Bâtir un avenir durable
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- immobilier durable
Le secteur de l’immobilier commercial sera un acteur clé pour aider le pays à atteindre les objectifs de carboneutralité
du Canada. Qu’il s’agisse de construire de nouveaux complexes immobiliers ou de rénover des bâtiments existants, ce sera un défi de taille pour les promoteurs.
Nous nous sommes récemment entretenus avec quatre leaders du secteur qui nous ont fait part de leur point de vue sur des sujets clés concernant la durabilité et les perspectives d’avenir. Karla McCarthy, Chef, Provinces de l’Atlantique, BMO Entreprises, Canada, a animé une discussion à laquelle ont participé les personnes suivantes :
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Jim Ritchie, président, The Tridel Group of Companies
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Graeme Armster, directeur général, Innovation et durabilité, The Tridel Group of Companies
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Brent Gilmour, chef des affaires commerciales, Conseil du bâtiment durable du Canada
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James Burrow, directeur général, Finance durable, BMO Marchés des capitaux
Écoutez notre épisode d’environ 16 minutes (disponible en anglais seulement).
Écoutez notre épisode d’environ 25 minutes (disponible en anglais seulement).
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Voici un résumé de leur conversation.
Une situation en évolution
Tridel a construit près de 90 000 unités résidentielles depuis sa fondation en 1934, dont environ 24 000 appartements en copropriété écologiques. En 2003, Tridel a lancé son programme Built Green Built for Life (Des bâtiments verts, bâtis pour la vie). Depuis, l’entreprise a ouvert la voie en mettant en œuvre différentes technologies vertes pour réduire les émissions de carbone. Au cours des 20 dernières années, Tridel a vu à la fois le secteur et les mentalités dans leur ensemble évoluer.
« Lorsque nous avons commencé, peu de gens avaient des attentes en matière de durabilité, a expliqué Graeme Armster. Cela a beaucoup changé. Aujourd’hui, nos partenaires de développement, les institutions financières et beaucoup d’organisations avec lesquelles nous travaillons communiquent sans cesse avec nous pour obtenir des données et savoir ce que nous faisons. La sensibilisation des clients aux questions environnementales s’est améliorée, alors nos clients intéressés par l’achat d’une résidence en copropriété nous demandent de plus en plus quelles sont nos initiatives dans ce domaine. »
M. Armster a ajouté que la réglementation évolue elle aussi rapidement. La norme verte de Toronto , par exemple, impose des limites pour les émissions de gaz à effet de serre qui entreront en vigueur en 2025 et en 2028, afin que les bâtiments construits à partir de 2030 soient près de la carboneutralité (site en anglais seulement).
« Les codes du bâtiment sont en cours d’harmonisation afin d’orienter la façon dont l’ensemble du pays parviendra à atteindre ces cibles, en fonction des réalités de chacune des régions géographiques, a déclaré M. Armster. Nous avons élaboré notre propre stratégie en matière de carboneutralité pour nous aider à atteindre cet objectif. Elle comprend notamment l’amélioration de la performance de l’enveloppe des bâtiments, la recherche de production d’énergie renouvelable sur place, le choix de matériaux qui contiennent moins de carbone intrinsèque pour nos bâtiments et la collaboration avec les gouvernements pour repérer et combler les lacunes au sein de l’industrie. »
Le portrait réglementaire
Si les promoteurs devront s’adapter au rythme d’évolution des normes à l’échelle nationale, avec, pour la première fois, l’obligation de respecter certaines exigences en ce qui a trait aux émissions de carbone dans le Code national du bâtiment de 2025 , Brent Gilmour a fait remarquer que plusieurs des changements à venir dans la réglementation se feront à l’échelle provinciale (site en anglais seulement). Il a ainsi expliqué que des changements seront apportés au code du bâtiment au Québec et en Colombie-Britannique, et qu’ils auront probablement des répercussions importantes sur le secteur.
« Nous observons des signaux très forts annonçant des changements à la réglementation, en particulier sur des sujets qui sont importants pour ceux qui réfléchissent aux futures exigences dans le cas des nouveaux projets, a déclaré M. Gilmour. Mais ce qui pourrait être un peu plus déstabilisant – et cela se fera à l’échelle locale – c’est l’obligation de divulgation [des émissions de] carbone. À Vancouver, à compter de 2024, il sera obligatoire de publier des rapports annuels sur la consommation d’énergie et les émissions de carbone dans le cas des grands immeubles commerciaux et des propriétés résidentielles à logements multiples (site en anglais seulement). Les normes ne feront que se resserrer pour ce qui est de la taille des immeubles qui auront l’obligation de produire une telle déclaration, mais aussi, dans le cas des immeubles existants, les obligations iront en augmentant pour ne pas être pénalisé pour ses émissions de carbone. À Montréal , tous les bâtiments nouveaux ou existants devront afficher une cote [d’émissions de gaz à effet de serre] à compter de 2024 si les règlements prévus sont adoptés. »
Soulignant que le marché a changé dans sa façon de percevoir les enjeux de durabilité, M. Gilmour a déclaré que le fait de devoir payer une « prime verte » dérange moins les promoteurs qu’auparavant, mais que ceux-ci sont davantage préoccupés par la « décote brune », la dépréciation des propriétés qui sont considérées comme non durables, qu’ils pourraient subir à l’avenir.
« Peut-être que cette attente à l’égard de la divulgation des émissions de carbone, qu’elle soit motivée par les investisseurs, les occupants ou la réglementation, commence à inciter les gens à penser différemment à la façon dont ils devront agir dorénavant pour décarboniser leurs actifs, et comment ils pourront y parvenir grâce à des normes écologiques en matière de construction », a expliqué M. Gilmour.
Malgré tout, le secteur devra redoubler d’efforts s’il veut atteindre les objectifs de carboneutralité du pays. Environ 13 % des émissions de gaz à effet de serre du Canada sont attribuables aux bâtiments, incluant les bâtiments commerciaux. « Mais en même temps, nous constatons un taux de rénovation des bâtiments inférieur à 1 %, a mentionné M. Gilmour. Pour atteindre les objectifs [de carboneutralité] de 2050, il faudrait que ce taux soit de 3 % à 5 %. C’est un écart important. »
La voie à suivre
Il ne sera pas facile de combler cet écart. Comme Brent Gilmour l’a mentionné : « Chaque nouvel immeuble de taille importante qui sera construit à l’avenir devra être carboneutre. Si ce n’est pas le cas, on s’attendra à ce qu’il le devienne d’ici 2050, et il en coûtera beaucoup plus cher pour y parvenir par la suite. »
Dans le cas des promoteurs qui disposent d’un portefeuille de bâtiments existants, M. Gilmour a expliqué que ceux-ci devront être rénovés pour réduire leur empreinte en carbone d’ici 2050. « Nous n’encouragerons jamais assez les propriétaires, les exploitants et les investisseurs à planifier adéquatement cette transition et à bien cibler leurs investissements, en particulier lorsque viendra le temps de faire de tels investissements en capital, a-t-il dit. La principale suggestion du moment est la suivante : [déterminer] la place qu’occupe la question du carbone dans votre plan de transition pour vos actifs. Et si elle n’y figure pas, il faudra bientôt en tenir compte. »
Tridel connaît bien la façon de gérer cette transition. C’est pourquoi Jim Ritchie affirme qu’un leadership venu d’en haut est essentiel. « Il est nécessaire de faire preuve d’harmonisation en matière de leadership, et il faut que le soutien vienne d’en haut, a-t-il dit. Il y a beaucoup d’obstacles à surmonter pour atteindre le résultat souhaité. Comme pour tout ce qui implique des changements et des coûts supplémentaires, il est important de recevoir du soutien si l’on souhaite atteindre ses objectifs. »
Bien entendu, les banques joueront un rôle clé dans le financement de ces coûts supplémentaires. Du point de vue d’un promoteur immobilier, il peut être utile de comprendre comment les risques associés aux changements climatiques peuvent influencer son profil de risque. Les risques associés aux changements climatiques comprennent à la fois le risque lié à la transition – c’est-à-dire le risque que le modèle d’affaires devienne désuet en raison de la transition vers la carboneutralité – et le risque physique, c’est-à-dire le risque que les changements climatiques et les conditions météorologiques extrêmes viennent menacer les activités de l’entreprise. Les deux types de risque auront un impact croissant sur le profil de risque des actifs d’un emprunteur et sur le coût du capital requis pour financer les actifs présentant un risque sur le plan climatique. Le fait d’intégrer des stratégies climatiques à son plan d’affaires global pourra contribuer à réduire cette exposition au risque.
Entreprendre son parcours vers la durabilité peut faire peur. Selon James Burrow, un bon point de départ consiste à comprendre votre profil en matière d’émissions. Un conseiller en durabilité pourra vous aider à mesurer votre empreinte carbone, à cartographier votre empreinte en matière d’émissions et à élaborer des stratégies de réduction de vos émissions, incluant l’échange de crédits carbone et l’achat de crédits compensatoires de carbone.
Au bout du compte, les efforts que le secteur devra fournir en matière de durabilité visent autant à répondre à l’évolution des demandes de la part des consommateurs qu’à réduire la consommation d’énergie.
« Le consommateur avisé d’aujourd’hui croit déjà que [la construction écologique] intègre une proposition de valeur en matière de durabilité, a indiqué Jim Ritchie. Il semble tout simplement naturel que, dans le monde dans lequel nous vivons, peu importe le type de produit auquel on s’intéresse, nous en soyons conscients. Un bâtiment qui respecte de bonnes pratiques en matière de construction écologique est mieux construit. La résidence en elle-même est plus silencieuse, plus saine et plus confortable. Et oui, elle consomme moins d’énergie, alors tout cela a une certaine valeur sur le plan des coûts d’exploitation. »
Nous avons discuté de bien d’autres sujets durant l’événement, notamment de la façon de planifier les efforts de décarbonisation en fonction de l’âge de l’immeuble, de stratégies de rénovation potentielles, de la question des déchets et des émissions à l’étape de la construction, et des propres efforts de BMO en matière de durabilité. Visionnez l’enregistrement vidéo pour en savoir plus.
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Mike Beg: Je suis Mike Beg, premier vice-président et chef de l'équipe Financement immobilier de BMO Banque commerciale Canada. Merci à tous de vous joindre à nous aujourd'hui.
Nous sommes heureux d'accueillir des chefs de file de l'industrie qui s'intéressent activement à l'immobilier commercial au Canada et qui ont un point de vue sur des sujets majeurs en matière de durabilité et les perspectives d'avenir. La discussion sera certainement instructive.
Nous avons beaucoup de choses à couvrir pendant cette heure, alors je vais passer rapidement en revue l'ordre du jour. Nous allons commencer par Jim Ritchie et Graeme Armster e Tridel Group, peut-être le plus grand constructeur de tours d'habitation en Amérique du Nord, qui donneront un aperçu de Tridel et de l'impact de la durabilité sur leur activité.
Jim, en tant que Directeur des exploitations de Tridel, a plus de 40 ans d'expérience et de l’industrie. Au cours de sa carrière, il a dirigé l'introduction de plus de 100 communautés de copropriété sur le marché et a supervisé la vente réussie de plus de 38 000 unités de copropriétés dans la région de Grand Toronto.
Notons que depuis sa création, Tridel a construit plus de 90 000 logements GPTA à ce que la marque de Tridel soit synonyme de qualité, de durabilité et d'impact social.
En tant que Directeur de l'innovation et de la durabilité chez Tridel, Graeme possède une expérience approfondie dans la mise en œuvre des technologies écologiques visant à réduire les émissions de carbone, notamment la géothermie, le début des réfrigérants variables, l'énergie solaire, photovoltaïque intégrée, l'énergie de quartier et la technologie des bâtiments intelligents.
Après, Jim et Graeme tiendront une table ronde sur les principaux sujets, ils répondront aux questions qui seront soumises. Nous serons accompagnés par Brent Gilmour, Directeur commercial du Conseil du bâtiment durable du Canada. Brent fournit le conseil, l'orientation stratégique pour stimuler la demande des bâtiments écologiques à faible émission de carbone et soutenir le secteur du bâtiment.
James Burrow, Directeur Général Finance à BMO Marchés des capitaux, où il travaille à repérer, à saisir les occasions pour faire croître les produits de finance durables à l'échelle de BMO.
Karla McCarthy de BMO anime cette discussion en tant que Cheffe gestionnaire financement de biens immobiliers. Revenu au sein de mon équipe de direction en financement immobilier, Karla compte plus de 20 ans d'expérience dans les services bancaires aux entreprises en offrant les solutions bancaires aux entreprises et aux moyennes entreprises.
Une dernière chose, si vous regardez l'évènement sur un ordinateur de bureau, vous verrez qu'il y a une fenêtre de clavardage à côté de l'écran vidéo. Vous pouvez soumettre vos questions aux panélistes de cette façon-là.
Merci également pour vos questions, nous en aborderons le plus possible pendant la table ronde. Sur ce, je cède la parole à Jim et Graeme pour un bref aperçu.
Interprète de Jim: Merci Mike. Nous apprécions cela, nous allons donc débuter. Juste un petit moment pour vous parler Tridel. Mike nous l'a décrit un peu plus tôt. Nous sommes au Québec depuis 89 années, nous avons livré plus de 89 000 habitations et plus de 24 000 tours écologiques, qui est le sujet d'aujourd'hui et qui s’en jase très bien.
Nous allons parler des constructeurs de condominiums durables. Nous passons à la prochaine diapo. Nous avons notre parcours d'apprentissage. Aujourd'hui, nous vous parlons de la durabilité tournée vers l'avenir et ce serait peut-être une bonne idée de regarder ce qu'il s'est passé par le passé.
En ce qui nous concerne, il y a une vingtaine d'années de cela, nous avons débuté notre parcours sur la durabilité et nous avons parlé au début des années 2000 sur comment bâtir un meilleur environnement pour les acheteurs et en même temps regarder quelles étaient les implications des coûts.
À l'époque, nous avions remarqué que pour le condo type, les commodités valent environ 40 % des coûts. Nous nous sommes penchés sur une meilleure gestion de ces coûts-là, et en même temps bâtir un nouveau produit et des meilleurs résultats pour la collectivité.
Nous avons débuté en 2003, avec un projet qui s'appelait Element, dans le centre-ville de Toronto. Bien sûr, nous l'avons vendu, cet immeuble-là, à 350 $ le pied carré. Ça vous donne une idée d'à quel point le temps vole.
En 2005, c'était notre premier immeuble pour avoir l'agrémentation LEED. Tout ce concept de projet durable de condo, c'était quelque chose de nouveau pour les consommateurs. C'était notre premier qui faisait partie de la collectivité LEED, au centre-ville de Toronto.
Je n'ai pas mentionné, mais en 2003 également, nous avons eu l'occasion de se brancher à l'Enwave District Energy, dans la ville de Toronto. Également, nous avons un projet qui s'appelait [inintelligible 00:06:25] en 2006. C'était également en 2006 que nous nous sommes joints à LEED et le conseil de construction.
Nous avons essayé de gérer un peu ce qui se passait au sein de cela. Nous nous sommes pliés sur les normes LEED. Nous avons commencé en 2006 en faisant partie de ce parcours. Nous avons créé une Eco-Suite.
C'était un peu modèle sous le thème de l'écologie pour apprendre un peu sur les différentes pratiques pour les immeubles écologiques, en 2010, notre immeuble. L'Eco-Suite a été lancé en 2012 à Scarborough.
Nous avions 17 acres de zone de stationnement pour les camions. Nous avons redéveloppé 7 collectivités pour ouvrir un nouveau terme au Canada. Maintenant, en 2013, nous avons créé une Suite Penthouse sur le bord de l'eau, qui était notre premier projet pour la neutralité pour l'environnement. Ça s'appelait NetZed.
C'était Jamie James qui à l'époque avait mis cette étude en avant. Ça a pris un certain temps et un peu d'argent pour effectuer tout ça, mais nous y sommes arrivés. Si je me rends en 2018, un peu plus récemment, ça c'est une photo de The Well qui branche les Enwave District Energy.
Il y a 7 millions de litres d'eau qui sont dans ce réservoir-là. C'est dans une section d'environ 3 millions de pieds carrés de construction autour de cela, donc une grande empreinte.
En 2019, nous avons reçu notre première agrémentation Platine LEED. Cela a été suivi par ce que nous pouvons voir plus récemment. L'an dernier, nous avons eu notre premier agrément sur le volet énergétique. Maintenant, pour passer à la prochaine diapo, je céderai la parole à mon collègue.
Interprète de Graeme: Bonjour à tous. Jim vient de nous donner une instantanée de là où nous nous retrouvons. Maintenant, je vais vous parler de l'avenir, certains des projets sur lesquels nous nous penchons. Ça commence avec les préoccupations principales.
Ici, vous pouvez voir certaines de celles-ci qui sont énumérées, par exemple les conséquences physiques du changement climatique, la transition vers une économie à basse émission de carbone et le mieux-être des communautés.
Lorsque nous parlons de la durabilité, cela a changé le portrait avec les différents partenaires, les institutions financières, tous les partenaires avec qui nous travaillons qui nous demandent des données et ce que nous faisons dans ce domaine-là.
C'est un peu la même chose pour vous également. L'éducation de nos clients, ceux qui achètent nos condos, demandent des renseignements sur ces espaces. Ils peuvent vous poser des questions telles qu’il nous a été fait sur la décarbonisation.
Nos clients sont aujourd'hui très informés et les choses changent rapidement. Prochaine diapo. La réglementation dans cette espace-là change également rapidement. Il y a plusieurs changements.
Nous avons débuté avec un établissement d'une neutralité nette. Puis, par la suite nous avons établi des cibles pour 2050. Différentes municipalités ont établi leurs propres objectifs dont Green Standard par exemple.
Il y a des codes de construction maintenant qui sont harmonisés et qui donnent les directives nécessaires afin que le pays puisse atteindre ses objectifs selon les différents espaces géographiques. Nous avons à la prochaine diapo--
Tridel poursuit le développement et de s'occuper de ces préoccupations principales du marché. Pour faire face aux différents changements, nous avons des stratégies de neutralité carbone.
Cela inclut avoir la coquille extérieure de l'immeuble qui soit plus isolée. Nous travaillons avec le gouvernement également. Il y a certains aspects qui ne sont pas encore décarbonisés dans les immeubles.
Nous avons également des innovations pour certaines suites pour l'inclusion de l'intégration de technologie photovoltaïque afin de réduire l'électricité qui est dépensée. Nous voulons les rendre plus intéressant et électrifier de façon plus sage. Maintenant nous pouvons peut-être entamer la discussion.
Interprète de Karla: Merci beaucoup, Jim et Graeme. Maintenant, nous allons passer à une table ronde pour approfondir un peu les principaux sujets liés au développement durable.
À titre de rappel, si vous n'avez pas encore eu l'occasion de soumettre une question et que vous souhaitez le faire, veuillez utiliser la boîte de clavardage. Brent, pourriez-vous nous donner un résumé de la part du Conseil canadien sur l'écologie.
À quoi nous attendons-nous à bref terme et de quelle façon cela bouge rapidement ? Quels sont les plans pour l'instant ?
Interprète de Brent: Merci. J'apprécie cela. Nous avons vu ce qui est arrivé avec le carbone et ce sera vraiment une question d'aspect décisionnel. Nous pouvons le constater, de première main nous travaillons avec des ingénieurs, des architectes et des concepteurs, avec toutes les parties prenantes.
Par exemple, ceux qui font dans le domaine de la location, les personnes qui sont les propriétaires. Selon la loi et qui a été émise pour la neutralité du carbone, nous pouvons voir ce à quoi nous avons accès, les systèmes pour la validation des immeubles construits.
Nous pouvons remarquer pour les promoteurs et propriétaires, nous avons plus de 200 nouvelles habitations qui ont été enregistrées ces deux derniers mois et nous pouvons remarquer qu'est-ce que cela signifie pour les immeubles d'avoir une neutralité d'émission de carbone.
Qu'est-ce que cela signifie pour l'aspect décisionnel ? De plus en plus, nous pouvons remarquer des changements dans l'espace réglementaire et les efforts mis à l'avant par les affaires gouvernementales. Prochaine page.
Tels que vous l'avez entendu de Jim et Graeme, les marchés ont changé lorsqu'on parle de durabilité, plus particulièrement lorsque l'on parle d'ESG et des rapports, il y a une grande variété de motivateurs et de besoins dans le marché. Quelles sont les attentes sur les marchés, les solutions et les actions quant au changement climatique ?
Plutôt que de remarquer les différents coûts, les gens pensent aux escomptes qu'ils vont recevoir. Il y a une explosion de rapport également et différentes étapes qui constituent certains enjeux pour les gens qui devront offrir leur rapport.
Lorsque nous avons des investisseurs et des occupants ou une réglementation qui cause une réflexion différente chez les gens, de quelle façon devront-ils réagir et de quelle façon avoir leurs actifs passer à travers une décarbonisation par des immeubles écologiques ?
Je crois que cela met de l'avant plusieurs des conversations. Sur les immeubles de plus grande envergure, nous avons 500 000 immeubles et plus à travers le Canada. C'est 500 mégatonnes de GES pour le secteur de l'immobilier, mais nous pouvons voir d'autre part moins de 1 %. Nous devons être entre 3 à 5 %. Il y a encore un écart significatif.
Qu'est-ce qui informera l'aspect décisionnel ? Il y a le volet du gouvernement fédéral qui augmente de plus en plus et dirige les programmes vers des investissements propres.
Ils vont faire le lancement et annoncer leur stratégie d'immeubles de carboneutralité et de quelle façon ils vont appuyer cette transition. Nous l'attendons à l'automne prochain. Dans le budget gouvernemental, nous anticiperons de nouveaux fonds et financement, mais nous pourrons voir de quelle façon rénover les grands immeubles.
Il y aura un accélérateur de financement pour agréger tout cela, avancer le potentiel pour atteindre les objectifs de carboneutralité et également les initiatives de 2 milliards de dollars qui commençaient à 25 millions. Cela a commencé à bouger.
Vous pouvez voir ces investissements pour pousser les gens à relever, et l'engagement du gouvernement qui offrira également des crédits de taxes. Ceci pour encourager les gens à bouger et ne pas rester à un niveau sans effectuer les rénovations [inaudible 00:19:33].
Ce que nous voulons, nous réfléchissons sur ce qui sera requis pour l'avenir jusqu'en 2025. Nous savons qu'en 2025, le Code national de l'immobilier va être adopté dans les 18 mois. Cette année passée a été une entente de réconciliation entre les différents codes de constructions pour les aligner le plus possible à celui de 2025.
En 2025, il y aura de nouvelles choses, comme certaines contraintes, par exemple. Ce n'était pas là auparavant, cette contrainte sur le carbone pour les immeubles. On va aller bien au-delà de l'efficacité énergétique. Également, nous avons entendu ce que Tridel a mentionné.
Nous avons des provinces comme la Colombie-Britannique qui est toujours en difficulté pour ce nouveau code de l'habitation. Une autre chose, ce sont les normes et les performances. Cela passe à travers différent dévoilement de carbone.
Lorsqu'il y a eu l'Ontario, par exemple, un rapport qui doit être émis, les normes seront relevées. Si vous êtes un immeuble existant, que devrez-vous faire pour ne pas être pénalisé quand vous êtes au carbone ?
La même chose à Montréal, pour l'avoir vu sur tous les immeubles de nouveau et ceux qui sont existants. Il faut en arriver à un niveau de carboneutralité et non pas F, pour ne pas se retrouver à ce niveau-là du tout.
On peut aller plus loin. À Montréal et tout, les immeubles non commerciaux qui ont un F comme score, en quatre ans, ils devront rehausser leur niveau. Quelles seront les attentes ? Quoi faire si vous êtes dans cet espace-là ?
Tous les nouveaux immeubles, en allant de l'avant, devront rencontrer la norme de carboneutralité. Sinon, d'ici à 2050, cela vous coûtera de plus en plus cher pour y arriver. Maintenant, il faudra que tous les immeubles d'ici à 2050, dans un cycle de transition, on aura peut-être une ou deux autres chances de démontrer l'efficacité énergétique.
Il faut se concentrer sur la planification de cette transition et de quelle façon effectuer ses investissements en capitaux dans le domaine de l'immobilier. Il faut le voir dans votre actif s'il existe ce plan de transition. Merci.
Interprète de Karla: Merci beaucoup, Brent. C'était beaucoup de renseignements très informatifs. Tridel a eu une stratégie pour actif d'innovation et de durabilité depuis un certain nombre d'années.
Jim, quels conseils donneriez-vous aux autres qui cherchent à obtenir de meilleurs résultats en matière de durabilité dans leur propre entreprise ? Pensez-vous que c'est un cas de commerce dans un cadre des synergies entre la durabilité et l'économie de l'entreprise ?
Interprète de Jim: Vous devez mener avec du leadership et vous devez appuyer ces changements-là parce qu'il y aura beaucoup d’embûches pour en arriver à ce que vous devrez accomplir.
Comme toute autre chose, cela impliquera des changements, des coûts en surplus. Pour arriver à l'objectif, voici les compromis. Le fait est que dans notre industrie et certainement dans la région de Toronto, il y a de plus en plus d'augmentations.
Nous avons connu des changements de portée des produits que nous mettons sur le marché par exemple. En termes d'exigences, des processus et des approbations, les coûts sont un facteur absolu.
Nous serons tous d'accord pour dire que cette crise qui a un effet sur l'immobilier, aura des effets sur le coût en capital. Il faut gérer cela et trouver des solutions qui fonctionneraient bien. Je crois que ça peut être fait, mais ce ne sera rien de facile.
Interprète de Karla: D'accord. Merci beaucoup Jim. J'apprécie ces renseignements. Mike, quel rôle pouvons-nous attendre de la banque et quels seront les besoins de la banque, étant donné que la banque travaillera ses propres stratégies de réduction de carbone et à un environnement réglementaire en évolution ?
Interprète de Mike: Merci Karla. Je crois qu'on devrait faire un certain nombre de choses. La première étant par exemple arriver à une carboneutralité dans notre propre exploitation.
En 2021, nous voulons mobiliser 300 milliards pour que nos clients font face à cela. Nous sommes quelques années au-devant de ce schedule-là. Premièrement, une carboneutralité pour l'aspect financier d'ici 2050.
De quelles façons jauger avec les risques climatiques qui ont dus avoir avec les risques de transition ? Les modèles deviennent obsolètes à cause du fait qu'il y a des changements en cours et de quelle façon il pourrait y avoir des enjeux avec le climat, le rehaussement du niveau des eaux par exemple, des océans.
Les risques climatiques nous poussent à mettre de l'avant des stratégies pour les grandes entreprises. L'autre chose, c'est qu'il faudra être audacieux et innovant avec tous nos efforts et utiliser les attributs nécessaires pour accélérer cette transition vers la carboneutralité, les portefeuilles, les relations avec les clients et les relations avec l'aspect réglementaire du gouvernement et ses agents.
Il faut être conscient et responsable des services du Canada. Ils doivent contribuer à changer les systèmes où le changement peut survenir.
Interprète de Karla: Merci beaucoup Mike. Il est clair que nous avons tous un rôle à jouer en termes de durabilité. Graeme, pouvez-vous aborder le concept de décarbonisation en fonction de l'âge d'un bâtiment et la façon de réfléchir à des stratégies de rétroajustement potentiel ou de rénovation potentielle ?
Interprète de Graeme: Oui, merci Karla. C'est une question d'envergure. En termes d'espace dans lequel nous évoluons, j'aurai certaines réponses qui peuvent arriver. Par exemple, si l'on parle du volet des actifs, des installations de soin à long terme, à partir de ce scénario, on peut répondre à cette question.
La façon dont nous bâtissons les condos maintenant, aussi du côté banque, des nouveaux immeubles, condos médium, nous réfléchissons sur la façon dont nous bâtissons ces immeubles. Il y avait une concentration sur la livraison d'un produit qui était de grande qualité et quelque chose qui devait en même temps être bâti pour durer. C'est encore là.
Nous devons mettre de l'avant des produits de bonne qualité et également là où il y a des remplacements nécessaires de condos. Par exemple, on devra plonger dans des fonds de réserve.
Selon ce que Brent a mentionné, grâce aux changements réglementaires, il faut arriver à une carboneutralité à une certaine date. Il faut examiner toutes les composantes dans un immeuble, par exemple s'il y a des parties de l'immeuble qui ont besoin d'être rénovées.
À Toronto par exemple, si vous avez cette date qui est 2040, pour faire face à une carboneutralité, vous devez inclure ces actions. Vous pourriez vous retrouver, si vous ne mettez pas les efforts nécessaires, à une dévaluation de votre propriété.
Le cycle de vie est important. Maintenant, le carbone arrive sur la sellette. Pour ce qui est des actifs existants, on se pose la question : « Comment décarboniser ce que nous avons déjà ? »
L'approche serait de cartographier, à travers une évaluation des immeubles, le cycle de vie des toutes les composantes dans vos immeubles, et développer une solution et un plan d'action surtout qui sera communiqué à tous les domaines de l'exploitation, afin qu'ils sachent la façon de remplacer une composante qui arrive à la fin de son cycle de vie.
Par exemple, si on a une pièce d'équipement que l’on doit retirer, ce n'est pas nécessairement pour l'environnement et pour l'aspect économique également. Si on regarde le carbone qui a été impliqué dans la fabrication d'une pièce également, tout est à considérer.
Vous devez avoir une stratégie dès le départ sur la façon de mettre de l'avant si rétro ajustement potentiel.
Interprète de Karla: Merci beaucoup, Graeme. Ce sont de bons renseignements sur les immeubles, de quelle façon on peut investir, se basant sur le cycle de vie. James, Mike a mentionné plutôt que le BMO a l'intention de donner l'exemple avec ses propres produits et services. Pouvez-vous expliquer, comment BMO s'y prend concrètement ?
Interprète de James: Oui, il me ferait plaisir, Karla. Merci. Il y a quelques exemples qui pourraient être expliqués aujourd'hui. Par exemple, les plateformes et l'écosystème pour les rétroajustements qui seront mis de l'avant publiquement.
Je crois que ces écosystèmes et ces plateformes sont là pour résoudre certaines frictions sur le marché. Quel est le bon moment pour faire ces rétroajustements ? Il faut faire ces rétroajustements sans faille lorsque je parle de dettes générées par cela, lorsqu'on doit avoir un profil de réduction de carbone très serrée.
Si cela va vous repayer en 10 à 15 années, vous ne serez pas en mesure de mentionner tout cela, que dans les cinq années. Ce sont des obligations qui sont assez difficiles pour les promoteurs. L'autre chose, c'est le prix.
Cela, c'est pour se pencher sur les coûts des rétroajustements. Puis, les difficultés, je voudrais vous parler des petits propriétaires qui ont développé des capacités, par exemple, de s’adapter.
Nous avons vu Arboresco et Siemens qui offrent des services, qu’ils sont disponibles à offrir ce rétroajustement de façon sans faille. Nous voulons travailler avec ces entreprises afin d’aider nos clients. Nous voulons créer un vrai écosystème autour de ce projet.
Nous voulons financer les incitatifs et essayer d’observer des choses d’une perspective d’évaluation de l’immeuble, de flux de trésorerie et de perspective de rétroajustement également. C’est de cette façon-là que nous allons nous pencher pour le volet immobilier commercial.
Deuxièmement, nous avons acheté Radicle récemment, maintenant connu sur BMO Radicle. Ils ont de grandes capacités dans le marché, de créer des crédits de carbone et l’habilité d’aviser nos clients sur les émissions de leur empreinte carbone.
Si vous ne savez pas vraiment par où commencer, à cet égard-là, la meilleure chose, c’est de commencer avec votre propre profil. Les services qui seront offerts par la BMO Radicle ne seront en mesure de vous aider une fois que cette empreinte sera définie.
Nous allons pouvoir vous conseiller sur des stratégies de décarbonisation et que cela sera intégré dans votre plan d’affaires, et de quelle façon acheter également des crédits carbones.
Nous allons réduire le matériel, parce qu’il n’y a pas de remplacement pour réduire les émissions, mais les émissions dont vous ne serez pas capable de réduire, vous allez participer à en arriver à une norme de carboneutralité.
Cette entreprise que nous avons acquise va vous aider à avoir un partenaire principal dans ce domaine-là.
Interprète de Karla: Merci beaucoup, James. J’espère que nous allons être en mesure d’aider les clients sur les stratégies carbone. Peut-être, Brent, je vais vous poser cette question : À mesure que la réglementation et les attentes des intervenants évoluent, pouvons-nous nous attendre à avoir une incidence sur la demande pour certaines propriétés et leur valeur ?
Interprète de Brent: Une réponse assurée, ce serait oui. Vous vous poserez la question : Comment être aussi certain suite à ce qui se passe sur le marché ?
Le dévoilement des carbones, les attentes pour étiqueter cela, cela va avoir un effet sur la perception, mais les valeurs également. La question, ce sera quand et à quelle vitesse cela va démarrer ?
On va définir quelle est la valeur de carbone qui existe dans un immeuble. Je crois qu’il est un peu trop tôt pour parler des implications, le niveau de confort également pour ceux qui effectuent les évaluations et qui vont de l’avant.
Par exemple, nous avons fait certains travaux avec CaGBC, et on s’est demandé quel serait le taux de capital qui devrait être payé. C’est là que les gens portent un peu plus d’attention.
Si on pense en point de base 25 ou plus, par le facteur de compression. Si nous avons un facteur de 5 % et à ce taux de capitalisation, on vous dirait que ça serait 4.07 %, peut-être une prime de 5 % que vous pourriez observer, pouvoir aller de l’avant dès aujourd’hui.
Pour ces immeubles qui sont déjà en train d’être travaillé au Canada, je crois qu’au fur et à mesure que le temps passera, vous allez voir cela s'accroître et que le marché vous demandera de dévoiler quelle est l'empreinte carbone de votre immeuble. C'est une question de savoir quand et comment cette transition va avoir une incidence sur le carbone.
Interprète de Karla: D'accord, merci beaucoup, Brent. Jim, en ce qui concerne les nouvelles constructions, le marché accordait-il une importance particulière à la performance environnementale et à l'efficacité énergétique ? Les acheteurs valorisaient-ils principalement les dépenses et des services publics arythmiques ou le capital social d’être écologique est-il reconnu ? L’aspect de la durabilité des produits pour la construction de tours d'habitation--
Interprète de Jim: Rappelez-moi ce mot-là, j'oublie. Je crois qu’aujourd'hui, le consommateur croit qu'il y a une proposition de valeur, de durabilité qui est enchâssée dans cela. Nous sommes dans un environnement où aujourd'hui et dans le monde où nous vivons, peu importe le produit que vous observez, il faut être en connaissance de cause à cet égard-là.
Si vous avez un immeuble qui répond à de meilleures normes de durabilité et mieux bâti, c'est plus silencieux, c'est mieux bâti, cela consomme moins d'énergie, alors il y a une valeur en termes des coûts d'exploitation.
Si nous regardons les points de vente par exemple, c'est quelque chose qui est pertinent, les maisons avec de belles caractéristiques et des coûts d'exploitation moins élevés. À la fin de ce processus-là, cela nous aidera.
La perspective principale, c'est une meilleure offre qui nous est faite dans un produit de Tridel par exemple. Nous l'observons dans le marché également. Nous devons encore rediscuter de l'évaluation du carbone.
Ce sont encore les tout débuts, mais on a parlé du carbone. Nous avons une grande panoplie de produits et de prix, et nous voulons toucher tous les éléments du marché.
Lorsque vous avez un plus grand condo par exemple, c'est peut-être 3 à 4 millions de dollars. Les acheteurs pour ce genre de produit veulent leurs appareils qui brûlent des carbones, par exemple la cuisinière au gaz, le foyer au gaz.
Nous essayons de nous éloigner de cela avec de nouveaux produits qui, je crois, pourront aider les choses. C'est un peu difficile de dire à ses acheteurs qu'ils ne pourront pas avoir ces cuisinières au gaz. Au fil des ans, nous avons développé des systèmes très efficaces et qui seront en mesure d'offrir les services de l'eau chaude également.
Nous nous tournons maintenant vers l'électrification. Nous savons que les produits sont présents, certains changements en termes de performance, bien sûr, sont présents, mais il faut se diriger vers d'autres options.
Si vous demandez aux consommateurs par exemple combien de fenestration veulent-ils dans leur maison, ils en veulent toujours plus ça. Bien sûr, il faut essayer de nous protéger des éléments qui nous proviennent de l'extérieur. Nous essayons de réduire cet aspect-là. Nous faisons de notre mieux.
Interprète de Karla: Merci beaucoup, Jim. C'est un peu essayer d'équilibrer l'aspect durable et les demandes. Les émissions provenant de l’exploitation des bâtiments ne sont pas la seule dimension de la durabilité. Parlons des produits plus écologiques maintenant.
Interprète de Jim: Vous m'avez fait penser aux appareils, au gaz. De quelle façon élaborer là-dessus ?
Interprète de Karla: C'est en lien avec l'utilisation de nouvelles technologies par exemple, et tout ça ?
Interprète de Jim: D'accord, merci. Je suis encore dans la mode des tours très élevés. Peut-être que Graeme pourrait parler à cet égard-là, parce qu’on a essayé d'avoir une stratégie pour gérer le carbone, pas seulement en termes de construction, mais sur une perspective à long terme aussi.
Franchement, nous n'avons pas encore cette stratégie. Il faudrait voir ce que nous avons avec notre disponibilité. Nous avons des produits qui sont de plus grande envergure. Je ne sais pas, Graeme, si vous voulez apporter vos commentaires.
Nous effectuons les études nécessaires, nous nous penchons sur les différents coûts, mais il faudra se plonger dans le code d'habitation pour les immeubles, les tours très élevés, et nous n'y sommes pas tout à fait encore.
Interprète de Graeme: Oui, j’aimerais bien renchérir, par exemple sur les structures de bois. Nous avons la construction de plusieurs tours d'habitation à Toronto par exemple, où nous avons un code de construction qui nous permet la construction d’immeubles de six à sept étages avec des structures de bois ou des éléments en bois.
Il y en a d'autres, par exemple, qui examinent plusieurs étages. Il faut regarder quels sont les différents éléments, quel est le code de la construction en Amérique du Nord sur la construction en utilisant du bois pour plus de six étages ?
À cet égard-là, nous sommes en discussion avec des manufacturiers de Préfab pour voir qu'est-ce qu'ils utilisent. Notre compréhension, est-ce qu'ils travaillent avec le gouvernement du Canada pour améliorer la chaîne d'approvisionnement sur le plan local ici au Canada quant à cette perspective ?
Nous avons bien sûr les ressources, c'est une question de peaufiner un peu les coûts de l'utilisation du bois. Il y a eu des primes. Ces coûts doivent être alignés avec ce que nous faisons présentement.
Oui, nous nous penchons là-dessus et nous nous rapprochons, en tant qu'industrie, à devenir de plus en plus agile avec cela. Je crois que les constructions vont se poursuivre.
Interprète de Karla: D'accord, merci à vous deux. Peut-être, Graeme, je vais rester avec vous sur le sujet des constructions. Les émissions provenant de l'exploitation des bâtiments ne sont pas la seule dimension de la durabilité de l'immobilier.
Il y a aussi des décrets génériques dans la construction, les émissions intégrées dans les matériaux de construction, comme le béton et les barres d'armature, en acier par exemple. Qu'est-ce que l'on fait sur le contrôle de ces déchets sur les sites de construction ?
Interprète de Graeme: Lorsque nous pensons aux déchets, nous pensons aux déchets issus des matériaux, mais cela se prolonge. Nous nous penchons sur les émissions et ce qui est généré également. [silence] Il faut regarder ce que les industriels font quant à cela.
Si nous travaillons sur la conception de l'immeuble pour une efficacité d'énergie, ça va générer moins d’émissions bien sûr. Ce que nous n'avions pas considéré, c'étaient les émissions qui étaient dérivées des matériaux pour l'isolation par exemple. Nous voulions réduire la consommation d'énergie. Il y a tout ce qui provenait des émissions des différentes structures utilisées. Nous voulons résoudre ce problème-là, bien sûr, mais la discussion et les points de vue sur les émissions générées dans l'industrie de la construction sont en pleine croissance.
Une autre chose à considérer serait également du côté des déchets, c'est parler de la résilience par exemple. Du point de vue de la résilience, nous voulons tous terminer un merveilleux immeuble, puis, soudainement avoir par exemple des changements climatiques qui abattent cet immeuble par des fortes précipitations.
Toutes les émissions qui ont été générées pour la construction sont redoublées. Ça, ce n'est pas une composante. Il y a des outils maintenant que nous pouvons utiliser pour minimiser les risques et les déchets de cette perspective.
Tridel, par exemple, a des solutions de détection également pendant la construction d'un immeuble. Probablement, il y a eu plusieurs pertes de matériels qui avaient été retirés er installés à nouveau.
Lorsqu'on relit toutes ces choses, on doit se dire que souvent lorsqu'on pense aux émissions, on pense au compte de banque. Cela se définit en dollar et en sous dans notre économie.
Tel que je l'ai mentionné précédemment, il faut réfléchir aux matériaux utilisés. D'un point de vue de l'exploitation de ces matériaux-là, le prix des matériaux, les coûts sont élevés. Il faut essayer d'équilibrer le tout, avec également cette équation sur l'aspect que nous considérons.
Il faut réduire les risques et essayer d'épargner de l'argent du côté des assurances, afin d'être en mesure de prévenir des pertes majeures. Tout cela reviendrait à la question des déchets qui sont causés.
Interprète de Karla: Merci beaucoup. Je crois que nous avons encore le temps pour une autre question. Je vais poser la question à Brent.
En ce qui concerne la gestion des risques liés au changement climatique et à la décarbonisation, il y a un certain nombre de facteurs sous-jacents qui ne sortent pas nécessairement comme l'augmentation de la demande pour certains matériaux et l'augmentation des coûts, par exemple, l'ajout de capacité électrique.
Y a-t-il certaines choses auxquelles les gens devraient réfléchir maintenant et planifier.
Interprète de Brent: Oui. Je crois que nous avons entendu de merveilleux exemples. Par exemple, les compromis avec le carbone, les matériaux, de quelle façon se pencher sur des exemples rapidement. Des choses que vous acheter, par exemple.
L'importance également de la déclaration des RPD sur les matériaux, le carbone et tout ça. Ce sont des choses sur quoi vous devrez vous pencher afin d'effectuer une bonne étude du cycle de vie, et de comprendre où vous pourriez avoir ces compromis comme exemple.
Certains ont déjà traversé ces difficultés-là que sont les systèmes d'énergie auxquels on est branché, ce qu'on va faire dans site, ce qui va être fourni par les différentes entreprises, l'électrification.
Il se peut que vous n'ayez pas l'argent nécessaire pour l'augmentation au sein de ce réseau électrique, l'équipement nécessaire. Ce sont des choses que les gens commencent à se rendre compte, des choses qui n'étaient pas là auparavant, mais que doivent se retrouver.
Il faut que vous ayez une image complète de ce à quoi ça va ressembler, si on parle de ce qui est neuf. Par exemple, lorsque vous allez rénover des immeubles. Je crois que le mot équilibre est primordial, et la planification de la transition, pour savoir quand le moment sera le meilleur pour la transition. Ce que James a mentionné lorsqu'il parlait de la temporalité de certains produits. [inaudible 00:55:07] tout ne sera obtenu le tout premier jour. C'est conçu de façon linéaire du point A au point B, mais on y va par étapes.
Par exemple, lorsqu'on parle de fenestration ou des cycles de vie également. Il faut se concentrer un autre moment sur l'aspect ou le système mécanique, la meilleure tarification, le meilleur résultat, la meilleure occasion, que ce soit pour l’investisseur ou ceux qui offrent le soutien.
Ce plan capital enlève le facteur de choc. Cela va vous permettre d'épargner des frais, non seulement du côté de l'énergie qui est significative alors que les coûts augmentent, mais pour l'évaluation du carbone. Le prix du carbone qui continue d'augmenter.
Il faut réfléchir à tous les exemples, on ne peut jamais anticiper les deux coûts lorsque les choses sont perturbées, que ce soit l'exploitation de votre immeuble ou votre propre évaluation de ce que vous voulez accomplir et des compromis.
Vous savez tout cela se résume à des coûts et il faut le mettre en perspective, vous donner une image, et en définitive, ce sur quoi vous devez vous protéger.
Interprète de Karla: Merveilleux. Merci beaucoup, Brent. C'était tout le temps que nous avions avec notre panel. Merci à Jim, Graeme, Brent et Mike. Je passe la parole maintenant à Mike.
Interprète de Mike: Merci beaucoup Karla et merci à tous, à Jim, Graeme, Brent et James. J'aimerais remercier tout le monde de s'être joint à nous et j'espère que vous avez profité de cette réunion.
Nous avons parlé d'évolution des facteurs ESG, les banques et leurs clients, bien sûr. Nous espérons que les conférenciers d'aujourd'hui vous ont inspirés à adopter une stratégie ESG, si ce n'est pas le cas, ou à miser davantage sur ce que vous avez.
Au nom de la BMO nous voulons que vous sachiez que nous pensons à vous, à vos familles, à vos organisations, et nous sommes là pour vous aider. Nous traversons une période d'incertitude depuis plus de 200 ans et nous sommes bien préparés à servir nos clients.
À tour de rappel, cette réunion a été enregistrée, vous pourrez obtenir le lien pour y avoir accès un peu plus tard par courriel. Ceci conclut l'appel. Merci et prenez soin de vous.
Mike Beg
Premier vice-président et chef - Financement immobilier, Financement des grandes entreprises
À titre de chef, Financement immobilier, Canada, Mike Beg assume la direction du groupe Financement immobilier et de ses clients à l’éche…(..)
Voir le profil complet >Le secteur de l’immobilier commercial sera un acteur clé pour aider le pays à atteindre les objectifs de carboneutralité du Canada. Qu’il s’agisse de construire de nouveaux complexes immobiliers ou de rénover des bâtiments existants, ce sera un défi de taille pour les promoteurs.
Nous nous sommes récemment entretenus avec quatre leaders du secteur qui nous ont fait part de leur point de vue sur des sujets clés concernant la durabilité et les perspectives d’avenir. Karla McCarthy, Chef, Provinces de l’Atlantique, BMO Entreprises, Canada, a animé une discussion à laquelle ont participé les personnes suivantes :
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Jim Ritchie, président, The Tridel Group of Companies
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Graeme Armster, directeur général, Innovation et durabilité, The Tridel Group of Companies
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Brent Gilmour, chef des affaires commerciales, Conseil du bâtiment durable du Canada
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James Burrow, directeur général, Finance durable, BMO Marchés des capitaux
Écoutez notre épisode d’environ 16 minutes (disponible en anglais seulement).
Écoutez notre épisode d’environ 25 minutes (disponible en anglais seulement).
Le balado Sustainability Leaders est accessible en direct sur tous les principaux réseaux, y compris Apple, Google et Spotify
Voici un résumé de leur conversation.
Une situation en évolution
Tridel a construit près de 90 000 unités résidentielles depuis sa fondation en 1934, dont environ 24 000 appartements en copropriété écologiques. En 2003, Tridel a lancé son programme Built Green Built for Life (Des bâtiments verts, bâtis pour la vie). Depuis, l’entreprise a ouvert la voie en mettant en œuvre différentes technologies vertes pour réduire les émissions de carbone. Au cours des 20 dernières années, Tridel a vu à la fois le secteur et les mentalités dans leur ensemble évoluer.
« Lorsque nous avons commencé, peu de gens avaient des attentes en matière de durabilité, a expliqué Graeme Armster. Cela a beaucoup changé. Aujourd’hui, nos partenaires de développement, les institutions financières et beaucoup d’organisations avec lesquelles nous travaillons communiquent sans cesse avec nous pour obtenir des données et savoir ce que nous faisons. La sensibilisation des clients aux questions environnementales s’est améliorée, alors nos clients intéressés par l’achat d’une résidence en copropriété nous demandent de plus en plus quelles sont nos initiatives dans ce domaine. »
M. Armster a ajouté que la réglementation évolue elle aussi rapidement. La norme verte de Toronto , par exemple, impose des limites pour les émissions de gaz à effet de serre qui entreront en vigueur en 2025 et en 2028, afin que les bâtiments construits à partir de 2030 soient près de la carboneutralité (site en anglais seulement).
« Les codes du bâtiment sont en cours d’harmonisation afin d’orienter la façon dont l’ensemble du pays parviendra à atteindre ces cibles, en fonction des réalités de chacune des régions géographiques, a déclaré M. Armster. Nous avons élaboré notre propre stratégie en matière de carboneutralité pour nous aider à atteindre cet objectif. Elle comprend notamment l’amélioration de la performance de l’enveloppe des bâtiments, la recherche de production d’énergie renouvelable sur place, le choix de matériaux qui contiennent moins de carbone intrinsèque pour nos bâtiments et la collaboration avec les gouvernements pour repérer et combler les lacunes au sein de l’industrie. »
Le portrait réglementaire
Si les promoteurs devront s’adapter au rythme d’évolution des normes à l’échelle nationale, avec, pour la première fois, l’obligation de respecter certaines exigences en ce qui a trait aux émissions de carbone dans le Code national du bâtiment de 2025 , Brent Gilmour a fait remarquer que plusieurs des changements à venir dans la réglementation se feront à l’échelle provinciale (site en anglais seulement). Il a ainsi expliqué que des changements seront apportés au code du bâtiment au Québec et en Colombie-Britannique, et qu’ils auront probablement des répercussions importantes sur le secteur.
« Nous observons des signaux très forts annonçant des changements à la réglementation, en particulier sur des sujets qui sont importants pour ceux qui réfléchissent aux futures exigences dans le cas des nouveaux projets, a déclaré M. Gilmour. Mais ce qui pourrait être un peu plus déstabilisant – et cela se fera à l’échelle locale – c’est l’obligation de divulgation [des émissions de] carbone. À Vancouver, à compter de 2024, il sera obligatoire de publier des rapports annuels sur la consommation d’énergie et les émissions de carbone dans le cas des grands immeubles commerciaux et des propriétés résidentielles à logements multiples (site en anglais seulement). Les normes ne feront que se resserrer pour ce qui est de la taille des immeubles qui auront l’obligation de produire une telle déclaration, mais aussi, dans le cas des immeubles existants, les obligations iront en augmentant pour ne pas être pénalisé pour ses émissions de carbone. À Montréal , tous les bâtiments nouveaux ou existants devront afficher une cote [d’émissions de gaz à effet de serre] à compter de 2024 si les règlements prévus sont adoptés. »
Soulignant que le marché a changé dans sa façon de percevoir les enjeux de durabilité, M. Gilmour a déclaré que le fait de devoir payer une « prime verte » dérange moins les promoteurs qu’auparavant, mais que ceux-ci sont davantage préoccupés par la « décote brune », la dépréciation des propriétés qui sont considérées comme non durables, qu’ils pourraient subir à l’avenir.
« Peut-être que cette attente à l’égard de la divulgation des émissions de carbone, qu’elle soit motivée par les investisseurs, les occupants ou la réglementation, commence à inciter les gens à penser différemment à la façon dont ils devront agir dorénavant pour décarboniser leurs actifs, et comment ils pourront y parvenir grâce à des normes écologiques en matière de construction », a expliqué M. Gilmour.
Malgré tout, le secteur devra redoubler d’efforts s’il veut atteindre les objectifs de carboneutralité du pays. Environ 13 % des émissions de gaz à effet de serre du Canada sont attribuables aux bâtiments, incluant les bâtiments commerciaux. « Mais en même temps, nous constatons un taux de rénovation des bâtiments inférieur à 1 %, a mentionné M. Gilmour. Pour atteindre les objectifs [de carboneutralité] de 2050, il faudrait que ce taux soit de 3 % à 5 %. C’est un écart important. »
La voie à suivre
Il ne sera pas facile de combler cet écart. Comme Brent Gilmour l’a mentionné : « Chaque nouvel immeuble de taille importante qui sera construit à l’avenir devra être carboneutre. Si ce n’est pas le cas, on s’attendra à ce qu’il le devienne d’ici 2050, et il en coûtera beaucoup plus cher pour y parvenir par la suite. »
Dans le cas des promoteurs qui disposent d’un portefeuille de bâtiments existants, M. Gilmour a expliqué que ceux-ci devront être rénovés pour réduire leur empreinte en carbone d’ici 2050. « Nous n’encouragerons jamais assez les propriétaires, les exploitants et les investisseurs à planifier adéquatement cette transition et à bien cibler leurs investissements, en particulier lorsque viendra le temps de faire de tels investissements en capital, a-t-il dit. La principale suggestion du moment est la suivante : [déterminer] la place qu’occupe la question du carbone dans votre plan de transition pour vos actifs. Et si elle n’y figure pas, il faudra bientôt en tenir compte. »
Tridel connaît bien la façon de gérer cette transition. C’est pourquoi Jim Ritchie affirme qu’un leadership venu d’en haut est essentiel. « Il est nécessaire de faire preuve d’harmonisation en matière de leadership, et il faut que le soutien vienne d’en haut, a-t-il dit. Il y a beaucoup d’obstacles à surmonter pour atteindre le résultat souhaité. Comme pour tout ce qui implique des changements et des coûts supplémentaires, il est important de recevoir du soutien si l’on souhaite atteindre ses objectifs. »
Bien entendu, les banques joueront un rôle clé dans le financement de ces coûts supplémentaires. Du point de vue d’un promoteur immobilier, il peut être utile de comprendre comment les risques associés aux changements climatiques peuvent influencer son profil de risque. Les risques associés aux changements climatiques comprennent à la fois le risque lié à la transition – c’est-à-dire le risque que le modèle d’affaires devienne désuet en raison de la transition vers la carboneutralité – et le risque physique, c’est-à-dire le risque que les changements climatiques et les conditions météorologiques extrêmes viennent menacer les activités de l’entreprise. Les deux types de risque auront un impact croissant sur le profil de risque des actifs d’un emprunteur et sur le coût du capital requis pour financer les actifs présentant un risque sur le plan climatique. Le fait d’intégrer des stratégies climatiques à son plan d’affaires global pourra contribuer à réduire cette exposition au risque.
Entreprendre son parcours vers la durabilité peut faire peur. Selon James Burrow, un bon point de départ consiste à comprendre votre profil en matière d’émissions. Un conseiller en durabilité pourra vous aider à mesurer votre empreinte carbone, à cartographier votre empreinte en matière d’émissions et à élaborer des stratégies de réduction de vos émissions, incluant l’échange de crédits carbone et l’achat de crédits compensatoires de carbone.
Au bout du compte, les efforts que le secteur devra fournir en matière de durabilité visent autant à répondre à l’évolution des demandes de la part des consommateurs qu’à réduire la consommation d’énergie.
« Le consommateur avisé d’aujourd’hui croit déjà que [la construction écologique] intègre une proposition de valeur en matière de durabilité, a indiqué Jim Ritchie. Il semble tout simplement naturel que, dans le monde dans lequel nous vivons, peu importe le type de produit auquel on s’intéresse, nous en soyons conscients. Un bâtiment qui respecte de bonnes pratiques en matière de construction écologique est mieux construit. La résidence en elle-même est plus silencieuse, plus saine et plus confortable. Et oui, elle consomme moins d’énergie, alors tout cela a une certaine valeur sur le plan des coûts d’exploitation. »
Nous avons discuté de bien d’autres sujets durant l’événement, notamment de la façon de planifier les efforts de décarbonisation en fonction de l’âge de l’immeuble, de stratégies de rénovation potentielles, de la question des déchets et des émissions à l’étape de la construction, et des propres efforts de BMO en matière de durabilité. Visionnez l’enregistrement vidéo pour en savoir plus.
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