Achat de biens immobiliers commerciaux de qualité aux fins d’investissements
Compte tenu de la hausse des ventes en ligne, du coût plus élevé du capital et des effets persistants de la pandémie, de nombreux promoteurs, propriétaires et locataires de centres commerciaux luttent pour rester à flot. Néanmoins, selon Andrew Lutfy, chef de la direction du promoteur montréalais Carbonleo, il y a encore des occasions d’investissement à saisir, à condition de savoir où chercher.
En ce qui concerne les centres commerciaux, M. Lutfy, qui a récemment animé un atelier d’experts sur la vente au détail avec BMO, a déclaré que les meilleures occasions d’investissement concernent les centres où ont pignon sur rue des marques vendant leurs propres produits. Ces magasins, qui sont généralement ceux de marques de luxe comme Chanel, Tiffany & Co. et Hermès, ont connu un taux de croissance annuel composé (TCAC) de 12 % depuis 20151. Ils s’en sortent bien parce qu’ils ont plus de contrôle sur leurs produits et que le magasin physique n’est qu’un canal de distribution parmi d’autres pour ces entreprises.
Toutefois, des magasins comme Walmart et Target, qui vendent toutes sortes d’articles provenant de différentes entreprises, ont enregistré un TCAC de 4 % depuis 2015, tandis que d’autres, comme Macy’s, Nordstrom et Bloomingdale’s, ont connu, en moyenne, un TCAC négatif de 10 % au cours des neuf dernières années1. La raison de ce rendement inférieur? Amazon vend également un assortiment d’articles depuis le confort de votre maison. Les instances de l’entreprise déclarent que cette dernière a connu un TCAC de 27 % depuis 20151.
La gastronomie remporte la palme
Si les meilleures occasions d’investissement ont pour locataires des marques de luxe, elles ne se limitent pas à cela. Les restaurants et les bars sont un autre groupe de locataires potentiels des centres commerciaux qui ont connu une croissance bien supérieure au taux d’inflation.
Si l’on remonte dans le temps d’une génération, les deux tiers des dépenses alimentaires totales étaient consacrés à l’épicerie et un tiers aux services de restauration. Maintenant, après la pandémie, les repas au restaurant représentent 57 % des dépenses alimentaires et sont sur la bonne voie pour atteindre les deux tiers des dépenses alimentaires totales d’ici 20402. « Les sorties au restaurant ne sont plus un privilège et un luxe, a déclaré M. Lutfy. C’est presque devenu un rite de passage, et tout le monde devrait se sentir en droit d’aller au restaurant et d’y côtoyer d’autres personnes. »
L’accès au métro ou aux autobus à l’intérieur d’un centre commercial augmente également la valeur de ce dernier, a-t-il ajouté, tandis que les centres qui accueillent des marques de premier ordre, comme Zara, H&M et Sephora, peuvent également les rendre plus attrayants, à condition qu’elles soient couplées de restaurants, de moyens de transport et de magasins de marques de luxe.
Biens immobiliers de premier ordre
Lorsqu’il considère les occasions à saisir, M. Lutfy répartit les quelque 400 centres commerciaux fermés du Canada sur cinq niveaux. Les centres commerciaux du premier niveau – les meilleurs investissements – comptent au moins quelques-unes de ces dix premières marques de luxe, ainsi que des marques de luxe secondaires. Ils disposent également de carrefours de transport en commun qui élargissent leurs zones commerciales, d’au moins 700 places assises dans des restaurants (sans compter les aires de restauration) et d’enseignes nationales haut de gamme comme Lululemon, Aritzia, Sephora, Uniqlo, Apple et H&M. Les centres commerciaux du deuxième niveau ont tout cela, à l’exception des marques de luxe, tandis que les centres commerciaux du troisième niveau n’ont pas de transport en commun. Les centres commerciaux du quatrième niveau ne proposent que quelques enseignes classiques et n’offrent pas de services de restauration, tandis que ceux du cinquième niveau ne disposent d’aucune des commodités qui rendent les centres commerciaux attrayants.
Selon cette définition, plus des trois quarts des centres commerciaux canadiens sont du cinquième niveau, et 15 % sont du quatrième niveau3. « Je dirais que les centres commerciaux du quatrième et du cinquième niveau ne sont pas de bons investissements », a expliqué M. Lutfy. Cela signifie, de son point de vue, qu’un seul centre commercial sur dix au pays peut croître au-dessus du taux d’inflation. Cela comprend 16 centres du troisième niveau, 18 centres du deuxième niveau et seulement quatre centres commerciaux du premier niveau, ce qui représente 1 % des centres commerciaux.
Créer des liens sociaux
À travers Royalmount, le projet de mégacentre commercial de Carbonleo qui ouvrira bientôt ses portes près du centre-ville de Montréal, M. Lutfy et son équipe visent directement cet espace raréfié du premier niveau, et plus encore. Outre les marques de luxe, les restaurants et les transports en commun, il proposera des commodités de divertissement, notamment un cinéma multiplex, un aquarium et une patinoire. Le projet répondra également aux exigences de durabilité, notamment à la norme de construction LEED-Or, et comprendra un volet résidentiel dans lequel les membres de la collectivité pourront vivre et travailler. Il comportera également d’importants espaces verts et un parc linéaire de 3,5 kilomètres. Dans le même ordre d’idées, avec le Quartier Dix30, Carbonleo est en train de transformer un ancien centre commercial du troisième niveau de la rive sud de Montréal en une destination de deuxième niveau, et ce, grâce à 4 000 unités résidentielles.
Lors de la séance de questions et réponses qui a suivi la présentation de M. Lutfy, Kate Low, vice-présidente régionale, Financement immobilier, Québec de BMO Groupe financier, a fait remarquer que Royalmount « n’est pas un projet qui a surgi de nulle part » et s’est interrogée sur les raisons qui ont motivé la création de ce centre commercial qui compte plus de 170 magasins et plus de 60 restaurants.
« Il s’agit essentiellement de rassembler les gens et de les rendre heureux, a-t-il déclaré. C’est une question de connectivité sociale. Les gens devraient pouvoir s’amuser, sourire, faire la fête et vivre des moments inoubliables. »
Cela fait partie de l’attrait d’un centre commercial prospère – vous voulez investir là où les gens veulent se rendre – mais, surtout, la tendance au luxe ne disparaît pas, même dans un contexte d’inflation plus élevée. « Ces marques de luxe contrôlent tout du début à la fin, et elles ne feront que devenir de meilleurs spécialistes du marketing. Elles géreront mieux la relation depuis l’usine jusqu’au consommateur, et ce dernier sera mobilisé. »
Parallèlement, l’inflation peut inciter les consommateurs de produits de luxe à faire une pause au moment d’acheter une maison de plusieurs millions de dollars, mais ils veulent toujours ressentir la satisfaction émotionnelle que leur procure l’achat d’un objet coûteux, a-t-il fait remarquer. Et pour ceux qui font des achats en ligne? La plupart d’entre eux retournent toujours leurs achats en magasin, ce qui signifie qu’ils pourraient être amenés à acheter quelque chose d’autre en sortant. « Ceux qui retournent des articles achetés en ligne les retournent 99 % du temps en magasin. Que se passe-t-il, selon vous? Il est probable que 30 % des gens achètent quelque chose d’autre. »
« Il existe des occasions incroyables, a conclu M. Lutfy. Elles ne sont pas nombreuses, mais elles existent. »
1 Capital IQ
2 https://fredblog.stlouisfed.org/2020/04/eating-out-or-staying-in-fred-says-bon-apptit/?utm_source=series_page&utm_medium=related_content&utm_term=related_resources&utm_campaign=fredblog
(en anglais seulement)
3 Nombre de centres commerciaux au Canada fournis par Oberfeld Snowcap.
Lire la suite
Kate Low :
Bonjour à tous. Je m’appelle Kate Low et je suis vice-présidente régionale du service Financement immobilier à la Banque de Montréal. Merci à tous d’être là avec nous aujourd’hui dans le cadre de notre atelier d’experts sur le commerce de détail animé par Andrew Lutfy. M. Lufty est chef de la direction de Carbonleo et de GDI, et il va nous aider à démystifier un peu le monde du commerce de détail. C’est un honneur pour moi d’être ici avec vous aujourd’hui dans vos bureaux de Carbonleo et je suis impatiente d’entendre ce que vous avez à nous dire. Alors, merci. Je vous cède la parole, Andrew.
Andrew Lutfy :
Merci. Merci, Kate. Bien. Oui, absolument. Bonjour à tous. C’est un plaisir d’être avec vous. Je crois que le terme atelier d’experts est peut-être un peu exagéré, mais je vais vous présenter des idées intéressantes. Comme vous le savez, nous sommes dans une bonne position pour comprendre ce qui se passe avec les marques, et, bien entendu, le commerce de détail. Et bien sûr, vous connaissez ma vie bipolaire; je vis le rêve créatif de l’immobilier en travaillant sur des propriétés et des projets exceptionnels comme Royalmount et bien entendu, Dix30 et même le Four Seasons au centre-ville. Beaucoup de gens me demandent : « Andrew, comment faites-vous pour concilier les deux? Comment divisez-vous votre temps? ». La vérité, c’est qu’il y a beaucoup plus de chevauchements que vous ne pouvez l’imaginer. Je pense qu’en écoutant cette présentation, vous finirez par le comprendre. Cela me place dans une position unique pour analyser cette catégorie d’actifs, celle des centres commerciaux fermés. Sur ce… commençons! Voici quelques-unes des manchettes de l’année dernière, avec bien entendu, toutes sortes d’annonces pessimistes. Et si vous vous fiez à ces pièges à clics, vous allez vous dire : « hé, le monde est en train de s’effondrer... les centres commerciaux fermés? Non, ce n’est absolument pas une catégorie où investir. Oubliez ça. Nous ne nous embarquons pas là-dedans. » Certes, il y a une part de vérité là-dedans, mais, c’est là que nous commençons à double-cliquer. Je crois que c’est quelque chose de très important. Si vous ne comprenez pas le client, il est très difficile de comprendre le secteur et, finalement, de savoir où se trouvent les occasions. C’est pareil pour vous, vous avez des clients. Si j’étais un client, par exemple, me comprendre et vous mettre dans ma peau, réellement, vous permettrait de comprendre une partie de la thèse de placement. Eh bien, c’est la même chose lorsque vous vous penchez sur cette idée, cette catégorie fourre-tout que nous appelons les « détaillants ». Divisez-les en deux catégories, avec une ligne au milieu. Nous avons un groupe de détaillants, qu’ils soient numériques ou physiques qui, au final, distribuent les marques d’autres sociétés. De l’autre côté, prenons toutes les marques. Je ne les appellerai pas des détaillants, car ce sont des marques qui distribuent leurs propres produits. Maintenant, qu’est-ce qui s’est passé pour ce premier groupe, ceux qui distribuent les marques de quelqu’un d’autre? Si l’on y réfléchit, que sont-ils? Il ne s’agit que de canaux de distribution, dont le but est de faciliter la vie du consommateur. Si l’on pense à leurs jours de gloire, il y a peut-être quarante ou trente ans, ils regroupaient une foule de produits dans un lieu physique unique. Le client se présentait et voilà, c’est parfait! Ajoutons-y du service à la clientèle, et c’était la solution logique. De nos jours, la définition et l’intérêt du client à l’égard de la valeur ou du service ont plutôt beaucoup à voir avec l’assortiment, en effet, mais imaginez l’assortiment multiplié par 50, et pour ce qui est de l’aspect pratique, imaginez-vous payer en un seul clic et le tout est livré chez vous le jour même, le jour suivant ou dans les trois jours. Vous devez parler de l’effet d’Amazon sur ce premier sous-ensemble. Si vous regardez les 10 dernières années, nous avons juste pris ces 10 dernières années à titre représentatif, et que vous étudiez l’augmentation de l’évaluation du marché, soit la capitalisation boursière des sociétés cotées en bourse, Amazon affiche un TCAC annuel de 27 %. Maintenant, examinons Walmart et Target. Ces sociétés-là sont des chouchous, avec un TCAC de 4 %. Mais réfléchissez un instant à l’inflation, qui a probablement été de 3 % tout au long de cette période. Il ne vous reste que 1 % de croissance réelle. Si vous double cliquez sur ces deux sociétés et que vous vous demandez ce qui s’est passé au cours de ces 10 dernières années, eh bien, elles se sont transformées en épiceries. Ce n’est donc pas grâce aux articles divers qu’elles ont réussi à dégager une croissance réelle de 1 %, c’est grâce à l’épicerie. Et puis vous avez le sous-ensemble du bas, les grands magasins traditionnels. Prenez tous les grands magasins en Amérique du Nord. Regroupez-les et vous vous retrouvez avec un TCAC aberrant de -10 %. ajoutez-y l’inflation, vous obtenez -13 %. Ils ont bradé des actifs physiques tout au long des 10 dernières années, et ils ont a pris cet argent et l’ont gaspillé. Alors, même s’ils ont réussi à générer des épisodes de liquidité, ils se sont quand même débrouillés pour n’atteindre que -13 %.
Parlons maintenant de la puissance du luxe. Souvenez-vous du groupe de droite, ces sociétés qui contrôlent réellement leurs propres marques et pour qui l’emplacement physique n’est qu’un point de distribution dans le cadre de la relation avec le client, ou d’une relation globale avec les clients. Parlons un peu de ces marques de luxe. Je vous rappelle que nous avons les grands magasins, encore une fois, et de l’autre côté les marques de luxe, disons les 10 plus grandes. Les 10 plus grandes valent près de 1 500 milliards de dollars de capitalisation boursière. Une croissance réelle de 12 %, 9 %... Je sais que beaucoup de gens vont se dire : « « Et alors, les marques de luxe? » et « Sont-elles vraiment si importantes?... » etc. Dites-vous simplement que ces grandes marques valent probablement trois fois plus que la valeur des cinq premières banques canadiennes en termes de capitalisation boursière. Cela souligne la valeur des marques de luxe et leur répercussion sur le marché. Un autre fait intéressant : il y a une génération, les deux tiers des dépenses alimentaires étaient essentiellement faits à l’épicerie, le dernier tiers au restaurant. À peu près autour de 2020, il y a eu un point d’inflexion où la proportion est devenue moitié-moitié. Nous observons une envolée spectaculaire ici pendant la pandémie, où la proportion est passée brièvement à 75/25, parce que tous les restaurants étaient fermés, qu’on appliquait la distanciation sociale, etc. Mais tout est immédiatement revenu à la normale. Et c’est ici que nous en sommes aujourd’hui, soit à environ 57 % de plats préparés ou de restaurants et, finalement, la projection est essentiellement de deux tiers de repas aux restaurants et d’un tiers de repas à la maison. Qu’est-ce que cela signifie? Cela signifie que nous ne mangeons plus autant à la maison, n’est-ce pas? Ce qui est plutôt logique, car nous avons envie de relations sociales. Et par conséquent, cela signifie que manger au restaurant n’est plus un privilège et un luxe, mais que c’est presque devenu un droit de passage absolu, et tout le monde considère avoir le droit de socialiser dans un restaurant. Classement des centres commerciaux. Nous avons adopté une approche très normalisée, et j’aime beaucoup mes normes, pour pouvoir décortiquer l’univers des centres commerciaux et établir des groupes normalisés très, très clairs. Bien, avant d’examiner les catégories, je dirais que nous avons établi cinq niveaux d’actifs, cinq catégories de centres commerciaux fermés. Nous avons cinq critères, le premier est l’hyperluxe. Il s’agit des mêmes sociétés d’hyperluxe que nous avons vues sur une diapositive précédente, dans ce cas, Louis Vuitton, Chanel, Rolex, Saint-Laurent et Tiffany. Pour résumer, pour faire partie de cette catégorie, vous avez besoin d’en avoir quatre sur dix. Le luxe secondaire, il s’agit de marques de luxe plus petites ou qui se veulent de luxe; il vous en faut 10 sur une liste de 45. Le troisième critère est la connexion avec le métro ou les terminaux de bus, ce qui est très important, n’est-ce pas? Lorsque vous pensez à investir un montant limité de capitaux dans les dépenses en immobilisations, c’est la façon dont les marques réfléchissent à ce genre de choses, elles veulent avoir accès aux plus grandes zones commerciales, aux plus grandes zones commerciales principales, et donc un tel accès devient très, très important. Par conséquent, avoir accès aux transports collectifs augmente votre portée et, de toute évidence, votre zone commerciale. Services de restauration. Il ne s’agit donc pas d’une aire de restauration. Il s’agit de restaurants. Des restaurants où l’on s’assoit. Pensez à Earls, Joey, Outback ou quelque chose du genre de Seasons 52... Un minimum de 700 sièges de restauration traditionnelle. Et bien sûr les marques haut de gamme nord-américaines. Vous en voyez plusieurs ici. Il vous en faut au moins quatre. Avec ce type de normalisation, il est beaucoup plus facile d’évaluer les actifs et de les classer. Donc, dans le cas du niveau 1, oui, Royalmount serait un niveau 1. Est-ce que nous avons le seuil de marques de luxe? Absolument. Est-ce que nous avons le niveau de luxe secondaire? Absolument. Avons-nous la connexion au métro? Et les services de restauration? Nous avons environ 4 000 sièges, soit bien plus que les 700, et, bien entendu, nous avons les marques haut de gamme. Pour le niveau 2, il y a tout, sauf les marques de luxe, les deux catégories de luxe. Pour ce qui est du niveau 3, il manque les marques de luxe, mais aussi la connexion au métro ou aux transports en commun. Dans le niveau 4. Il manque presque tout, mais vous aurez peut-être quatre des dix marques vedettes. Vous pourriez avoir H&M, un ancien Sephora, etc. Dans le niveau 5, vous n’avez rien de tout cela. Donc, si vous pensez à signer un bail, et que vous vous interrogez sur l’intérêt de vous engager dans un actif de niveau 1 ou de niveau 2, où la croissance réelle des ventes au-dessus de l’inflation pourrait être de trois, quatre, cinq pour cent, c’est énorme, n’est-ce pas. Lorsque vous pensez aux flux accréditifs sur les profits et pertes, ces marques contrôlent leurs produits, leurs marges sont élevées, leurs flux accréditifs pourraient être de 50 %, 60 %. Alors, pensez à toute cette croissance supplémentaire au-dessus de l’inflation : l’expansion du BAIIA est énorme. Elle peut atteindre 15, 20, 25 % de croissance du BAIIA, et ce, seulement sur le plan physique, ce qui n’inclut pas l’effet d’auréole numérique. Ce qui est très, très important, on est d’accord. Lorsque vous êtes dans un centre de niveau 5, devinez quoi, il n’y a rien d’autre à faire que d’aller au centre commercial. Il n’y a donc pas d’effet d’auréole numérique. À l’inverse, si vous faites partie d’un centre de niveau 1 ou de niveau 2, il y a de l’achalandage, et il y a plus d’effet d’auréole sur les ventes numériques. Alors, quelle est la question? Combien de ces actifs existe-t-il? Au Canada seulement, il y a environ 400 centres commerciaux fermés. Il n’y en a que quatre de niveau 1. Moins de, disons, 1 %. De niveau 2 il y en a 18, soit environ 4 %; et environ 16 de niveau 3. Donc, si vous pensez aux niveaux 1, 2 et 3, ils représentent un peu moins de 10 % de tous les actifs fermés. Le niveau 5 représente 75 %, de sorte que si vous revenez à la première diapositive, avec tous les titres et articles, etc., cela explique d’où vient le tapage. Je dirais qu’il était question du niveau 4 et du niveau 5, qui ne sont pas dans la catégorie investissement, et qui représentent essentiellement 90 % des actifs. Donc de 90 % de vos actifs, honnêtement, n’en sont pas. Ils ne progressent pas au rythme de l’inflation. Il n’y a pas de croissance. C’est une bombe à retardement. Par contre, les 10 % qui composent les premier, deuxième et troisième niveaux et qui dépassent l’inflation, obtiennent au final de bons résultats.
Sur ce, faisons-nous un peu de promotion et voyons pourquoi choisir Royalmount. Bien sûr, nous pouvons cocher toutes ces cases. Mais nous avons trois autres superbes cases que nous cochons aussi et je ne sais pas si d’autres peuvent aussi la cocher, ou alors ils sont très peu nombreux. Le divertissement. Tout le monde sort pour aller au restaurant et nous avons couvert ce thème dans la partie restauration. Mais au-delà de manger au restaurant, vous avez besoin d’une connexion sociale. Et le divertissement est un extraordinaire moyen de le faire. Royalmount, qui est situé entre l’aquarium, le salon des métiers d’art, la patinoire, le parc, le parc-promenade, les espaces de plein air, nous cochons complètement cette case du divertissement. Notre objectif est d’être la première destination touristique au Québec. Ce critère est donc bien rempli. Développement durable. Royalmount est le plus important projet certifié LEED Or au Canada et le premier projet carboneutre dans toutes les Amériques, y compris l’Amérique du Sud. Par conséquent, entre les certifications WELL, LEED et même la certification B Corp pour Carbonleo, nous cochons très certainement la case de la durabilité. Je crois que nous pouvons tous être d’accord sur ce point que le sujet prendra beaucoup, beaucoup plus d’importance au fil du temps. Répartition de l’actif. Nous allons probablement voir que les banques et les institutions de prêt affecteront une plus grande partie de leurs actifs dans ce que l’on appelle le financement vert et nous sommes bien positionnés dans ce domaine. Et, bien entendu, le thème « vivre, travailler et jouer ». Eh bien, je crois que nous avons fait un travail exceptionnel jusqu’à maintenant pour ce qui est de cocher la case du luxe, qui est vraiment le gouvernail ou la quille dans un voilier et qui donne sa direction et sa raison d’être au voilier. Nous avons observé une croissance de 12 % du TCAC. Nous avons fait de l’excellent travail ici. Juste une autre chose à souligner lorsque nous parlons des valorisations des entreprises et autre. Ces marques se négocient à environ six fois leurs ventes. Du point de vue du marché boursier public, leurs titres se négocient à environ six fois les ventes, ce qui est vraiment formidable, c’est une vraie expansion. Si l’on remonte dix ans en arrière, elles se négociaient peut-être à 4,5 fois leurs ventes. Donc vous voyez la progression, juste des ratios ici. Je dois vous dire, les détaillants spécialisés en Amérique du Nord ou à l’échelle mondiale se négocient à environ 0,3 fois leurs ventes, les grands magasins également à 0,2 ou 0,3 fois leurs ventes. Donc, le luxe sur l’ensemble du parc et la durabilité, voici juste quelques images. En fait, Royalmount est centré autour d’un parc urbain, un parc urbain de presque un hectare, avec un parc linéaire appelé Le Champ Libre qui sera au deuxième niveau et mesurera environ trois kilomètres, et qui fera le tour de l’ensemble. Ce sera un peu comme le parc High Line de New York. Tout a vraiment été conçu autour des espaces verts et des extérieurs naturels, et nous avons réussi à transposer l’extérieur à l’intérieur. Ça a vraiment été un défi. Comment concilier les espaces intérieurs et extérieurs? Je pense qu’on a vraiment réussi. Vous le verrez bientôt. Pour changer de sujet, il ne faut pas oublier le Dix30 ou les autres projets. Alors, Dix30. Nous sommes maintenant un centre commercial de niveau 2, et je dirais qu’il y a environ un an, nous étions un centre commercial de niveau 3. Qu’est-ce qui a changé? L’ajout du REM. Nous avons une superbe connexion avec le REM qui arrive directement dans le centre et c’est déjà l’un des arrêts les plus importants. Et cela a de toute évidence contribué à accroître les parts de marché. Cela amène vraiment le Dix30 au cœur du centre-ville. Si vous voulez, l’accessibilité à partir de n’importe quel point du centre-ville est peut-être d’environ 17 minutes? Ce qui représente une ouverture incroyable et élargit notre zone commerciale, et, bien entendu, nous avons tous les autres composants. Pour ce qui est des services de restauration, je peux vous dire que nous avons environ 5 000 sièges à l’intérieur. Donc pour un minimum de 700, nous en avons 5 000 à l’intérieur et 2 000 à l’extérieur. Donc, nous avons vraiment bien fait les choses pour ce qui est du style de vie. Pour ceux qui le connaissent peut-être un peu moins, le Dix30 s’étend sur environ 8 000 000 pieds de terrain. 3,1 millions de pieds carrés de densité locative. C’est en fait le deuxième plus grand centre commercial en surface brute de location au Canada. Il est énorme. C’est un centre commercial à ciel ouvert axé sur le style de vie. Tout a commencé un peu de façon chaotique, une grosse boîte, du style de vie, nous ne savions pas dans quelle direction tout cela irait, mais finalement, nous en sommes arrivés à une destination qui offre des prix réguliers et est axée sur le style de vie et le centre est vraiment devenu un incontournable de la Rive-Sud. Quels ont été ses résultats au cours des quatre dernières années? Il a enregistré une croissance annuelle des ventes selon le TCAC d’environ 5,5 %, ce qui est supérieur d’environ 2 % à l’inflation. Il s’agit donc d’une vraie croissance avec une accélération récente en raison du REM.
Que comptons-nous faire avec toute cette superficie? Il y a environ un million de pieds carrés, Carbonleo a pris le contrôle de l’actif il y a environ un an et demi, et nous avons tout accéléré, y compris l’élaboration d’une vision pour le centre. Cette vision comprend un plan d’aménagement pour une zone résidentielle, pour un faire un véritable lieu de vie, travail et jeu. Nous avons cerné une superficie d’environ 1,1 million de pieds carrés, qui est adjacente à la connexion du REM. Donc, avec la nouvelle connexion REM dans la zone, nous la réaménagerons pour inclure 4 000 logements résidentiels. Comment voulons-nous nous différencier? De notre point de vue, nous sommes plus axés sur la chaleur et sur la communauté. Si vous pensez à certaines régions comme Point St-Charles ou la Petite-Bourgogne, par exemple, nous avons beaucoup de quartiers très, très attrayants à Montréal. Et je crois que c’est vraiment une occasion d’apporter cette chaleur, ce charme et cette accessibilité, sans parler des espaces verts et de tout le reste dans Dix30. Voici juste un tableau d’images pour illustrer notre plan d’aménagement. La zone est entièrement piétonne. Il n’y a pas de voitures, c’est la base. Les espaces entre les immeubles sont de sept à neuf mètres, ce qui est proche et confortable. C’est un bon mélange d’intérieur et d’extérieur, et c’est très, très agréable à vivre. Nous suivons la règle du 3-30-300. Trois arbres sont visibles de chaque logement. 30 % des zones sont couvertes d’une voûte verte et les espaces verts sont tous situés à une distance maximale de 300 mètres.
Je suis très enthousiaste à l’égard de ce projet d’aménagement et je crois que cela met fin à la présentation en soi. Et Kate va pouvoir revenir.
Kate Low :
Je tiens à vous remercier pour votre temps, votre énergie et de tout ce que vous avez fait aujourd’hui pour m’aider à en apprendre davantage et aider le reste de notre équipe en ligne à en apprendre davantage. Et pour tous ceux qui cherchent à financer des projets de commerce de détail, vous pouvez choisir parmi toutes ces informations intéressantes pour écrire vos demandes de crédit.
Andrew Lutfy :
Merci à tous de votre présence. C’était vraiment parfait. J’ai vraiment beaucoup apprécié. J’espère que je vous ai donné différents points de vue et perspectives, et oui, lorsque vous rédigerez vos demandes de crédit ou que vous devrez vous adresser à votre comité de placement pour faire valoir vos arguments, pour ou contre, j’espère que certaines de ces données vous auront été utiles et qu’elles ont été intéressantes. Il existe des occasions fantastiques. Elles ne sont pas nombreuses, mais elles existent. Encore une fois, merci à tous de votre présence. Je l’apprécie beaucoup.
Mike Beg
Premier vice-président et chef - Financement immobilier, Financement des grandes entreprises
À titre de chef, Financement immobilier, Canada, Mike Beg assume la direction du groupe Financement immobilier et de ses clients à l’éche…(..)
Voir le profil complet >Compte tenu de la hausse des ventes en ligne, du coût plus élevé du capital et des effets persistants de la pandémie, de nombreux promoteurs, propriétaires et locataires de centres commerciaux luttent pour rester à flot. Néanmoins, selon Andrew Lutfy, chef de la direction du promoteur montréalais Carbonleo, il y a encore des occasions d’investissement à saisir, à condition de savoir où chercher.
En ce qui concerne les centres commerciaux, M. Lutfy, qui a récemment animé un atelier d’experts sur la vente au détail avec BMO, a déclaré que les meilleures occasions d’investissement concernent les centres où ont pignon sur rue des marques vendant leurs propres produits. Ces magasins, qui sont généralement ceux de marques de luxe comme Chanel, Tiffany & Co. et Hermès, ont connu un taux de croissance annuel composé (TCAC) de 12 % depuis 20151. Ils s’en sortent bien parce qu’ils ont plus de contrôle sur leurs produits et que le magasin physique n’est qu’un canal de distribution parmi d’autres pour ces entreprises.
Toutefois, des magasins comme Walmart et Target, qui vendent toutes sortes d’articles provenant de différentes entreprises, ont enregistré un TCAC de 4 % depuis 2015, tandis que d’autres, comme Macy’s, Nordstrom et Bloomingdale’s, ont connu, en moyenne, un TCAC négatif de 10 % au cours des neuf dernières années1. La raison de ce rendement inférieur? Amazon vend également un assortiment d’articles depuis le confort de votre maison. Les instances de l’entreprise déclarent que cette dernière a connu un TCAC de 27 % depuis 20151.
La gastronomie remporte la palme
Si les meilleures occasions d’investissement ont pour locataires des marques de luxe, elles ne se limitent pas à cela. Les restaurants et les bars sont un autre groupe de locataires potentiels des centres commerciaux qui ont connu une croissance bien supérieure au taux d’inflation.
Si l’on remonte dans le temps d’une génération, les deux tiers des dépenses alimentaires totales étaient consacrés à l’épicerie et un tiers aux services de restauration. Maintenant, après la pandémie, les repas au restaurant représentent 57 % des dépenses alimentaires et sont sur la bonne voie pour atteindre les deux tiers des dépenses alimentaires totales d’ici 20402. « Les sorties au restaurant ne sont plus un privilège et un luxe, a déclaré M. Lutfy. C’est presque devenu un rite de passage, et tout le monde devrait se sentir en droit d’aller au restaurant et d’y côtoyer d’autres personnes. »
L’accès au métro ou aux autobus à l’intérieur d’un centre commercial augmente également la valeur de ce dernier, a-t-il ajouté, tandis que les centres qui accueillent des marques de premier ordre, comme Zara, H&M et Sephora, peuvent également les rendre plus attrayants, à condition qu’elles soient couplées de restaurants, de moyens de transport et de magasins de marques de luxe.
Biens immobiliers de premier ordre
Lorsqu’il considère les occasions à saisir, M. Lutfy répartit les quelque 400 centres commerciaux fermés du Canada sur cinq niveaux. Les centres commerciaux du premier niveau – les meilleurs investissements – comptent au moins quelques-unes de ces dix premières marques de luxe, ainsi que des marques de luxe secondaires. Ils disposent également de carrefours de transport en commun qui élargissent leurs zones commerciales, d’au moins 700 places assises dans des restaurants (sans compter les aires de restauration) et d’enseignes nationales haut de gamme comme Lululemon, Aritzia, Sephora, Uniqlo, Apple et H&M. Les centres commerciaux du deuxième niveau ont tout cela, à l’exception des marques de luxe, tandis que les centres commerciaux du troisième niveau n’ont pas de transport en commun. Les centres commerciaux du quatrième niveau ne proposent que quelques enseignes classiques et n’offrent pas de services de restauration, tandis que ceux du cinquième niveau ne disposent d’aucune des commodités qui rendent les centres commerciaux attrayants.
Selon cette définition, plus des trois quarts des centres commerciaux canadiens sont du cinquième niveau, et 15 % sont du quatrième niveau3. « Je dirais que les centres commerciaux du quatrième et du cinquième niveau ne sont pas de bons investissements », a expliqué M. Lutfy. Cela signifie, de son point de vue, qu’un seul centre commercial sur dix au pays peut croître au-dessus du taux d’inflation. Cela comprend 16 centres du troisième niveau, 18 centres du deuxième niveau et seulement quatre centres commerciaux du premier niveau, ce qui représente 1 % des centres commerciaux.
Créer des liens sociaux
À travers Royalmount, le projet de mégacentre commercial de Carbonleo qui ouvrira bientôt ses portes près du centre-ville de Montréal, M. Lutfy et son équipe visent directement cet espace raréfié du premier niveau, et plus encore. Outre les marques de luxe, les restaurants et les transports en commun, il proposera des commodités de divertissement, notamment un cinéma multiplex, un aquarium et une patinoire. Le projet répondra également aux exigences de durabilité, notamment à la norme de construction LEED-Or, et comprendra un volet résidentiel dans lequel les membres de la collectivité pourront vivre et travailler. Il comportera également d’importants espaces verts et un parc linéaire de 3,5 kilomètres. Dans le même ordre d’idées, avec le Quartier Dix30, Carbonleo est en train de transformer un ancien centre commercial du troisième niveau de la rive sud de Montréal en une destination de deuxième niveau, et ce, grâce à 4 000 unités résidentielles.
Lors de la séance de questions et réponses qui a suivi la présentation de M. Lutfy, Kate Low, vice-présidente régionale, Financement immobilier, Québec de BMO Groupe financier, a fait remarquer que Royalmount « n’est pas un projet qui a surgi de nulle part » et s’est interrogée sur les raisons qui ont motivé la création de ce centre commercial qui compte plus de 170 magasins et plus de 60 restaurants.
« Il s’agit essentiellement de rassembler les gens et de les rendre heureux, a-t-il déclaré. C’est une question de connectivité sociale. Les gens devraient pouvoir s’amuser, sourire, faire la fête et vivre des moments inoubliables. »
Cela fait partie de l’attrait d’un centre commercial prospère – vous voulez investir là où les gens veulent se rendre – mais, surtout, la tendance au luxe ne disparaît pas, même dans un contexte d’inflation plus élevée. « Ces marques de luxe contrôlent tout du début à la fin, et elles ne feront que devenir de meilleurs spécialistes du marketing. Elles géreront mieux la relation depuis l’usine jusqu’au consommateur, et ce dernier sera mobilisé. »
Parallèlement, l’inflation peut inciter les consommateurs de produits de luxe à faire une pause au moment d’acheter une maison de plusieurs millions de dollars, mais ils veulent toujours ressentir la satisfaction émotionnelle que leur procure l’achat d’un objet coûteux, a-t-il fait remarquer. Et pour ceux qui font des achats en ligne? La plupart d’entre eux retournent toujours leurs achats en magasin, ce qui signifie qu’ils pourraient être amenés à acheter quelque chose d’autre en sortant. « Ceux qui retournent des articles achetés en ligne les retournent 99 % du temps en magasin. Que se passe-t-il, selon vous? Il est probable que 30 % des gens achètent quelque chose d’autre. »
« Il existe des occasions incroyables, a conclu M. Lutfy. Elles ne sont pas nombreuses, mais elles existent. »
1 Capital IQ
2 https://fredblog.stlouisfed.org/2020/04/eating-out-or-staying-in-fred-says-bon-apptit/?utm_source=series_page&utm_medium=related_content&utm_term=related_resources&utm_campaign=fredblog (en anglais seulement)
3 Nombre de centres commerciaux au Canada fournis par Oberfeld Snowcap.
Saisir une courte description ici
Dites-nous trois choses simples pour
personnaliser votre expérience.
