Perspectives de 2023 relatives aux résidences pour personnes âgées et aux établissements de soins de longue durée
Sanjay Arora,
Stephen Vermette
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14 juin 2023
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Biens Immobiliers Commerciaux,
Immobilier Commercial
- Mots-clés :
Sanjay Arora,
Stephen Vermette
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14 juin 2023
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Biens Immobiliers Commerciaux,
Immobilier Commercial
Les résidences pour personnes âgées constituent un secteur essentiel et en croissance de l’économie canadienne, qui présente un grand potentiel étant donné la croissance de la population vieillissante des baby-boomers qui prennent leur retraite. La population des personnes de 85 ans et plus est l’un des groupes d’âge qui croît le plus rapidement
et la demande de services pour prendre soin d’elles augmente également. Comme les listes d’attente augmentent et que les projets de construction et les investissements financés par le gouvernement augmentent, les occasions dans le secteur sont importantes. Voici quelques tendances et développements clés que nous suivons de près.
Nos études indiquent que les taux d’occupation dans le secteur ont baissé en moyenne de 10 % à 15 % depuis 20201; et nous nous attendons à ce qu’ils se stabilisent et à ce qu’ils affichent une tendance à la hausse d’ici la fin de 2024. Néanmoins, un écart important et croissant persiste entre l’offre et la demande pour les résidences pour personnes âgées. De nombreux promoteurs sont sur la touche parce que la hausse des coûts de construction et de main-d’œuvre, la hausse des taux d’intérêt et la lenteur avec laquelle les unités se louent ne soutiennent pas les attentes en matière de rendement. L’incertitude sur le marché immobilier résidentiel et la baisse des ventes provoquée par la hausse des taux d’intérêt ont également une incidence sur la location des unités. Par ailleurs, certains projets de soins de longue durée sont vendus pour une autre utilisation, car leur permis arrive à échéance. Pour contrer cette tendance, les gouvernements provinciaux font de leur mieux pour encourager le développement en augmentant le financement et les subventions aux promoteurs et aux exploitants.
Entre autres tendances, les grands joueurs choisissent de se départir de petites propriétés sur les marchés secondaires. En même temps, ils construisent en vue de réaliser des économies d’échelle dans les grands centres urbains. Les exploitants quittent également leurs secteurs d’activité actuels pour se concentrer sur les établissements de soins de longue durée ou les résidences pour personnes âgées. Ces changements ont donné lieu à d’importantes fusions et acquisitions au cours des cinq dernières années, mais les transactions ont été malmenées en raison de la hausse des taux. Les acheteurs résistent à l’idée de payer le prix fort pour la promesse d’un revenu futur, tandis que les vendeurs adoptent une approche attentiste, se concentrant plutôt sur l’amélioration des activités et des flux de trésorerie. Cependant, nous croyons que la consolidation se poursuivra étant donné la capacité des grandes sociétés à supporter les coûts de construction et d’exploitation plus élevés.
Parmi les autres événements à surveiller, mentionnons les éléments suivants :
-
La réglementation croissante et la hausse des coûts d’exploitation devraient persister à court et à moyen terme.
-
La demande des consommateurs pour des ensembles résidentiels protégés dotés de commodités sur place devrait augmenter.
-
Les exploitants resteront concentrés sur l’augmentation des niveaux d’occupation et des revenus, tout en gérant les coûts.
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Les changements récemment annoncés visant à accélérer l’agrément des infirmières
et infirmiers formés à l’étranger devraient aider à gérer les pénuries de main-d’œuvre actuelles.
Nous sommes d’avis qu’il faudra de 18 à 24 mois pour que le secteur se normalise avec le soutien continu de prêteurs et du gouvernement, en plus de l’atténuation de la pression exercée par l’inflation et les taux d’intérêt.
1 BMO-Cushman & Wakefield, « Seniors Housing Market Overview », juin 2023
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Sanjay Arora
Premier directeur général et directeur de marché régional, Financement de biens immobiliers commerciaux, Centre et Est du Canada
L’équipe Financement de biens immobiliers commerciaux s’occupe du financement des résidences pour personnes âgées, des &eacut…(..)
Voir le profil complet >
Stephen Vermette
Premier directeur général et directeur de marché régional, Financement de biens immobiliers commerciaux, Ouest du Canada
Stephen Vermette est premier directeur général et directeur de marché régional, Financement de biens immobiliers commerciaux, Ouest du C…(..)
Voir le profil complet >Les résidences pour personnes âgées constituent un secteur essentiel et en croissance de l’économie canadienne, qui présente un grand potentiel étant donné la croissance de la population vieillissante des baby-boomers qui prennent leur retraite. La population des personnes de 85 ans et plus est l’un des groupes d’âge qui croît le plus rapidement et la demande de services pour prendre soin d’elles augmente également. Comme les listes d’attente augmentent et que les projets de construction et les investissements financés par le gouvernement augmentent, les occasions dans le secteur sont importantes. Voici quelques tendances et développements clés que nous suivons de près.
Nos études indiquent que les taux d’occupation dans le secteur ont baissé en moyenne de 10 % à 15 % depuis 20201; et nous nous attendons à ce qu’ils se stabilisent et à ce qu’ils affichent une tendance à la hausse d’ici la fin de 2024. Néanmoins, un écart important et croissant persiste entre l’offre et la demande pour les résidences pour personnes âgées. De nombreux promoteurs sont sur la touche parce que la hausse des coûts de construction et de main-d’œuvre, la hausse des taux d’intérêt et la lenteur avec laquelle les unités se louent ne soutiennent pas les attentes en matière de rendement. L’incertitude sur le marché immobilier résidentiel et la baisse des ventes provoquée par la hausse des taux d’intérêt ont également une incidence sur la location des unités. Par ailleurs, certains projets de soins de longue durée sont vendus pour une autre utilisation, car leur permis arrive à échéance. Pour contrer cette tendance, les gouvernements provinciaux font de leur mieux pour encourager le développement en augmentant le financement et les subventions aux promoteurs et aux exploitants.
Entre autres tendances, les grands joueurs choisissent de se départir de petites propriétés sur les marchés secondaires. En même temps, ils construisent en vue de réaliser des économies d’échelle dans les grands centres urbains. Les exploitants quittent également leurs secteurs d’activité actuels pour se concentrer sur les établissements de soins de longue durée ou les résidences pour personnes âgées. Ces changements ont donné lieu à d’importantes fusions et acquisitions au cours des cinq dernières années, mais les transactions ont été malmenées en raison de la hausse des taux. Les acheteurs résistent à l’idée de payer le prix fort pour la promesse d’un revenu futur, tandis que les vendeurs adoptent une approche attentiste, se concentrant plutôt sur l’amélioration des activités et des flux de trésorerie. Cependant, nous croyons que la consolidation se poursuivra étant donné la capacité des grandes sociétés à supporter les coûts de construction et d’exploitation plus élevés.
Parmi les autres événements à surveiller, mentionnons les éléments suivants :
-
La réglementation croissante et la hausse des coûts d’exploitation devraient persister à court et à moyen terme.
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La demande des consommateurs pour des ensembles résidentiels protégés dotés de commodités sur place devrait augmenter.
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Les exploitants resteront concentrés sur l’augmentation des niveaux d’occupation et des revenus, tout en gérant les coûts.
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Les changements récemment annoncés visant à accélérer l’agrément des infirmières
et infirmiers formés à l’étranger devraient aider à gérer les pénuries de main-d’œuvre actuelles.
Nous sommes d’avis qu’il faudra de 18 à 24 mois pour que le secteur se normalise avec le soutien continu de prêteurs et du gouvernement, en plus de l’atténuation de la pression exercée par l’inflation et les taux d’intérêt.
1 BMO-Cushman & Wakefield, « Seniors Housing Market Overview », juin 2023
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