Les ventes d’habitations existantes au Canada ont augmenté de 1 % en janvier, après désaisonnalisation, mais ont reculé de 10,7 % par rapport aux niveaux extrêmement élevés d’il y a un an. Les nouvelles inscriptions ont reculé de 11 % au cours du mois, ou de 9,6 % par rapport à il y a un an, contribuant à ce qui est sans doute le marché le plus serré jamais enregistré. Par conséquent, les prix continuent d’augmenter : l’indice MLS des prix des propriétés a progressé de 2,9 % en janvier seulement et a enregistré une hausse record de 28 % par rapport à la même période l’an dernier. Sur une base annualisée désaisonnalisée, les prix sont en hausse d’environ 40 % depuis septembre. Consultez le tableau 1 ci-dessous pour connaître certains des gains régionaux.
Selon un autre rapport, les nouvelles constructions demeurent vigoureuses, puisqu’on a constaté un nombre annualisé de 231 000 mises en chantier au Canada en janvier. Ce chiffre est en baisse par rapport aux sommets atteints au cours de la dernière année, mais il s’ajoute tout de même à une solide offre en cours.
Compte tenu de tous les échanges sur les tendances du marché de l’habitation ces derniers temps, essayons de clarifier certains points grâce à une période de questions :
Est-ce la demande ou l’offre qui est anormale?
C’est la demande. Le volume des ventes au Canada se situe à environ 35 % au-dessus des tendances d’avant la pandémie de COVID-19, ce qui met en évidence l’essor marqué de la demande. Les ventes d’unités continuent de dépasser d’environ 150 000 par année le niveau de référence d’avant la COVID-19.
Les données démographiques stimulent-elles la demande?
Oui. La demande démographique sous-jacente est forte en raison du vieillissement des ménages de la génération du millénaire et de l’immigration internationale. Ce sont de puissantes sources de demande, mais elles étaient déjà en place depuis des années avant la COVID-19.
La demande est-elle stimulée par la politique monétaire?
Oui. La Banque du Canada n’est pas la seule à adopter une politique trop expansionniste depuis trop longtemps, mais elle a certainement contribué à la hausse des prix. Rappelons que les baisses de taux en 2015 ont provoqué un regain d’intérêt sur les marchés non producteurs de pétrole. Ceux-ci n’ont connu un ralentissement qu’après le resserrement de la politique monétaire.
Aujourd’hui, les marchés à l’échelle du pays profitent de taux d’intérêt réels très négatifs, et l’absence de réaction a contribué à alimenter les attentes à l’égard d’une hausse des prix.
Les Canadiens ont également commencé à contracter davantage de prêts hypothécaires à taux variable que de prêts hypothécaires à taux fixe, ce qui représente un changement de comportement notable dans un marché qui a toujours été constitué d’utilisateurs prudents de produits à taux fixe.
Les investisseurs stimulent-ils la demande?
Oui! Les investisseurs, qui s’attendent à des hausses continues des prix, sont devenus la principale source de demande marginale.
Les données de Teranet (couvrant l’Ontario) montrent que les propriétaires de plusieurs propriétés (investisseurs et propriétés de loisirs) étaient à l’origine de la plus grande part du volume des transactions en 2021, et qu’ils étaient le principal moteur de l’augmentation du volume par rapport aux niveaux antérieurs à la pandémie de COVID-19 qui persiste aujourd’hui. D’autres données de la Banque du Canada montrent que la demande des investisseurs a à peu près doublé au cours de la dernière année.
Attendez, tout le monde dit que nous avons un problème au niveau de l’offre…
Nous comprenons les préoccupations liées à l’offre, en particulier en Ontario, comme les retards d’approbation et une non-concordance du type d’habitation par rapport aux données démographiques. En fait, nous soutenons depuis des années qu’une vague de ménages de la génération du millénaire ferait obstacle à une réorientation de la politique vers l’intensification et le développement d’habitations multifamiliales (qui remonte à 2006) et ferait grimper les prix des maisons individuelles. La pandémie a amplifié cette tendance et l’a propulsée vers les marchés plus petits. Mais c’est une explication à plus long terme de ce qui constitue une explosion des prix à très court terme.
Mais les stocks d’habitations en revente sont si bas!
Au cours de la dernière année, de nouvelles inscriptions ont été publiées à un rythme normal, mais l’équilibre du marché et les mesures en lien avec les stocks semblent extrêmement serrés en raison de l’essor de la demande. Lorsque les nouvelles inscriptions disparaissent en quelques jours en raison du nombre élevé d’offres d’achat, il s’agit d’un problème de demande. Les attentes à l’égard de la croissance des prix pourraient même freiner les inscriptions et stimuler la demande.
Devons-nous construire davantage? Des cibles ambitieuses ont été publiées un peu partout.
Le Groupe d’étude sur le logement abordable de l’Ontario, qui a fait l’objet d’une grande publicité, a recommandé la construction de 1,5 million de maisons en Ontario au cours de la prochaine décennie. Il est intéressant de noter qu’il y a déjà près de 150 000 unités en construction dans la province, ce qui est bien au-dessus des sommets atteints lors des booms de construction précédents. Cela signifie qu’une vague d’achèvements approche. Il faut simplement prévoir plus de temps en raison de la composition du stock de nouvelles habitations qui a changé (plus d’immeubles multirésidentiels).
J’ai lu que le stock de logements au Canada est très faible!
Bien que le Canada ait l’un des plus faibles stocks de logements par personne par rapport au G10 et à l’Australie, cela s’explique en grande partie par des facteurs sociaux.
Le graphique 5 présente une paire de facteurs qui contribuent à déterminer le nombre de logements par habitant dans un pays : la taille des ménages (beaucoup d’enfants et de familles multigénérationnelles) et la prédominance des maisons individuelles dans la composition des logements. Le Canada se classe au-dessus de la moyenne dans les deux catégories. En fait, lorsque l’on compare le Canada à d’autres pays en gardant ces facteurs à l’esprit, le parc de logements au Canada semble tout à fait adéquat.
Qu’est-ce qu’il faut retenir de tout cela?
Nous avons un marché de l’habitation fondamentalement solide qui a pu surchauffer en raison d’une politique trop expansionniste. Il faudra des taux d’intérêt plus élevés pour modifier la psychologie du marché et calmer la demande excédentaire et la croissance des prix. Cette journée approche à grands pas.