Forum des Affaires immobilières de BMO : Perspectives pour le Prairies 2024
L’équipe Immeubles commerciaux de BMO propose une discussion virtuelle instructive sur le marché de l’habitation au Prairies, les tendances régionales et les perspectives économiques. Parmi les conférenciers, citons :
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Jason Jogia, cofondateur et chef des placements, Avenue Living
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Robert Kavcic, directeur général et économiste principal, BMO
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Mike Beg, chef, Financement immobilier, BMO Entreprises, Canada
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Roland Ardiles, vice-président régional, Financement immobilier, BMO Entreprises, Canada
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Salutations à tous, je suis Mike Beg, chef de ef, Banques commerciales, Immobilier canadien, Bmo canadien de Bmo. Merci à tous de vous joindre à notre Régional des Prairies airies aujourd’hui et n’hésitez pas à vous inscrire à nos autres événements régionaux et nationaux qui sont tous x et nationaux, qui sont tous enregistrés et affichés sur le DOT de BMO us nous réunissons ici aujourd’hui, je reconnais hui, je tiens à souligner que nos équipes de partout en Amérique du Nord. Se trouvent sur les territoires traditionnels de nombreuses nations autochtones. Nous honorons et reconnaissons les Premiers Peuples de nos territoires et les contributions continues de ntinues des Premières Nations, des Inuits et des peuples Matey me de nos communautés et de notre pays aujourd’hui. Pour cet événement, nous sommes ravis d’être rejoints par l’industrie e file de l’industrie qui sont activement impliqués dans les marchés canadiens de l’habitation habitation et qui ont une perspective sur les tendances du marché dans l’industrie tives de l’industrie dans le secteur immobilier. Nous avons beaucoup à couvrir couvrir au cours de la prochaine heure, alors je vais passer rapidement en revue l’ordre du jour. Et puis nous commencerons. Nous sommes centraux pour commencer, Robert t et Robert Kaczyk, qui est notre économiste principal, et c’est peut-être le cas urrait être retardé plus tard dans l’appel en raison de difficultés techniques s sinon, il nous donnerait le coup d’envoi et il serait une mise à jour économique à laquelle Robert a participé lièrement accordé des entrevues dans la presse écrite, à la radio et à la télévision du Canada et joue un rôle clé dans l’analyse de l’économie régionale canadienne fiscalité et de l’immobilier au Canada. À part Robert qui parle, nous allons aurons une table ronde comme événement principal couvrant les clés ts clés et répondrons aux questions qui ont été soumises é soumises. Pour cela, nous serons rejoints par Jason Jogia en tant que Co fondateur et directeur des investissements d’Ave Living. Jason possède plus de 15 ans d’expérience dans le domaine des marchés de capitaux immobiliers C’est Bmo qui modère cette discussion région des Prairies, anime cette discussion sur mon a région des Prairies au sein de mon équipe de direction nationale. Il apporte plus de 20 ans. Expérience dans les domaines de la banque commerciale et de l’immobilier e vais maintenant le tourner arole à Roland Ardelis car je ne vois pas encore Robert Robert. Et au-dessus de toi, Roland. Merci, Mike, et encore une fois bienvenue à tous s. Nous sommes très enthousiastes à l’idée d’être ici aujourd’hui et de prendre la parole sse sur les marchés immobiliers hés immobiliers, dans la région de Prayers, mais en général ral, vous savez ce que nous voyons réellement dans le lement dans le secteur immobilier pour nous ns son ensemble. Nous allons commencer la table ronde, comme Mike l’a mentionné. Vous savez, c’est, vous savez, nous allons aller 1er. Et encore une fois, je tiens à remercier Jason Jogia vous savez, d’être ici avec nous aujourd’hui. Et merci à tous d’avoir soumis vos questions. Nous allons essayer de vous intégrer du mieux que nous pouvons, vous savez, tout au long de la conversation Et, oui. Alors, commençons, Jason plus de 4 milliards de dollars d’actifs, des actifs sous gestion. Et d’ailleurs e ne révèle aucun secret commercial ici sur ceci sur votre site Web. Vous avez été occupés pendant un certain temps. Certes, la dernière décennie, mais encore plus au cours de la dernière es. Je voulais peut-être juste vous demander ce que uelles sont les perspectives pour le marché locatif résidentiel en Alberta et dans le reste de la on parisienne de votre point de vue. Ce n’est pas à vous. Remercier rci Roland et merci Mike de m’avoir invité sur le forum qui est un e très, très bonne question, vous savez l’Alberta a été un endroit très, très intéressant epuis 15 ou 20 ans. Où nous avons eu beaucoup de cycles qui se sont succédé au fur et à mesure que nous érions sur ces marchés. Que l’on pense à la grande crise financière, à la montée en puissance écédé le grand boom des produits de base, à une autre crise des produits de base et à la crise des produits de base lequel nous nous sommes trouvés ec des taux d’intérêt inflationnistes et des pressions inflationnistes, nous pouvons nous assurer que la traduction est dans un ton ou une autre crise inflationnistes, nous avons constaté un engagement sporadique intéressant en faveur de l’habitation multifamiliale sur ce marché au cours des deux dernières années s et ce que cela a essentiellement créé. Y a-t-il 2 choses intéressantes #1 ièrement, notre approvisionnement a stagné de façon spectaculaire. Si nous regardons le nombre de logements que nous avons par habitant de Calgary, d’Edmonton ou de n’importe où en Saskatchewan Saskatchewan ou même au Manitoba, il y a des logements multifamiliaux disponibles les. Le taux par habitant est l’un des plus bas de l xième élément, c’est que nos loyers continuent d’être d’être parmi les moins chers du pays. Et maintenant, vous prenez cela avec un e politique d’immigration positive ainsi que le fait que savez, nos pairs à gauche et à droite de nous ou à l’est et à l’ouest de nous voient le niveau d’abordabilité ici. Nous assistons à ce niveau massif de migration entrante, alors vous c cette contrainte d’approvisionnement qui a été exaspérée en raison de la volatilité de ces marchés au cours des deux dernières décennies, et vous avez aussi ce moteur de demande avec cette interprétation et cette t internationale en ce moment, en moyenne au cours du dernier trimestre e, par exemple, au cours des 6 derniers trimestres consécutifs, l’Alberta a connu ary. Ainsi, lorsque nous pensons au logement multifamilial, lorsque nous d nous pensons aux locataires, quand nous pensons aux logements locatifs, je veux dire. Vivre dans le secteur du logement locatif Le logement de la main-d’œuvre, nous appelons ons qu’il n’y a jamais eu de meilleur moment pour être dans notre industrie pour la dernière fois nières années, nous avons assisté à un afflux massif de e clients, de nouveaux clients, de nouveaux résidents. Nous l’avons vu ette contrainte de l’offre créer des opportunités pour onné l’occasion de profiter d’excellents rendements ajustés au risque au risque, mais aussi d’améliorer les opérations de notre entreprise. Alors, quand nous pensons à cela en tant qu’Ave, nous nous sommes étendus à la géographie mondiale que nous sommes Les Prairies sont maintenant une poudrière d’opportunités pour répondre à la demande qui s’est présentée le biais de nouvelles offres, de l’offre existante ainsi que de l’offre cours des prochains jours, il y a un place pour augmenter les taux de location parce qu’il continue de moyenne de l’industrie. Donc, je pense qu’en fait, vous l’avez fait. J’ai abordé des sujets qui que je veux vous poser ma prochaine question, qui bien sûr parler de comment. À quel point le marché pourrait être tendu en Alberta pense que beaucoup de questions que l’on me pose parfois ois lorsque je regarde les clients est que notre stock restent au même moment iennent, quand cela va vraiment arriver, s’il y a une fin à ce potentiel ? Inafflux, mais sachez aussi qu’il y a un aucoup de nouvelles constructions. Vous êtes impliqués dans une partie de cela mais aussi dans le côté des acquisitions. Nos tarifs de location vont continuer à augmenter. Quels sont certains des éléments qui entrent en jeu lorsqu’il s’agit de certains de ces facteurs, à votre avis Considérons donc le logement comme un spectre. Donc, un spectre de ctre de profil de résident et un spectre de la chaîne de valeur en termes de logement, donc ces trois dernières années, je pense que c’est généralement accepté sur la base d’une immigration formatrice et du simple manque de offre, que le Canada est dans une crise du logement que nous sommes sous-construits. Et en conséquence, nous avons vu des programmes très, très positifs de la part des prêteurs de la SCHL pour vraiment stimuler le développement et donc Calgary, par exemple, au cours des deux derniers trimestres stres, nous avons vu beaucoup de nouvelles offres, mais approvisionnement, mais ces nouvelles sources d’approvisionnement n’ont pas encore produit de matériau abitant ou la demande de produits. Quoi ue nous voyons en réalité, c’est une vague de produits qui arrivent en Alberta en ce moment qui sont vraiment de classe A et qui sont une catégorie en soi. Se différencier d’une classe B et A une classe C et donc ce que nous voyons comme une opportunité é, c’est qu’il y a des opérateurs comme nous qui sont intégrés verticalement et qui sont capables d’acheter des actifs de classe B, voire des actifs de classe A e certains actifs de classe C pour s’assurer qu’ils fonctionnent efficacement et serons en mesure de tirer parti de la demande entrante et de la demande entrante andes, d’importantes augmentations de loyer grâce à Et quand je regarde ça, je regarde le fait que les joueurs s qui sont dans le jeu de développement marchand ou les joueurs qui sont dans le jeu de. Juste le développement et peut-être ont-ils l’intention de les exploiter ueurs voient maintenant une opportunité pour la première fois et je dirais près de deux décennies, peut-être plus longtemps, pour commencer à construire un objectif ns construites sur mesure et nous avons vu cet afflux de joueurs lux d’acteurs dans cette partie de la chaîne de valeur. Nous assistons donc à une tunité en tant qu’Ave de pouvoir être des opérateurs solides et des actifs s que nous avons ainsi que les actifs que nous achetons, puis de voir que la valeur chaîne de valeur montre en fait de nouveaux actifs à produire, ce qui donne us donne ensuite un pipeline pour aborder plus de marché et acheter plus d’actifs. Nous arrivons à agréger. Les joueurs continuent de s’agréger au sein des marchés et dans un contexte de demande croissante et d’offre réduite, c’est le meilleur re toile sur laquelle continuer à brosser un tableau pour les années à venir. Je pense donc que vous avez défini très succinctement avec la clé aux facteurs qui affectent notre marché en ce moment Je pense qu’au fil des ans, l’une des choses que nous avons vues, surtout dans lberta et certainement dans d’autres provinces parias c’est cet investissement, les perspectives d’investissement ussi robustes. De toute évidence, vous avez été très vous-mêmes z, actifs, mais nous avons aussi vu, vous savez, certains investisseurs institutionnels aller savez, se tourner vers d’autres marchés partout au Canada. Alors, que feriez-vous ent aujourd’hui ? Est pour la ville de l’Alberta, mais d’autres es régions des Prairies commencent à le voir et évidemment vous êtes très actifs, mais nt vous êtes très actifs, mais voyez-vous aussi plus de concurrence ? Oui, nous avons divisé l’investissement en 4 quadrants, vous avez donc rants. Vous avez donc vos investisseurs institutionnels utionnels de qualité comme un Ave, vous savez comme les fonds de pension qui sont dans des actifs, vous avez vos joueurs émergents qui rgents qui sont là-bas en quelque sorte en agrégeant de petits portefeuilles, vous avez votre n et vos pops, puis vous avez vos constructeurs marchands Tout le monde est relativement actif, n’est-ce pas Certaines institutions profitent maintenant de l’occasion pour leur est offerte pour se retirer du marché albertain parce qu’ils ont décidé qu’il était temps de faire une rotation stitutions sont généralement celles qui ne sont pas intégrées verticalement, qui n’ont pas l’échelle ici, qui ne peuvent pas produire le résultat que ne peuvent pas produire le résultat qu’elles recherchent et qui ont décidé de réaffecter les capitaux à l’Est une opportunité pour les joueurs qui casion pour les acteurs qui sont plus établis sur le marché et qui ont leurs propres opérations de regrouper leurs ment un autre marché adressable qui. Voir, mais nous en voyons beaucoup émerger ces joueurs émergents de l’Est et de l’Ouest arriver sur le marché maintenant Nous avons vu des gens de l’Ontario, du Québec, de la Colombie-Britannique inonder nos marchés pour acheter une part du une partie de l’Alberta, de l’Alberta qui va courir pour cela atchewan sera présente. Donc, certaines des transactions que nous avons observées sont en train de s’améliorer un peu en fait très, très excitant parce que nous n’avons pas vu ce niveau d’investissement sur ce marché Les investissements que nous constatons sont beaucoup plus importants la étant dit, avec la mise en garde que certaines des sorties qui se produisent sont très notables, ce qui crée beaucoup d’opportunités pour ces nouveaux joueurs en tant que our nous. Thèmes quand il s’agit de nt et d’abordabilité, vous savez, je vais faire appel à Mike r Mike, je vous supplie peut-être pour cette question, vous savez, et Mike, vous savez, si je ut-être poser, vous savez, en tant que chef du financement immobilier pour BMO mment voyez-vous l’abordabilité l’abordabilité, vous savez, en tenant compte de l’avenir, alors que nous entrons dans le courant de 2025 Oui, plus largement. Nous constatons une amélioration des signes d’abordabilité re que les taux baissent, en fait dans l’heure qui précède i a précédé le début de cet appel, la Banque du Canada a annoncé son réduction de taux de cinquante points de base, comme on s’y attendait généralement. Je pense que la chose importante à souligner n’est pas que ce n’est pas que le cheteurs ne sont pas là. Nous avons 1,3 million de nouveaux Canadiens de plus de e la dernière année, et malgré l’annonce du gouvernement de réduire les émissions de nce non permanente. Nous en avons. Scepticisme rationnel quant à leur capacité à le faire aussi rapidement que qu’ils le pensent, et ce, légalement ou illégalement nous allons voir beaucoup plus près de ce chiffre en termes de marché du logement sur le marché du logement à l’avenir onc, vous savez, cela va à l’encontre de l’abordabilité, mais les taux s taux baissent améliorent l’abordabilité, vous notre d’économie de démonstration, l’équipe Roberts si nous s pouvons les mettre en ligne. s de base. Et plus lentement à des intervalles d’un quart de point et ils ont relevé ce chiffre au cours du dernier à 250 points de base de 250 points de base à des intervalles plus rapides et, en fait, de 50 points aujourd’hui pés d’aujourd’hui, certaines personnes disaient que cela aurait pu être re 75, il n’y avait pas de risque que ce soit le cas ait en fait un risque qu’il soit plus Cela a donc conduit à de nombreux rapports sur la hausse de la préapprobation hypothécaire ce mois-ci dans d’autres termes, je pense que c’est le marché de la revente où nous allons llons voir l’abordabilité. E 1er et déclenché en premier je ne pense pas s que le marché de la construction neuve aime le marché des condos neufs qui est si important dans oronto et Vancouver par exemple, qui vous commercialise rs pas une bonne valeur contre la revente parce que la revente a revente a chuté de 14 % à l’échelle nationale Mais à mesure que la revente recommence à remonter et que l’écart de prix entre les nouvelles constructions et la revente commence à se réduire, je dirais que dis-le a probablement attendre un an ou plus avant que vous ne le fassiez u marché de la construction neuve, mais s je m’attends vraiment à ce qu’il soit abordable. Hausse de la demande et des ventes pour commencer apparaître sur le marché de la revente. Merci, Mike. Jason plus haut e des taux d’intérêt et la hausse des taux d’intérêt au cours des deux dernières années ont stimulé, vous savez, une activité importante, certainement dans le me Mike l’a mentionné évidemment Mike l’a mentionné, il est évident que la Banque Canada a annoncé une réduction des dossards A50 sur le 50, mais cette vironnement a en fait soutenu beaucoup d’activité, surtout sur le ne le financement et le travail dans le cadre des structures de la SCHL Le programme MLS select a été. Un programme qui a connu beaucoup de succès partout au pays, mais qui a été certainement vu beaucoup d’activité ici sur notre marché sous rché dans le cadre de ce programme. Pensez-vous qu’un changement radical lorsque nous commencerons à voir l’intérêt diminuer êt diminuer et que l’utilisation de la SCHL ou de l’IM e la SCHL ou de l’IML a eu lieu récemment, je sais évidemment que la traduction est dans un ton difficile ment très actif à la SCHL, mais qu’en pensez-vous Oui, non, c’est une excellente question. Je veux dire, vous savez, nous surveillons en quelque sorte les taux au comptant ainsi que les rendements à long terme Et ça a été une période intéressante, si j’y pense cet environnement récent dans lequel nous avons fonctionné en tant que nous avons eu un énorme afflux de demande s pressions inflationnistes et les taux d’intérêt affectent toutes les entreprises, que ce soit gisse de nos fournisseurs, que ce soit, vous savez, le coût des services publics cs, etc. Nous avons constaté une augmentation constante de ces choses au cours des deux dernières années és, nous avons été en mesure de les compenser s été en mesure de les compenser et heureusement, nous avons pu être en tête. Qu’est-ce qu’un devant. Qu’est-ce qui a été un très bon outil pour nous pendant cette période et qu’est-ce qui est. Cela a fonctionné et je veux dire, si vous revenez à la politique nationale sur le logement, cela objectif. SCHL : notre capacité té d’emprunter des capitaux de la SCHL par l’intermédiaire de MLI Select et d’autres programmes rammes a vraiment été un outil incroyable pour nous à utiliser au cours de ces derniers programmes prunter à crédit d’emprunter à des écarts de crédit supérieurs au rendement obligataire, ce qui a fait que le coût moyen pondéré de rant au sein de notre plateforme très bien équilibré ou en Stacius et ns Stacius. Et donc, ce que je pense que nous verrons à mesure que nous avançons avec ces taux à venir tiels et à long terme. Je vais c’est le fait qu’il y a opportunité pour nous de commencer à utiliser certains des autres utres structures de financement qui existaient auparavant nt la SCHL et le financement conventionnel, l’écart ait un écart de prix, mais ce n’était pas nécessairement le cas eux dire que je l’ai fait quand les taux d’intérêt étaient vraiment bas rvé des prix conventionnels à environ 1,8 et la SCHL ne pouvait pas être beaucoup plus basse que cela parce que les banques ont nt un véritable coût des fonds. Donc, ce que je veux dire, c’est que nous ommencer à voir un peu. Plus de souplesse dans les structures de financement à mesure que nous entrons dans la s dans les années à venir, ce qui nous permettra de continuer à utiliser la SCHL comme lent outil, mais nous pouvons également travailler avec les banques sur leurs CMBS rammes de TACHC. Nous pouvons également travailler avec les banques sur leur dette conventionnelle et leur bilan afin d’avoir un peu plus de flexibilité quant à l’adéquation de la durée de nos plans d’actifs avec le a durée de notre financement, car la seule chose que vous faites avec la SCHL c la SCHL, c’est que vous êtes vraiment à plat avec le choix de cinq ans ou de dix ans lorsqu’il s’agit d’actifs stabilisés. Mais vous savez, c’est vraiment difficile d’obtenir quelque chose qui est hors site. Ou de plus courte durée sans payer de primes importantes ou tout à fait conventionnel avec un taux au jour le jour. Merci, Jason. Peut-être que tu peux poser cette question à Mike parce que je ne veux pas lui poser, tu sais, je ne me pose pas cette question ion. Nous parlons du financement de la SCHL. Vous savez, BMO a été actif, mais dites-nous s un peu de la réceptivité de la banque réceptive, vous savez, à travailler avec la SCHL et, bien sûr, à faire du financement inancement sous l’égide. Je dirais simplement que d’un point de vue de la construction construction, nous avons une longue et bonne expérience dans la sélection de MLI l’assurance MLI Select et, avant cela, nous sommes régulièrement assurés par le CMEC et, en fait, vous ait, dernièrement, certainement au cours de la dernière décennie depuis que BMO a adopté son propre énoncé de raison d’être, de croître avec audace audace dans la différence en affaires et dans la vie. Nous avons des engagements climatiques, mais nous avons aussi des aussi des engagements en matière de logement abordable, un engagement de 12 milliards de dollars en immobilisations. De retour en 2021, nous sommes sur la bonne voie, vous t un élément significatif de cela cet engagement était en fait notre IM à MLI select par l’intermédiaire de nos équipes de financement immobilier dans l’ensemble du marchés sont plus enclins et propices à cette location, donc t pourquoi nos marchés des Prairies font certainement l’objet de l’appel d’aujourd’hui serait un marché où il y a plus plus de possibilités de location, les prix des terrains à Toronto et à Vancouver le font choses un peu plus difficiles, mais. Choisissez-y une activité alors t donc important pour nous. C’est certainement le cas t également développé dans une activité avec un certain nombre de nos clients, en particulier ceux marchés de la vente, de la construction neuve, de la construction neuve du résidentiel a vraiment été un peu plus durement touché et ils ont regardé hé des moyens de diversifier ce qu’ils font et ce n’est pas aussi rentable plus élevé pour eux dans certains de ces marchés. Mais ils ont été certains de ces marchés. Mais ils ont fait cela et ce n’est pas des sites autonomes, tellement qu’ils ont été ajoutés ronto et Vancouver. Mais il est certain que l’activité de construction d’objectifs a été vigoureuse dans des marchés comme les Prairies et même le Canada atlantique. Merci Mike. Je veux peut-être changer un peu et Jason je voulais is parler du bâtiment Sunrise se. C’est, je sais, c’est un projet spécial pour Ave. C’est spécial cial pour BMO. Mais dites z-nous un peu de la façon dont cela projet particulier définit l’orientation de ion d’Ave. en termes de durabilité. Et des projets similaires à celui-ci lorsqu’il s’agit de Et comment pensez-vous que l’industrie change avec dustrie en matière de durabilité affecteront l’industrie immobilière en général ral ? Donc, je pense que pour répondre à cette question, Roland, je pense qu’il y a quelques faits que je lance là-bas quand nous pensons à l’immobilier multifamilial s multifamiliaux de l’immobilier à l’autre bout du pays en ce moment. C’est intéressant. Je dirais que près de 80% des à partir d’une forme de durabilité ou d’initiative environnementale. Ils ont été en quelque sorte conçus pour être fonctionnels et c’est le cas quand on pense aux millésimes 1980, on parle 1980, on parle d’actifs qui ont maintenant cinquante, 60-70 ans qui ntretenus, mais qui le sont sans doute t sans doute de manière significative à l’empreinte carbone et qui ont essentiellement t des systèmes et des processus désuets par rapport à ceux d’aujourd’hui So Ave. en tant que fournisseur de. Logement forcé dans les Prairies Reconnaître que nous aimerions faire quelque chose avec notre e avec notre politique ESG pour soutenir les initiatives environnementales et vous savez, il ne suffisait pas d’aller mettre une brique à l’arrière d’un un WC et de changer son éclairage en LED. Il y avait quelque chose de plus que ous voulions voir et faire des recherches si cela pouvait être fait Et donc, quand nous y pensons, nous nous sommes bien dit grand programme de rénovation énergétique comme le Sunrise. Nous pourrions faire d’une pierre deux coups. La première était que nous pourrions prendre un bâtiment qui pourrait avoir 40 ans. 50 ans et modernisez-le même temps, pendant que nous effectuons cette rénovation, pourrions-nous mettre un peu de tiatives respectueuses de l’environnement pour réduire e la consommation et réduire l’empreinte carbone continue ainsi que les coûts d’exploitation du bâtiment, et c’était le précipice de la Et c’était le précipice de l’acide du lever du soleil pour que nous puissions utiliser le lever du soleil comme cette tête d’affiche et avec le soutien de us avons été en mesure de prendre un actif qui était un bâtiment ou timent. À Edmonton, juste au centre de la glace. Edmonton a eu quelques utilisations différentes au fil des ans que nous possédons dans notre portefeuille pour pendant un certain nombre d’années que nous avons fait vons essentiellement fait un ventre entier sur le revêtement extérieur pour remplacer res, en prenant une efficacité élevée en intégrant des composants à haut rendement dans les chaudières, en changeant la façon dont le bâtiment est rant. électrifié et énergisé arburant, électrifié et énergisé et changeant vraiment cette empreinte carbone ce bâtiment ou pour réduire nos émissions de GES dans ce bâtiment. Et partie à. Ce projet est connu que nous sommes des pionniers à travers le pays I Je veux dire que c’est l’un des seuls projets comme celui-ci, mais la meilleure partie de la ojet est qu’il y a tellement plus de bâtiments comme celui-ci à travers le e pays. Donc, si nous réussissons et que nous le faisons, nous sommes sur la ligne d’un mètre i, nous terminons cette chose et nous avons dynamisé cette chose et ça continue comme ça re lavé, rincé et répété à travers le pays pour our faire exactement ce que j’ai dit, c’est-à-dire une approche à deux volets. Assurez-vous que ents ne devienne pas obsolète et faire ce qu’il faut aire la bonne partie pour les économies d’énergie. Et je dirais qu’en tant qu’investisseur, comme nous avons investi dans ce domaine, le la meilleure partie de cela et c’est avec une solution de financement créative qui s obtenue, c’est que l’émission réelle conomies d’émissions réelles, le coût réel des économies paient pour le ion sur une division plus longue. Nous sommes donc vraiment enthousiastes à l’idée de ce que Sunrise va devenir et nous sommes ous sommes, comme je l’ai dit, l’année où j’aimerais terminer cette chose. Oh, écoutez. Encore une fois, nous sommes fiers d’être un partenaire avec vous dans ce domaine. Je veux poser à Mike une question tendancieuse ici A été la première banque canadienne à mettre en place un programme de financement des rénovations en partenariat avec la Banque de l’infrastructure du Canada, vous savez, comment sont les initiatives tiatives comme celle-ci, vous savez, changent-elles la façon dont l’industrie voit ts anciens ? Vous savez, je pense que Jason a parlé un un peu, mais je voulais avoir votre point de vue compte tenu de cela ue, vous savez, vous êtes au début du lancement de ce projet programme de financement. Oui, merci, Roland, malgré. Les États-Unis sont au courant du changement climatique depuis longtemps semble que nous soyons encore relativement tôt et à la un voyage qui traite fait face à d’énormes impacts climatiques de s de carbone des bâtiments, des bâtiments existants Vous examinez donc un portefeuille comme BMOS ou n’importe lequel des anques qui sont dans les dizaines de milliards de dollars, nous avons des ous avons des prêts hypothécaires commerciaux placés sur ces immeubles partout au pays le type de commerce de détail de l’immeuble. Bureaux dans l’industriel, multi-logements, résidentiels tous ces s bâtiments sont chauffés aux combustibles fossiles et, vous savez, la Banque de l’infrastructure du Canada a le sien ure du Canada a son propre programme climatique, qui est d’essayer de réduire ces émissions de carbone, tous ur ces rénovations est de passer de passer du chauffage aux combustibles fossiles au chauffage électrifié ne de plus de 50 %. C’est tout re une réduction de carbone de plus de 50 %. C’est donc tout ce que vous devez faire pour être admissible. ou Banque de l’infrastructure du Canada nque de l’infrastructure du Canada, c’est pourquoi nous offrons un financement conventionnel aux aînés nt que banque, nous fournissons ce que les banques font et t n’importe quelle banque peut le faire et nous espérons que d’autres banques nous suivront t et le feront en travaillant avec la banque de l’infrastructure candidate, mais vous savez, la Banque de l’infrastructure du Canada fournira comme ra des prix de type 2 à 3 % pour ce qui équivaut à de rénovation, qui sont de véritables coûts de rénovation qui contribuent à la réduction de la Différent donc je pense que nous s examinons l’engagement qu’une banque peut faire, qu’est-ce qu’une banque peut faire nt faire nos clients possèdent ces propriétés et nancement bancaire finance ces propriétés et nous faisons équipe finance ces propriétés et nous faisons équipe avec la Banque de l’infrastructure du Canada et c’est gagnant, vous gagnez e nous avons un exemple d’un autre en plus d’un autre en plus de ce que Jason fait avec nous et nous sommes ravis is de parler également, et c’est le trottoir rouge. publiquement. Conversion d’un immeuble de bureaux à Halifax, qui était Reconnu et célébré, et c’est parfait. Prenons l’exemple d’un immeuble de bureaux vacant sans valeur actuelle. Utilisez-le allait le convertir en quelque chose, mais il se trouve que c’est le cas ait chauffé à des combustibles fossiles et que ce qui est en train d’être converti est fication. C’était donc un cela a permis à ce constructeur d’obtenir le retour que it besoin grâce à un financement préférentiel, à un effet de levier un peu plus élevé et à un u meilleurs dans l’ensemble. Et livrer un produit au marché et Halifax avait besoin in, c’est-à-dire un immeuble résidentiel à logements multiples qu’ils étaient en train de convertir x en logements résidentiels à logements multiples, tout comme Jason le fait avec la propriété à Sachez que je dirais qu’à l’heure actuelle, les entreprises lles regardent leur performance, se disent peut-être peut-être que je vais jeter un autre coup d’œil à chaque conversation que j’ai avec les clients j’ai avec des clients où je mentionne ce produit, vous savez qu’ils étaient au courant du produit, mais ensuite ils commencent à e nous avons quelques propriétés avec lesquelles nous pouvons faire quelque chose que nous n’étions pas ec lesquelles nous ne pensions pas pouvoir faire quelque chose auparavant, alors vraiment génial à ce sujet et nous voulons vraiment en voir plus et cela ue vous, nos clients et d’autres banques clients pouvez faire. Merci, Mike. Je pense que maintenant je veux vous présenter Rob Kaepchick, qui nous a rejoints. Pour nous donner une idée globale le et des perspectives économiques pour vous e région. Alors Rob si vous êtes sur ligne, j’espère que nous pouvons vous entendre. Nous avons votre présentation PowerPoint ici qui résentation ici qui mettra en valeur le reste du public. Je vais donc le transmettre us le transmettre et je vous demanderai de me le rendre lorsque vous aurez terminé. Merci. Génial. Merci, Roland, et j’espère que vous pouvez m’entendre OK et excusez-moi ses pour le problème technique. Nous le faisons virtuellement depuis environ 4 ans une fois ois par an, tout tombe en panne. Je veux dire qu’aujourd’hui était l’un des s jours, malheureusement. Donc sur la 1ère diapositive ve du graphique numéro un, vous pouvez voir uniquement notre économie de base miques de base ici. Et ce que je vais faire, c’est vous donner un aperçu rapide de ce que de ce que nous observons pour la croissance, l’inflation et, surtout, les taux d’intérêt, parce que térêt, parce que, bien sûr, la Banque du Canada a fait ce que nous attendions tous aux de 50 points de base ce matin. Et tin. Et puis quelques commentaires rapides sur ce que nous pensons que cela signifie pour l’immobilier e pour l’immobilier à l’avenir. Ainsi. Pour ce qui est des perspectives économiques, je veux dire, c’est assez stable. Et je ne vais pas entrer dans les décimales ici, mais une croissance de 1 à 1 1/2 pour cent au Canada assez cohérente avec une économie qui tourne bien z lentement. Il ne s’agit donc pas d’une récession. Ce n’est pas le cas e de trop négatif, mais c’est en dessous sse du potentiel pour le Canada. Cela signifie donc que l’économie croît essentiellement en dessous de la limite de vitesse, d’où la raison pour laquelle nous avons commencé à voir ces taux voir ces baisses de taux parce qu’il y a une certaine faiblesse. Sur le graphique 2.
Lorsque vous le décomposez à travers le pays ys, nous remarquons deux ou trois choses. L’une d’entre elles est que presque tout es les régions du Canada connaissent une croissance inférieure à 2 %, ce qui signifie que la croissance férieure à cette limite de vitesse. Mais quand vous regardez les Prairies en Alberta en particulier, je me demande s’il y en a un relativement épargnée à cela cycle, c’est l’Alberta et vous ien l’Alberta. Et vous savez, je ne vais pas dire une croissance de 1,6 % cette année et d’environ 2 % en 2025. Exceptionnellement forte, mais par rapport à certaines des principales raisons pour lesquelles je dirais, c’est que si vous regardez ce qui est aractérisé ce cycle, un e augmentation très agressive des taux d’intérêt pour lutter contre l’inflation, nous regardons en quelque sorte partout au Canada et nous nous demandons, d’accord, qui est le moins exposé à des choses comme les intérêts obiliers sensibles et l’endettement dans le ménage l’extrémité supérieure du spectre z qu’à l’extrémité supérieure du spectre, vous auriez des endroits comme. Zone où le marché est devenu vraiment mousseux et où les ménages ement des ménages s’est vraiment accéléré au cours des trois ou quatre dernières années autre extrémité du spectre, vous diriez qui est le plus isolé, vous diriez probablement une province comme l’Alberta où les niveaux d’endettement en pourcentage de u revenu des ménages sont relativement faibles et ils ne sont que le montant écume qui s’est accumulée sur le marché immobilier au cours des dernières années alement relativement faible par rapport à un marché comme un nto ou Vancouver. Et puis ce n’est pas dire le marché e marché n’a pas bien performé ou qu’il devient cher, mais sur un e relative, il a été assez bénin. Tout ce qu’il faut dire, c’est que les prairies en général, en Alberta en particulier, ont été en mesure de résister à ce cycle de resserrement le de resserrement et nous sommes toujours assez optimistes à l’égard de r de l’économie de l’Alberta, même pas seulement ains mois, mais si nous devions regarder vers l’avenir vions regarder au cours des 5 à 10 prochaines années, c’est une province où se diversifie à l’extérieur de la ince qui se diversifie en s’éloignant de l’énergie et c’est une population relativement jeune. C’est donc un ez bon environnement dans cette partie du pays. Sur le graphique 3, il suffit de f aperçu de ce que nous voyons sur le marché du travail et nous avons en fait vu le chômage augmenter assez sez significative du chômage partout au Canada, peu importe ou vous vous trouvez au pays. Et l’Alberta est 1 province ce où le taux de chômage a augmenté de façon assez importante, donc orte qu’à environ 7 1/2 pour cent au cours des deux derniers mois, la différence pourquoi nous ne le faisons pas. Trop inquiet à ce sujet ? Donc, d’ordinaire, si vous alliez voir un et un entation de 1 1/2 pour cent du taux de chômage, ce serait un peu la cause A étude et probablement quelque chose qui pèserait sur l’immobilier Mais la différence cette fois-ci, c’est que l’augmentation de la ux de chômage est venue parce qu’il y a beaucoup plus de gens qui arrivent sur le marché du travail. C’est donc dû à la croissance démographique et à une plus grande participation au marché du travail. Ce n’est pas motivé par aisse pure et simple de l’emploi. Et c’est un grand facteur de différenciation entre. Certains des cycles passés où l’on a vu le taux de chômage augmenter a eu un effet négatif. Conséquence pour le marché immobilier cette fois-ci on ne voit pas yons pas, car cela est entièrement déterminé par l’offre de main-d’œuvre. Il y a beaucoup de problèmes qui viennent avec cela, mais d’un point de vue immobilier, ce n’est pas le cas de pression à la baisse. Donc, c’est que je ne pense pas bien lle, je pense, mais c’est moins de nouvelles négatives que ce que nous verrions normalement ent avec ce genre de mouvement. Et puis sur le graphique 4 lorsque nous examinons le contexte de l’inflation, c’est là que nous avons vu beaucoup de aucoup de progrès au cours des trois à six derniers mois. Et donc sur l’écran, j’ai juste une image de l’endroit où de l’inflation. Nous sommes donc passés de 8 % pour l’inflation canadienne à 1,6 % au dernier chiffre. Donc, en fait, en dessous de la Banque de Banque du Canada. Il y a aussi une sorte de liste de contrôle des différents facteurs qui ont eu un impact sur l’inflation au cours des trois ou 4 dernières années es années et nous avons encore fait des progrès. Je ne veux pas, je ne veux pas passer en revue tous les détails de cette histoire d’inflation, mais etenir ici, c’est qu’après trois ou trois s de pression acharnée contre la hausse on inflationniste à la hausse. la Banque du Canada se penche maintenant sur la intenant sur la question et dit que nous sommes de retour là où nous voulons être en ce qui concerne ui concerne l’inflation. Donc, moins de 2% sur le titre. Si vous examinez diverses mesures de l’inflation sous-jacente la Banque du Canada examinera, et il y en a probablement 3 ou 4 rien que vous embrouiller tout le monde, elles sont toutes en quelque sorte regroupées autour de la r de la barre des 2 % à l’heure actuelle. Donc risque d’inflation à la hausse donc disparu du point de vue des décideurs politiques que ce n’est pas le cas. Ce n’est pas génial parce que les prix ne sont pas est-ce pas ? Comme vous entrez dans l’épicerie, cela ne signifie pas que votre fie pas que votre sac à provisions devient moins cher, mais le taux d’inflation est st stabilisé, tout comme les décideurs. Ils regardent cela et se disent OK, nous sommes là où nous devons être tre en ce qui concerne l’inflation. Donc, lorsque vous combinez ces deux côtés côtés de l’économie, le côté de la croissance et le côté de l’inflation éalité est maintenant que l’inflation est bien sous contrôle, il y a e. Il y a toujours un certain risque de baisse et une pression à la baisse é du travail ssance et le marché du travail. Comment la Banque du Canada évalue-t-elle cela ? Eh bien, maintenant, tout d’un coup, ils prennent beaucoup plus de poids que de baisse de l’économie. Qu’ils ne l’ont été au risque de hausse et à l’inflation. D’où les baisses de taux que nous observons actuellement dans ce contexte. Le graphique 5 est donc le suivant prévision des taux. Vous pouvez y voir pour le ue du Canada en bleu sur le côté gauche. Cela vous montre ce taux de 325 points de base de 325 points de base et la baisse de taux de 50 points de base de la banque ce matin nada. L’action de ce matin était donc assez jolie tout à fait attendue par nous, par le consensus, par le marché obligataire. Alors vous ne l’avez pas fait rande réponse ce matin. En regardant vers l’avenir, je pense que leur ton ce matin équilibré et suggère en quelque sorte que nous allons simplement un flux assez constant de baisses de taux de 25 points de base base vers juin 2025. C’est donc notre prévision pour le moment. Et donc cela a ferait passer les taux directeurs de la Banque du Canada de trois ctuellement à environ 250 d’ici à 250 prochaine. Et ce serait un peu en dessous de ce que nous considérerions comme des taux d’intérêt neutres. C’est ce que nous ferions. Soutenir que les taux d’intérêt neutres au Canada seraient raient autour de la barre des 3 % pour le taux de la Banque du Canada et c’est là que nous nous dirigeons, donc deux grands c, deux grands points à retenir sur les prévisions de taux, eh bien #1, c’est que nous sommes mi-chemin du cycle d’assouplissement. Il arrive relativement vite, et nous pensons que le rythme va être assez régulier, n’est-ce pas intemps ou au début de l’été 2025. C’est le premier point à retenir. La deuxième chose, cependant, c’est quand nous ne pensons pas que ce soit le cas ain, vous savez. Six à huit mois, mais si l’on pense à la prochaine disons 6 à 8 ans où notre x d’intérêt seront dans un environnement normal, c’est encore perceptible nettement plus élevés que ce que nous avons vu au cours des 10 ou 15 dernières années. Ainsi de suite tre pour la Banque du Canada, il est d’environ 3 % aujourd’hui 3 % aujourd’hui, comparez cela aux 10 à 15 dernières années la Banque du Canada avait un taux directeur moyen d’environ 1 1 %. L’ensemble de la courbe des taux est donc toujours décalée à la hausse dans ce neutre onnement neutre. Et puis pour les taux hypothécaires, ce que cela signifie pour nous c’est deux choses. L’une d’entre elles, c’est que si vous êtes un peu e sorte assis là à attendre de récupérer ces taux hypothécaires de 1 1/2 éçu. Donc, même si les taux baissent t, le point final sera toujours un peu plus élevé. Les tarifs sont donc aujourd’hui nc limités par conception, mais le point final sera toujours un peu plus élevé. L’autre chose qui devient un peu plus convaincante pour certaines personnes, c’est aussi tout ce compromis à variables fixes. Et donc, pendant probablement 6 à presque 12 mois, il y a vraiment nt eu personne qui s’est essayé au taux variable. Bon parce que la façon dont cela donne urbe de rendement a été façonnée, ces taux variables étaient tout simplement beaucoup plus chers, qualifiant ifier à des taux variables, c’était presque vous ble pour beaucoup de ménages canadiens aujourd’hui ant, surtout après ce matin avec cette base de 50 ion de 50 points de base, la variable commence à se rapprocher de quelque chose uelque chose qui commence à avoir du sens, surtout si vous allez de l’avant et s de base de la Banque du Canada au cours des 6 à 8 prochains mois. Je soupçonne que vous pourriez commencer à voir les Canadiens passer à la variable A iable et que, encore une fois, c’est quelque chose que nous n’avons pas vu depuis un certain temps C’est donc là où nous en sommes sur le front des taux, assez stable ois, un flux assez constant de baisses de taux au printemps ou à l’été de l’année prochaine prochaine et le point final des taux d’intérêt et des taux hypothécaires sera toujours plus élevé que ce à quoi nous avons été habitués au cours des 10 ou 15 dernières années. Il s’agit de deux grands points à retenir. Quelques autres choses sur le graphique numéro six, donc juste un rapide rapide du marché canadien. Donc, en gros, notre point de vue ici est que le marché a été assez stagnant en termes d’activité de vente, de prix et stable avec e qui concerne l’activité de construction neuve. C’est à peu près notre point de vue pour la majeure partie de l’année prochaine, sinon vous ne voyez pas trop de hausse s prix. Nous constatons peut-être une légère hausse des volumes de ventes et e activité de construction assez forte, assez stable. Je pense. Deux ou trois choses ici Je pense pour. Le marché en ce moment, c’est très calme à travers ure partie du Canada. Calgary est un peu une exception, mais je pense que nous commencerons à voir un environnement d’ici le printemps et l’été prochains où nous verrons les taux hypothécaires descendre en dessous de 4 va commencer à changer un peu le calcul pour un aucoup d’acheteurs de maison et peut-être d’investisseurs. Alors je vais examiner cela de deux manières du point de vue de la maison cheteur d’une maison et du point de vue d’un investisseur. Et puis sur le graphique #7, vous pouvez obtenir une sorte de visuel du défi de l’abordabilité que l sont confrontés les ménages partout au Canada. C’est donc t fondamentalement juste. Le paiement hypothécaire sur la maison à prix moyen en tant que ndiqué en proportion du revenu, il s’agit donc d’une mesure d’évaluation pour les Canadiens canadiens ou d’une mesure d’abordabilité, quelle que soit la façon dont vous voulez en penser et vous pouvez voir là que nous sommes assez clairement étirés avec ui concerne l’abordabilité, donc est donc passé deux choses, n’est-ce pas ? a décollé pendant la pandémie, puis les taux d’intérêt ont augmenté et nté et c’est ce qui a vraiment poussé l’abordabilité. Aujourd’hui, sur de nombreux marchés, les prix ont aissé et les prix du marché de Calgary n’ont bien sûr pas baissé, ils sont toujours des sommets, mais pour obtenir r que l’abordabilité revienne à quelque chose qui semble normal, vous devez que les revenus continuent d’augmenter, ce qui continuent de croître, ce qui est le cas, et ils augmentent en fait plus rapidement que l’inflation maintenant, c’est-à-dire ne bonne nouvelle. Vous avez besoin que les prix de l’immobilier se stabilisent ou baissent A pour la plupart des marchés, ils sont stables. Et puis vous devez voir les taux hypothécaires reculer ndre à environ 3 1/2 pour cent. Et si nous l’obtenons d’ici le printemps prochain ou le printemps prochain rez pas de logements à l’extérieur de la u abordables, mais vous le verrez au moins dans la fourchette de la fourchette de ce qui a été raisonnable dans une perspective à plus long terme te calcul, qu’une fois que les Canadiens commenceront voir trois poignées sur leurs taux hypothécaires. Les choses commencent probablement à avoir un peu plus de sens et vous commencez à voir de l’activité prendre. Nous n’en sommes pas encore tout à fait là, mais c’est une chose que nous allons surveiller à l’approche du printemps. Et puis sur le graphique 8 d’un autre point de vue, si vous us regardez cela du point de vue d’un investisseur, il suffit de e de taux de capitalisation qu’un investisseur obtient par rapport à l’emprunt emprunt ou par rapport à ce qu’il est actuellement ments sans risque plus élevés du gouvernement du Canada, les choses ne font pas pas beaucoup de sens à l’heure actuelle. Et donc j’ai une photo de Toronto ici à l’écran simplement parce que s de données sur l’histoire de Toronto que je n’en aurais pour une de Calgary. Le marché de Calgary, vous le verriez évidemment. Les taux de capitalisation sont un peu plus larges par rapport à un marché comme écart se réduit raison de la différence de rendement. Quoi qu’il en soit, la prise ce qu’il faut retenir ici, c’est qu’en ce moment. La classe des investisseurs sur de nombreux marchés s, en particulier à Toronto ou à Vancouver où les taux de capitalisation sont entrés dans cette période encore plus serrés, c’est à peu près absent aussi Alors, est-il très logique de prendre un immeuble de placement dans un ns un environnement où. Que l’écart entre les taux de capitalisation est pratiquement inexistant par rapport aux obligations d’État à 10 ans que vous allez prendre sur un ns une classe d’actifs avec moins de liquidité et de risque de paiement de facteurs que vous n’êtes probablement pas. Peut-être dans un environnement où l’on s’attend à ce que les prix 1020 ou 30% par an comme ils l’étaient, mais ce n’est clairement plus le cas aujourd’hui. Donc, cette attente est retirée du marché et, à la fin de la journée, vous êtes retrouvez avec, vous savez, pour la plupart des propriétés à flux de trésorerie négatifs. Cela n’a pas beaucoup de sens à transporter dans cet environnement jusqu’à ce que nous mencions à faire baisser les taux hypothécaires dans cette fourchette médiane de 3 % et et à ce moment-là, peut-être que le calcul commence sembler un peu plus convaincant et commence à ramener certaines personnes dans le marché de toute façon. Il y a donc deux types d’exemples de la raison pour laquelle nous pensons que nous ne sommes tout simplement pas tout à fait là pour le marché dans son ensemble, mais e que nous arrivons au printemps et à l’été de l’année prochaine, si notre taux hypothécaire sont correctes. Nous pourrions commencer à voir l’activité reprendre un peu. Et puis une dernière chose ici, juste sur la démographie C’est donc quelque chose qui change assez rapidement en ce qui concerne le numéro de carte ation de la lux d’immigration au Canada, SO2 parties de la e de l’histoire démographique, surtout lorsque nous pensons à la de l’Alberta, à l’immigration internationale puis aux déplacements d’une province à l’autre D’ACCORD. La première chose, et ce que nous examinons ici, c’est la composante internationale de cela. Et je ne vais pas passer en revue toute la chanson et danser là-dessus. Je. Nous connaissons tous l’histoire à ce stade-ci, alors le Canada l’a fait ifs très stricts en matière de résidence permanente. C’est la ligne orange. C’est environ 5 oup de bébés. C’est la ligne bleue. C’est vraiment un peu nettoyé te éliminé à la croissance très minime de la population et uis la ligne bleue ou désolé, la ligne verte n’est pas permanente permanente. Il s’agit des travailleurs étrangers temporaires et des travailleurs internationaux Et bien sûr, cela a explosé à presque. e, ce qui exerce une pression énorme sur le marché locatif et locatif et les infrastructures partout au Canada, et les décideurs politiques ont en quelque sorte orte réveillés à la réalité que, écoutez, nous ne pouvons pas tripler le taux de logement gements pour répondre à ce genre de demande dans un court laps de temps me. Il s’agit vraiment d’un problème du côté de la demande et nous allons en fait l s’agisse des libéraux fédéraux. Qui vont présenter un nouveau plan d’immigration, probablement dans le prochain ou deux ? Ou s’il s’agit probablement d’un nouveau gouvernement à un moment donné au cours de l’année prochaine. Quoi qu’il en soit, je pense qu’il va y avoir un ralentissement ces flux d’immigration. Et donc, ce que j’ai sur le graphique ici, ce n’est pas n’est pas vraiment mes prévisions. Il s’agit simplement de suivre les directives du gouvernement fédéral éral a publiées lorsqu’il dit qu’il veut des résidents non permanents à 5 % de la à 5 % de la population. C’est environ 7 % de la population à l’heure actuelle. Donc, si nous suivons cet objectif au cours des trois prochaines années pour années. Si vous ne faites que l’arithmétique de base, cela signifie que nous ésidents non permanents par an au cours des deux prochaines années pour atteindre ndre cet objectif. Donc, cela va faire plusieurs choses ur les marchés où il y a beaucoup d’offre en ligne. Ça va, ça va probablement commencer à er à freiner la croissance des prix des loyers et à éliminer l’inflation des prix des loyers Certains marchés, comme Toronto, connaissent déjà une déflation des loyers. Cela va se produire en même temps que nous voyons un à un déclin flagrant de la population de résidents non permanents, ce qui, bien sûr en sûr très, très liés au marché locatif. Ainsi quelques choses à surveiller dans les 10 prochains jours. Un plafonnement officiel sur ces flux de résidents non permanents et peut-être même une légère réduction de l ombre de résidents permanents que le Canada prévoit d’accueillir au cours de la au cours des trois prochaines années environ. C’est une partie de l’histoire de la population, l’autre partie c’est le déplacement d’une province à l’autre. Donc, dans le graphique #10 vous pouvez voir où les gens se déplacent au Canada et l’histoire est très simple. C’est à peu près un mouvement pour nt vers l’Alberta en provenance de toutes les autres provinces du Canada sur un net nette. La population de l’Alberta augmente d’environ 4 1/2 pour cent re actuelle, ce qui est hors normes. Environ 3 % de cette somme provient de l’immigration internationale, a ajouté le ntage supplémentaire pour l’Alberta, c’est que vous obtenez 1 % de plus de la population par le biais de la migration interprovinciale enance d’autres régions du Canada. Et c’est vraiment un e histoire de. Les Canadiens qui s’installent en Alberta pour trouver un logement abordable plupart de ces flux proviennent de l’Ontario, certains d’entre eux arrivent ent aussi de la Colombie-Britannique. Donc, la démographie hique va donc changer un peu. La croissance démographique va ralentir, mais dans le contexte de l’Alberta, il s’agit probablement d’un ralentissement u logement. Je pense que je vais m’arrêter là. Je pense que c’est le l’essentiel de la vision macroéconomique. Et encore une fois, malheureusement, je m’excuse comme si je ne l’avais pas fait ppel, mais je suis heureux de rester et de répondre à toutes les questions Merci. Merci, Rob. J’apprécie toujours votre perspicacité et peut-être que si peux ramener Jason à l’appel. Jason, une chose que j’ai oulais demander plus tôt, c’est que Ave Living a évidemment un ng a une approche très ciblée de votre stratégie en termes d’immobilier cation résidentielle, d’entreposage libre-service, mais en tant que ant qu’expert et professionnel de l’industrie, quels sont certains des mmobiliers réalistes en pleine croissance ? Classes d’actifs que vous observez dans notre région gion et qui feront probablement leur marque ici au cours de la prochaine ours. oui. Je pense que c’est une excellente question, Roland. Je pense qu’il y en a quelques-uns Je pense que le multifamilial est décrit comme une énorme opportunité ité pour nous, je pense que nous voyons 2 tendances i vont de pair. 1 est qu’il y a un a un niveau croissant, croissant de consumérisme qui est niveau de choses justes et choses que les gens ont et qu’ils veulent acheter er généralement juste à temps de plus en plus, c’est-à-dire ntenant de l’huile sur le feu de l’industriel. Secteur avec l’Alberta Calgary en particulier, et même Edmonton qui sont les principaux ports intérieurs érieurs, on constate que les petits ports industriels, les grands ports industriels industriel deviennent de plus en plus nombreuses es en tant qu’endroit idéal pour stocker des capitaux et des capitaux et, à ce point où nous disons qu’il y a une augmentation de la consommation et de la consommation compte tenu de l’argument précédent de Robert que le coût du logement ment continue d’augmenter, il y en a. Dans ces régions, il va y avoir un carburant continu carburant pour le stockage, ainsi qu’à mesure que nous continuons à agréger e temps que nous avons un transfert de richesse générationnel général ionnelle des choses. Notre capacité à stocker ces éléments importants. Nous sommes donc très optimistes en ce qui concerne le stockage ockage. Nous sommes très optimistes à l’égard des secteurs multifamiliaux industriels 1 Et puis je pense que l’autre qui est dans les Prairies airies est souvent sous-estimée, sous-évaluée timés et sous-évalués, les calories en hausse sont entrés rique entrant, la rareté continue de randes terres arables à travers le monde, c’est un ressource très, très intéressante que nous avons ici au Canada et le grenier à blé n Alberta, en Saskatchewan et au Manitoba. Et nous pensons que les terres agricoles sont un jeu très intéressant pour le groupe. C’est donc un peu là que nous voyons des opportunités, je dirais, je dirais à plus long terme. Alors que le travail à domicile commence à devenir une partie intégrante de la endra inévitablement, espérons-le, et nous commencerons à voir de la gentillesse ure se construire autour du lieu de travail et moi pense que le commerce de détail des services essentiels ne va nulle part. C’est donc là que nous sommes assez jolis z haussiers dans l’ensemble. Merci. C’est parfait. L’une des choses que nous examinons, bien sûr, comme pproche de la fin de l’année en dehors des résolutions, nous nous demandons également si nous pouvons y regarder dans notre petite boule de cristal et voir ce qui peut arriver ver en 2025. Je voulais donc demander à tous nos panélistes peut-être z, peut-être que nous pouvons nous donner une prédiction de toute t facteur important qui pourrait avoir un impact, vous savez, sur les marchés immobiliers à l’approche de 20 2025 Rob, je vais te donner la première chance nce. Merci, comme je l’ai souligné dans la présentation, je vais commencer par le je ne veux pas dire le facile, mais mais le plus évident et peut-être le plus important, ce sont les taux d’intérêt, parce que les taux d’intérêt raiment été à l’origine de tout ce que nous avons vu à ce sujet de ce cycle, n’est-ce pas ? À partir de nt par la banque réduisant les taux à 0 et en conduisant le boom immobilier, puis ier, puis en resserrant très agressivement et en commençant à réduire un peu la pression. Je pense que la prédiction de l’année prochaine serait que nous trouvions à travers d’intérêt plus neutres taux d’intérêt plus neutres et à cet ajustement de s prix des actifs à ce nouveau niveau de taux d’intérêt enfin rêt se concrétise enfin et d’ici la deuxième moitié de 2025, nous sommes ns un environnement qui commence à ressembler à quelque chose de plus normal comme ça. Classes d’actifs dans tous les domaines, qu’il s’agisse de e de secteurs industriels ou multifamiliaux ou même résidentiels, s’adaptant aux revenus et aux x taux d’intérêt, trouvent ce genre d’équilibre ibre d’ici le second semestre de l’année prochaine dans un environnement de taux d’intérêt plus normal à l’avenir. Ce serait ma prédiction Pour certains marchés, c’est probablement encore un peu à la baisse pour les prix en attendant, puis une certaine stabilité et peut-être d’une meilleure activité au cours de la deuxième moitié de 2025. Merci, Rob. Passe maintenant le ballon à Mike. Oui, je m’inspire beaucoup de mon livre de jeu collègues, Doug Porter et Sal et d’autres employés du Service des études économiques de BMO. Mais vous savez, je pense que je regarderais ais aussi dans la vue en couches dans e logements s’il y a une reprise, ce que nous sommes en train de faire je pense que Robert signale qu’il s’agit davantage d’une question de signalé que c’est plus une question de timing, ce sera d’abord sur les marchés de la revente. Et c’est que ce sera le cas ense, un peu plus de temps pour voir une reprise en r les marchés de la construction neuve. Et je l’ai mentionné plus tôt dans l’appel avant que Robert ne rejoigne des marchés comme celui du condo de condos qui sont plus répandus à l’extérieur des prairies pour être honnête. Mais ce serait une chose et je pense que c’en est une autre se que je dirai aussi, c’est qu’il y a un certain scepticisme ai entendu exprimer là-bas quant à la vitesse à laquelle le aquelle le gouvernement peut vraiment. Queue et dos sur non permanent nts permanents manents à partir de l’énorme pic que Robert a montré dans ses cartes, et nous verrons à ce sujet aussi, car s’il peut diminuer à ce moment-là il s’agira certainement d’un soulagement de la pression sur l’abordabilité. Mais s’il ace, il continue en fait à maintenir la pression r la pression sur l’abordabilité, car cela fait partie de la demande refoulée que représentent les taux plus bas es deux pensées d’addition et de retournement etournez-les à vous, Ron. Merci, Mike. Enfin, enfin et surtout, je veux des moindres, je veux donner à M. Joe, oui, le dernier mot, vous savez, je suppose d’un artir d’un point de vue ici dans les Prairies. Merci, Roland, je pense pour 2025 2025 et au-delà, je pense que ce que nous allons voir, c’est cette vraie compréhension n des touristes dans l’industrie et de ceux qui sont en permanence dans l’industrie Et ce que je veux dire par là, c’est que de plus en plus d’offre commence à arriver sur le marché. La compréhension de la façon de l’exploiter de manière compétitive est en cours importante, donc nous aurons beaucoup de constructeurs marchands s qui apporteront de l’offre et résoudront certaines parties de cette crise du logement et de cette offre approvisionnement, mais ce sera le moment pour l’opérateur d’agréger et de consolider ces actifs et de créer un véritable avantage concurrentiel l en étant en mesure de les exploiter de manière durable. Je pense donc que cela va à la fois une occasion et un peu un indice de la façon dont cet inventaire aire arrive sur le marché et comment il est absorbé et ensuite exploité au-delà de cela là de cela. L’activité de gestion immobilière, l’activité immobilière n’est pas nécessairement s destins à part. C’est donc l’une de ces choses que nous allons faire émerger d’une certaine force dans 20 Jason, comme dans le set de Best Listen I I’d like to je voudrais vous remercier d’être un panéliste invité avec hui. Vous savez, ça a été un plaisir un plaisir d’avoir, vous savez, de nous rejoindre pour cette session et n. Et Robert, encore une fois, toujours très perspicace. Merci de votre présentation re présentation, pour ma part et pour ma partie de mes sacs, vous savez, et le reste de la de démonstration. Nous vous remercions de votre participation et d’avoir pris le temps de passer du temps avec nous aujourd’hui hui. Pour rappel, cet appel a été enregistré. Et sera disponible pour la lecture, donc si vous vous inscrivez, vous serez rez un e-mail avec l’accès à la enregistrement. Ceci conclut notre séance d’aujourd’hui et remercie à tous et prenez soin de vous. À plus tard.
Mike Beg
Premier vice-président et chef - Financement immobilier, Financement des grandes entreprises
À titre de chef, Financement immobilier, Canada, Mike Beg assume la direction du groupe Financement immobilier et de ses clients à l’éche…(..)
Voir le profil complet >L’équipe Immeubles commerciaux de BMO propose une discussion virtuelle instructive sur le marché de l’habitation au Prairies, les tendances régionales et les perspectives économiques. Parmi les conférenciers, citons :
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Jason Jogia, cofondateur et chef des placements, Avenue Living
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Robert Kavcic, directeur général et économiste principal, BMO
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Mike Beg, chef, Financement immobilier, BMO Entreprises, Canada
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Roland Ardiles, vice-président régional, Financement immobilier, BMO Entreprises, Canada
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