 50 ans, l’amortissement s’étendrait sur 25 ans, comme maintenant. Je crois que nous devons faire tout notre possible pour encourager les jeunes à entrer sur le marché. Nous ne pouvons pas attendre d’autres mesures. Il faut agir maintenant. »
Transformer une crise en opportunité
Je suis tout à fait d’accord avec l’évaluation selon laquelle l’abordabilité des logements est un défi qui menace la compétitivité économique du Canada. Mais comme l’a fait remarquer Scott Brison, de BMO, je crois aussi qu’il s’agit d’une occasion d’élaborer une stratégie de croissance nationale. Cela dit, elle nécessitera la collaboration de tous les paliers de gouvernement, du secteur privé et des citoyens canadiens.
« Pour vraiment faire avancer les choses, nous avons besoin de plus que des recettes fiscales fédérales, provinciales et municipales pour bâtir le type de logement dont les Canadiens ont besoin, a déclaré M. Brison. Nous devons déployer tous les efforts possibles pour collaborer avec les investisseurs institutionnels et les caisses de retraite afin de favoriser l’investissement dans le logement et de tirer parti des ressources gouvernementales limitées. Ce sera important à mesure que les restrictions budgétaires s’intensifieront au cours des prochaines années. En tant que citoyens, il nous incombe de faire de notre mieux pour proposer des idées et des mesures afin de construire, dans les grandes et petites collectivités partout au pays, des logements abordables dont les Canadiens ont besoin. »
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Mike Beg
Premier vice-président et chef - Financement immobilier, Financement des grandes entreprises
À titre de chef, Financement immobilier, Canada, Mike Beg assume la direction du groupe Financement immobilier et de ses clients à l’éche…(..)
Voir le profil complet >Les prix des logements continuent d’augmenter partout au Canada (y compris dans les grandes villes comme Toronto, Vancouver et Montréal) plus rapidement et plus fortement que dans tout autre pays du monde. Cette augmentation a commencé il y a des années. En tant que personne qui travaille dans ce secteur depuis des décennies, je trouve que son incidence sur l’abordabilité est extrêmement frustrante.
Les jeunes qui n’ont pas accès aux fonds de leurs parents ont peu d’espoir de devenir propriétaires d’une maison en ce moment, et je parle par expérience personnelle. Pendant ce temps, certains parents sacrifient leur retraite pour donner à leurs enfants une chance d’accéder à la propriété. La situation ne s’améliorera pas, à moins que le secteur de l’immobilier (le principal instrument d’approvisionnement) collabore avec le gouvernement (le principal instrument de densité du développement et des approbations) pour changer les choses.
Bref, nous pouvons faire mieux.
J’ai récemment accueilli un groupe d’experts et de leaders du secteur pour discuter de la situation actuelle, de la façon dont elle touche les constructeurs et les consommateurs et des manières dont les secteurs public et privé peuvent collaborer pour changer les choses.
Experts en la matière :
L’honorable Scott Brison, vice-président du conseil, Banque d’affaires et services bancaires aux sociétés, BMO Marchés des capitaux
David Wilkes, président et chef de la direction, Building Industry and Land Development Association (BILD)
Douglas Porter, économiste en chef, BMO Groupe financier
Conférenciers constructeurs :
Neil Chrystal, président et chef de la direction, Polygon Homes Ltd.
Jim Spatz, président du conseil d’administration, Southwest Properties Ltd.
Michael Owen, associé principal, Mondev
Jim Ritchie, chef de l’exploitation, Tridel Group of Companies
Voici un résumé de notre entretien.
Des logements abordables favorisent la croissance économique
Dans son article d’opinion publié dans le Globe and Mail et intitulé Government Action Can Help Spur More Home Building to Address Canada’s Housing Shortage, M. Brison a suggéré des façons dont le gouvernement peut aider le secteur immobilier à gérer la crise de l’abordabilité du logement. D’autant plus que, comme il le mentionne dans l’article, le logement abordable est un enjeu économique, en raison largement de la façon dont l’abordabilité crée de la richesse et agit comme une source de diversité. En mentionnant les contributions inestimables des communautés issues de l’immigration à la construction de logements au Canada, M. Brison a souligné l’importance d’offrir des logements abordables aux nouveaux arrivants au Canada.
« Quiconque se demande si les immigrants contribuent de façon importante à la prospérité économique du Canada devrait prendre un moment pour regarder la silhouette de Halifax. Cette ville ne serait pas ce qu’elle est aujourd’hui si ce n’était des gens qui ont déménagé au Canada pour bâtir leur avenir », a déclaré M. Brison.
Il a ajouté que la priorité est de stimuler l’offre de logements, et que certains des discours populistes concernant l’immigration n’ouvrent pas la voie à la prospérité économique. « L’industrie de la construction a joué un rôle important dans les histoires de réussite des immigrants, a-t-il dit. Les nouveaux arrivants au Canada bâtissent des entreprises et des logements pour tout le monde. Je crois qu’aucun d’entre nous ne voit la réduction du nombre d’immigrants comme une solution. »
M. Porter a expliqué que la croissance du Canada au cours des 15 dernières années a en grande partie été attribuable à la croissance de la population active et du nombre d’habitants, et non à la productivité. Le manque de logements abordables risque de changer la donne.
« Il sera difficile d’attirer des personnes hautement qualifiées si nous n’avons pas de logements abordables, a-t-il dit. Nous aurons de la difficulté à atteindre les taux de croissance modestes que nous avons connus au cours des 10 dernières années si nous ne pouvons pas offrir des logements relativement abordables. »
L’augmentation de l’offre de logements est la solution évidente. Le Groupe d’étude sur le logement abordable en Ontario a fait de l’augmentation de l’offre une priorité, mais M. Porter estime que ces objectifs ne sont peut-être pas assez ambitieux. Cela dit, des objectifs plus ambitieux pourraient être difficiles à atteindre en raison du marché du travail actuel.
« Au cours des 30 ou 40 dernières années, le plus grand nombre de mises en chantier en une seule année en Ontario a été d’un peu plus de 100 000, a déclaré M. Porter. Le nombre le plus élevé de constructions terminées jamais atteint en une seule année est de 104 000; c’était en 1974. Ce que le groupe de travail demande, c’est 150 000 constructions par année pendant 10 ans. C’est un objectif ambitieux qui sera extrêmement difficile à réaliser. Nous faisons déjà face à de réelles pénuries de main-d’œuvre dans l’ensemble de l’économie, plus particulièrement dans le secteur de la construction. Il est très difficile d’imaginer que nous serons en mesure d’augmenter l’offre de façon significative sans prendre en compte le problème de main-d’œuvre. »
M. Brison a d’ailleurs soulevé un point important sur la façon dont les nouveaux arrivants au Canada pourraient contribuer à atténuer le problème de main-d’œuvre. Il a mentionné que la communauté des constructeurs libanais de Halifax, qui aide les citoyens du Liban à entrer dans le système d’immigration canadien et à développer leurs compétences dans l’industrie de la construction, pourrait servir de modèle dans d’autres régions.
« Ils sont en mesure de construire de nouveaux logements pour l’ensemble de la Nouvelle-Écosse, a déclaré M. Brison. En combinant notre politique d’immigration relativement ouverte, nos systèmes de collèges communautaires et un peu d’innovation au sein des gouvernements provinciaux, nous pourrions nous attaquer à ce problème et faire appel à des gens aptes à nous aider à le résoudre. »
De même, Tridel a une fondation de bienfaisance appelée BOLT – Building Opportunities for Life Today, qui offre des bourses aux fins d’études postsecondaires et de formation pour des jeunes qui souhaitent faire carrière dans la construction.
M. Porter a également fait remarquer que la demande a été un facteur tout aussi important pour l’abordabilité du marché de l’habitation que l’offre. Après quelques années de taux d’intérêt réels négatifs, que la Banque du Canada a mis en œuvre pour aider l’économie à traverser la pandémie, nous entrons dans ce qui semble être une période de resserrement monétaire énergique, ce qui, selon lui, changera la dynamique de la demande.
« Selon certains économistes, la Banque du Canada n’augmentera pas trop les taux d’intérêt, car cela causerait beaucoup de dommages au marché de l’habitation, a-t-il dit. Au cours des dernières années, pendant la pandémie, la Banque du Canada ne s’est pas préoccupée des problèmes du marché de l’habitation parce qu’elle devait maintenir des taux d’intérêt incroyablement expansionnistes pour soutenir le reste de l’économie. Maintenant, la situation est tout à fait différente : l’inflation globale devrait dépasser 7 % au cours des deux prochains mois. La Banque devra donc essentiellement ignorer ce qui se passe du côté du secteur immobilier et hausser les taux d’intérêt afin de mieux gérer l’inflation dans les mois, et peut-être même les années à venir. »
Un changement de culture
M. Wilkes est d’accord avec l’évaluation de M. Porter selon laquelle l’abordabilité des logements a une incidence sur la compétitivité économique du Canada. En tant que membre collaborateur du Groupe d’étude sur le logement abordable en Ontario, il a pu constater par lui-même les autres problèmes qui doivent être réglés. Au premier plan, il y a la reconnaissance d’un changement culturel à l’égard de la croissance.
« Compte tenu de la croissance prévue en raison de l’immigration et des migrations internes vers les zones urbaines, la demande en logements ne fera que s’accentuer, a déclaré M. Wilkes. Un système conçu pour les années 1970 ne pourra donc pas répondre aux besoins des années 2020 et au-delà. Nous devons considérer le territoire sous un nouvel angle, que ce soit en milieu urbain ou à l’extérieur de celui-ci. Nous devons reconnaître que les conséquences d’empêcher la croissance vont au-delà du marché de l’habitation. Elles influencent d’autres facteurs liés à la compétitivité et à la société en général. »
Une plus grande densité est une pierre angulaire de la solution pour le logement abordable. Selon M. Wilkes, pour y arriver, il faudra repenser le zonage, les impôts et les attitudes culturelles.
« Nous devons examiner attentivement la façon dont nous imposons les nouveaux logements et déterminer si c’est juste et équitable, a-t-il déclaré. À l’heure actuelle, environ 25 % du coût d’une nouvelle maison est attribuable aux frais gouvernementaux et aux taxes. Certaines municipalités de la région du Grand Toronto envisagent d’augmenter ce montant à 40 % du coût des nouveaux logements. Ce n’est pas de cette façon que nous améliorerons l’abordabilité. À notre avis, cela ne fera qu’aggraver les problèmes liés à l’insuffisance de l’offre. »
« Je crains que nous soyons distraits par certains des problèmes à court terme liés à la demande et que nous perdions de vue les problèmes à long terme liés à l’offre, a ajouté M. Wilkes. Nous pourrions notamment envisager des modifications de zonage dans la ville de Toronto, où 70 % du territoire est réservé aux logements unifamiliaux. Il y a là une excellente occasion d’augmenter la densité. De plus, il faut s’assurer que les gens ne s’opposent pas aux nouveaux développements simplement parce qu’ils le peuvent. Le système dispose de moyens pour les convaincre du bien-fondé de ces projets. L’opposition doit être fondée sur des faits, et non sur des perceptions. »
Préoccupations des constructeurs
J’ai la chance de travailler avec des constructeurs de partout au pays. Quelques-uns d’entre eux se sont joints à nous pour discuter des problèmes auxquels font face les régions qu’ils servent. Certains thèmes communs sont ressortis, notamment le processus d’approbation des projets, la nécessité d’augmenter la densité et les responsabilités des gouvernements provinciaux et municipaux.
Toronto
Pour vous donner une idée claire du problème d’abordabilité : à Toronto, une copropriété de 700 pieds carrés vaut plus d’un million de dollars. C’est pourquoi Jim Ritchie, de Tridel, croit que les gouvernements locaux doivent en faire plus pour augmenter la densité.
« De toute évidence, cela ne se produira pas sans l’intervention du gouvernement provincial, a-t-il dit. Les municipalités, à elles seules, ne pourront pas effectuer de grands changements. Nous avons besoin d’une plus grande densité, et ce, dans les bonnes régions. Nous devons tirer parti du transport en commun, des métros avec train léger sur rail et des zones qui ont des bâtiments commerciaux ou industriels redondants. Mais nous avons des défis à relever en matière d’emploi, de conversion des terrains, etc. De plus, nous devons examiner sérieusement en quoi consiste notre idée de ‘‘ densité ’’. »
Vancouver
Pour Neil Chrystal, de Polygon Homes, faire approuver des projets est un véritable cauchemar dans le marché de Vancouver, où il faut de deux à trois ans pour obtenir le feu vert. « Ce qu’on oublie concernant le Grand Vancouver, c’est la nécessité d’une planification à l’échelle régionale, a déclaré M. Chrystal. Le gouvernement provincial a souvent des idées, mais il doit composer avec 26 municipalités différentes. C’est très difficile. »
Un autre défi est le changement de ce marché de vendeurs robuste en raison de la hausse des taux d’intérêt.
« Le changement du marché s’opère sous nos yeux, a déclaré M. Chrystal. Il se produit très rapidement, en raison de la hausse continue des taux d’intérêt et de l’incertitude grandissante sur les marchés financiers, ce qui donne aux acheteurs le temps de faire une pause et de se poser la question suivante : “est-ce le bon moment pour acheter?”. Pour nous, en tant que constructeurs, cela signifie que nous devons faire preuve de plus de créativité pour rendre nos maisons un peu plus attrayantes. Si les taux d’intérêt doublent, un grand nombre de premiers acheteurs seront évincés du marché. »
Halifax
Jim Spatz, de Southwest Properties, a expliqué que la région de Halifax a récemment connu une poussée de croissance. Cette région, dont la population était autrefois vieillissante, a attiré nombre de jeunes entrepreneurs au cours des cinq dernières années, ce qui s’est traduit par un essor dans le secteur des technologies. Le processus d’approbation des nouvelles constructions n’a toutefois pas suivi la hausse de la demande.
« Nous avons continué à accuser un important retard par rapport à ce qui était déjà un déficit sur le plan du nombre total de logements, de sorte que le déficit total de logements à Halifax s’élève à près de 20 000 unités. Cela représente environ cinq années de notre historique en matière d’offre, a déclaré M. Spatz. Le problème ne fait que s’aggraver, car beaucoup de gens veulent maintenant vivre ici. »
M. Spatz a souligné que le nouveau gouvernement provincial de la Nouvelle-Écosse a assoupli le processus d’approbation. Cependant, le secteur fait face à un nouvel obstacle : l’inflation et les taux d’intérêt.
« Je suis au bureau, j’examine notre plus récent projet au centre-ville tout près, et je peux vous affirmer que nous dépasserons notre budget de plus de 15 %, a déclaré M. Spatz. Si nous commencions ce projet aujourd’hui, les prix seraient beaucoup plus élevés. J’ai l’impression que même si les gouvernements devenaient très accommodants, nous n’obtiendrions toujours pas le nombre de logements dont nous avons besoin, car les coûts liés aux facteurs mondiaux ont énormément augmenté. Étant donné la forte hausse des taux d’intérêt, j’ai l’impression que pour augmenter l’offre de logements actuelle, il faudra atténuer ce genre de problèmes. Pour construire plus de logements dans ce pays, il faudra prendre des mesures audacieuses pour réduire les coûts associés à la TVH, aux frais municipaux, etc. Autrement, je crois que des politiques et de la planification accommodantes ne serviront à rien dans un monde qui a trop changé pour permettre au marché de l’habitation de rattraper son retard. »
Montréal
Michael Owen, de Mondev, a dit que même si Montréal est demeurée abordable par rapport aux autres grandes régions métropolitaines, il craint que cela ne prenne fin.
« La densité est devenue un sujet de discussion effrayant, a-t-il déclaré. Je ne sais pas si c’est à cause de la politisation du processus d’approbation ou si ce sont les gouvernements locaux qui craignent de se faire montrer la porte. Mais à Montréal, en ce qui concerne la densité, nous n’allons pas dans la bonne direction. »
M. Owen convient que les budgets sont complètement détraqués, mais il croit également qu’une augmentation de la densité est la solution. « Soyons francs : une fois que vous avez commencé un projet, si vous pouvez ajouter cinq étages, vous pouvez réaliser des économies d’échelle très avantageuses, a-t-il dit. Vous n’avez pas besoin de réengager des plombiers, des tireurs de joints et des menuisiers pour un nouveau projet. Vous pouvez simplement augmenter la densité de votre projet actuel. »
Selon M. Owen, les acheteurs d’une première maison sont les grandes victimes de la crise d’abordabilité actuelle. Vendre une maison pour en acquérir une plus grande n’est possible que si vous êtes en mesure d’en acheter une première. À cette fin, M. Owen a proposé une solution novatrice pour attirer de jeunes acheteurs de maison.
« Je crois qu’une période d’amortissement fondée sur l’âge serait très intéressante pour les jeunes Canadiens, a-t-il dit. Si vous avez 35 ans et moins, vous pourriez obtenir un prêt hypothécaire amorti sur 35 ans. Les paiements seraient moins élevés, et donc plus abordables, malgré des taux d’intérêt et des coûts plus élevés. À partir de là, ce serait graduel. Si vous avez entre 35 et 45 ans, vous obtiendriez un prêt amorti sur un peu moins de 35 ans. Passé 50 ans, l’amortissement s’étendrait sur 25 ans, comme maintenant. Je crois que nous devons faire tout notre possible pour encourager les jeunes à entrer sur le marché. Nous ne pouvons pas attendre d’autres mesures. Il faut agir maintenant. »
Transformer une crise en opportunité
Je suis tout à fait d’accord avec l’évaluation selon laquelle l’abordabilité des logements est un défi qui menace la compétitivité économique du Canada. Mais comme l’a fait remarquer Scott Brison, de BMO, je crois aussi qu’il s’agit d’une occasion d’élaborer une stratégie de croissance nationale. Cela dit, elle nécessitera la collaboration de tous les paliers de gouvernement, du secteur privé et des citoyens canadiens.
« Pour vraiment faire avancer les choses, nous avons besoin de plus que des recettes fiscales fédérales, provinciales et municipales pour bâtir le type de logement dont les Canadiens ont besoin, a déclaré M. Brison. Nous devons déployer tous les efforts possibles pour collaborer avec les investisseurs institutionnels et les caisses de retraite afin de favoriser l’investissement dans le logement et de tirer parti des ressources gouvernementales limitées. Ce sera important à mesure que les restrictions budgétaires s’intensifieront au cours des prochaines années. En tant que citoyens, il nous incombe de faire de notre mieux pour proposer des idées et des mesures afin de construire, dans les grandes et petites collectivités partout au pays, des logements abordables dont les Canadiens ont besoin. »
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