Forum des Affaires immobilières de BMO : Perspectives pour le Québec
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Au cours des 18 derniers mois, le secteur de l’immobilier commercial s’en est beaucoup mieux tiré que prévu. Les marchés de l’immobilier industriel et du multirésidentiel n’ont pas été aussi durement touchés que le commerce de détail et les immeubles de bureaux, mais nous sommes persuadés que les secteurs les plus touchés finiront par trouver un nouvel équilibre. Le récent forum des Affaires immobilières de BMO comprenait une série de présentations et d’entretiens sur les perspectives pour le Québec.
Robert Kavcic, directeur général et économiste principal à BMO, a fourni une mise à jour générale sur l’économie.
Maxime Hamel, directeur des affaires immobilières et de l’aménagement de terrain à Groupe Altus, a parlé de l’état du marché résidentiel et des répercussions de la crise actuelle.
Charles Trudel, directeur de marché régional à BMO pour le Québec, a animé une table ronde portant sur des sujets clés, notamment les défis du secteur.
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Mike Beg: Good morning everybody. I'm Mike Beg and I'm the CEO and vice-president and head, real estate finance Canadian commercial banking, BMO. Bonjour à tous. Je suis Mike Beg, premier VP et chef de la finance et l'immobilier, service [inintelligible 00:00:33] . Je crois que nous passons à travers une période qui n'a jamais été vue auparavant, et nous notons les répercussions sur le côté de l'immobilier. Nous essayons de monitorer pour tous en fait, la réception des loyers et tout ça, et toutes les demandes des finances ou de l'industrie. Je ne veux pas ici dévoiler quelque chose, mais vous savez quelles étaient nos attentes pour l'été dernier, c'est une autre histoire.
Les moyens de paiement se sont déferlé à travers toute l'industrie. Le segment est renforcé et nous avons eu une reprise qui est très important et ça représente 4 % du PIB. Vous savez, ça n'a rien à voir avec une expérience précédente dans le domaine de l'immobilier. Avec la pandémie, les taux plus bas, les demandes qui sont modérées nous donnent une activité qui est un peu ennuyeuse. Voyons voir quelles seront les prévisions pour 2021 et 2022. Nous avons beaucoup à vous dire là-dessus aujourd'hui. Nous allons débuter avec Robert Kavcic qui va commencer.
Depuis 2006, il se penche en tant qu'économiste sur les tendances fiscales. Par la suite, nous aurons Maxime Hamell qui est directeur pour l'immobilier et développement Altus pour les terres et immobilier. Il donne des rapports pour tous les projets de condominiums dans la région de Montréal, et il étudie chacun des projets. Nous allons par la suite avoir une discussion sur les questions qui seront posées. Nous avons Charles Trudel qui est le vice-président régional. Il est à Montréal, il a plus de 20 années d'expérience pour les services à l'immobilier, le domaine des manufacturiers et d'autres industries.
Une autre chose avant de débuter ici, vous visualisez cela sur un ordinateur. Vous avez une fenêtre de clavardage en bas à droite. Utilisez-la pour poser les questions aux panélistes. Merci à tous pour les questions que nous avons également reçues lors de votre inscription. Nous aurons une discussion de table ronde pour en discuter. Je passe la parole à Robert.
[00:03:24] Robert Kavcic: Merci beaucoup Mike. Merci à tous de vous être rejoint à nous aujourd'hui. Pour débuter, nous allons parler de ce qui sera ce regard un peu général sur la situation d'une perspective économique, et ça a tout à voir avec la Covid.
La dernière bonne nouvelle est que les cas sont arrivés à leur sommet et il y a des restrictions à travers tout le Canada, et c'est vrai au Québec également. Notre observation économique est que cette troisième vague en arrive à son sommet, et puis, à travers l'été, il y aura de plus en plus de vaccinations et l'économie rouvrira sur une base plus durable. Au Canada, nous regardons qu'il y a également 50 % de la population qui a été vaccinée pour l'instant. Ça, c'est une bonne nouvelle pour l'économie. Nos projections, je vous suggèrerais, serait qu'autour du Jour de la Confédération, nous devrions avoir une grande majorité de la population vaccinée.
Nos prévisions ne prévoient aucune étendue pour la deuxième partie de l'année. Au troisième et quatrième trimestre, cette première partie ici vous pouvez voir pour le deuxième trimestre une croissance aplanie, complètement. Il y a eu des provinces qui ont opté pour le confinement et puis ça, c'est un peu la résultante. Il fallait s'adapter et de quelle façon exploiter toutes ces conditions-là. Nous n'avons pas eu ce même choc que nous avons eu pendant l'hiver comparativement à ce que nous avons eu au printemps de l'an passé. Nous allons pouvoir ouvrir vers la moitié de cette année une ouverture durable. Les troisième et quatrième trimestres vont se faire remarquer avec une augmentation de 6 à 6.5 %, 4.5 de croissance pour le Canada, somme toute.
Ce sont des taux très élevés en ressortant de ce défi auquel nous avons été confronté en 2020. Il y aura plus de services, de tourisme, de déplacements et tout ce la. Pendant les deux prochaines années, cela va générer cette croissance. Autant que la croissance semble très forte, nous avons également la Banque du Canada qui a dit que la croissance se fera de façon aplanie pour l'instant et en accroissement par la suite. Ça va probablement se dérouler un peu plus tôt, mais je crois que ça ne sera pas avant la fin de l'an 2022 où on pourra vérifier des grandes améliorations et de grandes croissances.
En 2023, vous pouvez voir à droite quels sont les prévisions et ce que l'on peut voir à gauche, l'inflation est plus élevée, la croissance va être plus élevée. Mais la réalité est que la Banque du Canada, jusqu'à ce que l'on ressorte de cette période-ci, nous allons pouvoir voir des grandes augmentations pour 2022, et ça, c'est ce qui se déroulera selon ces prévisions-là. Peut-être un peu plus tôt que plus tard. Les marchés ressentent notre reprise. Si vous regardez sur la droite, vous avez un autre graphique avec les obligations pendant les 10 ans.
Nous en sommes au niveau qui est un peu plus stabilisé par rapport à ce que l'on voyait dans les autres cycles après une descente qui avait été à pic, et puis graduellement vous allez voir, on va avoir une reprise de 30 à 40 points et il y aura une courbe ascendante, et nous devrions avoir des réajustements par la Banque du Canada à la fin de 2022 à 2023. Maintenant, quelles sont les perspectives régionales ? Les gens disent que : « Oui, au Québec, en 2020 ça a été tout un défi parce que le Québec a été frappé beaucoup plus durement sur une perspective des soins de la santé. » , et on a été beaucoup plus agressif du côté du confinement.
Par exemple la fermeture pendant une certaine période du secteur de la construction qui n'avait pas été remarquée ailleurs, même pas en Ontario. Les restrictions ont été beaucoup plus accentuées au Québec. Nous pouvons voir un résultat négatif de - 5.3 %. Vous pouvez voir en 2021 également, il y aura toujours une reprise extrêmement lente, mais vous pouvez voir en 2021 et en 2022, le Québec est un leader comme perspectives de croissance. Avant la pandémie, pendant trois ou quatre années, le Québec avait connu des signes de croissance et plus forts, même se démarquant des 20 années précédentes.
Nous sommes certains qu'en 2021-2022, le Québec sera à la tête des croissances. Il y aura une baisse de taxes également et des choses qui vont encourager l'économie du Québec. Il y aura également des changements structurels en démographie qui auront lieu. Ce que nous pouvons voir pour le domaine de l'habitation c'est une force élevée, c'est relié à la demande. Vous pouvez voir les ventes du côté gauche qui allaient bien au-delà des niveaux records historiquement au Québec. Il y a plusieurs facteurs du côté de la demande. En définitive, ce que nous avons à dire, c’est que les motivateurs de tout cela, la démographie nous indique qu’au cours des deux, trois, quatre ou cinq prochaines années, les générations vont demander plus d'espace et déménager en dehors des villes. En fait, ce que la pandémie a fait, c'est de projeter cette activité en élargissant ces activités pour les rendre un peu plus dramatiques.
Il y a eu des gains de vente, et sur les prix également. Tout cela a l'air d'avoir une très grande ascendance. Toronto également, vous pouvez voir la croissance des prix à travers le pays. Cela s'est répercuté à travers le pays, le marché s'est renforcé et les prix augmentent. À Montréal, c’est plus de 20 % d'augmentation des prix. C'est un marché très renforcé, même plus qu’à la période pré-Covid, dans un marché très serré. Du côté de la demande, premièrement, le marché du travail a connu une grande reprise. Vous pouvez voir le taux le plus bas au Canada. Maintenant comme vous pouvez remarquer, c’est 6.6 %.
L’emploi est encore en déclin tel que c’était à la pré-Covid. Vous pouvez voir, c’est 2.9 %. Certaines des restrictions nous ont fait retourner aux périodes pré-Covid dans d'autres provinces également. Vous pouvez voir cette reprise qui sera quand même présente, et vous pouvez voir différents degrées à travers toute notre économie. Ça, c'est important pour le marché de l'habitation. En allant de gauche à droite, vous pouvez avoir le financement et le degré d’emplois en deçà de 30 % pendant l’an dernier.
Tranquillement, vous pouvez voir pour les accommodations et les autres secteurs, ce sont des industries à salaires très bas. Puis, par la suite, les industries qui offrent des salaires beaucoup plus élevés ont vu un rebondissement des emplois bien au-delà de ce qui avait été vu au début de la pandémie. Bien sûr, cela va être défini par les acheteurs de maison, comparativement à ce qu'on voit en bas de l'échelle où ce sont des locataires. Voici quelles sont les demandes en habitation, comparativement aux changements démographiques.
Pendant la pandémie, il y a eu une interruption. Après Covid, avec les cibles de migrations, elle était en croissance depuis 2016, et puis il y a eu un ralentissement, mais Ottawa devrait se rattraper pour augmenter. La croissance de la population devrait reconnaître un rebondissement au Québec également, et cela sera calculé de province en province. Vous n’en entendiez pas vraiment parler, mais historiquement, pendant les 20 dernières années, le Québec aurait perdu des foyers comparativement à d'autres endroits au Canada, en Ontario, en Alberta, où il y avait plus de travail.
Maintenant, l'économie de Québec a connu une grande reprise. Comparativement au reste du Canada, on ne perd pas beaucoup de personnes. Si l'immigration se déplace à travers le Canada, il faut savoir bien retenir les gens ici au Québec, et ça, c'est une grande amélioration qui a été notée. Les milléniaux, c'est un autre groupe que souvent, on ne considère pas. Ça constitue une grande partie de la population canadienne. L'âge moyenne étant 38 à 40 ans, lorsqu'on arrive à cet age-là, on a le premier, deuxième, troisième enfant, et on se tourne vers les achats de maisons. Tout cela cause une compression dans notre marché de l'habitation, la demande est beaucoup plus élevée à nouveau. Il n'y a rien de neuf. Pour cette partie de cette décennie, on voit de quelle façon cela a été accentué, mais la pandémie a jeté cela à un point un peu plus ralenti. Je ne crois pas que ça va changer du jour au lendemain. Vous pouvez voir les ventes qui ont eu lieu, l'équilibre des marchés au Québec, et que le prix augmente alors que le marché de l'habitation se reprend.
Je prévois que pendant la prochaine année ou deux années, ça va ralentir peut-être. On va voir des élans pour les ventes et des sommets et le fait que la banque du Canada a finalement parlé d'augmenter le taux d'intérêt à un certain moment donné, ça risque de changer un peu la psychologie. Au cours de l'année prochaine, alors que l'économie revient à la normale, ça sera l'opposé d'une récession pour l'habitation. Alors que la pandémie tire à sa fin, les gens vont se déplacer vers des villes et tout cela, alors la demande sera accentuée.
Ça ressemble encore à une situation du marché qui sera encore très fort pendant les deux prochaines années. Alors que la psychologie va reprendre à des niveaux plus bas, il y aura tout simplement une baisse de cela. À la fin de 2022-2023, lors de l'augmentation des taux d'intérêt, ça va nous remettre en équilibre plus durable, tout le marché de l'habitation.
Du côté de l'offre maintenant, vous pouvez voir qu'est-ce qui va se passer à travers le marché de Montréal. Il y avait des parts historiques. On a besoin de plus d'offre et c'était continuellement répété, voir la composition également des maisons, que ce soit des maisons simples et tout cela, plutôt qu'à plusieurs logements.
On va voir à travers le temps quelles seront les politiques qui accentueront l'élasticité de l'offre, comparativement à ce que l'on peut voir aujourd'hui. De quelle façon garder un bon comportement sur le marché ? C'était assez serré entre la vente de nouvelles maisons et les reventes de maisons. Il y a une question que nous recevons souvent, c'est un volume très élevé pour les constructions, les coûts des matériaux qui sont à la hausse. On ne voyait pas ça depuis la fin des années 80, et c'est une inflation que l'on peut remarquer sur l'économie canadienne et américaine. Du côté positif, les biens physiques et les demandes pour les matériaux à la [inintelligible 00:18:44] ou à la construction, il y a certaines contraintes. On a beaucoup de difficultés à même acheter le bois nécessaire pour bâtir une clôture. C'est difficile, et il y a une augmentation d'année en année de 10 à 12 % sur les matériaux de construction.
Aux États-Unis, il y a des entreprises qui doivent payer des primes pour faire revenir les gens au travail, la même chose au Canada. Nous avons un programme très avantageux pour aider les travailleurs, mais cela est un frein en fait pour leur retour au travail. En tant qu'économiste, je vous dirais que lorsqu'on définit toutes ces tendances, on voit que certaines tendances durent beaucoup plus longtemps que l'on pense. Il faudrait dire à tous ces décideurs de politique : « En fait, il faut faire attention. J'imagine qu'il y aura de l'inflation pendant deux ou trois ans, et cela sera assez solide avant que l'investisseur réajuste aux situations. Ça, c'est quelque chose qui nous a percuté sur le marché mondial, et ça ne s'arrangera pas du jour au lendemain. Finalement, du côté de l'habitation à location, je ne vais pas aller trop profondément dans ça, mais du côté de la revente des maisons, ça s'est accentué mais c'est un peu lent du côté de la location. Par exemple, c'est disproportionné et de l'autre côté, il y a des mesures fédérales pour aider les locataires à payer leurs loyers.
Il n'y a pas eu de grosses vagues d'insolvabilités, alors que l'immigration arrive. Cela va augmenter le marché locatif. Plus de locataire et plus d'offres, également. Je crois que la situation va revenir à une normalité. Il faut dire qu’il n’y a pas beaucoup de voyages, et cela a une incidence sur le domaine hôtelier par exemple, et certaines locations, à court terme également. Certaines de ces unités sont retournées sur le marché de location à long terme. La leçon à tirer de tout cela, c'est que tout cela est encore faible et une fois que les restrictions seront enlevées, et ça, ça sera en 2022 ou en 2023, ces facteurs devraient se normaliser.
On devrait retourner vers un monde qui ressemble plus à ce que nous avions avant la pandémie. Voilà, c'est la macroéconomie, et je crois que vous avez tous pu remarquer les forces du marché. Il y a eu un [inintelligible 00:22:33] énorme et une explosion dans le domaine de l'immobilier et ça va aller jusqu’en 2022, tout cela, et puis par la suite nous auront quelque chose de plus positif après cela et la banque de Canada devrait augmenter peut-être les taux d'intérêts. Ce qui nous remettra sur le bon chemin.
En termes de défis, au Québec, il y a eu un choc. Le Québec a été percuté par la pandémie, mais je crois que l'on peut dire que le Québec sera un des éléments principaux pour la croissance au Canada, et nous parlons d'un accroissement à long termes dans le domaine de l'habitation également.
[00:23:31] Mike: J'imagine que nous aurons la période de questions à la fin. Je vous repasse la parole. Merci Robert pour tous les renseignements et les mises à jour. Maintenant je passe la parole à Maxime qui va nous donner une mise à jour sur les tendances du marché sur l'immobilier. À vous la parole.
[00:23:50] Maxime: Merci pour votre présentation. C'est mon plaisir d'être ici aujourd'hui pour parler des marchés de l'immobilier. Mon nom est Maxime Hamel. Je suis le directeur de Montréal sur l'immobilier. Nous allons parler des services qui sont [inintelligible 00:24:18]. Nous avons tous les projets, plus de 20 projets que nous monitorons et nous avons les outils pour les développeurs de complexes immobiliers. Ce que nous allons voir sur notre programme qualité, le contexte du marché avant le Covid, puis les répercussions de la Covid sur le marché, et on va donner la présentation actuelle.
Pour les condos et les locations, avant le Covid, ce marché était en pleine essor. On va débuter avec le marché de revente de condominium. Vous pouvez voir, à la fin de 2019, les ventes annuelles étaient à son point le plus élevé depuis 2015 avec des transactions qui se chiffraient à presque de 19 000. Il y avait une grande demande et moins d'offre sur le marché. Vous pouvez voir le marché de revente à travers le temps pour le Québec et pour tous les courtiers en immobilier par exemple. Il fallait se défaire de tout l'inventaire. Vous pouvez voir qu'il y a eu un marché équilibré, ça veut dire de 9 à 10 mois. Vous savez qu'il y a eu un revirement de marché à l'avantage des acheteurs en 2015 et tout le contraire, un réglement de situation en 2019.
Ça, c'était pour la revente de condos, mais pour ce qui a trait aux nouveaux condos, vous pouvez voir ici l'inventaire à Montréal. Il y a 25 % de réduction de nouvelle construction et 85 % pour les unités qui étaient déjà construites. Il y a eu 272 nouveaux condos de disponibles pour la grande région de Montréal, mais seulement 22 unités au centre-ville. Il y avait un manque d'offre tel que vous pouvez le voir également dans la prochaine diapo. Pendant la même période de temps, vous pouvez voir les nouveaux projets qu'il y a eu.
La moyenne était 1 500 nouveaux condos. Vous pouvez le voir entre le deuxième trimestre et quatrième trimestre. Vous avez eu 2 000 nouveaux condo entre 96 à 2002, vous pouvez voir qu'il y avait une grande demande. Vous pouvez voir ici entre 7 000 à 8 000 unités vendues par année. Ça, c'était pour 2017 et 2018. Il y avait jusqu'à 5 000 unités en 2016, 40 % sur des projets du centre-ville. Avec ces merveilleuses conditions de marché, vous pouvez voir ce qui se passe au centre-ville. Il y a un grand nombre d'unités dont l'appétit pour ce genre de projet là a été accru.
Si on regarde les prix, il y avait une évolution assez lente en 2013 et 2015. Ce n'est pas surprenant que l'inventaire était si élevé sur le marché. Par après, en 2016, les prix ont commencé à augmenter rapidement à la fin-- De 2016 à la fin de 2019, on parlait de 10 à 15 % d'augmentation de prix par année, et la quantité et qualité des projets était en pleine évolution également.
Maintenant, nous avons remarqué une période de transformation qui change la donne pour le domaine de la location. Il y a eu des changements après la chute du marché immobilier. Les Montréalais louent par choix. C'est un phénomène autour de trois axes en fait. Une flexibilité, par la suite il y a les boomers qui veulent prendre leurs liquidités et puis ils veulent se rendre au centre-ville également. Par conséquent, le marché de location était également très chaud. Vous pouvez voir dans la région de Montréal, la location a été très populaire. Ça a explosé de 4 000 en 2014 à plus de triplé en fait, à plus de 30 000 en 2019. Vous pouvez voir dans la grande région montréalaise, on est passé jusqu'à 53 % en 2019. Pendant cette période, le marché en immobilier était en plein élan pendant cette période. Cela montre à quelle façon le marché de la location était en essor pendant ces années-là. Il y a de l'intérêt aussi pour la location des condominiums. Vous pouvez voir une augmentation annuellement dans la grande région de Montréal. En 10 ans, la location des condos a triplé. Vous pouvez voir de 10 000 à 30 000 en 2019, et ça c'est dû à un fort investissement sur le marché économique.
Puis, vous pouvez voir le taux de logement qui n'était pas loué ou vendu a connu une baisse de marché. En 2019, on était près de 3 % alors qu'en 2019 était à 1.5 % et cela a eu son incidence sur les prix de l'immobilier. Alors, maintenant, quelles sont les répercussions de la pandémie ? Sur le marché de revente de condo, c'est au centre de Montréal qu'on a connu les effets les plus forts. Là, on peut voir ce qui s'est passé pendant ces 12 mois, une augmentation de 42 %. L'inventaire est passé de six mois à deux mois à 10.61.
Ce n'est définitivement pas un marché de vendeurs. Nous sommes passés de 3.6 mois à quatre mois et quelque de disponibilité sur les marchés. Également, il y a eu un resserrement et moins de disponibilité avec des prix plus élevés sur le marché, ont connu leur incidence. Pour la grande région de Montréal, la vente a baissé au niveau de -37 %. En 2020, il y avait une augmentation de 58 % au centre-ville versus 3 % sur la rive sud. Montréal et Laval ont moins été affectés avec des diminutions de 15 à 11 %.
Regardons un peu le centre-ville. Tel que vous pouvez voir dans ce graphique, le plus grand effet sur le volume de vente était, au deuxième trimestre 2020 et quatrième trimestre 2020 lors des confinements. Vous pouvez voir, ce sont les trimestres où il y a le plus de lancements de projets. Est-ce que c'est dû au manque de demande, ou c'est dû à quelque chose d'autre ? Ça, c'est le lancement de nouvelles unités. C'est très logique de voir pour le marché au centre-ville qui est fondé sur les différents évènements.
Vous pouvez voir que 65 % des ventes trimestrielles sont provenues de projets. Par conséquent, le volume bas correspond à la moindre utilisation des emplacements. Ça, c'était le cas pour le centre-ville de Montréal. Voici les différents niveaux de ventes entre 85 % pour l'an dernier. Les ralentissements dans l'activité, ça ce sont les bonnes nouvelles, n'ont pas eu de répercussion sur l'inventaire. Il y a eu une augmentation de 14 % de l'inventaire sur une année, mais nous sommes encore très loin des résultats que l'on pouvait observer l'année 2018-2019.
Maintenant, les taux d'inhabitation. Vous pouvez voir la grande région de Montréal, il y a eu une augmentation de 1.2 % jusqu'en arriver à 2.7 %, toujours en deçà de 3 % de logements vacants. Vous pouvez observer le pourcentage. Nous en sommes toujours entre 1.6 % jusqu’à -2, vous pouvez voir la différence entre Montréal et la Rive Sud et quels sont les différents taux. Ici, vous avez les taux d'inhabitations pour les nouveaux projets qui étaient ouverts depuis plus d'un an. En réalité, si vous voulez comparer ce que sont les trois 3.5 existants, vous devez reconnaître qu'il y a un processus de stabilisation pour les projets. Donc, les taux d'inhabitation seront de 6 % dans le centre-ville de Montréal au premier trimestre 2021. Au deuxième trimestre, c’est autour de 10 %. 5 % pour l'île de Montréal excluant le centre-ville, 5 % à Laval, 10 % la Rive Nord, et vous avez également la Rive Sud.
Vous pouvez voir qu’est-ce qui est arrivé sur les prix de location par pied carré. On pouvait passer au centre-ville 2.90, l'île de Pointe et les autres régions environnantes à 1.85. Soit c'est resté assez stable, ou ça a connu un petit essor. Pour la location, il y a beaucoup de promotions incitatives, des périodes de gratuité d'un à trois mois. De cette façon-là, vous pouvez voir ce qui se passe sur les nouvelles constructions. La valeur augmente à cause des prix des matériaux. La rareté de main d'œuvre fait que tout a augmenté. Il y a eu des réglementations pour les frais et les taxes par exemple à Montréal, créant une augmentation.
Un projet doit être faisable, et accepter des marges de profit beaucoup moins élevées également pour pallier à tout cela. C'est ce que le promoteur doit faire. Quelles sont les projections pour l'avenir ? Il y a beaucoup de sens au Wellington. Sur le Bassin Bas et d'autres marchés à Montréal, on a vu la forte corrélation entre la demande et l'offre. Comme tendance en fait, on vit beaucoup dans les BMO au Québec, en général. Avec la vaccination, ça devrait nous ramener à un contexte plus normal. À Montréal, le retour à l'université, par exemple pour les étudiants, c’est donné pour le mois de septembre, et le retour à la normalité sera en 2022.
En 2021, il y aurait un meilleur volume de demandes pour les nouveaux condominiums qu'il y avait eu en 2020. Toutefois, nous devons attendre jusqu'en 2022 pour avoir des volumes des volumes de vente semblables à ceux que nous avions avant la Covid entre 2017-2019. Nous arriverons lentement à un équilibre, et les locations augmenteront au retour des étudiants également. On retourne un peu à ce que nous avions avant la pandémie. Si vous voulez suivre ce qu'il se passe chez les promoteurs pour les terrains et les constructions, vous pouvez vous inscrire.
Si vous avez des questions sur la présentation, ou en apprendre plus sur les services et les outils, contactez-moi. Cela termine ma présentation. Merci de votre attention. Je passe la parole à Charles.
[00:39:10] CharlesTrudel: Merci beaucoup, Maxime. Maintenant, nous allons aller en table ronde pour répondre à certaines de vos questions. Si vous n'avez pas eu la chance de soumettre votre question et que vous aimeriez le faire, utilisez la fenêtre de clavardage à droite de votre écran. Allons-y avec les questions. La première question que nous avons reçu, c’est pour Robert et Mike. La question est sur les effets à long terme post-Covid pour l'immobilier commercial. Robert, vous voulez débuter. Oui, Allez-y.
[00:39:56] Robert: Oui, bien sûr, je vais débuter avec un niveau plus élevé comme observation. Ce qu'on sent avec les commentaires de médecine, nous croyons que les villes reviendront sur le marché beaucoup plus fortement. Ça serait peut-être une histoire de 2022 et l'avenir, mais je crois que les gens vont revenir rapidement vers les centres des grandes villes. Ce que nous pouvons observer maintenant pour les locations de bureau par exemple, on va essayer là de faire un peu un bilan de de légalisation. Les gens vont peut-être y retourner dans les bureaux physiques mais vont rester pour la plupart à la maison pour l'instant.
En théorie cela pourrait nous redonner beaucoup plus d'espace de bureaux sur le marché, mais pour l'industrie de la technologie et tout cela, ils sont en train de reprendre les espaces de bureaux inutilisés. Dans le marché centre-ville, peut-être que les loyers seront un peu en stagnation pendant un certain temps et que les taux seront plafonnés assez bas. Mais quand la pandémie sera terminée, il y aura une grande reprise dans les grandes villes. Regardez la création d'emploi, les services professionnels, les sciences, les finances, la technologie.
Tout cela s’est centré dans les centres ville des plus grandes villes au Canada. C'est ma vue. Moi, je vais ajouter une autre perspective à cela. Au début de la pandémie, vous avez vu le rapport de [inintelligible 00:41:43] au début de l'été dernier. Tous les gérants de propriété et détenteurs de bureaux, il y avait 40 [inintelligible 00:41:56] des données que nous avons eues, en retour, mais on ne savait pas combien de jours par semaine les gens retourneraient physiquement dans leurs bureaux.
La semaine dernière je regardais le rapport de [inintelligible 00:42:10] dans les bureaux aux États-Unis qu'il y avait eu une chute de 3 % seulement. En termes de bureaux, et pas seulement de marché de l'habitation. Les locataires des bureaux autour des villes, on avait jusqu'à 20 %, et ces statistiques que nous voyons avec sous location par exemple au centre-ville au Canada, ça va être la même chose. Quand je [inintelligible 00:42:42] avait un prix attribué par pied carré.
Il y a eu des compromis et le truc de quelqu'un reculait également. Si les gens entraient dans les bureaux trois jours par semaine et décident de venir de mardi à jeudi, est-ce que vous pouvez réduire l'espace de bureau s'ils se présentent tous en même temps ? Je ne suis pas sûr. Il faut se concentrer sur l'économie en général et on verra que le retour sera moins de 20 %. Moi, j'estimais quelque chose autours de 10 à 20 % indépendamment de quand aura lieu la fin de cette pandémie, on ne sait pas.
Je crois que maintenant c'est plus dans le cadre des 10 %, mais personne n'a vraiment une bonne façon d'examiner les choses. On va le voir en 2022 le retour au travail. On va retourner éventuellement à une croissance qu'on avait en pré-Covid et les gens, Gelpei, Morgan, en fait ont dit que dans le secteur financier dans les centres urbains par exemple, ils voulaient revoir plus de gens dans les bureaux plus souvent, et pas moins. Les équipes à l'interne et les clients également. Il devrait avoir une recrudescence, Charles.
[00:44:21] Charles: Merci Mike et Robert pour ces commentaires intéressants. L'autre question que nous avons reçue, c'est pour Maxime. Où voyez-vous que le taux de plafonnement sera dans la région de Montréal dans un an ou deux ?
[00:44:41] Maxime: Ça, c'est une bonne question. Je n'ai pas de boule de cristal, mais on peut voir les tendances si on regarde dans les logements multifamiliaux. Il faut regarder quel était l'évolution à long terme. Nous sommes avec un plafonnement pendant les 20 dernières années. Nous sommes à 4 %, et on se posait la question, à quel point est-ce que ça peut baisser encore ? Si on regarde les tours de plafonnement, à Montréal, on voudrait en arriver à une certaine stabilité. Nous devons être prudents puisque ces taux de plafonnement ont une corrélation avec les taux d’intérêt. On voit des préoccupations de la part de la réserve fédérale sur l’inflation. Je crois que ça pourrait augmenter graduellement, et avoir de petites répercussions sur les taux de plafonnement des capitalisations.
À chaque point de pourcentage, il y aura exactement le même impact sur ces taux de plafonnement des capitalisations. Il est possible qu’il y ait également un petit impact. Pour l’aspect commercial, nous avons réalisé et observé une petite augmentation, et cela incluait les services essentiels. Il y a eu également une petite compression également d’autres services. Nous avons eu une certaine stabilité pour les bureaux. Il faut attendre et voir combien vont retourner physiquement dans les bureaux. Ça dépend de la qualité de l’actif et de l’offre qui est faite pour le télétravail.
Dans le domaine industriel, je crois que le taux de capitalisation que nous avons vu pour les propriétés industrielles va se stabiliser à moyen terme. Ça a tout à voir avec l’offre et la demande. Pour le commerce électronique, il y aura un essor et pour les entrepôts également commerciaux.
[00:47:03] Charles: Oui. Merci beaucoup, Maxime. L’autre question que nous avons du public, elle ne s’adressera à Robert à nouveau. Avec un marché en pleine folie, sur le plan résidentiel, les gens offrent des prêts de plus en plus élevés. C’est différent de ce que nous avons vu il y a quelques années de cela. Le gouvernement également s’est penché sur le fait que les gens à Montréal pouvaient se permettre d’acheter une propriété.
[00:47:44] Robert: Nous avons publié un rapport là-dessus il y a quelques semaines de cela. Nous avons indiqué que le gouvernement devait voir cette situation-là, parce qu’il y avait beaucoup de spéculations sur les marchés. Beaucoup de propriétés par exemple ont été acquises depuis l’automne dernier. Il n’y a pas beaucoup de choses qui a été fait de la part du gouvernement. Il y a eu des lignes directrices qui ont été mises de l’avant. C’est normalement assez strict. Ça n’a pas changé la psychologie sur l’augmentation de 30 à 40 points.
Ottawa voulait considérer certaines mesures sur inclusion de capital et puis d’autres moyens également, mais nous n’étions pas d’accord avec ce qu’ils avaient offert. Puis, la prochaine chose, c’était la politique monétaire. C’était la banque de Canada qui essayait de dire aux marchés qu’on ne verrait pas des taux très élevés pendant une bonne partie de l’année. On se demande si c’était une économie forte ou une économie avec une inflation qui va bien au-delà des cibles. Je ne sais pas qu’est-ce qui va se passer.
Par le passé, nous avons vu prises à un niveau local pour traiter l’investissement à Vancouver et à Ontario. Il ne semble pas qu’il y ait un très grand appétit pour ce genre de mesures. Puis, pour l’offre, il y a un argument que nous pouvons présenter. On n’a pas besoin de plus d’unités nécessairement, mais il faut que la réponse de l’offre doit être plus rapide, éliminer la paperasse et tout ce qui nous retarde. Cela ne nous aidera pas pendant les six prochains mois. En définitif, je crois qu’il n'y a que la Banque du Canada qui devra changer l'orientation et faire bouger les taux.
[00:50:09] Mike: Merci. Cela me donne une chance de renchérir sur ce sujet-là. Je vous dirais quelques-- Robert l’a mentionné. Nous avions établi 10 demandes aux décideurs de politique. Il y a des limites de levier que nous pouvons prendre qui nous ont été imposés. Par exemple, les resserrements, des règles pour les prêts hypothécaires et d'autres. Les gens veulent changer et déménager vers des condominiums à partir de propriétés. On a peur un peu de trop payer pour certaines propriétés. On a vu ça à Vancouver et à Toronto en 2016 jusqu'à 2019.
On s’attend qu’à certains moments donné, ça va se reproduire, selon nos observations à travers le Canada. À Toronto, ce virage est déjà en route, comparativement à ce que l'on peut voir maintenant. Je crois que ça va survenir à Montréal également. Maintenant, en ce qui a trait au fait que les gens puissent se permettre d'acheter une propriété. Vous savez, la raison pour laquelle je me suis rendue dans le quartier, c'est parce qu'il y a des politiques et des stratégies qui sont bien établies. Il faut augmenter la densité résidentielle pour éviter que les gens soient de moins en moins attirés vers certains secteurs, et tout cela.
Il y a des endroits, par exemple, qui doivent devenir de plus en plus attirants, et où la densité est un peu plus élevée parce qu'il y a le métro, on a un accès à un moyen de transport efficace pour se rendre à son emploi. Lorsqu’on a des projets qui devraient établir pour les trois prochaines années, vous savez, ça peut prendre cinq ans pour les nouveaux projets de condominium. Il y a tellement eu de détériorations. Robert l’a dit en ce qui a trait à l'élasticité de l'offre. On prend beaucoup de temps et les approbations doivent être beaucoup plus courtes, et tout cela. Ça prend des normes établies.
Nous devons atténuer ces demandes qui sont très fortes, peut-être au travers d'une nouvelle politique sur l'immigration, et d'en arriver avec des nouvelles politiques d’offre.
[00:53:12] Charles: Merci Mike. Je ne crois pas que nous ayons d'autres questions de la part des participants. Là-dessus, merci beaucoup pour vous êtres joins à nous. J'ose espérer que vous avez bien aimé cette séance d'activité. Merci d'avoir pris le temps de votre journée très occupée pour nous écouter. Au nom de BMO, nous sommes ici pour prendre soin de vous, vous offrir les meilleurs services. Nous l’avons fait pendant les 200 années de notre industrie. Nous avons un engagement envers l'industrie de l'immobilier. Le vôtre a été facilement discerné.
Vous allez recevoir les détails sur comment avoir accès à cette présentation à nouveau. Si vous avez soumis des questions qui n'ont pas été répondues, nous entrerons en contact avec vous pour la réponse. Cela met fin à cet appel. Prenez soin de vous. Thank you for you presence.
Mike Beg
Premier vice-président et chef - Financement immobilier, Financement des grandes entreprises
À titre de chef, Financement immobilier, Canada, Mike Beg assume la direction du groupe Financement immobilier et de ses clients à l’éche…(..)
Voir le profil complet >Au cours des 18 derniers mois, le secteur de l’immobilier commercial s’en est beaucoup mieux tiré que prévu. Les marchés de l’immobilier industriel et du multirésidentiel n’ont pas été aussi durement touchés que le commerce de détail et les immeubles de bureaux, mais nous sommes persuadés que les secteurs les plus touchés finiront par trouver un nouvel équilibre. Le récent forum des Affaires immobilières de BMO comprenait une série de présentations et d’entretiens sur les perspectives pour le Québec.
Robert Kavcic, directeur général et économiste principal à BMO, a fourni une mise à jour générale sur l’économie.
Maxime Hamel, directeur des affaires immobilières et de l’aménagement de terrain à Groupe Altus, a parlé de l’état du marché résidentiel et des répercussions de la crise actuelle.
Charles Trudel, directeur de marché régional à BMO pour le Québec, a animé une table ronde portant sur des sujets clés, notamment les défis du secteur.
Visionnez la vidéo ci-dessus pour accéder à l’événement complet.
Fait partie 3
d’une
3-série portant sur
Forum des Affaires immobilières de BMO
PARTIE 1
Forum des Affaires immobilières de BMO : Perspectives à l’échelle nationale
Mike Beg | 22 mars 2021 Immobilier Commercial
Bien que la dernière année ait été marquée par des montagnes russes sans précédent, le secteur de l&…
PARTIE 2
Forum des Affaires immobilières de BMO : Perspectives pour l’Atlantique
Mike Beg | 11 mai 2021 Immobilier Commercial
La dernière année a été sans précédent, et dire que le secteur de l’immobilier commercial a produit d…
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