Achat de biens immobiliers commerciaux de qualité aux fins d’investissements

Compte tenu de la hausse des ventes en ligne, du coût plus élevé du capital et des effets persistants de la pandémie, de nombreux promoteurs, propriétaires et locataires de centres commerciaux luttent pour rester à flot. Néanmoins, selon Andrew Lutfy, chef de la direction du promoteur montréalais Carbonleo, il y a encore des occasions d’investissement à saisir, à condition de savoir où chercher.

En ce qui concerne les centres commerciaux, M. Lutfy, qui a récemment animé un atelier d’experts sur la vente au détail avec BMO, a déclaré que les meilleures occasions d’investissement concernent les centres où ont pignon sur rue des marques vendant leurs propres produits. Ces magasins, qui sont généralement ceux de marques de luxe comme Chanel, Tiffany & Co. et Hermès, ont connu un taux de croissance annuel composé (TCAC) de 12 % depuis 2015¹. Ils s’en sortent bien parce qu’ils ont plus de contrôle sur leurs produits et que le magasin physique n’est qu’un canal de distribution parmi d’autres pour ces entreprises.

Toutefois, des magasins comme Walmart et Target, qui vendent toutes sortes d’articles provenant de différentes entreprises, ont enregistré un TCAC de 4 % depuis 2015, tandis que d’autres, comme Macy’s, Nordstrom et Bloomingdale’s, ont connu, en moyenne, un TCAC négatif de 10 % au cours des neuf dernières années¹. La raison de ce rendement inférieur? Amazon vend également un assortiment d’articles depuis le confort de votre maison. Les instances de l’entreprise déclarent que cette dernière a connu un TCAC de 27 % depuis 2015¹.

Si les meilleures occasions d’investissement ont pour locataires des marques de luxe, elles ne se limitent pas à cela. Les restaurants et les bars sont un autre groupe de locataires potentiels des centres commerciaux qui ont connu une croissance bien supérieure au taux d’inflation.

Si l’on remonte dans le temps d’une génération, les deux tiers des dépenses alimentaires totales étaient consacrés à l’épicerie et un tiers aux services de restauration. Maintenant, après la pandémie, les repas au restaurant représentent 57 % des dépenses alimentaires et sont sur la bonne voie pour atteindre les deux tiers des dépenses alimentaires totales d’ici 2040². « Les sorties au restaurant ne sont plus un privilège et un luxe, a déclaré M. Lutfy. C’est presque devenu un rite de passage, et tout le monde devrait se sentir en droit d’aller au restaurant et d’y côtoyer d’autres personnes. »

L’accès au métro ou aux autobus à l’intérieur d’un centre commercial augmente également la valeur de ce dernier, a-t-il ajouté, tandis que les centres qui accueillent des marques de premier ordre, comme Zara, H&M et Sephora, peuvent également les rendre plus attrayants, à condition qu’elles soient couplées de restaurants, de moyens de transport et de magasins de marques de luxe.

Lorsqu’il considère les occasions à saisir, M. Lutfy répartit les quelque 400 centres commerciaux fermés du Canada sur cinq niveaux. Les centres commerciaux du premier niveau – les meilleurs investissements – comptent au moins quelques-unes de ces dix premières marques de luxe, ainsi que des marques de luxe secondaires. Ils disposent également de carrefours de transport en commun qui élargissent leurs zones commerciales, d’au moins 700 places assises dans des restaurants (sans compter les aires de restauration) et d’enseignes nationales haut de gamme comme Lululemon, Aritzia, Sephora, Uniqlo, Apple et H&M. Les centres commerciaux du deuxième niveau ont tout cela, à l’exception des marques de luxe, tandis que les centres commerciaux du troisième niveau n’ont pas de transport en commun. Les centres commerciaux du quatrième niveau ne proposent que quelques enseignes classiques et n’offrent pas de services de restauration, tandis que ceux du cinquième niveau ne disposent d’aucune des commodités qui rendent les centres commerciaux attrayants.

Selon cette définition, plus des trois quarts des centres commerciaux canadiens sont du cinquième niveau, et 15 % sont du quatrième niveau³. « Je dirais que les centres commerciaux du quatrième et du cinquième niveau ne sont pas de bons investissements », a expliqué M. Lutfy. Cela signifie, de son point de vue, qu’un seul centre commercial sur dix au pays peut croître au-dessus du taux d’inflation. Cela comprend 16 centres du troisième niveau, 18 centres du deuxième niveau et seulement quatre centres commerciaux du premier niveau, ce qui représente 1 % des centres commerciaux.

À travers Royalmount, le projet de mégacentre commercial de Carbonleo qui ouvrira bientôt ses portes près du centre-ville de Montréal, M. Lutfy et son équipe visent directement cet espace raréfié du premier niveau, et plus encore. Outre les marques de luxe, les restaurants et les transports en commun, il proposera des commodités de divertissement, notamment un cinéma multiplex, un aquarium et une patinoire. Le projet répondra également aux exigences de durabilité, notamment à la norme de construction LEED-Or, et comprendra un volet résidentiel dans lequel les membres de la collectivité pourront vivre et travailler. Il comportera également d’importants espaces verts et un parc linéaire de 3,5 kilomètres. Dans le même ordre d’idées, avec le Quartier Dix30, Carbonleo est en train de transformer un ancien centre commercial du troisième niveau de la rive sud de Montréal en une destination de deuxième niveau, et ce, grâce à 4 000 unités résidentielles.

Lors de la séance de questions et réponses qui a suivi la présentation de M. Lutfy, Kate Low, vice-présidente régionale, Financement immobilier, Québec de BMO Groupe financier, a fait remarquer que Royalmount « n’est pas un projet qui a surgi de nulle part » et s’est interrogée sur les raisons qui ont motivé la création de ce centre commercial qui compte plus de 170 magasins et plus de 60 restaurants.

« Il s’agit essentiellement de rassembler les gens et de les rendre heureux, a-t-il déclaré. C’est une question de connectivité sociale. Les gens devraient pouvoir s’amuser, sourire, faire la fête et vivre des moments inoubliables. »

Cela fait partie de l’attrait d’un centre commercial prospère – vous voulez investir là où les gens veulent se rendre – mais, surtout, la tendance au luxe ne disparaît pas, même dans un contexte d’inflation plus élevée. « Ces marques de luxe contrôlent tout du début à la fin, et elles ne feront que devenir de meilleurs spécialistes du marketing. Elles géreront mieux la relation depuis l’usine jusqu’au consommateur, et ce dernier sera mobilisé. »

Parallèlement, l’inflation peut inciter les consommateurs de produits de luxe à faire une pause au moment d’acheter une maison de plusieurs millions de dollars, mais ils veulent toujours ressentir la satisfaction émotionnelle que leur procure l’achat d’un objet coûteux, a-t-il fait remarquer. Et pour ceux qui font des achats en ligne? La plupart d’entre eux retournent toujours leurs achats en magasin, ce qui signifie qu’ils pourraient être amenés à acheter quelque chose d’autre en sortant. « Ceux qui retournent des articles achetés en ligne les retournent 99 % du temps en magasin. Que se passe-t-il, selon vous? Il est probable que 30 % des gens achètent quelque chose d’autre. »

« Il existe des occasions incroyables, a conclu M. Lutfy. Elles ne sont pas nombreuses, mais elles existent. »

^{1 Capital IQ}

^{2 https://fredblog.stlouisfed.org/2020/04/eating-out-or-staying-in-fred-says-bon-apptit/?utm_source=series_page&utm_medium=related_content&utm_term=related_resources&utm_campaign=fredblog (en anglais seulement)}

^{3 Nombre de centres commerciaux au Canada fournis par Oberfeld Snowcap.}