Les ventes de maisons existantes au Canada ont augmenté de 0,2 % en décembre après désaisonnalisation (-9,9 % sur 12 mois), clôturant ainsi ce qui était une année où la demande de logements a grimpé en flèche. Prenez note de l’utilisation du mot « demande » – nous y reviendrons dans un instant. Les nouvelles inscriptions ont chuté au cours du mois et ont reculé de 12,0 % sur 12 mois en décembre, tandis que l’offre de maisons en vente sur le marché en termes de mois a chuté à seulement 1,6 au rythme actuel des ventes – le marché le plus serré que nous n’ayons jamais vu.


En conséquence, les prix continuent d’augmenter. L’indice MLS des prix des propriétés a augmenté de 26,6 % sur 12 mois en décembre, soit la hausse la plus rapide depuis l’an 2000. La tendance est la même à court terme, les taux de croissance annualisés sur 1, 3 et 6 mois se situant tous entre 26 % et 36 %.


Au tout début de l’année dernière, les Études économiques ont signalé que la politique (à commencer par la politique monétaire) devait être resserrée afin d’éviter que le marché ne se détache des principes fondamentaux sous-jacents. Cet avertissement vient d’une équipe qui a passé de nombreuses années à défendre le marché canadien de l’habitation contre les vagues successives d’attaques baissières, car la plupart des gains étaient liés aux principes fondamentaux du revenu, des données démographiques et des taux d’intérêt. Il semble maintenant que 2021 ait été l’année où le marché est devenu déséquilibré.

Voici quelques faits qui montrent comment la demande et l’appétit des investisseurs ont pris le dessus :

  • En 2021, le volume des ventes a dépassé de 30 % la moyenne sur 10 ans, ce qui souligne cet essor de la demande. Entre-temps, les nouvelles inscriptions arrivées sur le marché concordent exactement avec la moyenne sur 10 ans. Cette distinction entre la vigueur de la demande et le flux très normal de l’offre de revente ne saurait être plus évidente ici, et va à l’encontre du discours populaire selon lequel l’offre est limitée. Bien entendu, il y a des considérations à long terme du côté de l’offre, mais la situation est grave.

  • Après une grande stabilité tout au long de la décennie qui a précédé la pandémie de COVID-19, les attentes en matière de croissance du prix des maisons ont été rehaussées. Elles ont atteint un sommet au début de l’année dernière, mais elles ont relancé leur ascension à la fin de 2021. Ces observations sont tirées d’un sondage hebdomadaire mené par Nanos/Bloomberg.

  • Les données de Teranet (couvrant l’Ontario) montrent que les investisseurs (propriétaires de plusieurs propriétés) étaient à l’origine de la plus grande part du volume des transactions en 2021, et qu’ils étaient le principal moteur de l’augmentation du volume par rapport aux niveaux antérieurs à la pandémie de COVID-19.

  • La semaine dernière, la Banque du Canada a publié ses conclusions, fondées sur des données relatives aux prêts. Les données montrent qu’en juin 2021, la demande des investisseurs a augmenté d’un peu moins de 100 % sur 12 mois, ce qui est nettement supérieur aux augmentations observées chez les acheteurs réguliers et les acheteurs d’une première maison.

  • En août 2021, les Canadiens ont commencé à contracter davantage de prêts hypothécaires à taux variable que de prêts hypothécaires à taux fixe, ce qui représente un changement de comportement notable dans un marché qui a toujours été constitué d’utilisateurs prudents de produits à taux fixe. La raison? Les taux hypothécaires fixes ont remonté, et les acheteurs ont dû se tourner vers des taux variables encore bas afin de répondre aux critères d’accessibilité financière. Tout porte à croire que le marché a été forcé de s’étirer.


En conclusion : Les attentes et l’appétit des investisseurs ont pris le contrôle du marché canadien de l’habitation en 2021. Nous le savons, et les décideurs le savent maintenant aussi. Attendez-vous à ce que la Banque du Canada impose un resserrement de 100 pdb cette année pour aider à résoudre une partie de la crise.


Table 1 - Canada — Ventes de maisons existantes

(% de variation)


Source: BMO Economics, Haver Analytics, CREA

Déclarations de divulgation importantes (en anglais seulement).