Le marché canadien de l’habitation a continué de se montrer déprimé en octobre, les activités étant très au ralenti tandis que le marché continue de s’ajuster à la hausse des taux d’intérêt. Mais la situation pourrait être pire. Les ventes de maisons à l’échelle nationale ont légèrement augmenté de 1,3 % en octobre (après désaisonnalisation), mais ont diminué de 36 % par rapport à il y a un an. Le volume d’activité demeure quand même inférieur aux niveaux minimaux d’avant la pandémie de COVID-19. Le mois d’octobre a affiché son plus faible volume d’unités depuis la reprise économique en 2010.

Les nouvelles inscriptions ont augmenté de 2,2 % au cours du mois et sont en légère baisse de 1,3 % par rapport à il y a un an. Rappelons que même si les ventes ont considérablement fluctué, les nouvelles inscriptions sont demeurées très stables pendant les récentes turbulences et sont maintenant très conformes aux normes d’avant la pandémie de COVID-19. Il n’y a tout simplement pas beaucoup de ventes forcées à ce stade-ci, ce qui peut vraiment exacerber ou accélérer la correction des prix.

Malgré tout, l’équilibre du marché est faible, le ratio ventes-nouvelles inscriptions ayant légèrement fléchi pour s’établir à 51,6 % en octobre. Ce n’est pas si mal quand on considère que les ratios ont normalement tendance à tomber sous la barre des 40 % dans une conjoncture de récession (p. ex., en 2009 et au début des années 1990). En revanche, cela laisse certainement aux acheteurs beaucoup plus de pouvoir. Entre-temps, l’offre mensuelle d’habitations à vendre au rythme actuel des ventes a augmenté et est passée à 3,8, ce qui est encore relativement faible par rapport aux normes historiques.

Nous nous trouvons donc dans une situation unique où la demande a chuté et les acheteurs ne sont pas admissibles aux prix du début de l’année ni n’ont les moyens de les payer. Toutefois, en dehors de certaines régions, il n’y a pas beaucoup de choix d’inscriptions, et les vendeurs sont toujours en mesure de refuser et de retirer leurs inscriptions. Voyez cela comme un écart important entre les cours acheteur et vendeur qui fait en sorte qu’il est très difficile pour le marché de s’équilibrer et que la découverte de prix est un processus relativement lent. Cela dit, l’orientation des prix reste plus faible. Le prix moyen des transactions a reculé de 9,9 % sur 12 mois en octobre, tandis que l’indice des prix des propriétés du système de gestion des prêts hypothécaires (MLS) a chuté de 0,8 % sur 12 mois, la baisse se poursuivant d’un mois à l’autre. L’indice MLS est maintenant en baisse depuis huit mois de suite, soit de 10 % par rapport au sommet de février. Étant donné que les taux hypothécaires de l’ensemble du spectre devraient dépasser 5 % à mesure que la Banque du Canada se resserrera, cette découverte de prix à la baisse va probablement persister pendant une bonne partie de l’année prochaine.

Enfin, il est important de noter que les commentaires ci-dessus reflètent les conditions à l’échelle nationale et qu’il y a manifestement des régions du pays où le marché s’est beaucoup plus détérioré. En Ontario, par exemple, le ratio ventes-nouvelles inscriptions a diminué pour se situer juste au-dessus du niveau de 40 %. Dans certains marchés à l’extérieur du centre de la région du Grand Toronto, les prix de référence ont déjà reculé de 15 % à 20 % par rapport à leurs sommets du début de l’année. La situation est semblable en Colombie-Britannique, où le marché de Vancouver subit des corrections et les marchés situés à une ou deux heures du centre subissent des corrections encore plus rapidement, ce qui n’est pas surprenant, compte tenu de la vitesse à laquelle ces marchés exubérants ont bondi pendant la pandémie. Entre-temps, le Canada atlantique se tire relativement bien d’affaire grâce à un afflux démographique continu, tandis que l’Alberta et les Prairies en général semblent encore assez solides.

Table 1 - Canada — Ventes de maisons existantes

(% de variation)