Le marché canadien de l’habitation est demeuré dans une situation difficile en août et, même si certains facteurs se sont améliorés, d’autres ajustements semblent à venir.

Les ventes de maisons au Canada ont reculé de 1 % en août (après désaisonnalisation), ou de 24,7 % par rapport à il y a un an. À l’échelle nationale, l’activité se situe dans la fourchette d’avant la pandémie de COVID-19, soit environ 40 % de moins que le sommet atteint par la demande l’an dernier, après désaisonnalisation. Certains marchés, comme l’Ontario et certaines régions de la Colombie-Britannique, affichent des ventes comparables à celles d’une récession, mais celles-ci sont contrebalancées par l’activité soutenue dans d’autres régions, comme les Prairies et l’Atlantique.

À l’heure actuelle, le contexte est un peu unique. En effet, de nombreux acheteurs potentiels ont obtenu une préautorisation avant la grande vague de resserrement de la BdC, et le prix des maisons a diminué de 10 % à 20 %. S’il y a possibilité d’acheter à un prix inférieur avec un taux hypothécaire qui n’existe plus, la situation peut sembler attrayante. Mais dans l’ensemble, il y a encore un choc à absorber par rapport aux taux d’intérêt élevés, et il faudra sans doute plus de temps pour le faire.

Les nouvelles inscriptions ont reculé de 5,4 % au cours du mois, et le niveau actuel est conforme aux normes avant la pandémie de COVID-19. Cela a contribué à éviter que l’équilibre du marché ne se détériore davantage. En août, le ratio ventes/nouvelles inscriptions est passé de 52 % à 54,5 % par rapport au mois précédent. Ce résultat demeure faible, mais ne représente pas un fort marché d’acheteurs. Les résultats varient d’une région à l’autre du pays, certains secteurs (p. ex., les banlieues excentrées de Toronto) étant confrontés à des conditions de vente beaucoup plus difficiles. Avec le revenu annualisé actuel des ventes, il reste pour 3,5 mois d’inventaire sur le marché, ce qui représente une hausse par rapport aux creux récents allant jusqu’à 1,7 mois d’inventaire, mais qui est toujours inférieur à ce à quoi nous étions habitués avant la pandémie (les valeurs comprises entre 4 et 6 étaient courantes).

En termes simples, il reste de l’inventaire pour certains marchés, mais nous sommes loin d’une offre abondante. De plus, il y a très peu de ventes forcées sur le marché, les vendeurs étant, dans bien des cas, heureux de retirer leurs inscriptions et d’attendre que les conditions s’améliorent. Le marché locatif des investisseurs est également très serré et, même si les flux de trésorerie se sont considérablement détériorés en raison de la hausse des taux, les loyers augmentent dans les grands centres en guise de compensation partielle.

L’indice MLS des prix des propriétés a progressé de 7,1 % sur 12 mois en août, mais il continue de reculer d’un mois à l’autre, à un rythme annualisé d’environ 18 %. Par rapport aux sommets atteints en mars, l’indice est maintenant en baisse de 7,4 %. Certains marchés (encore une fois, surtout les plus petits de l’Ontario) ont été touchés beaucoup plus durement, les prix ayant facilement reculé de 10 % à 20 % par rapport aux sommets. Le cours moyen des transactions a baissé de 3,5 % sur 12 mois.

En fin de compte, le marché doit toujours s’ajuster à la hausse des taux d’intérêt, surtout car les taux hypothécaires largement accessibles de 1,5 % se situeront probablement autour de 5 % en moyenne à l’automne, ce qui constituera un choc majeur. Nous n’avons pas constaté une situation de cette ampleur depuis les années 1980. Comme nous l’avons mentionné ci-dessus, le système conserve des taux pouvant aller jusqu’à 130 jours, ce qui reflète le coût d’emprunt d’avant le dernier resserrement de 175 pdb de la Banque du Canada. Comme une hausse d’au moins 50 points de base est à prévoir à court terme, d’autres réévaluations sont probablement à venir. Entre-temps, l’affrontement entre les vendeurs (qui doivent se rendre compte que les prix du début de 2022 n’existent plus) et les acheteurs (qui ne peuvent tout simplement pas payer de telles sommes) se poursuivra, et le processus pourrait s’étirer jusqu’au début de l’année prochaine.

Le déclin du marché de l’habitation peut évoluer comme suit : Bris de confiance -> ajustement fondamental des prix -> difficultés économiques (p. ex., pertes d’emploi) -> incapacités de payer et ventes forcées – mais nous ne pensons nous rendre à l’étape 4. Vers 2008, lors de la crise financière, le marché américain s’est rendu jusqu’à l’étape 4. Dans les années 1990, en Ontario, le cycle s’est rendu à l’étape 3. À ce stade-ci, nous continuons de croire qu’à moins d’un ralentissement économique beaucoup plus important que celui auquel nous constatons actuellement, cet épisode demeurera au stade d’ajustement fondamental des prix (c’est-à-dire, à l’étape 2). Il faudra du temps, mais il s’agit toujours de la situation actuelle.

Table 1 - Canada — Ventes de maisons existantes

(% de variation)

Source: BMO Economics, Haver Analytics, CREA