L’activité du marché canadien de l’habitation a été en grande partie stable en mars, mais la saison de vente printanière s’annonce cruciale. Les ventes d’habitations existantes ont légèrement augmenté de 0,5 %en mars (après désaisonnalisation) et de 1,7 % par rapport aux niveaux d’il y a un an (bien que la longue fin de semaine de Pâques, qui a eu lieu plus tôt cette année, ait probablement réduit les volumes). Si l’activité actuelle peut sembler calme par rapport à l’exubérance de la demande en 2021 et au début de 2022, les volumes de ventes sont à peu près conformes aux normes d’avant la COVID-19, même s’ils se situent dans la partie inférieure de cette fourchette.

Entre-temps, les nouvelles inscriptions ont chuté de 1,6 % en mars, mais ont tout de même dépassé de 10,1 % les niveaux d’il y a un an. Le ratio ventes-nouvelles inscriptions a légèrement augmenté pour s’établir à 57,4 %, ce qui place résolument le marché dans une situation d’équilibre. La moyenne sur 10 ans est de 61 %, et ces dernières données concordent avec les tendances de prix relativement uniformes. L’offre mensuelle de maisons disponibles au rythme actuel des ventes est demeurée stable (3,8 %), ce qui indique que le marché est toujours à la recherche d’inscriptions (la moyenne sur 10 ans est de 4,4 %).

Le marché tire constamment les prix vers le bas, mais cette tendance négative s’atténue. L’indice de référence des prix des propriétés à l’échelle nationale a reculé de 0,3 % en mars (taux annualisé de 3,6 %), de 5,7 % au cours des trois derniers mois et de 8,2 % au cours des six derniers mois. Par rapport à l’an dernier, les prix ont augmenté de 1,1 %, ce qui reflète la deuxième correction qui a commencé l’été dernier.

Certaines disparités régionales importantes continuent de s’accentuer. Calgary est toujours le marché le plus important au Canada, le ratio ventes-nouvelles inscriptions dépassant aujourd’hui les 100 % (toutes les inscriptions sont conclues au cours du mois), et les prix ont maintenant augmenté de 11 % sur 12 mois pour atteindre de nouveaux sommets. Vancouver et Toronto demeurent en grande partie équilibrées (conditions plus favorables pour les maisons individuelles par rapport aux copropriétés), le marché de Montréal commence à devenir favorable aux vendeurs et une grande partie du Canada atlantique continue d’afficher de bons résultats. Le ralentissement de l’activité demeure concentré dans le sud de l’Ontario.

Voici quelques réflexions et thèmes clés à l’approche de la saison des ventes du printemps :

Point sur la Banque du Canada : La Banque du Canada a laissé ses taux inchangés le 10 avril, comme prévu, et la porte reste ouverte à une réduction des taux d’ici juin ou juillet, les deux prochains rapports sur l’indice des prix à la consommation (IPC) pouvant s’avérer déterminants. Toutefois, le niveau de l’assouplissement pourrait être limité par les tendances inflationnistes beaucoup plus strictes aux États-Unis. À l’heure actuelle, le marché prévoit un maximum de deux réductions de taux en 2024, ce qui serait bien en deçà de l’allègement que bon nombre d’entre nous espéraient obtenir pour cette année.

Une faible marge de manœuvre financière cette année : Les taux fixes sur cinq ans sont généralement les plus bas offerts au Canada, de sorte que si la Banque du Canada réduit (éventuellement) ses taux, l’incidence sur l’abordabilité sera initialement limitée, car les taux variables sont bien au-dessus des taux fixes. Par conséquent, l’abordabilité réelle et les montants admissibles resteront difficiles pendant un certain temps, surtout avec les taux des obligations du gouvernement du Canada à 5 ans qui ont maintenant augmenté d’environ 50 pdb par rapport aux creux de la fin du mois de décembre.

La psychologie du marché : Disons simplement que si la Banque du Canada ne réduit pas les taux bientôt, de nombreux acteurs du marché immobilier seront profondément déçus. Quelques mesures intéressantes de la psychologie du marché donnent à penser que les attentes en matière de réduction des taux de la Banque du Canada s’enracinent. Tout d’abord, les données du sondage Bloomberg-Nanos montrent que l’humeur du marché s’est considérablement améliorée au cours des derniers mois. Les attentes claires à l’égard de la croissance du prix des habitations au cours des six prochains mois se sont améliorées pour atteindre la part la plus élevée depuis le milieu de l’année 2022; les changements d’humeur ont clairement été déclenchés par la Banque du Canada pendant ce cycle. En même temps, nous avons constaté une hausse du nombre d’établissements de prêts hypothécaires à taux variable, qui est passé de moins de 5 % au cours de l’été à 20 % des nouvelles activités au cours des deux derniers mois. Et ce, malgré une prime de 150 pdb sur les taux variables par rapport aux taux fixes à cinq ans. De moins en moins de personnes souhaitent s’engager dans cette voie, alors que les réductions de taux semblent se profiler à l’horizon, à moins qu’elles ne tablent sur une abordabilité accrue à l’avenir.

Ottawa envisage des amortissements : Le Canada a annoncé un certain nombre de nouvelles mesures en faveur de l’abordabilité des habitations avant la présentation du budget fédéral, y compris une prolongation de l’amortissement sur 30 ans pour les acheteurs d’une première maison, avec un prêt hypothécaire assuré. Nous n’avons pas d’estimation précise de la part de l’activité immobilière que cela couvrira, mais disons simplement que le changement de politique ne concerne qu’un très petit segment. Pour ce qui est de l’abordabilité dans cette partie du marché, le passage d’une période d’amortissement de 25 à 30 ans augmentera le pouvoir d’achat d’environ 8 % à un taux hypothécaire de 5 % avec un acompte fixe. Cela pourrait inciter les acheteurs d’une première maison à se tourner vers les nouvelles constructions (jusqu’à ce que les prix s’ajustent), mais l’incidence globale sur le marché devrait être limitée. Un autre changement plus notable risque de se produire, mais nous n’en connaissons pas encore tous les détails. En effet, le gouvernement canadien a affirmé qu’il ferait pression pour obtenir un allègement permanent de la période d’amortissement pour les propriétaires actuels qui répondent à des critères d’admissibilité précis, c’est-à-dire ceux qui ont prolongé leur prêt pour atténuer l’incidence de taux d’intérêt plus élevés.

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