Forum des Affaires immobilière de BMO | Perspectives relatives aux biens immobiliers à revenu 2024
31 octobre 2024
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Immobilier Commercial
Lors de l’événement virtuel de l’équipe Financement immobilier commercial de BMO de 2024, des experts du secteur ont discuté du marché des biens immobiliers à revenu et ont donné leur point de vue sur les tendances du marché et les perspectives économiques à l’échelle du Canada.
Les personnes qui ont pris part à la discussion sont :
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Bill Hennessey, premier directeur général, Colliers East
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Matt Woolsey, Président, York Realty
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Henry Zavriyev, Chef de la direction, Leyad group
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Sal Guatieri, Directeur et économiste principal, BMO Marchés des capitaux
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Jeanette MacDonald, première directrice générale et responsable régionale, Financement de biens immobiliers à revenu, BMO Entreprises, Canada
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Brad Botting, chef, Financement de biens immobiliers à revenu, Financement immobilier, BMO Entreprises, Canada
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(voix de l'interprète) Je m'appelle (---) je suis partenaire (---) nous sommes un groupe basé en Nouvelle-Écosse. Ce qui sépare Sidewalk RED, ce que nous sommes dans plusieurs quartiers. Nous sommes des leaders en design. Alors, il s'agit d'un édifice basé à Halifax. C'est très localisé au centre, tout près du plan d'eau. C'est parmi les édifices de la ville. C'est une architecture qui est remarquable. Donc, ça semble être un édifice des années 1990. Et nous avons voulu avoir une conversion de cet espaces de bureau pour que ce soit des logements, que c'était difficile c'est une nouvelle vie (---) auparavant, l'édifice utilisaient l'énergie est très peu efficaces. Ça veut dire qu'il y avait une forte empreinte carbone. Il y avait beaucoup d'utilisation des services publics. Le plan de rénovation, c'est qu'on allait faire beaucoup de (---) et la modélisation pour arriver au point où l'édifice serait beaucoup plus efficace et où un édifice serait utilisé totalement d'usage, c'est-à-dire changer les refroidissements, nouvelle isolation dans l'édifice, ce qui nous permet d'améliorer les choses. Depuis 1 an, nous avons voulu réduire l'empreinte carbone dans cet édifice. C'est le premier édifice de ce genre, grâce à un partenariat unique au Canada en termes d'infrastructures. Alors, c'est eBay dans les fonds, mais c'est BMO qui (---) si nous pouvons travailler ensemble dans un seul partenariat, et nous pouvons travailler de manière plus vite et efficace. Le partenariat avec la BMO fait en sorte que nous pouvons aller de l'avant en tenant compte de l'émission des gaz à effet de serre grâce à ce financement. Ce qui nous a propulsé dans ce projet, c'est que nous avons mis des épargnes en termes de taux d'intérêt dans la rénovation (---) des améliorations pour l'édifice en ayant un impact durable et en réduisant les émissions de carbone à tous les niveaux en faisant en sorte qu'on fait le bon type de rénovation. Notre équipe a vraiment travaillé très, très fort pour la décarbonisation. Les émissions ont vu une diminution de 66%. Sidewalk on a pu créer trois impacts à travers ce projet. Premièrement, ici, nous avons un espace habitable au centre-ville de Halifax. Deuxièmement, nous réduisons les émissions de carbone. On n'a pas besoin de reconstruire l'édifice. On le rénove. Ce projet, c'est une opportunité de décarboniser dans les opérations quotidiennes. Le financement doit être économique, comme on dit, grâce aux constructeurs et à la banque, on a réussi. C'est pas juste une question de financer un édifice pour avoir un grand rendement. Non c'est de, faire la bonne chose pour la planète. Chez Sidewalk, nous voulons être plus durable. Et on pense que c'est très important pour nous d'avoir les bons partenaires financiers, comme la BMO. (voix de l'interprète) Bonjour. Ce qui sont dans l'Ouest, bienvenue à ceux qui sont dans l'Est du Canada. Alors, bienvenue à ceux qui nous ont envoyé des questions pour la discussion d'aujourd'hui. Je m'appelle Brad Botting, (---) commerciale de BMO. Alors, ceux qui sont intéressés, vous savez qu'en termes de conversion, on va lancer la discussion. Il y a beaucoup de gens qui anticipent ce qui se passe sur le marché. Cette vidéo que nous allons voir, c'est un bon exemple de comment nous pouvons mieux travailler pour un avenir durable ensemble. Et cela est possible grâce à un partenariat avec la BMO pour au... les émissions 0. Avant de débuter, j'aimerais également reconnaître que nous sommes sur le territoire traditionnel de plusieurs nations autochtones. Nous reconnaissons les peuples autochtones qui ont contribué à l'histoire de ce pays, en incluant les métiers qui participent aujourd'hui à la vie moderne. Je suis très content du panel que nous avons réunis aujourd'hui. Nous avons plusieurs leaders de l'industrie qui travaille dans plusieurs marchés de l'immobilier au Canada et qui ont leur propre point de vue leurs propres perspectives. Avant de débuter, j'aimerais simplement présenté les panélistes. Sal Guatieri, premièrement. Sal à 30 ans d'expérience chez la BMO. Voilà, peut-être qu'il ne voulait pas que je dis 30 ans, mais c'est vrai. Il était un expert, un à chronométriques qui est... un économiste qui observe les économies des États-Unis et du Canada, et l'immobilier. Ensuite, ça va être Sal qui va participer à répondre aux questions. Nous avons déjà reçu des questions. Et nous allons avoir Jeanette MacDonald, également, qui va être là comme animatrice. Voilà, la directrice de l'équipe dans la grande région de Toronto. Elle a des années d'expérience dans le secteur du service aux entreprises. Alors, nous avons hâte de discuter de ce qui se passe sur le marché, les classes d'actifs, etc.. Premièrement, nous avons Bill Hennessey, directeur de Colliers East. Il a travaillé au Nouveau-Brunswick, au Labrador, sur l'Île-du-Prince-Édouard où ils travaillent en termes de courtage dans chaque région. Il a plus de 30 ans d'expérience au près de la communauté. Il a une approche transparente et bien concentré. Ensuite, nous avons Matt Woolsey. Donc, lui, il développe, il gère et il fait partie des meilleurs au Canada. Pendant plus de 10 ans, il a travaillé sur plusieurs aspects des entreprises, l'évolution sur le marché immobilier. Donc, Matt va pouvoir partager son point de vue avec nous. Et nous avons avec nous Henry Zavriyev, le PDG d'une firme immobilière à Montréal qui travaille avec plusieurs édifices, incluant des édifices... édifices industriels. Pendant la dernière décennie, il a fait des acquisitions stratégiques en terme de gestion. Et son approche, c'est de bien comprendre la dynamique du marché et se concentrer sur la création de la valeur à long terme. Ce qui est intéressant par rapport à ce groupe de panélistes, c'est qu'on parle ici des marchés importants de Toronto et de Vancouver. Bon, moi, ce que je dis, c'est que je ne sais pas comment on va aborder la question. Toutes les questions économiques, également. On va commencer par (---) on verra. Mais je sais qu'il y a plusieurs experts au sein de ce panel. Ça va nous mener à des discussions très intéressantes. Bienvenue à tous, chers panélistes. Maintenant, je vais donner la parole à Sal, qui va nous présenter l'aperçu économique. On y va. Sal? - Merci, Brad. Laissez-moi lancer la discussion avec l'aspect macroéconomique, par rapport à cet aperçu des propriétés qui peuvent générer des revenus. J'aimerais dire que le marché est en train de s'améliorer. Vous voyez le graphique devant vous. Alors, bien sûr, l'année passée, l'économie était à la baisse. Mais depuis ce temps-là, nous sommes maintenant dans une pente ascendante. Alors, plusieurs personnes ont dit qu'on a passé tout près d'une récession. Et avec les taux d'intérêt plus élevé, vous savez, en termes d'hypothèques, c'était plus difficile. Voilà. Maintenant, les gens dépassent... dépensent moins. C'est ce qui se passe en termes d'économie. Mais je pense que le reste du monde a également fait face aux mêmes difficultés. En termes d'exportations canadiennes, il peut y avoir également quelques défis. Mais vous savez, l'économie canadienne a quand même grandi depuis l'année passée. Pas fortement, mais il y a une croissance positive depuis l'automne passé. On parle d'un taux de plus de 1% depuis 1 an. On pense que ça va peut-être se calmer un peu cette année en termes de taux d'intérêt. Et également, au début de l'année passée l'... année prochaine, pardon. Nous avons un appui de l'économie américaine également. Notre principal partenaire économique. Et vous savez qu'il y a quand même une croissance de l'économie américaine. Et cela peut peut-être combler les difficultés par rapport à l'exportation. Maintenant, pour le marché au Canada, il y a encore une bonne expansion. Mais encore une fois, il y a un déficit de budget. On parle du 1% du PDG... du PIB, 1% du PIB, pardon. Les taux d'intérêt baissent et vont continuer à descendre jusqu'à l'année prochaine. Ça va aider l'économie. On devrait voir la croissance qui va s'approcher à 2% l'année prochaine, s'il y a des taux d'intérêt plus faible. Et il y a des choses... quelque chose qui est un peu inconnu. C'est ce qui se passe avec la population. Ce n'est pas inconnue, mais c'est comme une carte joker. Il y a quand même pas mal d'incertitude par rapport à la croissance de la population américaine. 3% (---) 1,2 million de nouveaux Canadiens l'année passée sont arrivés au Canada. Nous pensons que ça donnera à notre économie une poussée à long terme. Historiquement, on ne voit pas beaucoup de corrélation outre la croissance de la population et la croissance économique. Mais c'est difficile à croire que la population qui grandit de 3% ne va pas propulser un petit peu notre économie. C'est difficile à croire que ça ne va rien changer. On parle de 3% de gens. Peut-être que l'économie devra augmenter de quelques pourcentages. Elle aura plus de demandes et plus d'offres, possiblement, aussi. Maintenant, le gouvernement a des plans. On va connaître les détails d'ici quelques semaines. Ces plans... vous savez qu'il y a plus d'immigration, plus d'étudiants étrangers. On pourrait voir quand même, en termes de (---) des gens qui quittent le Canada également. Mais comme on peut voir sur le graphique ici, c'est personnes. Et ça, ça veut dire que ça va vraiment aider à la croissance de la population. On est parmi les pays qui grandissent les plus vite parmi les pays du G7. Mais ça ralentit un petit peu, on parle d'1%. Actuellement, c'est 3%. Mais ça pourrait peut-être aller à 1%. Prochaine diapo. Ça, c'est une plus faible croissance démographique jusqu'à un certain point. Donc, ça va changer le taux de chômage. Il y a une petite augmentation du minimum de chômage historique. Donc, il y a eu quelques pertes d'emplois au Canada. Mais il y a encore la l'année passée, étant donné que la population grandit si vite. Vous savez que la main-d'oeuvre grandit deux fois plus vite cubes de création d'emplois au Canada. Et voilà pourquoi on parle de 6,5% de création d'emplois. C'est pas un niveau aussi élevé que ça historiquement, mais c'est plus que ce que nous avions il y a quelques années. Malheureusement, jusqu'à ce que la population ralentisse, je pense que le chômage devrait être un petit peu au-dessus de 7%. L'année prochaine, c'est la croissance de la population diminue, là, on va peut-être voir un changement. Ça va être plus faible. Autre chose: il y a une certaine pression par rapport à l'augmentation des salaires sur le marché du travail. C'est ce qui se passe au Canada actuellement avec l'inflation. On a vu qu'il y a une réduction, on a vu des déclin plus tôt à cause des prix des biens. Maintenant, en termes d'approvisionnement, les chaînes d'approvisionnement, ça nous donne des indices. Mais on doit trouver une solution finale. Et ça, ça peut être ce que la Banque du Canada visait avec une politique plus serrée, plus serré que depuis 40. En et on le voit parce que l'inflation au Canada non seulement arrive à la cible de 2%, mais c'est même en dessous de la cible depuis quelques mois. On parle maintenant de 1,6%, avec l'indice du prix à consommation. Et vous savez qu'il y a le prix de l'essence qui est plus bas. Et si on regarde les mesures de l'inflation, on est un peu... on n'est pas encore en dessous de 2%. Oui, on est juste en dessous de 2%. Juste en dessous de 2%. C'est assez clair que la tendance de l'inflation est maintenant descendante. Et ce n'est pas que le risque va se calmer à un peu plus que 2%. Non, plutôt à un peu moins que 2%. Et ça, c'est un défi pour la Banque du Canada. Prochaine diapositive. Donc, la Banque du Canada a déjà coupé les taux d'intérêt trois fois. On parle de 75 points de base. Et ce n'est pas... c'est parce qu'il y a le rapport avec l'indice au prix à la consommation. Alors, on pense qu'il va y avoir une diminution de 50 points de base la semaine prochaine. On sait que la Réserve fédérale aux États-Unis à un cycle, on parle de 50 points de changement. Et la Banque du Canada va probablement augmenter jusqu'à 50 points de base la semaine prochaine. Donc, on sait pas s'ils vont maintenir cette coupure des points de base, mais il y aura possiblement une série et de réduction des taux d'intérêt jusqu'à l'été l'année prochaine. L'été prochain, on devrait voir les taux dans les politiques qui vont descendre dans encore 50 points de base, jusqu'à 2,5% pour les taux, selon les politiques. Ça, ça serait la moitié du cycle, pas aussi bas que durant la pandémie où les taux étaient maintenus bat de manière artificielle, comme après les crises financières. Parce que l'inflation était bien contrôlé à ce moment-là. On verra quand même des taux bien plus faible que maintenant. On verra également les taux d'intérêt qui vont baisser. Ça va être à cause des politiques monétaires. Donc, on ne verra pas d'autres points de base qui vont être coupés. Mais on pourrait facilement voir 50 ou 60 points de base qui vont baisser au Canada, avec les taux du gouvernement du Canada. Ça fait en sorte qu'il va y avoir un effet sur les hypothèques pour les sept prochains mois. Prochaine diapo. Bien entendu, ces hypothèques plus faibles, ça va appuyer le marché du logement. On ne sait pas si les prix vont être affectés beaucoup. Mais au moins, ça va se stabiliser. Je pense que les prix baissent en des maisons, c'est terminé dans la majorité des régions. C'est encore un peu plus bas que le niveau normal, mais c'est le premier signe de reprise en termes de ventes de maisons. Et c'est la même chose pour les prix des maisons. Au Canada, on voit que les prix ont baissé de 14%. Mais il y a des signes maintenant que ça va se stabiliser. Tout récemment. Et lorsque nous parlons des marchés, il y en a deux. Il y a le marché très important tables, le... dans les Prairies, l'Atlantique et au Québec où il y a une forte population qui s'en va vers ces provinces parce que les maisons sont moins chères. Dans cette région-là, il y aura très peu de correction des prix des maisons. À Halifax, à Moncton, à Calgary, les prix arrivent à des niveaux records. En Colombie-Britannique également et en Ontario, on parle du manque d'abordabilité dans le marché des maisons. On parle de ces provinces-là. Et on parle surtout du grand Vancouver est du grand Toronto. C'est là où l'on verra surtout la correction dans le prix des maisons. Et je dirais qu'en général, les prix vont peut-être baisser un tout petit peu. Mais on s'attend à ce qu'il y aura une reprise graduellement. On ne s'attend pas à ce qu'il y ait une reprise en forme de V pour les prix. Pas du tout. Pendant 1 an au Canada. Prochaine diapo. Donc, il y a encore le manque d'abordabilité, surtout en Ontario et en Colombie-Britannique. Le pourcentage de votre revenu pour payer l'hypothèque, c'est beaucoup dans ces deux provinces-là. Et pas seulement dans le grand Toronto, le grand Vancouver. On a vu des améliorations. C'est que les hypothèques étaient plus haut. Il y a eu une correction du prix des hypothèques. Mais on verra quand même des améliorations dans l'abordabilité. Mais il faudra que ces marchés-là change. Ce qui est important, c'est que par rapport au prix des maisons, même s'il y a eu une augmentation par rapport aux revenus des familles, ça pourrait prendre un peu de temps avant de rattraper, avant que ça devienne encore plus abordable. Mais vous savez, il y aura quand même des points positifs sur le marché, surtout pour les premiers acheteurs. Il y aura un premier paiement qui va être plus faible (---) les maisons vont souvent dans les prix d'un demi-million de dollars. Il faudra voir quelle sera l'amortissement des hypothèques. On pense que l'abordabilité va quand même un peu s'améliorer avec la reprise du marché. Prochaine diapositive. C'est la dernière. Donc, juste pour conclure, je pense que l'économie va être rectifié très lentement. Ça devrait se renforcer durant l'année prochaine pour revenir à des taux d'intérêt plus normale, autour de 2%. Suite aux actions de la Banque du Canada jusqu'à l'été de l'année prochaine. Les taux d'intérêt sont plus faibles. Ça va aider le marché du logement pour la reprise. Cependant, bien entendu, il y aura une croissance de la population qui va ralentir un petit. Peu ça va aider. Des coupures des taux d'intérêt. Ça va aider à l'achat d'une propriété pour les familles dans le secteur résidentiel mais également dans le domaine du détail. Parce que vous savez que les consommateurs doivent payer plus pour les besoins essentiels, pour le logement. Alors, on va peut-être voir que les consommateurs auront un petit peu plus d'argent pour les détails en ce qui s'en vient. Voilà, je vais redonner la parole à Jeanette. (voix de l'interprète) Merci beaucoup. C'est très apprécié. Merci pour vos commentaires, votre présentation. Alors, je suis très contente d'avoir ce panel. C'est intéressant. Suite à cette présentation sur le panel, nous avons des gens de Montréal et de Calgary, en fait, il y a trois régions, je pense, qui sont représentés. Et vous savez qu'on a parlé des prix des maisons. Donc, allons-y. Nous avons les questions. Et on commence avec les questions. Et la première question, la voici. C'est pour Bill, Henry et Matt. Nous allons commencer à Moncton. Bill, on (---) quelles sont les opportunités que vous voyez? (voix de l'interprète) Alors, bonjour à tous. Merci de m'avoir invité. C'est très apprécié. Ce qui m'emballe, c'est la monétaires politique de la Banque du Canada. Bien entendu, on a eu une réduction dans les points de base et tout le monde parlait hier de ces changements. 50 points de base. Pourquoi ça m'emballe? C'est parce que il y aura un impact positif dans l'Atlantique. Il y a plusieurs projets qui ont été gelés pendant quelques années. Et à cause des taux d'intérêt. Et bien sûr, en termes de courtage immobiliers, on verra également des chiffres qui vont être un peu meilleur. Donc, un commentaire. En Atlantique, on a eu une croissance de population de jusqu'à 10%. Ça se compare à la moyenne nationale, qui est seulement de 8%. Donc, avec la croissance de la population, bien entendu, on a des opportunités. J'ai mentionné les maisons multi-familles avec la croissance de la population. Je pense qu'il y aura des opportunités en termes de logement pour les familles. Merci. (voix de l'interprète) Merci, Bill. Et maintenant, qu'en est-il de Montréal et du Québec? Qu'est-ce que vous voyez? Qu'est-ce qui vous emballent à cet endroit, en termes d'investissements, et quelles sont les opportunités? (voix de l'interprète) On est, merci pour l'introduction. Comme on l'a déjà mentionné, depuis 2 ans, il y a eu beaucoup d'incertitude. On ne savait pas où s'en allait. Je pense que depuis deux mois, pour la première fois, depuis 2021, on voit qu'il y a eu quand même un peu de stabilité et un consensus général sur le marché à savoir où s'en vont les taux d'intérêt. Je pense que tout le monde est sur la même page sur le fait que ça devrait baisser lentement, comme ça a été mentionné. Surtout durant l'année prochaine et en tant qu'investisseur, étant donné la stabilité du marché maintenant, on peut prendre de meilleures décisions éclairées à long terme, en termes d'immobilier. Et deuxièmement, suite à la stabilité, surtout au Canada, il va y avoir beaucoup d'opportunités en termes de CSG pour convertir des édifices, pour la rénovation des édifices, des immeubles et des gratte-ciel, ainsi les propriétaires vont vouloir avoir des édifices plus efficaces. Il y aura beaucoup d'opportunités d'améliorer les propriétés d'ici 5 à 10 ans. Je pense que le Canada, parmi les nations du G7, est l'une des plus avancées pour ce genre d'incitatif. C'est ce qui m'emballe pour les investisseurs. (voix de l'interprète) Merci, Henry. Matt, vous avez la parole. Qu'est-ce qui vous emballent? Je vous pose la même question. Quelles sont les opportunités que vous voyez? (voix de l'interprète) Merci. Merci de m'avoir invité sur ce panel. C'est très apprécié. Comme les autres, je pense que le facteur important, c'est les taux d'intérêt. Le plus généralement parlant, selon notre perspective en Alberta et en termes des propriétés industrielles, vous voyez les tendances macro, c'est en notre faveur. Cela devient un facteur sur le marché, le on chauffe. Vous avez le commerce électronique qui est également en train de propulser la demande industrielle. Donc, c'est une autre tendance. Mais au bout du compte, dans l'Ouest du Canada, nous avons les besoins du monde entier, les ressources, on a les aliments, l'énergie. Nous avons les... l'État de droit. Ce sont toutes des choses positives qui vont être de plus en plus en demande. Et nous sommes très chanceux d'être à cet endroit dans le monde actuellement. C'est très positif, tout ça. (voix de l'interprète) Merci, Matt. Maintenant, on va continuer avec les questions. Pourriez-vous... croyez-vous qu'il y aura une augmentation dans le prix des propriétés, étant donné l'inflation? (voix de l'interprète) Je pense qu'il y a un facteur stabilisons en termes de valeurs des immeubles à revenus depuis quelques années. La majorité des promoteurs, justement, font face et des difficultés en termes d'édifices résidentiels. Même s'il y a des incitatifs du gouvernement. La majorité des marchés canadiens, il y a certains marchés dans les Maritimes, dans l'Ouest ou le terrain coûte moins cher et le développement peut démarrer. Mais ça va prendre encore quelques années avant que les promoteurs puissent profiter de la réduction des taux d'intérêt avec des taux d'intérêt, les efforts de la SCHL. Par exemple, à Toronto, il y a un développement dans plusieurs sites déjà existants. Ça fait en sorte qu'on peut rénover des édifices ou bâtir des nouveaux édifices si le terrain coûte près de rien. Si ça coûte presque rien. Et on peut bâtir des centres Dia intelligent. On peut explorer comment on pourra développer le nouveau site avec de nouvelles unités. Mais à Montréal, ce que l'on voit au centre-ville, on parle de 120 à 150 dollars par pied aux pieds carrés. C'était difficile, composé cela avec l'inflation. Ça crée un impact. Je ne dirais pas que ça va augmenter la valeur, mais ça va la stabiliser, même en tenant compte des tout d'intérêt. Voilà, le gouvernement va continuer à déployer de nouveaux programmes pour le développement, pour la construction. D'ici 1 an ou deux, on verra le... l'impact de la baisse des taux d'intérêt. - Merci. Excusez-moi, Matt, 775 comment est-ce que l'incitatif proposée par le gouvernement affecte le marché immobilier? Les incitatifs ESG, comment est-ce que ça impacte? (voix de l'interprète) Oui. C'est un peu ironique. C'est un peu ironique ici en Alberta et. Je peux vous parler de mon point de vue, surtout en termes de l'industrie, la classe d'actifs de l'industrie. Je pense que notre compagnie est maintenant l'un des plus grands détenteurs de panneaux solaires sur les toits au Canada. Il y a deux marchés différents. Ça a un impact important. Sur le niveau micro et le niveau conservateur, consommateurs, quand je parle de consommateurs, je parle des propriétaires commerciaux et industriels. Alors, c'est vrai. Cela propulse ce marché. Et la seule façon que le marché puisse gagner à partir d'une source
d'énergie verte, c'est si ça coûte moins cher. Donc, en tenant compte du prix ou des émissions de carbone, en termes d'externalités, vous savez que ça va coûter plus cher à polluer. Mais si avec une énergie verte ça va coûter moins cher. Mais généralement parlant, je pense qu'il y a plusieurs programmes ESG. Mais les programmes actuels n'ont pas beaucoup aidé. Nous pensons que les panneaux solaires sur les édifices, c'est ce qui est prometteur. On parle de jusqu'à mégawatts. Et ça peut générer des revenus et vous pourraient avoir des subventions. Donc, on peut avoir le rendement de 16 jusqu'à 17%. C'est intéressant. Je pense que ça va être plus... il y aura plus de bénéfices au niveau micro s'il y a une bonne politique qui soit claire en Alberta, particulièrement, il y a une politique énergétique qui est claire, bien structurée. On peut retourner l'électricité produite dans le réseau. C'est intéressant. Il y a d'autres marchés, comme en Colombie-Britannique, vous avez les panneaux solaires, vous êtes dans votre réseau. Et c'est la même chose en Saskatchewan. Voilà, il faut faire attention voir ce qui existe. Mais au niveau micro, je dirais qu'en ce qui concerne le ESG, les incitatifs n'ont fait beaucoup. C'est plus les situations basées sur le marché qui sont importantes. Et au niveau macroéconomique, maintenant, je parle de l'Alberta, il y a un grand effet. Je ne dis pas que les gens en parlent suffisamment. En Alberta, il y a ce que l'on appelle un programme en couches. Ça veut dire que vous avez la technologie, l'innovation et la réduction des émissions. Ça veut dire qu'un pollueur qui génère jusqu'à année doit payer un prix à cause de cela. À cause de leur pollution, ils doivent payer la pollution. Donc, qu'est-ce que ça fait? Ça créait une forte demande, des incitatifs pour que les compagnies cherchent des sur ce dix énergies durables. Voilà, il y a maintenant la capture du carbone, la technologie dans magasinant du carbone. En Alberta, il y a des édifices, et sans faire partie de cela, on parle d'1,6 milliard. (---) Convertir le gaz naturel en hydrogène. Et ça, ça réduit le CO2 et le carbone peut-être réinjecter ailleurs. Voilà. Ce qui est intéressant, c'est que les compagnies comme (---) on utilise l'hydrogène pour leurs dernières expansion. Ce que l'on appelle le trajet 0. Pour produire un plastique qui est carboneutre. On parle de jusqu'à 11,6 milliards de dollars d'investissements en Saskatchewan. Donc ça, ça veut dollars d'investissements. C'est très important. C'est substantiel. Et je pense qu'on devrait le reconnaître davantage. Dans La Presse, ça devrait être mentionné. (voix de l'interprète) Ça, c'est une excellente réponse. Très intéressant. Alors, j'espère que vous m'entendez correctement. Je sais qu'il y a eu des petits problèmes techniques auparavant. Ma prochaine question pour Bill... Bill, les immeubles commerciaux qui sont principalement des bureaux ont été confrontés à une baisse (---) du financement du point de vue de l'investisseur. Quel est votre point de vue sur les bureaux on tant que classes d'actifs? Les bureaux. (voix de l'interprète) Vous êtes en sourdine. (voix de l'interprète) Désolé. Est-ce que vous m'entendez? Désolé. Alors, quand on parle de la classe d'actifs des bureaux, c'est ce qui est très débattue depuis quelques années. Alors, comment je regarde ça? Je commence avec les données pour avoir un bon aperçu de ce qui se passe. Quand je regarde dans l'Est du pays, Halifax, Edmonton, on parle de 14% de taux d'inoccupation. Ces taux d'inoccupation sont plus faibles maintenant. Et vous avez les chiffres qui vont dans la bonne direction avec les inventaires de sous-locations. Alors, du point de vue d'un employeur, vous voyez qu'il y a un triple impact. Plusieurs employeurs ont trois fois plus de jours. C'est-à-dire qu'on encourage les employés à être au bureau au moins 3 jours par semaine. Et voilà, ça peut changer l'espace, un bureau. Dans la région de l'Atlantique, il y en a qui achètent ses actifs. Et ce sont des actifs, des édifices à bureaux à un prix assez intéressant. Je peux vous donner un exemple. Ici, au Nouveau-Brunswick, on parle de ces édifices à bureaux pour 8,5 millions de dollars en août 2024. Ses actifs se sont vendus à moins de 50% du prix d'achat initial, en 2018. Alors je pense qu'il y a beaucoup de valeur dans le segment des bureaux. Mon opinion, c'est que les acheteurs vont très bien réussir d'ici 5 ans. Ils vont regarder rétrospectivement et ils vont être considérés des investisseurs vedettes. Il y a des gens qui sont plus préoccupés. Et je pense que c'est le sentiment que certains expriment. Mais je pense que pendant qu'ils sont préoccupés, il y en a qui sont en train de faire de bonnes affaires. (voix de l'interprète) Merci, Bill. Matt, pourriez-vous émettre un commentaire sur le marché industrielle, en termes de location, et également en termes de perspective sur le secteur industriel? (voix de l'interprète) Oui, bien sûr. Alors, quand on parle des marchés, pour les promoteurs, on voit davantage d'automatisation. On voit une transition des travailleurs. Ça, c'est lié... c'est-à-dire que vous avez les entrepôts, les espaces de production qui maintenant sont plus automatisé. Vous avez des chariots élévateurs qui sont automatisé. La transition des travailleurs devient moins axée sur le travail. On parle des cols blancs. Un exemple de, quand j'ai commencé il y a 20 ans, quand je visitait les boutiques à McEwen, c'était au sud d'Edmonton, là on voyait quoi?,, ,.,, (---) Les travailleurs aux ordinateurs, ils gèrent les machines. Peu importe où vous en êtes, je pense que la transition vers l'automutilation est visible. Maintenant, on cherche davantage des programmeurs de la ou d'ordinateur plutôt qu'un soudeur, par exemple. C'est la tendance. Autre chose qu'on va beaucoup, c'est l'équipement placée par les clients à l'intérieur des édifices, ou plus que l'édifice lui-même. L'équipement est très cher. Un exemple, comme dans l'entrepôt Amazon, vous avez des systèmes avancés dans les édifices Amazon. Nous avons un client qui s'appelle (---) . Ils ont des centres de données avec refroidissement. Leur équipement vaut plus que leurs édifices. Il y a une autre compagnie à Edmonton qui a réussi et... qui produit des sacs pour les patates. Donc, il y a des machines qui font le lavage et qui vont placer les patates. Ça, c'est à l'extérieur d'Edmonton. Et leur équipement vaut, est chère. L'équipement vaut plus que l'édifice lui-même. C'est une tendance intéressante. Maintenant qu'on parle du marché, la rapidité, le marché rapide, ce n'est pas très différent. C'est-à-dire que les gens prennent moins de gens à construire. On doit s'adapter. Parfois, c'est un peu difficile avec certaines municipalités. Et je pense que dans l'Ouest, c'est peut-être différent de ce qui se passe dans l'est, comme à Toronto. Maintenant, en termes de taux d'occupation, ce coup d'inoccupation devient plus important maintenant. Enfin, c'est la tendance. On voit, par exemple, l'efficacité énergétique, moins pour l'aspect de l'éco (---) mais il y a le court au... coût de d'occupation qui est plus faible. Et cela devient plus important dans cet environnement où il y a une forte volatilité pour les utilisateurs. Ce sont des tendances que nous apercevons. Des tendances immédiates. Et si vous voulez voir ce qui peut être intéressant, vous devriez considérer l'IA, l'intelligence artificielle, qui va continuer à se développer. Alors, quand on parle de l'optimisation des entrepôts, il y a maintenant de l'espace. Mais est-ce que les compagnies peuvent devenir plus efficaces avec de l'IA? On verra. Ce qui nous intéresse aussi, c'est les véhicules qui se conduisent tout seul. Les voitures automatisé ou les véhicules automatisé. Pour plusieurs fournisseurs. Ce sont les tendances que nous observons sur le marché industrielle. C'est possiblement ce qui se passe... (---) dans ma région, c'est ce qui se passe. (voix de l'interprète) Merci beaucoup, Henry. Comme vous le savez, les missions des hypothèques commerciales a été extrêmement active aux États-Unis. Et même au Canada, au début de 2025. Que pensez-vous du CM BS et sur quel (---) on va considérer les structures de CM BS pour le financement, les exigences de financement? - Je (voix de l'interprète) pense que premièrement, c'est disponible pour les investisseurs seulement depuis à peu près 5 ans. C'est très utilisé aux États-Unis et au Canada. Je pense que c'est relié au niveau de taxation. Mais ce financement n'était pas disponible au paravent. En tant qu'investisseur, on veut prendre les bonnes décisions. Nous avons besoin de stabilité pour ça. Et la structure CMBS, en termes de financement, c'est logique. Si vous considérez l'horizon sur 5 à 15 ans et vous voulez vous assurer que l'immobilier va bien performer pendant 10 ans. Voilà, je pense en ce qui a trait aux actifs industriels sur le long terme pour les loyers avec le triple A pour les Walmart et les Costco de ce monde, quand il y a un certain portefeuille, c'est grands magasins soient dans une zone bien peuplée, la structure CMBS est logique. Au Canada, on n'a pas vraiment bien utiliser les avantages du CMBS. Le Canada s'est, c'est connu comme un marché de l'immobilier stable. Et même quand vous voyez ce qui s'est passé aux États-Unis en quand même une zone de stabilité. C'est comme ça qu'on voit le Canada à travers le monde. Depuis 2021, ce n'est pas seulement un enjeu au Canada mais partout à travers le monde en ce qui a trait aux valeurs. Maintenant que l'on continue à travailler avec les tendances, tant qu'on va avoir un environnement avec (---) stable avec les CMBS qui travaillent avec l'immobilier, c'est logique de travailler comme ça au Canada. (voix de l'interprète) Henry, Bill. Quel est l'impact de la migration et de l'Immigration sur la situation commerciale résidentielle et immobilière dans le... la région de l'Atlantique? (voix de l'interprète) Oui. Il y a eu la croissance de la population. Et comme je l'ai déjà mentionné dans le premier commentaire, il y a eu une augmentation de 6% de la population dans la région de l'Atlantique depuis 2017. Bon, cela représente jusqu'à 68% d'immigration. C'est vraiment des nouveaux Canadiens. Donc, il y a des gens de l'Ontario et du Québec qui s'en vont vers la région de l'Atlantique. C'est une tendance. L'autre chose, c'est en ce qui a trait à la migration qui se produit actuellement. Vous avez trois provinces. Vous avez Terre-Neuve, l'Île-du-Prince-Édouard, la Nouvelle-Écosse qui ont une migration négative. Et d'autres provinces en immigration positive. Bien entendu, il y a des changements en termes de migration au Canada, pas d'immigration, mais de migration au Canada. C'est-à-dire que les gens se cherchent un endroit où habiter. Et le début, c'est que les gens vont chercher un appartement. Dans notre ville, nous avons eu un déficit appartements de plusieurs années. Et en 2023, en 2024, on a eu un nombre record de construction, de permis de construction. Donc, durant... souvent, c'est des projets multifamiliaux... c'est-à-dire qu'il y a accélération du côté de l'approvisionnement... c'est assez robuste... si on fait le calcul (rires) si on arrêtait l'immigration (rires) ça ne va pas se produire (rires) mais si le déficit si on permet l'immigration, ça prendrait 4 ans de construction record avant de pouvoir revenir à l'équilibre ou à 0. Vous savez, la population a connu une croissance. Ça a eu un bon impact ici. Et du point de vue des gens, je dirais simplement que je fais partie d'un conseil, d'une organisation. Et les membres disent que parfois c'est difficile de trouver des travailleurs. Même s'il y a l'immigration ou la migration, il y a quand même des postes qui restent vacants. Donc, avec les nouveaux arrivants, on pourra combler les postes vacants. Que ce soit en termes de détails, la croissance du détail. Donc, s'il y a des ventes de magasins de détails, c'est rendu rapidement. Il y a une bonne nouvelle est une mauvaise nouvelle. Quand vous avez le prix d'une maison qui a augmenté depuis 2019, la valeur des maisons a augmenté de 5% dans notre région. Effectivement, la valeur des maisons a doublé. C'est bien si vous êtes ainsi... si vous êtes assis à la maison et vous calculez l'augmentation du prix de votre maison. Ça, c'est le bon côté. Mais quand vous regardez les taxes que vous devez payer sur votre propriété, vous allez payer plus parce que le prix de votre maison à augmenter. Donc, vous allez payer plus de taxes. C'est l'aspect moins intéressant. Globalement, la réussite commerciale que nous avons connu au Canada atlantique depuis 5 ans, je suggère que c'est surtout à cause de la croissance de la population. Pourquoi pourquoi il y a de la croissance dans l'Atlantique. (voix de l'interprète) Merci Bill., Henry nous revenons à une autre question sur les édifices à bureaux. Qu'est-ce que vous percevez... qu'est-ce que vous apercevez pour les espaces à bureaux en termes de volume et de qualité de transaction? Est-ce que vous voyez des conversions d'édifices à bureaux? Est-ce que c'est une bonne idée, la conversion, étant donné le manque de construction résidentielle? (voix de l'interprète) Je pense que c'est difficile d'évaluer les transactions de bureau, sauf pour celles qui ont des locations de bureau par le gouvernement. Ça, c'est très stable. Mais même avec le prospect d'avoir un bon locataire dans votre espace à Louis,... à Louis, après 5 à 7 ans, on ne sait pas ce qui va se passer (---) ce qui se passe, sur papier, c'est bien. Mais quand vous visitez la propriété, les bureaux sont complètement vides. Je ne pense pas que les investisseurs vont assumer que ça va changer comme ça d'ici 5 à 7 ans. Le consensus, c'est que maintenant les gens travaillent beaucoup à distance. Donc, il y a beaucoup de planification dans les compagnies qui va tenir compte du travail à distance. Donc, on parle de conversion d'édifices. Vous avez vu la vidéo au début de cette conférence. C'est très important pour le gouvernement de présenter des subventions pour les conversions. Au Canada, je ne suis pas certain que ce sont les conversions qui sont possibles. Parfois, vous avez le financement qui est en partie subventionné par le gouvernement par un programme qui va donner des incitatifs. Par exemple, à Calgary, il y a un programme pour les édifices à bureaux qui a commencé il y a quelques années, au début de la pandémie. Et je pense que ça a duré pendant six ou huit mois. Donc, nous avons examiné le programme pour accéder aux fonds. Et ça montre qu'il y a de la volonté de la part des promoteurs de faire la bonne chose au bon moment pour les propriétés. Et sans les programmes incitatifs gouvernementaux, c'est difficile. Alors que les taux d'intérêt vont descendre, on espère que ça va être plus facile. Je sais que, dans les Maritimes, à Moncton, (---) l'achat à Moncton, le conseil de la ville était là la première semaine. Il nous a envoyé des messages sur LinkedIn. Ils voulaient qu'on visite, qu'on soit là en personne. Et voilà, ils étaient très réceptifs à un plan de développement. Mais on sait qu'il y a des endroits où il y a moins de paperasse qui a d'autres endroits. Au Québec, il y a beaucoup de paperasse. Donc, voilà. Donc, il y a parfois la paperasse de certains marchés. Je mentionnais Québec. Il y en a d'autres, parfois en Ontario. Ça empêche ces nouveaux projets. Ça ralentit les projets pour la construction des logements. Mais peut-être qu'avec le temps, ça va changer. Grâce aux CIBL et aux BDC, peut-être que ça va changer. (voix de l'interprète) Merci, Henry., Matt quels sont les types de propriétés qui présentent les meilleur rendement actuellement dans ce climat? Est-ce que vous voyez qu'il y a de l'argent qui s'en va vers certains types de classes d'actifs? (voix de l'interprète) Toutes les propriétés qui paient leur loyer, ce sont des bonnes propriétés. Mais vous savez, je dirais que généralement, il y a des cycles. En Alberta, il y a des cycles également. On est habitué. On sait que ce qui m'ont peu de centre. Notre réussite, la réussite de mon père, justement, c'est que c'est relié au fait que parfois on crée le contraire de ce qu'on essaie de faire. Les meilleures transactions, parfois, c'est quand les gens s'en vont. Ou quand vous avez des taux d'intérêt qui augmente. Donc, il peut y avoir une possibilité d'avoir du capital. Une des fonds institutionnels. Que ce soit un rééquilibrage des portefeuille autre chose pour les vendeurs. Je suppose que ça a créé beaucoup d'opportunités pour les vendeurs. Pour les gens tels que nous ou pour les gens tels que Henry, ça crée des opportunités parfois. Ces genres de marchés, pour nous, c'est assez intéressant, je dirais. On peut jouer sur ce marché. Et ce que je dirais, j'aimerais ajouter que les anciennes propriétés ne sont pas considérées au même niveau. Vous devez penser aux ajustements et aux risques. Ça devient de plus en plus important. Je pense qu'il y a des transactions, quant au rendement, qui sont disponibles actuellement qui n'étaient pas toujours disponibles. Il faut juste bien réfléchir. Posez-vous la question: est-ce que c'est fiable? Est-ce que c'est remplaçable, s'il y a un problème? Donc, il y a beaucoup à dire. Il y a beaucoup à dire. Mais il y a des opportunités dans l'Ouest du Canada. Il faut être prudent. Il faut bien analyser la situation. Et avec le capital institutionnel, je pense qu'actuellement, c'est plus un marché d'acheteurs, actuellement. Plus qu'auparavant. (voix de l'interprète) Merci, Matt. On est Bill, pourriez-vous émettre un commentaire en termes de location résidentielle? Quel est l'impact sur la location des logements, pour que les participants au marché puissent reprendre... répondre aux lacunes en termes de logement? (voix de l'interprète) Je pense que la première chose à faire, c'est d'établir une bonne terminologie. Si je vois des règlements de location, qu'est-ce que ça veut dire? C'est les locateurs. Au Nouveau-Brunswick, il y a eu une élection provinciale, où actuellement c'est en cours. Ça va être le 21, d'ici cinq jours. Actuellement, ce sont les conservateurs qui sont au pouvoir. Il y a des limites en termes de location. Il y a un plafond. Maintenant, le Parti libéral, lui, a dit qu'ils veulent introduire un plafond de 3%. Un autre parti, c'est les verts, je pense qu'il parle d'un plafond à 2,5%. Les conservateurs ont dit qu'ils vont maintenir le statu quo. L'autre aspect de l'équation, c'est que nous avons une crise du logement. Nous sommes au milieu de cette crise. Et comment s'en sortir, c'est en ayant plus d'offres. C'est le contexte. Pour répondre à la question, j'ai vu une prévision... c'est pas vrai, j'ai écouté un podcast qui s'appelle (---) . C'est un balado. J'ai écouté ce balado. C'était très intéressant. Je vous encourage à les écouter. Ce que l'on disait dans ce balado, je parle je... ne veux pas entrer dans les détails, c'est qu'aux États-Unis, dans plusieurs marchés, sur la carte, depuis 1940, après la guerre... 1970, à nouveau en 1990 et au début de de données durant toutes ces années. On a fait une étude qui a comparé les données par les économistes. Et on a demandé des commentaires. Donc, je vais aller tout de suite aux conclusions. Ce que l'on sait, c'est que les contrôles en termes de logement, en général, ça ne fonctionne pas. Souvent, il y a des politiques qui sont horribles pour faire face aux crise du logement. Et c'est (---) actuel. Il faut se poser la question: qu'est-ce qui fait que c'est si attirant pour les politiciens d'agir en ce sens? Le plafond en termes de location, c'est facile à comprendre, un plafond, du point de vue politique du détail. C'est facile à communiquer. Ça se présente bien. Ça vous donne la perception que le coût pour tous est meilleur que les désavantages pour quelques-uns seulement. Mais si le gouvernement veut véritablement donner une pause aux locataires, il faudrait voir comment on peut aider en termes de taxation pour les logements. Un exemple de ce qui se passe ici à Moncton: si vous êtes un locataire à Moncton, vous êtes là depuis moins de 5 ans, vous avez payé à location, un appartement. Et vous avez également des taxes, beaucoup de taxes sur la propriété. Ça veut dire que mois en termes de propriété. Si vous avez une propriété, vous payez beaucoup d'argent en termes de taxes. Voilà, il y a beaucoup de taxes à payer. À cause de ça, les loyers coûtent cher. Finalement, c'est les propriétaires qui vont devoir payer les taxes au bout du compte. Moi, je suggère que si le gouvernement veut véritablement aider les locataires, il pourraient réduire un peu les taxes dans le système pour réduire le fardeau en termes de logement. Les gens doivent payer des milliers de dollars chaque année. Si vous vivez dans un appartement ou une maison, vous devriez payer un peu moins. Ça, c'est un marque... un message que je partage. On devrait bien faire le calcul. Le pourcentage de croissance de revenus en Amérique du Nord. Ça semble être ce qui présente un paysage inéquitable. Donc, pour répondre à votre question, finalement, quand on parle des règlements... réglementation de l'Allocation, la limite, l'offre sur le marché. Ça peut créer de l'inflation. Et cela va limiter le capital pour l'entretien des propriétés. Alors, je ne vois pas beaucoup de mérite dans cette idée. C'est, en résumé, ma réponse. (voix de l'interprète) Merci. Donc, merci à vous de nous (---) vous être joint à nous. J'espère que vous avez apprécié la séance aujourd'hui. Merci d'avoir pris le temps. Je sais que vous vous êtes très occupé. Merci d'avoir le temps (---) il est disponible, vous pouvez le réécouter. Vous allez recevoir une information par courriel vous expliquant comment réécouter cet appel. Merci. Nous sommes arrivés à la fin. Merci, au revoir.
Lors de l’événement virtuel de l’équipe Financement immobilier commercial de BMO de 2024, des experts du secteur ont discuté du marché des biens immobiliers à revenu et ont donné leur point de vue sur les tendances du marché et les perspectives économiques à l’échelle du Canada.
Les personnes qui ont pris part à la discussion sont :
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Bill Hennessey, premier directeur général, Colliers East
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Matt Woolsey, Président, York Realty
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Henry Zavriyev, Chef de la direction, Leyad group
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Sal Guatieri, Directeur et économiste principal, BMO Marchés des capitaux
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Jeanette MacDonald, première directrice générale et responsable régionale, Financement de biens immobiliers à revenu, BMO Entreprises, Canada
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Brad Botting, chef, Financement de biens immobiliers à revenu, Financement immobilier, BMO Entreprises, Canada
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