La baisse du taux directeur de la Banque du Canada marque un moment clé de ce cycle, en particulier au niveau des marchés de l’habitation et des prêts hypothécaires. La plupart des acteurs du marché attendaient cette baisse avec impatience, ce qui donnera certainement un coup de pouce psychologique maintenant que le sommet de ce cycle de taux a sans doute été établi. Cependant, une réduction de 25 points de base (pdb) des taux variables sur le niveau de taux le plus élevé jamais atteint en 23 ans ne constitue en réalité qu’un soulagement passager, alors que la plupart des emprunteurs ont déjà choisi des prêts hypothécaires à taux fixe, plus bas.
Les acheteurs ont été en grande partie absents du marché des prêts hypothécaires à taux variable en raison des taux nettement plus élevés dans ce secteur. Au cours des 12 derniers mois, les prêts hypothécaires à taux variable ont représenté moins de 10 % des nouveaux prêts, la plupart des acheteurs optant pour des prêts à taux fixe de cinq ans ou plus. C’est un choix logique du point de vue de l’abordabilité et de la qualification, étant donné que ces taux sont inférieurs de 125 pdb. Cela signifie également que, dans un contexte de marché largement dominé par les prêts à taux fixes, la décision de cette semaine n’a pas beaucoup d’incidence, même si elle donne un coup de pouce psychologique. Le taux de rendement des obligations à 5 ans du gouvernement du Canada est déjà en baisse d’un point de pourcentage par rapport au sommet d’octobre 2023, ce qui a contribué à faire passer la plupart des taux fixes de 5 ans à 5 % ou moins. L’assouplissement est déjà intégré au système du marché de l’habitation. Il est intéressant de noter que le taux de rendement des obligations à 5 ans du gouvernement du Canada a clôturé la semaine à un niveau pratiquement inchangé par rapport au niveau atteint avant la réduction du taux d’intérêt directeur de la Banque du Canada.
Malgré la correction des prix des habitations et la récente baisse des taux hypothécaires fixes, l’abordabilité demeure limitée. Pour ramener rapidement l’abordabilité aux niveaux d’avant la pandémie, il faudrait que les taux hypothécaires baissent légèrement sous la barre des 4 %, que les prix des habitations diminuent de 12 % ou que les niveaux de revenu augmentent de manière équivalente. En réalité, ces trois facteurs se conjuguent au fil du temps. Mais le point crucial est que les niveaux de valorisation limitent toujours la vitesse à laquelle le marché peut rebondir à court terme.
Dans cette optique, il n’est pas surprenant que l’activité du marché ait été calme alors que l’offre se développait ce printemps. En mai, les ventes à Toronto et à Vancouver ont chacune reculé d’environ 20 % sur 12 mois, tandis que les inscriptions ont considérablement augmenté : 83 % de plus qu’il y a un an à Toronto et 46 % à Vancouver. Le nombre d’inscriptions de copropriétés à Toronto n’a jamais été aussi élevé, et les inscriptions de maisons individuelles approchent les sommets atteints après la crise financière mondiale. Soit tout le monde attendait la confirmation de la Banque du Canada (ce que nous verrons au cours des prochaines semaines), soit les conditions ne sont pas encore propices en matière d’achat d’une maison ou d’investissement lié à une propriété. Nous sommes d’avis que la croissance des stocks et le manque de fléchissement réel des taux hypothécaires empêcheront le marché de vraiment décoller à ce stade.
Enfin, notre rôle ici n’est pas de fournir des conseils financiers, chaque emprunteur présentant une propension au risque différente. Mais avec le cycle d’assouplissement actuel, la question du choix entre un taux variable ou un taux fixe se pose de nouveau. Ce qui complique l’équation est que les taux fixes offrent toujours environ 125 pdb de moins par rapport aux taux variables, et bon nombre d’emprunteurs auront besoin de cette marge pour être admissibles, compte tenu des niveaux de prix actuels. Il est aussi évident que la réticence à s’engager pour cinq ans au début du cycle d’assouplissement pourrait maintenir les prêts à taux fixe de deux et trois ans comme le choix optimal en ce qui a trait au rapport qualité-prix : une durée plus courte avec la possibilité de bénéficier plus rapidement de taux plus bas. En effet, nous pourrions probablement affirmer que les premiers 75 à 100 pdb d’assouplissement devraient être relativement simples à mettre en œuvre, mais que la prochaine étape du cycle qui consiste au retour à des taux directeurs neutres (et, par conséquent, à des taux hypothécaires variables) pourrait devenir plus complexe en raison de facteurs tels que l’inflation persistante aux États-Unis et la capacité de la Réserve fédérale à assouplir sa politique jusqu’en 2025.
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