Une correction de l’immobilier résidentiel canadien est en cours dans plusieurs marchés, et un été long et froid nous attend probablement. En mai, les ventes de maisons existantes ont reculé de 8,6 % après désaisonnalisation, ce qui représente une baisse considérable de 21,7 % par rapport à il y a un an. Les ventes sont maintenant revenues aux niveaux d’avant la pandémie de COVID-19, après avoir dépassé d’environ 30 % ces niveaux au cours des 18 mois précédant mars. Les nouvelles inscriptions ont augmenté de 4,4 % au cours du mois, ce qui a fait passer l’offre mensuelle de maisons à vendre à 2,7 – ce niveau demeure peu élevé, mais les stocks s’accumulent, le ratio ventes-nouvelles inscriptions ayant plongé à 57,5 % (le plus bas depuis le début de 2019). Dans ce contexte, le prix de référence national a reculé de 0,8 % (après désaisonnalisation) au cours du mois, avec un ralentissement à 19,8 % sur 12 mois contre 23,6 % sur 12 mois le mois précédent. De plus, le prix moyen n’a augmenté que de 3,4 % sur 12 mois, soit une baisse de 11 % par rapport au sommet de février.

À l’échelle régionale, l’analyse de l’équilibre du marché révèle certaines différences. Par exemple, Toronto refroidit, mais les banlieues refroidissent encore plus rapidement, tandis que les banlieues excentrées (comme London, Woodstock et Barrie) connaissent les changements les plus marqués. Le ratio ventes-nouvelles inscriptions pour l’ensemble de l’Ontario est passé sous la barre des 50 %, un niveau que nous n’avons vu que pendant la récession de 2009 et les jours sombres du début des années 1990. Pour ce qui est des autres régions, les choses demeurent relativement tendues en Alberta, malgré la stagnation des prix, tandis que Vancouver, Ottawa et Montréal se situent entre les deux extrêmes.

L’ère de la demande excédentaire est maintenant derrière nous, et nous allons le répéter une dernière fois, car la plupart des intervenants, y compris la Banque du Canada, semblent maintenant l’avoir accepté : cette demande excédentaire marquée était attribuable à certains changements liés au travail/au mode de vie, à des taux d’intérêt réels très négatifs et à une psychologie du marché traditionnelle.

Taux d’intérêt : nous sommes passés d’un marché où les taux hypothécaires étaient d’environ 1,5 % (d’abord fixes, puis variables) à un marché où les taux fixes de 5 ans se situent à près de 5 % et où les taux variables sont en voie d’atteindre 4 % à 4,5 % d’ici la fin de l’année. À la fin de l’été, toutes les retenues de taux encore favorables seront disparues et cette nouvelle réalité en matière de taux d’intérêt sera bien ancrée. En même temps, les simulations de crise sont maintenant menées bien au-delà du niveau de 5,25 % précédent pour les prêts hypothécaires à taux fixe (le taux contractuel plus 200 pdb approche maintenant les 7 %); ils dépasseront bientôt ce niveau dans le segment des prêts à taux variable, et il semble que les prêteurs privés se retirent. Nous croyons toujours que la tarification est déterminée par le taux réellement payé, et non par le calcul en arrière-plan, mais la modification de ce dernier est un autre changement notable sur le marché hypothécaire.

Psychologie : les Canadiens s’attendaient généralement à ce que les prix des maisons continuent d’augmenter, ce qui a attiré des investisseurs et des acheteurs de propriétés multiples, tout en poussant de nombreux ménages à passer à l’action de peur de rater une occasion – la plus récente Revue du système financier de la Banque du Canada l’a même expliqué en détail. Cependant, dès le premier coup donné par la Banque aux taux d’intérêt, les attentes du marché ont commencé à s’effriter. Selon un sondage hebdomadaire de Nanos, moins de 44 % des répondants s’attendent maintenant à une augmentation des prix au cours de l’année à venir, ce qui représente une baisse par rapport aux sommets de plus de 64 % au début de l’année (la norme avant la pandémie de COVID-19 était d’environ 40 %). Dans un même temps, 23 % des répondants s’attendent maintenant à une baisse des prix, contre moins de 6 % (pratiquement personne) au début de l’année (la norme avant la pandémie de COVID-19 était d’environ 15 %). Nous avons longtemps soutenu qu’il était essentiel de briser la psychologie du marché pour rétablir les conditions, et il semble que ce soit maintenant chose faite.

En conclusion : la correction est en cours et les prix subiront probablement des pressions l’an prochain. Tôt ou tard, des facteurs fondamentaux comme la démographie et la hausse des coûts de construction établiront un seuil pour le marché de la revente, en particulier dans les endroits plus favorables, mais il faudra du temps et une certaine découverte des prix pour absorber le choc des taux d’intérêt.

Dans une autre publication, les mises en chantier au Canada ont atteint un nombre considérable de 287 300 unités annualisées en mai. Les moyennes sur trois et six mois (267 000 et 254 000) sont toujours solides sur le plan historique; le Canada construit le plus grand nombre de maisons jamais enregistré depuis les années 1950, ce qui correspond environ au boom des années 1970 sur une base par habitant. En termes simples : le Canada ne peut simplement pas construire plus qu’il le fait déjà. Le taux de chômage dans le secteur de la construction est près du niveau le plus bas jamais atteint; les postes vacants dans ce secteur ont atteint un sommet record; des pénuries de matériaux persistent dans certaines régions; et les salaires plus élevés sont la norme. Cela dit, les constructeurs sont dans une situation difficile en raison de la vitesse à laquelle les coûts ont augmenté – les projets vendus l’an dernier coûtent probablement beaucoup plus cher à réaliser que prévu. Et comme la demande est malmenée par la hausse des taux d’intérêt, il ne faut pas s’étonner si les mises en chantier baissent l’an prochain, certains projets en cours de planification ne se concrétisant pas.

Table 1 - Canada — Ventes de maisons existantes

(% de variation)

Source: BMO Economics, Haver Analytics, CREA

Table 2 - Canada — Mises en chantier

(milliers d’unités : taux annuels)

Source: BMO Economics, Haver Analytics

Déclarations de divulgation importantes (en anglais seulement)