Deux petits coups de frein des taux d’intérêt ont suffi pour stopper le début de reprise du marché canadien de l’habitation cet été. En juillet, les transactions de revente ont chuté pour la première fois en six mois, le recul en Ontario et en Colombie-Britannique éclipsant les gains des marchés plus abordables de l’Alberta, de la Saskatchewan et du Québec. Pour avoir une idée de la sensibilité de certaines régions à la hausse des taux, jetez un œil au tableau 1, qui montre le pourcentage du revenu (avant impôts) qu’une famille à revenu médian devrait consacrer aux versements hypothécaires pour acheter une maison typique.

Commençons par la plus grande région du pays, le Grand Toronto. En date de juillet, les versements hypothécaires représenteraient près des quatre cinquièmes (79 %) du revenu du foyer aux taux actuels. Et c’est seulement pour le prêt hypothécaire. On peut facilement consacrer 8 % du revenu aux impôts fonciers, au chauffage, aux frais de copropriété et à d’autres frais de logement. Le tableau illustre la détérioration de l’abordabilité au cours de la dernière année, résultat de la hausse des taux d’intérêt et d’un rebond partiel des prix. Vous devez passer le test de résistance? Bonne chance. L’admissibilité à un taux de deux points de pourcentage au-dessus du taux contractuel entraînerait un ratio du service de la dette hypothécaire de 94 % du revenu annuel. C’est bien au-dessus de la barre établie à 39 % pour les prêteurs sous réglementation fédérale, qui comprend également d’autres frais de logement. Notez également à quel point l’abordabilité a diminué au cours des deux dernières décennies. L’achat d’une maison en 2001 accaparait une proportion relativement modérée de 29 % du revenu, même si les taux d’intérêt étaient semblables à ceux d’aujourd’hui. La différence? Depuis, les prix ont augmenté près de trois fois plus rapidement que les revenus, la valeur médiane des habitations passant de quatre à onze fois le revenu médian. Voilà pourquoi peu d’acheteurs peuvent se permettre une maison unifamiliale, à moins d’être en mesure d’amasser une importante mise de fonds. C’est aussi pourquoi de nombreuses personnes doivent se tourner vers le marché des copropriétés pour accéder à la propriété. Mais même là, les paiements pour une copropriété typique représentent près de la moitié (48 %) du revenu.

Vancouver est encore plus coûteuse que Toronto sur une base segmentée (l’indice de prix global tire vers les copropriétés moins coûteuses). Les maisons unifamiliales et jumelées sont beaucoup plus chères qu’à Toronto (prix médian de 2,0 M$ par rapport à 1,4 M$), alors que les copropriétés ne coûtent que légèrement plus cher (767 000 $ par rapport à 728 000 $). C’est pourquoi les copropriétés sont le choix privilégié des nouveaux Vancouvérois et Vancouvéroises. La prochaine tranche de villes inabordables se trouve principalement en Ontario et en Colombie-Britannique. Des villes comme Hamilton et St. Catharines, abordables avant la bulle de la pandémie, affichent maintenant un ratio du service de la dette hypothécaire d’un peu plus de 50 %.

Si vous cherchez une grande ville abordable, rendez-vous à Montréal, à Calgary ou à Ottawa, où le ratio ne représente qu’un tiers du revenu et où de nombreux acheteurs passeraient tout de même le test de résistance. C’est l’une des raisons pour lesquelles Calgary a maintenant le marché le plus dynamique au pays, les prix de référence ayant bondi de 5 % au cours des quatre derniers mois pour atteindre des sommets records. Si vous cherchez plutôt une ville plus petite, ou si vous voulez simplement faire des calculs pour une propriété locative, des villes comme Saskatoon, Winnipeg, Edmonton et St. John’s affichent toutes des ratios du service de la dette hypothécaire d’un peu plus de 20 %, tandis que les villes de Québec et de Regina, à 18 %, sont des plus attrayantes. Le prix des propriétés dans ces endroits est généralement inférieur à quatre fois le revenu annuel.

Il y a encore de nombreuses régions abordables au pays. Le problème est qu’un quart des résidents vivent dans les deux régions bien au-delà de la portée de la plupart des acheteurs, et de nombreuses autres régions sont devenues terriblement coûteuses au cours des trois dernières années. À l’échelle nationale, l’abordabilité est la pire (39 % du revenu médian) depuis au moins 1988. Il n’y aura soulagement que si les taux d’intérêt baissent fortement et que les revenus croissent plus rapidement que les prix sur une longue période. Comme de nombreux marchés sont revenus à des conditions équilibrées après une brève période de marché des vendeurs, les prix pourraient se stabiliser pour le prochain semestre, ce qui aidera. Mais les acheteurs n’auront pas de répit important tant que la Banque du Canada n’aura pas assoupli sa politique, possiblement à compter du printemps prochain.

Selon un taux d’amortissement de 25 ans, un taux fixe de 5 ans avec prise en compte de l’escompte par rapport au taux officiel, de la mise de fonds correspondant à la moitié du revenu annuel (environ 10 % aujourd’hui) pour une maison au prix de référence mesuré par l’Indice des prix des propriétés (IPP). Le revenu familial médian est estimé après 2020 en fonction de la croissance annuelle moyenne des 10 dernières années. Prix moyen des maisons en 2002 et en 2005. Prix moyen pondéré des maisons avant 2005. Prix moyen des maisons utilisé.

Sources : Études économiques de BMO (y compris des estimations), Haver Analytics, BdC, Statistique Canada, ACI

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