Le marché canadien de l’habitation est demeuré équilibré dans l’ensemble en septembre; les conditions les plus difficiles se sont en grande partie limitées au sud de l’Ontario et à certaines régions de la Colombie-Britannique. À l’échelle nationale, les ventes sont de nouveau conformes aux normes d’avant la pandémie de COVID-19, même si les nouvelles inscriptions demeurent élevées. Voici trois thèmes généraux à garder à l’esprit en ce moment : 

Il n’y a pas un « marché canadien de l’habitation », car les conditions varient considérablement selon la région. Par exemple, les prix dans les Prairies et les provinces de l’Atlantique sont toujours très élevés, presque records. Toutefois, le sud de l’Ontario est toujours largement en territoire de correction. Même dans la région du Grand Toronto, on constate des écarts de rendement entre les petites copropriétés auparavant principalement détenues par les investisseurs et les maisons individuelles dans les quartiers de qualité. 

L’abordabilité demeure difficile; les acheteurs potentiels ont de ce fait besoin de nouvelles baisses de prix ou de taux hypothécaires moins élevés pour mieux compenser le marché. Selon nous, si les taux hypothécaires commencent à être proposés à un taux bas de 3 %, cela pourrait créer une étincelle, mais nous n’en sommes pas encore là. Cela dit, le revenu annualisé actuel des ventes se situe à peu près dans la fourchette des normes d’avant la pandémie, alors ce n’est pas comme si le marché ne fonctionnait pas. 

Les investisseurs sont absents, et à juste titre. Une génération d’« investisseurs » immobiliers vient d’apprendre qu’il faut être rémunéré pour investir dans un actif risqué, et beaucoup ont oublié qu’il y a en effet beaucoup de risques. À savoir : le risque de non-paiement, le risque de mauvais locataires, la baisse des loyers, les coûts de transaction élevés et l’absence de liquidités. Nous restons convaincus que l’écart entre les taux de capitalisation et celui des taux de rendement sans risque doit être plus grand, et que les coûts d’emprunt doivent diminuer davantage pour améliorer la dynamique des flux de trésorerie. Le marché n'est plus influencé par les anticipations de prix. 

En septembre, les ventes de maisons existantes ont baissé de 1,7 % après désaisonnalisation, mais augmenté de 5,2 % par rapport à il y a un an. Les ventes se situent de nouveau dans la fourchette, même si elles sont à l’extrémité inférieure, de ce qui était normal avant la pandémie. Les nouvelles inscriptions ont baissé de 0,8 % au cours du mois et sont en hausse de 8,0 % par rapport à il y a un an. Le ratio ventes-nouvelles inscriptions a donc légèrement fléchi pour s’établir à 50,7, ce qui reflète tout de même des conditions globales équilibrées. 

En raison de ces conditions équilibrées, le prix de référence national a diminué d’un tout petit 0,1 %, après désaisonnalisation, en septembre, toujours inférieur de 3,4 % par rapport au niveau d’il y a un an. Le prix de référence national demeure inférieur de plus de 17 % par rapport aux sommets atteints au début de 2022, et continue d’évoluer dans une fourchette étroite. 

Selon un communiqué distinct, les mises en chantier au Canada ont atteint le chiffre de 279 000 en septembre, ce qui témoigne d’une résilience continue malgré des conditions de revente difficiles. Les mises en chantier se situent maintenant en moyenne à 256 000 pour les 12 derniers mois et se sont redressées par rapport aux creux observés au début de l’année. Il convient toutefois de noter que les mises en chantier en Ontario ont atteint une moyenne de 63 000 au cours des 12 derniers mois, soit le niveau le plus bas en une décennie. Les locations continuent de stimuler les mises en chantier, et l’activité dans ce segment dépasse maintenant celles liées à l’accès à la propriété et aux copropriétés combinées. 

Voici un aperçu des conditions du marché local : 

Le sud de l’Ontario demeure le point faible, avec une surabondance de copropriétés en construction qui affecte le marché de la revente et exercent une pression sur les prix. La vague d'offres de propriétés détenues par des investisseurs se répercute également sur le marché locatif entraînant une baisse des loyers alors que la croissance démographique stagne. Les prix des appartements sont en baisse de 3 % à 14 % par rapport à il y a un an dans des marchés comme Toronto, London et Niagara. 

Vancouver et certains autres marchés de la Colombie-Britannique demeurent faibles et les parcs de logements importants, mais la situation a un peu évolué au cours des derniers mois. Vancouver est revenue en territoire équilibré avec un ratio ventes-nouvelles inscriptions de 42 %, mais les prix des copropriétés et des maisons individuelles ont diminué d’environ 4 % à 5 % par rapport à il y a un an. 

Les marchés du Québec et de l’Est demeurent tendus presque partout. Les hausses de prix dans ces régions sont soutenues, avec une hausse de 18 % sur 12 mois à Québec, de 6 % sur 12 mois à Montréal et de 9 % sur 12 mois à Fredericton. 

Le marché de Calgary continue de ralentir, l’arbitrage abordabilité/intérêt des investisseurs (p. ex., de Toronto à Calgary) n’étant, dans une large mesure, plus anticipé. Les ventes ont diminué de 14 % par rapport à il y a un an, et le marché est maintenant équilibré, voire faible. L’indice de référence du prix des propriétés est en baisse de 2,5 % par rapport à l’an dernier. Fait intéressant, le marché moins coûteux d’Edmonton demeure très solide. 

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