Forum immobilier BMO : tracer la voie vers la carboneutralité
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- immobilier durable
Compte tenu du rôle que jouent les bâtiments dans les émissions de gaz à effet de serre, il incombe au secteur de l’immobilier commercial de prendre l’initiative en matière de décarbonisation. Qu’il s’agisse de rénover des bâtiments existants ou de concevoir de nouvelles constructions en tenant compte de la durabilité, les promoteurs et les exploitants devront composer avec les nouvelles réglementations conçues pour répondre aux ambitions du Canada en matière de carboneutralité. Pour notre secteur, se conformer aux réglementations de demain signifie agir dès maintenant.
Lors du récent Forum immobilier BMO, leaders du secteur ont présenté leur point de vue sur les réglementations en matière de décarbonisation et leur impact, ainsi que sur les prochaines mesures concrètes que les promoteurs et les exploitants peuvent prendre.
- Peter Gilgan est fondateur de Mattamy Homes et PDG de Mattamy Asset Management. Grand défenseur de l’accessibilité au logement, M. Gilgan a reçu certaines des plus hautes distinctions canadiennes en reconnaissance de ses réalisations pour la société canadienne, notamment une nomination en tant qu’Officier de l’Ordre du Canada.
- Sean Pander, gestionnaire de bâtiments écologiques et résilients pour la ville de Vancouver.
- James Nowlan, directeur exécutif de l’environnement et du climat de la ville de Toronto.
- Sandrine Tremblay, coprésidente et directrice de la technologie et de l’innovation de Kolostat & Krome, une entreprise qui se spécialise dans les projets de réingénierie des systèmes de chauffage, de ventilation et de climatisation (CVC) afin de décarboniser les biens immobiliers.
Kate Low, vice-présidente régionale de BMO pour le financement immobilier, a joué le rôle de modératrice. Voici un résumé de leur discussion.
Pas à pas
Comme l’a noté M. Gilgan dans le rapport de Mattamy Homes sur le développement durable 
(en anglais seulement), « [n]ous sommes la première génération à disposer des outils et de la technologie nécessaires pour lutter contre les changements climatiques, et la dernière génération à pouvoir le faire ». Pour le secteur, il s’agit d’atteindre un équilibre entre la durabilité, l’accessibilité financière et la prise de décisions commerciales prudentes sur le plan financier.
« Nous cherchons d’abord ce qui est le plus facile à réaliser et ce qui a le plus d’impact, puis nous continuons à travailler sur le terrain », a déclaré M. Gilgan. « Au départ, le secteur aura besoin d’un certain niveau de soutien de la part du gouvernement. Il ne s’agit pas nécessairement d’émettre des chèques, mais de mettre en place d’autres formes d’incitations pour que la majorité des organisations dans notre secteur veuille adopter ces mesures. »
M. Pander sait très bien comment les pouvoirs publics peuvent aider les promoteurs et les exploitants immobiliers à prendre en compte les émissions de carbone dans leurs projets. Comme il l’a expliqué, Vancouver est unique en ce sens qu’elle dispose de son propre règlement sur la construction (en anglais seulement). Cette ville a également approuvé un plan de construction de bâtiments répondant à l’objectif de carboneutralité (en anglais seulement) qui exige que la majorité des nouveaux bâtiments ne produisent aucune émission de gaz à effet de serre d’ici 2025, et que tous les nouveaux bâtiments ne produisent aucune émission d’ici 2030.
Vancouver est également la première ville au Canada à fixer des limites de gaz à effet de serre et d’énergie de chauffage pour les bâtiments existants. M. Pander a indiqué que les premières limites de gaz à effet de serre s’appliquent aux grands immeubles de bureaux et bâtiments commerciaux et qu’elles entreront en vigueur en 2026 ; les limites relatives à l’énergie thermique entreront en vigueur en 2040. Même si cela peut sembler loin, M. Pander a averti que le temps pour agir est plus court qu’il n’y paraît.
« Il n’y aura qu’une seule occasion rentable de respecter [ces limites], et c’est lorsque votre installation de chauffage ou de refroidissement arrivera en fin de vie, et vous n’aurez qu’une seule chance de le faire », a déclaré M. Pander. « Il est important que les personnes possédant des portefeuilles dans ces bâtiments à Vancouver examinent leur consommation de gaz, et commencent à réfléchir au moment où ces équipements arriveront en fin de vie et à planifier leur remplacement. Vous pouvez encore utiliser un peu de gaz ; il ne s’agit pas d’une interdiction du gaz. Il s’agit d’une réduction importante de la consommation de gaz, et il faut commencer à envisager des refroidisseurs à récupération de chaleur, des pompes à chaleur à air ou d’autres technologies courantes qui peuvent assurer cette fonction de chauffage et de refroidissement de manière très efficace. »
L’approche de Toronto est similaire à celle de Vancouver. La norme verte de Toronto exigera que les bâtiments construits à partir de 2030 n’émettent presque aucune émission de carbone (document en anglais seulement). « Les délais sont toujours difficiles à respecter, qu’il s’agisse de 2040 ou même simplement de réductions significatives des émissions », a déclaré M. Nowlan. « Il est essentiel que les propriétaires de bâtiments commencent à planifier très tôt ces voies de réduction et à les intégrer le plus tôt possible dans leurs plans d’investissement. »
Systèmes de soutien
Pour les promoteurs et les exploitants d’autres régions, M. Nowlan explique que les grandes villes donnent souvent le ton, ce qui se répercute sur les autres municipalités. « En règle générale, Vancouver, Toronto ou Montréal ouvrent souvent la voie en termes d’élaboration de politiques. Les grandes villes font le gros du travail, et une partie de notre travail consiste à le transmettre aux autres municipalités. Nous travaillons en étroite collaboration avec Ottawa et nos partenaires de la région afin d’assurer une certaine cohérence dans la manière dont les municipalités abordent la question. »
Les promoteurs doivent comprendre qu’une vague de réglementation sur la construction de bâtiments carboneutres est à venir, et qu’il est temps de commencer à investir dans le personnel et les technologies dont ils auront besoin pour s’y conformer. Mais comment les municipalités soutiennent-elles les promoteurs et les exploitants dans la planification des changements réglementaires à venir ? M. Pander a indiqué que Vancouver cherchait à développer des outils numériques pour les petits propriétaires de portefeuilles, qui n’ont peut-être pas accès aux outils sophistiqués dont disposent les grands exploitants, afin de les aider à élaborer leurs plans de rénovation.
Selon M. Nowlan, l’objectif de Toronto est double. Tout d’abord, il s’agit de fournir des ressources telles qu’un soutien intégré à la rénovation pour aider les propriétaires de bâtiments qui n’ont peut-être pas de conseillers en énergie en interne à déterminer les mesures à prendre pour réduire leurs émissions de gaz à effet de serre. D’autre part, il s’agit d’aider les promoteurs à préparer le terrain en vue de l’inévitable transformation du marché qu’entraîneront la durabilité et la décarbonisation.
« L’un des plus grands défis à relever concernera la main-d’œuvre nécessaire pour mettre en œuvre ce type de projets », a déclaré M. Nowlan. « Nous devrons travailler avec les installateurs et les fournisseurs sur le marché pour nous assurer de disposer d’une filière fiable pour les technologies et les projets que nous voulons mettre en œuvre. La ville de Toronto est relativement importante, et nous pouvons donc jouer un rôle clé en aidant à fournir une certaine assurance à la main-d’œuvre en ce qui concerne ces projets, et les investissements qu’elle devra faire en formation, afin de répondre à la demande. Les propriétaires de bâtiments auront alors la certitude que lorsqu’ils mettront en œuvre un projet, il y aura quelqu’un pour effectuer les installations et les soutenir dans leur travail. »
Alignement interne
La décarbonisation des actifs pour se conformer aux réglementations prévues peut sembler une tâche insurmontable. Mais comme l’a souligné Mme Tremblay, les réglementations existent pour inciter à l’action. En tant que chef de file du secteur dans l’élaboration de solutions conformes aux nouvelles exigences en matière de climat et de durabilité, Mme Tremblay a déclaré que l’engagement de tous les membres d’une organisation est la clé du succès. Quelle que soit la taille de l’entreprise, la première étape consiste à s’assurer que tous les services clés s’entendent sur la manière de s’attaquer aux émissions de carbone en tant que risque financier.
De plus, que vous ayez un seul bâtiment ou 100 bâtiments dans votre portefeuille, Mme Tremblay estime que vous devrez élaborer un plan sur 10 ans décrivant la façon dont vous comptez vous conformer aux réglementations existantes et nouvelles. Lorsque viendra le moment de remplacer une chaudière, par exemple, vous devrez respecter les nouvelles réglementations et, pour ce faire, recourir probablement à une solution différente.
« Mais pour sortir des sentiers battus, il faut disposer d’une équipe interne parfaitement soudée et d’un bon partenaire capable de gérer ces nouvelles réglementations et les nombreux défis techniques qui peuvent se présenter », a déclaré Mme Tremblay.
Avantages financiers
Pour les propriétaires et les exploitants de certaines catégories de bâtiments dans les grandes municipalités, la mise en conformité avec les réglementations prévues doit figurer sur la liste des priorités. Cela implique de s’assurer que l’on dispose du financement et des partenaires nécessaires à la réalisation des travaux.
Certains propriétaires et promoteurs peuvent être réticents face aux dépenses initiales associées aux efforts de décarbonisation, mais M. Gilgan a expliqué pourquoi il est essentiel d’avoir une vision à long terme pour comprendre les avantages financiers.
« Lorsqu’on économise de l’énergie, on économise aussi de l’argent », a déclaré M. Gilgan. « Et cette économie financière sur la facture annuelle ou mensuelle d’électricité n’est pas gratuite. Elle se fait au prix d’un investissement plus important dans des technologies durables. Des technologies qui, bien qu’elles coûtent plus cher, peuvent dans certains cas être facilement financées par les économies réalisées sur la facture d’énergie. C’est un aspect qui échappe à beaucoup d’entre nous : la moitié de la solution se trouve juste devant nos yeux. L’argent est déjà disponible. »
« C’est une question de gestion des risques pour les propriétaires d’immeubles », a déclaré Mme Tremblay. « Les grands promoteurs ont déjà commencé à mettre leurs plans à exécution. Lorsqu’ils commenceront à avoir des portefeuilles plus « verts », s’il vous reste des actifs considérés comme nuisibles à l’environnement, leur valeur sera de plus en plus affectée au fil du temps. C’est donc une question de gestion des risques que de commencer à s’y préparer et de faire quelque chose pour y remédier. Il ne s’agit même plus d’une question d’environnement, mais d’une question financière. Pour garantir la valeur de votre actif, vous devez agir maintenant.
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Mike Beg :
Bonjour à tous. Je m’appelle Mike Beg et je suis chef de l’activité Financement immobilier, Services aux entreprises au Canada de BMO. Merci de vous être joints à nous aujourd’hui.
J’aimerais commencer par prononcer une reconnaissance des territoires.
Nous honorons et reconnaissons les premiers peuples de ce territoire et de tous les territoires sur lesquels nous vivons et travaillons, et les contributions continues des Premières Nations, des Inuits et des Métis pour la vitalité de nos collectivités aujourd’hui. Nous sommes reconnaissants de pouvoir vivre et travailler ensemble sur ces territoires.
Je suis ravi de vous accueillir à l’événement d’aujourd’hui. Nous sommes heureux d’être en compagnie des chefs de file du secteur qui participent activement au financement immobilier commercial au Canada et qui ont un point de vue sur la décarbonisation, les règlements et leur incidence, ainsi que sur les prochaines étapes concrètes pour votre entreprise. La discussion sera certainement instructive.
Nous avons beaucoup de sujets à aborder au cours de la prochaine heure, donc je vais rapidement présenter nos panélistes, puis nous commencerons. Peter Gilgan, président et chef de la direction de Mattamy Asset Management, se joindra à nous. Peter est un philanthrope et un entrepreneur respecté, ardent défenseur de l’abordabilité du logement. Il est en faveur d’une croissance sociale et économique. Peter a reçu certaines des plus hautes distinctions du Canada en reconnaissance de son incidence sur la société canadienne. Il est notamment membre de l’Ordre du Canada pour son leadership novateur dans l’industrie de la construction au Canada et pour son soutien philanthropique à l’égard d’initiatives dans les domaines de la santé, de l’éducation et de l’athlétisme.
Il a été promu Officier de l’Ordre du Canada en 2020. Plus récemment, en 2023, la Chambre de commerce du Canada lui a décerné le prestigieux Prix d’excellence pour l’ensemble de ses réalisations de chef d’entreprise canadien, pour avoir établi de nouvelles normes en matière de leadership et d’innovation. Peter, nous tenons à vous féliciter pour cela ainsi que pour les nombreuses autres marques de reconnaissance bien méritées. Nous sommes heureux que vous vous joigniez à nous aujourd’hui.
Sean Pander, directeur, Bâtiments verts et résilients à la Ville de Vancouver, se joint également à nous. Sous la direction de M. Pander, la Ville de Vancouver a établi le cadre réglementaire qui sous-tend les normes Energy Step Code et Zero Carbon Step Code de la Colombie-Britannique.
À la suite de ce cadre novateur, le règlement de construction de Vancouver a été modifié pour comprendre une série de mesures visant à réduire de plus de 70 % aujourd’hui les émissions opérationnelles de gaz à effet de serre provenant des nouveaux bâtiments, et des changements approuvés qui réduiront les émissions de 90 % d’ici 2025.
Et James Nowlan, directeur général, Environnement et climat à la Ville de Toronto. James supervise l’équipe responsable de l’élaboration des politiques générales en matière d’environnement et de climat, comme TransformTO, la stratégie de la Ville visant à atteindre la carboneutralité d’ici 2040, la stratégie de carboneutralité des bâtiments existants et la stratégie relative aux véhicules électriques, en collaboration avec de nombreuses divisions, organismes et partenaires externes de la ville.
Nous accueillons également Sandrine Tremblay, coprésidente et cheffe de la technologie et de l’innovation chez Kolostat et Krome, une société d’ingénierie de construction durable spécialisée dans la décarbonisation et l’efficacité énergétique. Forte d’une expérience de plus de dix ans dans le développement de l’efficacité énergétique et d’une passion pour la durabilité, Mme Tremblay est une leader éclairée reconnue dans le secteur.
Kate Low de BMO animera la discussion. En tant que vice-présidente régionale, Financement immobilier Québec au sein de mon équipe de direction de Financement immobilier, Kate apporte sa grande expérience professionnelle du financement immobilier après plus de dix ans dans le secteur.
Une dernière chose avant de commencer : si vous regardez l’événement sur un ordinateur de bureau ou un ordinateur portatif, vous verrez une boîte de clavardage à côté de l’écran vidéo. N’hésitez pas à l’utiliser à tout moment pendant la présentation pour soumettre des questions aux panélistes. Nous vous remercions également pour toutes les questions que nous avons reçues pendant l’inscription. Nous répondrons au plus grand nombre possible d’entre elles pendant la table ronde. Sur ce, je vous cède la parole, Kate.
Kate Low :
Merci beaucoup, Mike. Alors, commençons. Peter, vous êtes l’heureux gagnant – le premier panéliste à vous adresser à nous aujourd’hui. Vous avez ouvert le premier rapport sur la durabilité de Mattamy Homes par cette citation : « On a dit que nous sommes la première génération à disposer des outils et de la technologie nécessaires pour lutter contre les changements climatiques et la dernière génération à pouvoir le faire. C’est un message que je prends à cœur, en tant que fondateur, mais aussi en tant que père et grand-père. » Peter, vous êtes admirablement déterminé à faire ce qu’il faut pour l’environnement et pour les générations qui nous succéderont. Existe-t-il une tension entre faire ce qu’il faut et prendre des décisions financièrement prudentes pour votre entreprise?
Peter Gilgan :
Il semble que ce soit toujours le cas. À première vue, et en fait pas plus tard que ce matin, je discutais avec une personne du secteur qui m’a immédiatement répondu : « Nous trouvons toujours la tension entre la durabilité et l’abordabilité. Elle est profonde. » Il est donc superficiel de nier qu’il n’y a pas de défi, mais les défis sont faits pour être relevés.
Comme je l’ai dit à cette personne ce matin, le défi est un éléphant et nous le mangeons une bouchée à la fois, comme on dit. Nous n’avons pas besoin de tout faire en même temps. Nous cherchons d’abord les solutions faciles à mettre en œuvre et qui ont le plus d’impact. Ensuite, nous y allons petit à petit. Il ne fait aucun doute dans mon esprit qu’au départ, le secteur aura besoin d’un certain niveau de soutien de la part du gouvernement. Pas nécessairement des chèques, mais une autre forme d’incitation pour que le courant dominant du secteur veuille adopter ces solutions. Nous pensons que nous sommes sur le point de trouver une solution pour que tous nos produits soient prêts pour la carboneutralité au cours des deux prochaines années et pour atteindre la carboneutralité d’ici 2040. Nous pensons que nous sommes sur le point de comprendre à quoi cela pourrait ressembler, à savoir un ensemble d’outils financiers et une collaboration avec le gouvernement.
Kate Low :
Excellent. Merci, Peter! Maintenant, Sean, cette question s’adresse à vous. Peter a parlé de la nécessité croissante de faire ce qu’il faut pour l’environnement, mais aussi pour son entreprise, du chevauchement entre ces deux aspects et du fait qu’il s’agit d’un scénario « une bouchée à la fois ». Pouvez-vous nous donner une idée de la façon dont la ville de Vancouver contribue à réglementer les promoteurs et les exploitants immobiliers et du moment où les entreprises devraient commencer à réfléchir aux émissions de carbone?
Sean Pander :
Avec plaisir. Comme vous le savez sans doute, le cas de Vancouver est relativement à part en ce sens que nous avons notre propre règlement de construction. Nous ne suivons pas les cadres provinciaux et nationaux. Le règlement de construction de Vancouver exige que les constructions nouvelles de maisons individuelles ou d’immeubles résidentiels ou commerciaux de faible hauteur n’émettent plus aucune émission.
Pour les bâtiments multifamiliaux de grande hauteur, le règlement exigera des émissions nulles, ce qui signifie qu’ils devront être équipés d’un système de chauffage entièrement électrique, sauf s’ils sont raccordés à un système de chauffage centralisé à faibles émissions de carbone, mais c’est déjà le cas des bâtiments multifamiliaux de grande hauteur. Ces changements entrent en vigueur au début de 2025. Si vous envisagez de construire un bâtiment à Vancouver, vous êtes probablement déjà au courant de l’existence de ces règlements, et ce depuis un certain temps.
L’autre point qu’il est important de noter, c’est que la province a adopté l’Energy Step Code et le Zero Carbon Step Code, qui sont en quelque sorte calqués sur le format du règlement de Vancouver, et que les gouvernements locaux optent pour ces mêmes exigences de très faible émission de carbone et de faible consommation d’énergie pour les constructions nouvelles.
Je tiens toutefois à souligner que Vancouver est la première administration au Canada à fixer des plafonds d’émissions de gaz à effet de serre et de consommation de chauffage pour les bâtiments existants. Les premiers plafonds s’appliquent aux grands immeubles de bureaux et à commerces de détail, et ces plafonds d’émissions de gaz à effet de serre entreront en vigueur en 2026. Pour respecter ces premiers plafonds qui arrivent assez rapidement, il existe des mesures simples et peu coûteuses à prendre, comme utiliser de l’énergie renouvelable. Je pense qu’un grand nombre d’opérateurs immobiliers, de ces grands portefeuilles d’immeubles de bureaux et à commerces de détail, doivent prendre conscience que les plafonds d’énergie thermique entreront en vigueur en 2040. Vous n’aurez qu’une seule occasion rentable de les respecter et c’est lorsque votre installation de chauffage ou de refroidissement arrivera en fin de vie. Donc, même si 2040 semble un horizon lointain, le règlement vous obligera à réduire votre consommation de gaz de 60 % à 90 % pour être conforme. Là encore, vous n’aurez qu’une seule chance. Je pense qu’il est important que les propriétaires de portefeuilles immobiliers à Vancouver examinent leur consommation de gaz et commencent à réfléchir au moment où ces équipements arriveront en fin de vie et à prévoir leur remplacement par... Vous pourrez toujours utiliser un peu de gaz, il ne s’agit pas d’une interdiction du gaz. Il s’agit simplement d’une réduction importante de la consommation de gaz, alors commencez à vous renseigner sur les refroidisseurs à récupération de chaleur. Ce sont des technologies très courantes qui peuvent assurer cette fonction de chauffage et de refroidissement, et ce de manière extrêmement efficace.
Kate Low :
Merci. Il faut donc faire preuve de prévoyance. Nous allons maintenant passer d’un océan à pas tout à fait l’autre, mais assez près. Je vous cède la parole, James. Pouvez-vous nous dire en quoi l’approche de Toronto ressemble à celle de Vancouver et en quoi elle diffère?
James Nowlan :
Je dirais que l’approche de Toronto ressemble beaucoup à celle de Vancouver. La norme verte de Toronto est actuellement en vigueur pour les bâtiments existants, les grands bâtiments. Cette norme impose que les nouveaux grands bâtiments soient pratiquement carboneutres d’ici 2028 et c’est grâce à cette approche progressive que nous avons renforcé ces exigences au fil du temps. Notre approche ressemble un peu à l’approche adoptée par Vancouver avec son code du bâtiment, même si notre code du bâtiment ne nous donne pas les mêmes pouvoirs.
En ce qui concerne les bâtiments existants, nous suivons la même voie que Vancouver en ce qui a trait à l’établissement de normes de performance des bâtiments ou de normes de performance en matière d’émissions. Plus tôt cette année, le conseil a reconfirmé l’approche politique décrite dans notre stratégie pour les bâtiments existants, qui consiste à établir des normes de construction pour les bâtiments de toutes tailles. Il nous a été demandé de présenter un rapport sur ces normes d’ici la fin de 2024, ainsi que des rapports intermédiaires sur les exigences en matière de déclaration pour les bâtiments de différentes tailles. Nous sommes donc un peu en retard par rapport à Vancouver, mais nous sommes en train de définir des normes de performance en matière d’émissions pour tous les types de bâtiments, qu’il s’agisse des grands bâtiments commerciaux ou institutionnels, ou des bâtiments résidentiels de faible hauteur. C’est la voie que nous suivons en ce moment. Je suis encore une fois d’accord avec John pour dire que les échéances sont toujours difficiles à tenir, qu’il s’agisse de 2040 ou simplement de réduire considérablement les émissions. Il est primordial que les propriétaires de bâtiments commencent à planifier rapidement ces trajectoires de réduction des émissions et à les intégrer à leurs plans financiers en immobilisations le plus tôt possible.
Kate Low :
James, pour ceux d’entre nous qui ne vivent pas à Toronto et Sean, pour ceux d’entre nous qui ne vivent pas à Vancouver, d’après ce que vous constatez et comprenez de ce qui se passe dans d’autres municipalités et régions, nos promoteurs et exploitants immobiliers peuvent-ils s’attendre à ce qu’une approche semblable à la vôtre soit adoptée sur leur marché local? James, vous pouvez peut-être répondre en premier.
James Nowlan :
Je vais commencer. Je crois qu’en général, Vancouver, Toronto et Montréal montrent la voie en matière d’élaboration de politiques. Nous l’avons déjà vu par le passé dans d’autres cas, comme les programmes de financement qui ont été lancés dans les grandes villes et qui sont aujourd’hui déployés dans tout le pays, mais je pense qu’il en est généralement ainsi, que les grandes villes définissent ces politiques ou qu’elles font le travail politique, le gros du travail. Notre travail ne consiste pas seulement à définir des normes pour Toronto. Il consiste également à les transmettre à d’autres municipalités, à trouver les moyens de les aider, en particulier en Ontario. Nous travaillons en étroite collaboration avec Ottawa et nos partenaires de la région afin de commencer à établir une certaine cohérence dans la façon dont les municipalités abordent la question. Je dirais donc qu’il y a un travail important à faire entre les municipalités pour partager l’information et les approches, et dans la mesure du possible, assurer l’uniformité de notre prestation et des activités que nous mettons en place.
Kate Low :
Merci, James. Pour l’instant, nous avons un peu parlé avec Peter de sa philosophie, de ce qu’il constate et de ce qu’il apporte au secteur et à l’ensemble du pays à travers les règlements adoptés par les villes. Mais d’un autre côté, la décarbonisation des actifs pour se conformer à tous ces règlements prévus peut sembler intimidante. Je voudrais maintenant céder la parole à Sandrine, qui est l’une de nos expertes et qui propose certaines solutions. Sandrine, pouvez-vous donner à l’auditoire une idée du point de départ ou des mesures auxquelles nous devrions réfléchir et que nous devrions prendre immédiatement?
Sandrine Tremblay :
Oui, certainement. Je pense que les règlements sont intimidants, mais qu’ils sont là pour faire bouger les gens. À mon avis, tous les bâtiments doivent être décarbonés. La nature et puis les choses progressent, mais les règlements servent en quelque sorte à faire bouger les gens. Et ça marche. C’est intimidant, mais en même temps, nous devons décarboner le portefeuille et comme Peter l’a mentionné, le but n’est pas d’avaler tout l’éléphant d’un seul coup, mais une bouchée à la fois. Je dirais que la première étape pour le propriétaire du portefeuille ou le propriétaire consiste à disposer d’une équipe qui soit vraiment en phase. Les services Finance, Développement durable, ESG et Exploitation doivent avoir un objectif commun en matière de décarbonisation pour que cela fonctionne. Il s’agit donc de fixer l’objectif de l’entreprise et les cibles. Les cibles pourraient être différentes. Les cibles financières peuvent être différentes, tout comme le rythme de la décarbonisation, mais il est certain qu’il faut avoir un plan et examiner l’ensemble du portefeuille, bâtiment par bâtiment. Comme Sean l’a mentionné, le choix du moment est primordial. Vous devez vous lancer dans un projet lorsque vous disposez des fonds pour investir, lorsque vous avez des immeubles à logements multiples, lorsque vous renégociez un prêt hypothécaire, c’est le moment de procéder à la décarbonisation. Et ce moment ne reviendra pas avant 20 ans, alors une fois que vous êtes lancé dans ce projet, le règlement vous oblige désormais à examiner ce projet d’investissement et à en faire un projet de décarbonisation. C’est ce qui me plaît, parce qu’avant, tout reposait sur la bonne volonté de chacun. Aujourd’hui, lorsque vous envisagez de changer une chaudière, le règlement vous pousse à sortir des sentiers battus. Mais pour cela, l’ensemble de votre équipe interne doit être en phase et vous devez avoir un bon partenaire capable de s’adapter à ces nouveaux règlements. De nombreux défis techniques sont également apparus, notamment le changement de réfrigérant ainsi que les nombreux défis techniques liés au règlement.
Vous devez donc avoir un bon partenaire et, que vous ayez un bâtiment ou cent bâtiments, vous devez disposer d’une bonne feuille de route indiquant comment ces projets vont se dérouler année après année. Vous devez avoir un plan décennal pour vous assurer que l’éléphant diminue année après année et que votre projet vous mène quelque part, mais vous n’êtes pas obligé d’investir trop de capitaux chaque année pour respecter ces règlements ou atteindre ces objectifs. Il s’agit essentiellement d’une approche systématique d’un projet d’investissement ordinaire, mais qui permet de le faire remonter jusqu’au niveau de la propriété du bâtiment ou de la gestion d’actifs et de le traiter sans affect, et bien sûr d’avoir d’excellents partenaires.
Peter Gilgan :
Sandrine, je pense que nous avons tous entendu parler de cette question, en tout cas ceux d’entre nous qui travaillent du côté des affaires. Je crois que vous êtes très près de ce qui me tient à cœur, c’est-à-dire la reconnaissance du fait que lorsqu’il y a une économie d’énergie, il y a en même temps une économie financière. Or cette économie financière pour le propriétaire du bâtiment, les locataires, peu importe le cas, cette économie financière sur la facture annuelle ou mensuelle de services publics n’est pas gratuite. Elle se fait au prix d’un investissement plus important dans les caractéristiques durables du bâtiment. Or ces caractéristiques durables coûtent plus cher, mais dans certains cas, elles peuvent facilement être financées par les économies réalisées et, essentiellement, par la facture d’énergie. C’est la partie qui échappe à beaucoup d’entre nous. La moitié de la solution se trouve juste devant nous. L’argent est déjà là. La facture mensuelle de services publics qui est réduite de moitié, c’est de l’argent disponible pour financer l’amélioration des caractéristiques durables de n’importe quel bâtiment. D’autre part, lorsque nous parlons de décarboner un bâtiment vers la fin de vie de son installation de chauffage, je crois que c’est James qui en a parlé, la fin de vie pour un nouveau bâtiment c’est le début de sa vie, c’est la même chose. C’est aussi le bon moment pour décarboner – c’est beaucoup plus efficace de le faire au début. À l’heure actuelle, ironiquement, en Ontario, un propriétaire aurait intérêt à acheter une maison non durable, puis à retirer le système de chauffage, de ventilation et de climatisation (CVC) au bout d’un an, parce qu’il existe un programme incitant les propriétaires à moderniser une maison d’un an. Or ce programme n’existe pas pour les constructions nouvelles. Cela doit changer. Il est clair que c’est le genre de choses que nous devons régler pour que tout cela fonctionne, pour que ce soit acceptable par l’ensemble du secteur.
Sean Pander :
Vous savez, Peter, je pense que l’une des choses, lorsque nous avons fait notre travail, en particulier dans les constructions nouvelles, nous faisons ce genre d’analyse du cycle de vie ici à Vancouver. Lorsque nous avons rédigé les règlements exigeant la carboneutralité dans presque toutes les constructions nouvelles, nous avons fait l’analyse du coût supplémentaire d’une meilleure isolation, de meilleures fenêtres, de l’étanchéité à l’air, d’un système de ventilation à récupération de chaleur à haut rendement, quel que soit le kit pour réduire l’énergie. Puis nous avons regardé les économies d’énergie réalisées au cours d’un cycle de vie et c’est là que l’organisme de réglementation intervient. Les personnes qui vivent dans ces bâtiments hésitent peut-être devant ces 3 % ou 5 % supplémentaires au départ, mais ils économiseront beaucoup plus sur leurs factures de services publics. Nous savons que cela n’a aucune incidence sur la capacité financière à posséder et à vivre dans une maison. Je pense vraiment que c’est le rôle de la réglementation et c’est en quelque sorte à partir de là que nous avons commencé à introduire la réglementation.
Peter Gilgan :
Il s’agit de nous assurer que nous disposons des outils financiers nécessaires pour effectuer cette transition. Michael, je sais qu’à BMO, vous avez un programme dans le secteur des services aux entreprises. Je sais que les économies réalisées grâce à la modernisation de l’équipement énergétique sont garanties afin d’être en mesure de payer le coût financier de l’installation d’un nouvel équipement. Si je me souviens bien, elles sont garanties par Siemens et par un autre fournisseur. C’est le genre de programmes qui, selon moi, réduiront la taille de cette pilule pour qu’elle soit plus facile à avaler.
Kate Low :
Vous avez tout à fait raison sur ce point, Peter. Comme vous l’avez mentionné, le programme novateur d’amélioration écoénergétique de BMO est quelque chose dont nous sommes extrêmement fiers et nous sommes ravis de le lancer sur le marché. Ce programme vise précisément la capacité à améliorer et à décarboner les immeubles existants. Mais ce qui m’intéresse aussi, vous avez évoqué ce point tout comme Sean, qu’en est-il de nos constructions nouvelles? Comment Mattamy aborde-t-elle la carboneutralité dans la construction à partir de zéro?
Peter Gilgan :
Eh bien pour nous, la priorité commence par l’enveloppe du bâtiment. Réduire le besoin en énergie, quelle qu’elle soit, est la chose la plus importante à laquelle nous continuons à nous atteler. L’étanchéité à l’air, la quantité d’isolation, le nombre de changements d’air par heure sont autant de facteurs que nous réduisons vraiment. Tout ce qui a trait à l’enveloppe du bâtiment, c’est le point de départ. Ensuite, il faut simplement se pencher sur l’équipement mécanique : la thermopompe à air ou la pompe géothermique la plus efficace, ou d’autres circonstances, et aller vers l’extérieur à partir de là. En Ontario, je suppose que nous changeons de régime météorologique, mais nous ne pouvons pas changer considérablement le degré d’ensoleillement de l’Ontario. Heureusement, le réseau électrique de l’Ontario est assez propre, il est composé de 85 % à 90 % d’énergie propre. Dans d’autres territoires beaucoup plus ensoleillés où nous travaillons, l’énergie solaire commence à être rentable. Nous construisons dans de nombreux endroits en Amérique du Nord. L’une des villes dans laquelle nous construisons profite de 340 jours d’ensoleillement par année. Ces panneaux solaires fonctionnent beaucoup.
Je suis en train d’achever ma propre maison en Floride en ce moment et ce sera une maison à énergie zéro, avec une combinaison d’enveloppe du bâtiment, de système géothermique et un taux d’énergie solaire vraiment phénoménal. Aujourd’hui, de nombreux panneaux solaires présentent des caractéristiques architecturales vraiment formidables et nous voulions montrer que les panneaux solaires ne sont pas nécessairement laids.
Sean Pander :
Pour revenir brièvement sur le point soulevé par Peter, je sais que Kate voudra probablement passer aux autres questions. Il a parlé de l’énergie solaire et dans les endroits exposés au soleil, cela peut être une excellente solution, relativement rentable. Là où le climat est plus doux, comme sur la côte Ouest, l’une des choses que nous constatons dans le domaine de la construction nouvelle, ce sont les thermopompes à air. Il existe des thermopompes à air adaptées aux climats froids. Certes, elles coûtent plus cher qu’une chaudière au gaz conventionnelle, mais elles offrent la fonction de refroidissement. Elles produisent du chauffage sans émission de carbone, mais assurent également le refroidissement, qui devient rapidement un problème en été dans une région où beaucoup de bâtiments n’ont pas de climatisation ou de capacité de refroidissement. En 2021, nous avons eu le dôme de chaleur. Plus de 100 personnes ont péri rien que dans la ville pendant cette courte période de chaleur extrême. Nous aurons de plus en plus de phénomènes de ce genre, et le marché exige de plus en plus des capacités de refroidissement. Alors si vous optez pour un système de refroidissement, vous obtenez un système de chauffage à zéro émission presque gratuitement de toute façon. Dans notre climat, ces thermopompes à air froid sont une solution fabuleuse.
Kate Low :
Merci, Sean.
Et pendant que nous sommes avec vous, nous avons déjà entendu parler, par vous-mêmes et par James, de la façon dont Vancouver et Toronto mettent en place progressivement des règlements pour soutenir la décarbonisation du parc immobilier. Mais comment vos municipalités aident-elles nos promoteurs et exploitants à planifier les changements à venir? À qui peuvent-ils s’adresser pour obtenir de l’aide et quel type d’aide peuvent-ils s’attendre à recevoir? Sean, commençons par vous.
Sean Pander :
D’accord. Une grande partie de notre soutien se concentre sur les bâtiments existants. Alors que nous introduisons ces règlements qui ont une incidence sur les bâtiments existants, nous nous attachons à soutenir leurs propriétaires.
Parmi les mesures que nous élaborons actuellement et que nous comptons lancer en février de l’année prochaine, nous allons renforcer les programmes de remise au point des services publics, très rentables. Rien qu’en remettant au point votre bâtiment, vous pouvez réduire votre consommation d’énergie de 10 % avec un retour sur investissement de deux ans, par exemple. Il s’agit d’une approche très rentable. Les services publics offrent des mesures incitatives et des programmes d’aide, mais malheureusement, les propriétaires de petits portefeuilles n’y ont pas accès. Nous travaillons donc avec les services publics lorsque la ville peut contribuer à combler le fossé et offrir ces programmes de services publics. C’est donc l’une des mesures dont j’ai parlé. Comme je l’ai indiqué, pour respecter le plafond de consommation d’énergie thermique que nous mettons en place en 2024, vous devez connaître les principales mesures que votre bâtiment prendra, et vous devez les connaître assez rapidement, car certaines de ces occasions clés pourraient se présenter l’année prochaine ou dans les années à venir. Il existe de plus en plus d’outils numériques que vous pouvez compléter par un entretien avec l’opérateur ou un peu de temps sur place. Ils vous permettront d’esquisser non pas un plan d’amélioration détaillé, mais peuvent indiquer ce qui s’en vient. Vous devriez vous pencher sur la question au cours des deux prochaines années ou dans tel délai.
Nous allons donc élaborer des outils, en particulier pour les petits propriétaires de bâtiments ou de portefeuilles qui n’ont peut-être pas accès aux outils sophistiqués et qui n’ont peut-être jamais fait cette démarche. Je crois que le fait de rendre ces outils accessibles, en particulier aux petits exploitants moins sophistiqués, leur permettra de se rendre compte qu’il leur reste quatre à cinq ans pour décarboner, qu’ils doivent commencer à y prêter attention dès aujourd’hui et que c’est sur ce point qu’ils doivent concentrer leur énergie et que se trouvent probablement les occasions les plus rentables. Là encore, je crois que nous devons vraiment soutenir ces petites entreprises. Et puis nous travaillons avec Metro Vancouver et une organisation locale appelée ZEBx (ZEBx.org) sur la possibilité d’offrir ce service de conciergerie aux personnes qui se présentent, qui ont l’outil, mais qui ne savent pas toujours comment procéder. Ce service pourrait aider ces exploitants moins sophistiqués dans leur propre processus de planification. Nous envisageons donc de lancer ce service de conciergerie et nous avons reçu des engagements de financement à cette fin, alors nous espérons qu’il sera en mesure d’offrir cet accompagnement dès la fin de l’année prochaine.
Kate Low :
Formidable. Sean, pendant que vous êtes ici, nous avons une petite question de l’auditoire. Ils aimeraient que vous expliquiez comment la ville de Vancouver aide les autorités sanitaires à s’engager dans cette voie, alors que la priorité est de maintenir et d’améliorer la qualité et la capacité de prestation des soins de santé.
Sean Pander :
Avec Vancouver Coastal Health, nous avons commencé à examiner les possibilités de décarbonisation des systèmes de refroidissement et pour les constructions nouvelles, nous l’avons refait. Nous avons envisagé d’exiger les niveaux les plus élevés de filtration d’air qui sont habituellement interfaçables avec l’équipement de CVC. Une grande partie de notre attention porte désormais sur les risques de surchauffe dans les bâtiments existants, en particulier les bâtiments multirésidentiels, qui ne sont généralement pas équipés de système de refroidissement. L’ajout de thermopompes peut prendre du temps, c’est coûteux, il y a des problèmes de capacité électrique à régler. Nous commençons donc à examiner les mesures à moindre coût qui aideront la population à faire face à ces répercussions. Nous étudions également les possibilités d’améliorer l’étanchéité à l’air et nous nous assurons que l’air pourra être filtré en cas de forte fumée. Nous avons entrepris ce travail avec les autorités sanitaires locales.
Kate Low :
Excellent, merci. Maintenant, James, à vous la parole à Toronto. Comment nos clients peuvent-ils communiquer avec vous, où peuvent-ils s’adresser pour obtenir de l’aide et quel type d’aide peuvent-ils trouver dans la ville de Toronto?
James Nowlan :
Je pense que nous ressemblons beaucoup à Vancouver, mais je vais passer en revue certains de nos programmes actuels. Dans le cadre de l’élaboration de nos normes de performance des bâtiments ou de nos normes de performance en matière d’émissions, nous allons examiner les outils dont nous disposons, ce que nous devons améliorer, ce qui est nécessaire pour vraiment aider les propriétaires de bâtiments à respecter ces normes.
Une partie de notre travail consistera donc à procéder à cet examen, mais pour l’instant, nous nous concentrons sur quelques domaines que je regrouperai en deux grandes catégories. L’une est une aide en ressources et l’autre une aide à la mise en place des bases de la transformation du marché, ce qui n’aidera pas nécessairement les propriétaires de bâtiments de manière directe, mais nous parlerons de la manière dont cela les aide indirectement. Selon moi, l’un des plus grands défis à relever concernera la main-d’œuvre nécessaire pour ce type d’activités.
En ce qui concerne l’aide en ressources, l’un d’eux est à propos de l’aide intégrée à la rénovation. Par l’intermédiaire de la ville de Toronto, nous offrons ce qu’on appelle des services de navigation, c’est-à-dire que nous sommes en mesure d’aider les propriétaires de bâtiments qui n’ont peut-être pas de conseillers internes en énergie ou autres, à examiner les types d’activités qu’ils peuvent entreprendre pour réduire leurs émissions de gaz à effet de serre ou leur consommation globale. En plus de la ville de Toronto, nos partenaires de Toronto Hydro, le service public local, sont en train de mettre en place un groupe de services-conseils qui sera à la disposition des clients et des propriétaires de bâtiments pour leur apporter un soutien direct en ce qui a trait aux activités qui les aideront à se concentrer sur la décarbonisation.
Pour Toronto, la grande priorité sera probablement l’efficacité énergétique, mais autour de l’électrification, simplement parce que notre réseau électrique est propre, ou plus propre, 90 % de l’électricité produite étant propre. Une grande partie de nos activités sont donc axées sur l’électrification. Dans ce cas, il y a un soutien direct : ce que vous pouvez faire, les activités que vous pouvez entreprendre. Ensuite, il y a le financement. La ville de Toronto ne fait pas de financement. Pour cela, nous nous tournons vers le gouvernement fédéral et les gouvernements provinciaux, mais nous avons des programmes de financement. En ce moment, par exemple, la ville offre un programme de financement des énergies durables. Nous aidons tous les types de bâtiments, mais principalement les grands bâtiments, y compris les bâtiments commerciaux, à procéder à des rénovations énergétiques. Nous offrons un financement à faible taux d’intérêt, dans certains cas, ou un financement à des taux d’intérêt plus bas, et nous travaillons vraiment sur l’analyse de rentabilité. Le retour sur investissement du capital investi au départ peut prendre jusqu’à 30 ans. En fonction de l’évolution du marché, ce n’est pas toujours le meilleur moment pour investir dans un financement sur 30 ans. Certaines de nos parties intéressées nous disent qu’aujourd’hui n’est peut-être pas le meilleur moment pour investir, mais que c’est quelque chose qu’elles peuvent envisager. Alors, nous examinerons les autres possibilités de financement dont nous disposons.
Nous examinerons également les occasions de travailler avec des partenaires comme les banques commerciales dans ce domaine, et cela fait partie des choses que nous ferons au cours de la prochaine année : examiner les types de partenariats que nous pouvons établir, travailler avec des organismes comme la Banque de l’infrastructure du Canada pour déterminer comment nous pouvons potentiellement soutenir le regroupement de projets afin d’amener certains projets de plus grande envergure à respecter leurs seuils.
L’un des autres domaines qui en profitent directement est que nous sommes en train de revoir nos processus d’autorisation et d’approbation de rénovations plus poussées. Nous savons que la rénovation de constructions nouvelles n’est pas toujours une question de capital investi – il y a un coût en temps, un coût en autorisations, un coût en processus, et donc l’examen de notre processus, de nos approbations, est une façon de réduire les coûts initiaux qui peuvent s’ajouter à l’analyse de rentabilisation de l’action.
Voilà donc quelques-uns des domaines sur lesquels nous concentrons nos efforts, et ensuite, pour ce qui est de la mise en place des bases, j’aborderais peut-être deux aspects. La sensibilisation est un aspect clé – nous travaillons avec de nombreux partenaires, en particulier du côté des grandes entreprises, qui sont très conscients de ce qui se passe. Je dirais que le secteur commercial de niveau intermédiaire est probablement beaucoup moins conscient de l’orientation de la réglementation, en particulier pour les bâtiments existants. Nous adopterons donc une approche véritablement proactive en matière de communication, d’engagement et de sensibilisation. Et pas seulement en ce qui a trait à la réglementation, mais aussi aux occasions – en élaborant des feuilles de route, des feuilles de route de rénovation pour tous les types de bâtiments, puis en élaborant des modèles d’analyse de rentabilité, afin de disposer de ces éléments dès le départ. Par exemple, nous avons parlé de l’énergie solaire. Nous avons un programme accessible en ligne, SolarTO, qui permet, après avoir entré l’adresse de son bâtiment et fourni quelques renseignements, d’obtenir immédiatement une analyse de rentabilité liée à son potentiel solaire, en fonction de l’emplacement du bâtiment, de l’ombrage apporté par les autres bâtiments ou la canopée à proximité. Ces simples renseignements initiaux permettent aux gens de réfléchir au type d’investissement qu’ils pourraient faire et au type de retour sur investissement qu’ils peuvent espérer. Tout cela est accessible dès à présent, alors nous devons diffuser cette information de façon proactive.
L’autre domaine sur lequel nous mettons l’accent, qui concerne plus le volet indirect, c’est la formation et le perfectionnement de la main-d’œuvre. Collaborer avec les installateurs sur le marché et les fournisseurs afin de s’assurer qu’il existe un bon potentiel pour les technologies et les mesures que nous voulons mettre en œuvre. Nous savons que Toronto, à elle seule, n’imposera rien à la main-d’œuvre, mais notre territoire est assez vaste et nous pensons que nous pouvons jouer un rôle clé en contribuant à rassurer la main-d’œuvre sur l’activité et les investissements qu’elle fera, à la fois dans la formation et l’approvisionnement, ce qui offrira ensuite un certain degré de certitude aux propriétaires de bâtiments. Ils sauront que lorsqu’ils décideront de prendre des mesures, ils trouveront des personnes sur place pour faire les installations, pour diriger les travaux et qu’ils n’auront pas à subir de longs délais d’attente pour que l’installation se concrétise.
Certains des domaines sur lesquels nous nous concentrons sont plus indirects, mais je pense qu’ils auront des retombées à plus long terme et contribueront à faire évoluer le marché vers des technologies à faible émission ou à zéro émission de carbone.
Kate Low :
Wow, je dois dire que James et Sean ont beaucoup de choses à dire. Il est formidable d’entendre que tant de travail et d’efforts sont déployés en coulisses pour aider tous nos constructeurs et promoteurs à avancer dans la bonne direction.
Nous en sommes à 40 minutes de discussion d’aujourd’hui et nous avons déjà abordé les obstacles et les possibilités qui s’offrent à nous. Nous avons parlé des ressources, des mesures incitatives et des outils qui sont mis en place pour y parvenir. L’information a été très dense.
Pour prendre un peu de recul, passons la parole à Sandrine et à Peter. Compte tenu de vos rôles quotidiens dans vos environnements particuliers et en fonction de ce que vous avez entendu aujourd’hui, pouvez-vous nous aider à résumer peut-être un ou deux points clés que les promoteurs et les exploitants immobiliers doivent retenir aujourd’hui? Sandrine, commençons par vous.
Sandrine Tremblay :
Je suis un peu insistante, alors je dirai qu’il n’y a aucune raison de ne pas bouger. La réglementation fait pression et nous avons d’excellentes mesures incitatives et d’excellents programmes dans chaque ville. Vous n’en avez pas parlé, James, mais le Toronto Atmospheric Fund (TAF) est également très utile à Toronto. J’y pensais lorsque vous parliez des programmes. Mais ce que je veux dire, c’est qu’il s’agit maintenant d’une question de gestion des risques pour les propriétaires de bâtiments. Ces bâtiments seront décarbonés et à des rythmes différents, mais les grandes entreprises ont déjà lancé des projets de grande envergure pour cela. Nous aidons les grands portefeuilles – ils ont tous déjà leurs projets, leur partenaire, ils étudient les mesures incitatives et occupent une grande partie de l’espace dans ce domaine. Ce n’est donc pas une course, mais c’en est une tout de même. En fin de compte, quand les gens commenceront à avoir des portefeuilles plus propres et que vous vous retrouverez avec un « actif brun », la valeur de votre bien sera de plus en plus affectée au fil du temps. Commencer à examiner la décarbonisation, à s’y préparer et à prendre des mesures dès maintenant relève de la gestion du risque, selon moi. Il ne s’agit plus d’une considération environnementale, mais d’une considération financière. Pour préserver la valeur de vos actifs, vous devez agir maintenant. C’est ce que je retiens.
Kate Low :
Peter, qu’en est-il pour vous?
Peter Gilgan :
Je vais revenir sur quelques points que James a mentionnés. Tout d’abord, James, j’ai été heureux de vous entendre inclure les constructions nouvelles avec rénovation dans l’un de vos commentaires. Je crois que le simple fait de se concentrer sur une rénovation sans reconnaître l’incidence qu’une construction nouvelle peut avoir et de l’aborder avec le même niveau de préoccupation qu’une rénovation est tout à fait pertinent, et je vous remercie de l’avoir mentionné.
D’autre part, je vais faire un petit pas de côté. Au Canada, nous sommes excellents pour inventer des choses, mais nous ne savons pas les commercialiser. Il m’arrive d’être au courant d’innovations, ou d’inventions, si vous voulez, à un stade très précoce, qui permettront de créer des sources d’énergie renouvelable qui n’existent même pas aujourd’hui. Je ne vais pas en parler aujourd’hui pour ne pas faire perdre de temps à tout le monde, mais si on apprenait à les commercialiser, elles nous permettraient d’atteindre la carboneutralité beaucoup plus facilement, et nous disposerions d’une technologie qui pourrait être partagée et vendue dans le monde entier.
Je nous encourage donc, en tant que nation, à faire tout notre possible pour soutenir ces « savants fous » qui travaillent dans l’ombre et qui tentent d’inventer des technologies dont nous ne parlons même pas aujourd’hui. Je connais deux d’entre elles. Je crois que cela relève davantage de la compétence fédérale, mais en tant que nation, nous devons faire mieux pour soutenir ces gars-là.
Kate Low :
J’aime l’idée d’un savant fou, je dois dire que j’y suis très favorable. Pour en revenir aux villes, Sean et James, vous venez d’entendre Peter et Sandrine parler de leurs principaux points à retenir. Peter a parlé de choses auxquelles nous ne pensons pas encore. Sean, je vais commencer par vous. À quoi d’autre ne pensons-nous pas? S’il y a une chose que vous estimez nécessaire d’introduire dans notre secteur et nos organisations, quelle serait cette chose dont nous aurions le plus besoin?
Sean Pander :
J’allais parler des aides visant à attirer des jeunes et davantage de personnes vers ces métiers, car toute cette innovation est vraiment handicapée par le manque de métiers spécialisés. Mais je vais me concentrer sur le fait que, alors que nous commençons à réglementer les bâtiments existants, nous attendons du secteur qu’il fasse la transition vers la relation entre le locataire et le propriétaire du bâtiment. Nous savons que la réglementation s’applique au niveau du bâtiment, mais que dans certains cas, vos locataires ont leur propre équipement de CVC. Or, vous êtes responsables de ces émissions de gaz à effet de serre, mais vous ne contrôlez pas les immobilisations qui sont à l’origine de ces émissions. Maintenant, compte tenu de la façon dont nous avons structuré notre redevance; par exemple le plafond d’émissions de gaz à effet de serre, vous paierez 350 $ par tonne de dépassement chaque année. Il s’agit de frais d’exploitation. En théorie, vous pouvez les répercuter à votre locataire, or vous ne disposez pas des données précises de son compteur, vous n’avez que les données du compteur du votre bâtiment. Pour faire avancer les choses, je pense que les propriétaires devraient commencer à envisager, au moment du renouvellement des baux, une structure de bail qui permette de travailler avec les locataires pour respecter la limite d’émission de carbone à laquelle ils doivent se conformer.
Kate Low :
Excellent, merci. James, revenons à vous, qu’en pensez-vous?
James Nowlan :
Je dirais qu’il y a deux points à retenir. Comme les municipalités sont le palier de gouvernement le plus proche des propriétaires de bâtiments, je crois que même si Sean et moi-même avons beaucoup parlé aujourd’hui de certaines des ressources dont nous disposons, il existe beaucoup d’autres ressources. Nous considérons qu’une grande partie de notre travail consiste davantage en un partenariat avec les propriétaires de bâtiments qui permettra d’atteindre ces résultats. Les règlements sont là, ils donnent une base de référence, une orientation, mais une grande partie du travail que nous faisons pour obtenir des réductions des émissions sera un engagement direct, que ce soit avec la municipalité ou nos partenaires. J’ai oublié de mentionner l’Atmosphere Fund, qui fait un travail fantastique dans la région et qui est une autre entité municipale qui travaille sur le terrain. Il existe de nombreuses ressources et de nombreuses possibilités de travailler avec les municipalités et de réfléchir aux différentes façons d’aborder la question. Je pense qu’il faut voir les choses comme des problèmes, tels qu’ils ont été énoncés au début, qui peuvent être résolus, et nous sommes des partenaires dans la résolution de ces problèmes, par opposition aux organismes de réglementation, quel que soit le moment. Nous aimons donner l’orientation à suivre, mais travailler ensemble est la meilleure façon d’y parvenir.
Enfin, entre les municipalités et les autres paliers de gouvernement, je pense que la certitude sera un élément clé. Nous savons que le monde change constamment, ce qui peut donner lieu à de l’incertitude, mais plus nous plaiderons ensemble en faveur de la certitude, de la mise en place de processus qui permettent cette certitude, je pense que cela favorisera une transition vers la carboneutralité ou la réduction des émissions de carbone bien plus harmonieuse qu’elle l’était avec une approche réactive ou ponctuelle. Je pense que c’est quelque chose sur lequel nous pouvons tous travailler ensemble dans une perspective plus large.
Kate Low :
Très bien dit, James. Merci. Mike, nous allons vous rendre la parole pour une question de l’auditoire. Nous aimerions savoir s’il a été envisagé d’utiliser une certification autre que l’Investor Ready Energy Efficiency (IREE), compte tenu des retards importants rencontrés par le Conseil du bâtiment durable du Canada pour obtenir ce certificat IREE.
Mike Beg :
Merci, Kate. Comme pour tous les prêts immobiliers que nous accordons, je pense qu’il est important d’avoir confiance dans les bases de l’opération, et c’est la raison pour laquelle nous avons tant recours à des opinions de tiers dans ce secteur pour appuyer nos prises de décision en matière de crédit. Il en va de même pour les rénovations. La certification Investor Ready Energy Efficiency, ou certification IREE, donne à BMO et à la Banque de l’infrastructure du Canada l’assurance que les travaux ont été correctement évalués et chiffrés, avec des réductions d’émissions crédibles et vérifiables. L’IREE est la solution qui répond le mieux à ce besoin pour le moment. Nous continuerons à effectuer des opérations liées à l’IREE tant que ce sera le cas.
Cependant, la certification doit évoluer à mesure que le marché prend de l’ampleur. La capacité doit être augmentée pour assurer un traitement rapide et la certification doit pouvoir s’adapter aux nouveaux cas d’utilisation. BMO reconnaît le retard actuel pris par la certification IREE et collabore étroitement avec le gouvernement fédéral et le Conseil du bâtiment durable du Canada (CBDCa) pour surmonter ces obstacles. Lorsque ces retards ont une incidence directe sur nos clients, BMO et la Banque de l’infrastructure du Canada s’engagent à faire preuve de souplesse afin de réduire au minimum les répercussions et les pics de construction.
Kate Low :
Merci, Mike. Une autre question pour vous. Quels sont les taux de financement et les mesures incitatives offerts pour les prêts liés à la durabilité?
Mike Beg :
Je dirais simplement que BMO a récemment lancé le programme d’amélioration écoénergétique mentionné plus tôt, qui offre d’importantes mesures incitatives pour les prêts liés à la durabilité. Il s’agit du premier programme de ce genre en Amérique du Nord et, en partenariat avec la Banque de l’infrastructure du Canada, il permet aux clients de BMO d’accéder à des capitaux à un taux très réduit, qui est lié à celui des obligations à 10 ans du gouvernement du Canada. Le programme finance les améliorations écoénergétiques des bâtiments existants. Il est également possible d’associer ce programme à nos dépôts liés à la durabilité, offerts au sein de BMO, où les déposants obtiennent un rendement amélioré en échange de réductions vérifiables des émissions de gaz à effet de serre. Notre appétit pour l’innovation et le leadership continus demeure plus fort que jamais et nous évaluons des options pour encourager la construction prête pour la carboneutralité, ainsi que des outils pour conseiller nos clients dans leur propre parcours de décarbonisation. De plus, nous restons ouverts aux partenariats bilatéraux avec des clients qui cherchent de l’aide pour réaliser des programmes de durabilité ambitieux.
Kate Low :
Merci encore, Mike. Nous avons une dernière question de l’auditoire et je vais rebondir sur cette question. Malheureusement, Peter, je vous mets de nouveau sur la sellette. La question de l’auditoire est la suivante : Peter peut-il nous donner son avis sur le fonctionnement de son programme GeoExchange à Markham? Et puis ma question, aveu de mon ignorance, est la suivante : qu’est-ce votre programme GeoExchange? Peter, à vous la parole.
Peter Gilgan :
Il s’agit d’une expérience assez importante dans le cadre de laquelle nous avons construit quelques centaines de maisons individuelles à Markham en utilisant un système géothermique qui fonctionne bien. En fait, ce système est spectaculairement inabordable. La taille de la collectivité et le réseau de distribution nécessaire pour tout relier s’avèrent très difficiles à justifier d’un point de vue financier, pour être franc, et nous envisageons maintenant des systèmes plus individuels pour chaque maison. Il s’agit d’un système de type collectif. Sur le papier, cela avait du sens, mais dans la pratique, nous ne trouvons que cela fonctionne pas d’un point de vue financier. Cela dit, le système lui-même fonctionne très bien, et peut-être qu’avec le temps, comme tout ce qui coûte beaucoup trop cher au départ, nous parviendrons à le soumettre. Je crois qu’il y a 400 maisons dans la collectivité.
Kate Low :
Cela semble intéressant, Peter. Très franchement, j’ai l’impression que vous êtes votre propre savant fou, et je vous en félicite. Et plus ces idées sont partagées, incubées et discutées à travers le pays, plus nous trouverons des solutions et des moyens différents de les faire marcher.
Peter Gilgan :
Nous organisons un événement à Toronto. Nous invitons des constructeurs de toutes tailles à un événement à la fin de février, auquel BMO est invité bien entendu, pour parler de tout ce que nous faisons, de toutes les erreurs que nous avons commises, de tout ce que nous faisons bien, et c’est assurément un livre ouvert, parce que nous disons que tout le travail que nous faisons n’a pas pour but d’obtenir un avantage concurrentiel. Le seul avantage que nous voulons obtenir est la maîtrise de l’environnement – c’est notre défi. Nous sommes peut-être le plus gros constructeur au Canada, et alors? Cela ne représente que 3 % de l’ensemble des maisons. Il nous faut convaincre une grande partie du reste du secteur qu’il est possible de construire de façon beaucoup plus durable qu’aujourd’hui.
Kate Low :
Je suis tout à fait d’accord avec vous. Merci, Peter! Je pense que nous pouvons tous dire sans crainte que nous avons tous le même objectif final, que nous sommes tous sur le même chemin et que plus nous travaillons ensemble, plus la transition et le chemin seront faciles. Merci, Peter, pour votre vision.
Peter Gilgan :
Tout à fait.
Kate Low :
Je cède maintenant la parole à Mike, qui conclura. Merci à tous.
Mike Beg :
Merci, Kate, et merci à tous de vous être joints à nous. Nous espérons que vous avez apprécié la séance d’aujourd’hui. Encore une fois, merci d’avoir pris le temps de vous joindre à nous malgré vos horaires chargés. Le sujet de la décarbonisation et de la réglementation peut être très intimidant. Je précise que des clients de tout le pays ont communiqué avec moi. Ils veulent connaître les détails des règlements en cours d’élaboration, ce qui montre bien qu’il y a de l’incertitude. Mais nous espérons que les conférenciers d’aujourd’hui vous ont aidés en vous fournissant des renseignements et en vous incitant à élaborer une stratégie si vous ne l’avez pas encore fait, ou à renforcer celle que vous avez déjà. Au nom de BMO, nous tenons à vous informer que nous sommes là pour vous aider et que nous sommes bien préparés à servir nos clients. Je vous rappelle que la conférence téléphonique d’aujourd’hui a été enregistrée et que cet enregistrement sera mis à votre disposition. Vous recevrez des renseignements sur la façon d’y accéder dans un courriel plus tard cette semaine. Voilà qui conclut notre conférence téléphonique d’aujourd’hui. Merci et prenez soin de vous.
Mike Beg
Premier vice-président et chef - Financement immobilier, Financement des grandes entreprises
À titre de chef, Financement immobilier, Canada, Mike Beg assume la direction du groupe Financement immobilier et de ses clients à l’éche…(..)
Voir le profil complet >Compte tenu du rôle que jouent les bâtiments dans les émissions de gaz à effet de serre, il incombe au secteur de l’immobilier commercial de prendre l’initiative en matière de décarbonisation. Qu’il s’agisse de rénover des bâtiments existants ou de concevoir de nouvelles constructions en tenant compte de la durabilité, les promoteurs et les exploitants devront composer avec les nouvelles réglementations conçues pour répondre aux ambitions du Canada en matière de carboneutralité. Pour notre secteur, se conformer aux réglementations de demain signifie agir dès maintenant.
Lors du récent Forum immobilier BMO, leaders du secteur ont présenté leur point de vue sur les réglementations en matière de décarbonisation et leur impact, ainsi que sur les prochaines mesures concrètes que les promoteurs et les exploitants peuvent prendre.
- Peter Gilgan est fondateur de Mattamy Homes et PDG de Mattamy Asset Management. Grand défenseur de l’accessibilité au logement, M. Gilgan a reçu certaines des plus hautes distinctions canadiennes en reconnaissance de ses réalisations pour la société canadienne, notamment une nomination en tant qu’Officier de l’Ordre du Canada.
- Sean Pander, gestionnaire de bâtiments écologiques et résilients pour la ville de Vancouver.
- James Nowlan, directeur exécutif de l’environnement et du climat de la ville de Toronto.
- Sandrine Tremblay, coprésidente et directrice de la technologie et de l’innovation de Kolostat & Krome, une entreprise qui se spécialise dans les projets de réingénierie des systèmes de chauffage, de ventilation et de climatisation (CVC) afin de décarboniser les biens immobiliers.
Kate Low, vice-présidente régionale de BMO pour le financement immobilier, a joué le rôle de modératrice. Voici un résumé de leur discussion.
Pas à pas
Comme l’a noté M. Gilgan dans le rapport de Mattamy Homes sur le développement durable (en anglais seulement), « [n]ous sommes la première génération à disposer des outils et de la technologie nécessaires pour lutter contre les changements climatiques, et la dernière génération à pouvoir le faire ». Pour le secteur, il s’agit d’atteindre un équilibre entre la durabilité, l’accessibilité financière et la prise de décisions commerciales prudentes sur le plan financier.
« Nous cherchons d’abord ce qui est le plus facile à réaliser et ce qui a le plus d’impact, puis nous continuons à travailler sur le terrain », a déclaré M. Gilgan. « Au départ, le secteur aura besoin d’un certain niveau de soutien de la part du gouvernement. Il ne s’agit pas nécessairement d’émettre des chèques, mais de mettre en place d’autres formes d’incitations pour que la majorité des organisations dans notre secteur veuille adopter ces mesures. »
M. Pander sait très bien comment les pouvoirs publics peuvent aider les promoteurs et les exploitants immobiliers à prendre en compte les émissions de carbone dans leurs projets. Comme il l’a expliqué, Vancouver est unique en ce sens qu’elle dispose de son propre règlement sur la construction (en anglais seulement). Cette ville a également approuvé un plan de construction de bâtiments répondant à l’objectif de carboneutralité (en anglais seulement) qui exige que la majorité des nouveaux bâtiments ne produisent aucune émission de gaz à effet de serre d’ici 2025, et que tous les nouveaux bâtiments ne produisent aucune émission d’ici 2030.
Vancouver est également la première ville au Canada à fixer des limites de gaz à effet de serre et d’énergie de chauffage pour les bâtiments existants. M. Pander a indiqué que les premières limites de gaz à effet de serre s’appliquent aux grands immeubles de bureaux et bâtiments commerciaux et qu’elles entreront en vigueur en 2026 ; les limites relatives à l’énergie thermique entreront en vigueur en 2040. Même si cela peut sembler loin, M. Pander a averti que le temps pour agir est plus court qu’il n’y paraît.
« Il n’y aura qu’une seule occasion rentable de respecter [ces limites], et c’est lorsque votre installation de chauffage ou de refroidissement arrivera en fin de vie, et vous n’aurez qu’une seule chance de le faire », a déclaré M. Pander. « Il est important que les personnes possédant des portefeuilles dans ces bâtiments à Vancouver examinent leur consommation de gaz, et commencent à réfléchir au moment où ces équipements arriveront en fin de vie et à planifier leur remplacement. Vous pouvez encore utiliser un peu de gaz ; il ne s’agit pas d’une interdiction du gaz. Il s’agit d’une réduction importante de la consommation de gaz, et il faut commencer à envisager des refroidisseurs à récupération de chaleur, des pompes à chaleur à air ou d’autres technologies courantes qui peuvent assurer cette fonction de chauffage et de refroidissement de manière très efficace. »
L’approche de Toronto est similaire à celle de Vancouver. La norme verte de Toronto exigera que les bâtiments construits à partir de 2030 n’émettent presque aucune émission de carbone (document en anglais seulement). « Les délais sont toujours difficiles à respecter, qu’il s’agisse de 2040 ou même simplement de réductions significatives des émissions », a déclaré M. Nowlan. « Il est essentiel que les propriétaires de bâtiments commencent à planifier très tôt ces voies de réduction et à les intégrer le plus tôt possible dans leurs plans d’investissement. »
Systèmes de soutien
Pour les promoteurs et les exploitants d’autres régions, M. Nowlan explique que les grandes villes donnent souvent le ton, ce qui se répercute sur les autres municipalités. « En règle générale, Vancouver, Toronto ou Montréal ouvrent souvent la voie en termes d’élaboration de politiques. Les grandes villes font le gros du travail, et une partie de notre travail consiste à le transmettre aux autres municipalités. Nous travaillons en étroite collaboration avec Ottawa et nos partenaires de la région afin d’assurer une certaine cohérence dans la manière dont les municipalités abordent la question. »
Les promoteurs doivent comprendre qu’une vague de réglementation sur la construction de bâtiments carboneutres est à venir, et qu’il est temps de commencer à investir dans le personnel et les technologies dont ils auront besoin pour s’y conformer. Mais comment les municipalités soutiennent-elles les promoteurs et les exploitants dans la planification des changements réglementaires à venir ? M. Pander a indiqué que Vancouver cherchait à développer des outils numériques pour les petits propriétaires de portefeuilles, qui n’ont peut-être pas accès aux outils sophistiqués dont disposent les grands exploitants, afin de les aider à élaborer leurs plans de rénovation.
Selon M. Nowlan, l’objectif de Toronto est double. Tout d’abord, il s’agit de fournir des ressources telles qu’un soutien intégré à la rénovation pour aider les propriétaires de bâtiments qui n’ont peut-être pas de conseillers en énergie en interne à déterminer les mesures à prendre pour réduire leurs émissions de gaz à effet de serre. D’autre part, il s’agit d’aider les promoteurs à préparer le terrain en vue de l’inévitable transformation du marché qu’entraîneront la durabilité et la décarbonisation.
« L’un des plus grands défis à relever concernera la main-d’œuvre nécessaire pour mettre en œuvre ce type de projets », a déclaré M. Nowlan. « Nous devrons travailler avec les installateurs et les fournisseurs sur le marché pour nous assurer de disposer d’une filière fiable pour les technologies et les projets que nous voulons mettre en œuvre. La ville de Toronto est relativement importante, et nous pouvons donc jouer un rôle clé en aidant à fournir une certaine assurance à la main-d’œuvre en ce qui concerne ces projets, et les investissements qu’elle devra faire en formation, afin de répondre à la demande. Les propriétaires de bâtiments auront alors la certitude que lorsqu’ils mettront en œuvre un projet, il y aura quelqu’un pour effectuer les installations et les soutenir dans leur travail. »
Alignement interne
La décarbonisation des actifs pour se conformer aux réglementations prévues peut sembler une tâche insurmontable. Mais comme l’a souligné Mme Tremblay, les réglementations existent pour inciter à l’action. En tant que chef de file du secteur dans l’élaboration de solutions conformes aux nouvelles exigences en matière de climat et de durabilité, Mme Tremblay a déclaré que l’engagement de tous les membres d’une organisation est la clé du succès. Quelle que soit la taille de l’entreprise, la première étape consiste à s’assurer que tous les services clés s’entendent sur la manière de s’attaquer aux émissions de carbone en tant que risque financier.
De plus, que vous ayez un seul bâtiment ou 100 bâtiments dans votre portefeuille, Mme Tremblay estime que vous devrez élaborer un plan sur 10 ans décrivant la façon dont vous comptez vous conformer aux réglementations existantes et nouvelles. Lorsque viendra le moment de remplacer une chaudière, par exemple, vous devrez respecter les nouvelles réglementations et, pour ce faire, recourir probablement à une solution différente.
« Mais pour sortir des sentiers battus, il faut disposer d’une équipe interne parfaitement soudée et d’un bon partenaire capable de gérer ces nouvelles réglementations et les nombreux défis techniques qui peuvent se présenter », a déclaré Mme Tremblay.
Avantages financiers
Pour les propriétaires et les exploitants de certaines catégories de bâtiments dans les grandes municipalités, la mise en conformité avec les réglementations prévues doit figurer sur la liste des priorités. Cela implique de s’assurer que l’on dispose du financement et des partenaires nécessaires à la réalisation des travaux.
Certains propriétaires et promoteurs peuvent être réticents face aux dépenses initiales associées aux efforts de décarbonisation, mais M. Gilgan a expliqué pourquoi il est essentiel d’avoir une vision à long terme pour comprendre les avantages financiers.
« Lorsqu’on économise de l’énergie, on économise aussi de l’argent », a déclaré M. Gilgan. « Et cette économie financière sur la facture annuelle ou mensuelle d’électricité n’est pas gratuite. Elle se fait au prix d’un investissement plus important dans des technologies durables. Des technologies qui, bien qu’elles coûtent plus cher, peuvent dans certains cas être facilement financées par les économies réalisées sur la facture d’énergie. C’est un aspect qui échappe à beaucoup d’entre nous : la moitié de la solution se trouve juste devant nos yeux. L’argent est déjà disponible. »
« C’est une question de gestion des risques pour les propriétaires d’immeubles », a déclaré Mme Tremblay. « Les grands promoteurs ont déjà commencé à mettre leurs plans à exécution. Lorsqu’ils commenceront à avoir des portefeuilles plus « verts », s’il vous reste des actifs considérés comme nuisibles à l’environnement, leur valeur sera de plus en plus affectée au fil du temps. C’est donc une question de gestion des risques que de commencer à s’y préparer et de faire quelque chose pour y remédier. Il ne s’agit même plus d’une question d’environnement, mais d’une question financière. Pour garantir la valeur de votre actif, vous devez agir maintenant.
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