Les mises en chantier au Canada ont atteint 274 700 unités annualisées en octobre, contre un peu plus de 270 000 le mois précédent, ce qui témoigne d’une résilience impressionnante compte tenu des difficultés auxquelles fait face l’immobilier dans son ensemble. Au cours des six derniers mois, les mises en chantier ont atteint une moyenne annualisée de 256 000, et elles se sont élevées à 248 000 au cours des 12 derniers mois. Les mises en chantier d’unités individuelles et multiples ont augmenté en octobre. À l’échelle régionale, les mises en chantier en Ontario ont légèrement reculé, mais sont restées au-dessus de 100 000, ce qui constitue une activité très vigoureuse. De plus, la Colombie-Britannique a mis en chantier 60 000 unités, ce qui représente une hausse par rapport aux trois derniers mois.

Voici quelques points à retenir de ces chiffres et de ce qui se passe dans le secteur de la construction résidentielle au Canada dans son ensemble en cette fin d’année:

Les mises en chantier s’enlignent pour être en baisse par rapport aux niveaux observés au cours de chacune des deux dernières années, ce à quoi nous nous attendions. Cela va à l’encontre des objectifs des politiques visant à tripler la construction résidentielle au cours de la prochaine décennie (depuis le budget de 2022 d’Ottawa). Nous continuons de croire que ces objectifs ne sont tout simplement pas réalisables, compte tenu des contraintes de capacité dans le secteur, où les constructeurs font déjà à peu près tout ce qu’ils peuvent.

Cela dit, la résilience du secteur de la construction est impressionnante, et les mises en chantier résistent beaucoup mieux que la normale à l’effondrement de la demande. Comme nous l’avons annoncé hier, les ventes de logements existants au Canada sont retombées dans le bas de la fourchette précédant la pandémie de COVID-19, et la demande des investisseurs (qui est souvent un moteur de l’activité de construction de logements neufs) s’est estompée en même temps que les prêts hypothécaires élevés et les attentes de croissance modérée des prix.

La demande démographique permet clairement de maintenir les activités de construction, la croissance de la population de 3 % limitant l’ampleur du recul des activités. Les coûts d’emprunt et les coûts des matériaux et de la main-d’œuvre pèsent certainement sur les constructeurs, mais la demande physique est là. De plus, les incitatifs gouvernementaux visant à promouvoir de nouveaux projets, en particulier des logements abordables et des logements construits expressément pour la location, semblent avoir un effet bénéfique à la marge.

Nous continuons de croire qu’il faut séparer le prix de l’actif que constitue le logement et le marché physique sous-jacent. Comme prévu, le premier est sous pression, la hausse des taux hypothécaires ayant éliminé une grande partie de l’agitation des prix. Mais le marché physique est toujours très bien soutenu par l’évolution démographique.

Enfin, il s’agit d’un bon exemple de la façon dont les importants flux de population soutiennent l’économie, et l’inflation à court terme, et maintiendront les taux d’intérêt plus élevés qu’ils ne le seraient autrement à court terme. Par exemple, un secteur de l’économie très sensible aux taux d’intérêt résiste très bien à un resserrement de 475 points de base.

En conclusion: La construction résidentielle se porte bien, la croissance de la population et les incitatifs gouvernementaux compensant l’incidence de la hausse des coûts d’emprunt et de la baisse de la demande des investisseurs. Cela dit, les mises en chantier devraient encore baisser cette année et l’an prochain en raison des pressions cycliques et demeurer très éloignées des objectifs des gouvernements.

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