Ce printemps s’annonce fascinant pour le marché immobilier au Canada. La demande reste faible en raison des taux hypothécaires élevés, les ventes à Toronto, Vancouver et Calgary ayant reculé d’environ 40 % chacune par rapport à l’an dernier. Cependant, la pause décrétée par la Banque du Canada en matière de hausse des taux a soutenu la psychologie du marché. Cette situation, conjuguée à la baisse des taux hypothécaires fixes, a donné à certains acheteurs l’assurance que le pire est derrière nous. Mais ce qui façonne réellement le cycle, c’est l’offre. C’est-à-dire que peu de maisons sont à vendre.
Les nouvelles annonces sur le marché de Toronto ont été les plus faibles en mars depuis 22 ans, qui est habituellement un mois qui connaît un bond saisonnier important (les nouvelles annonces augmentent habituellement davantage en avril, puis atteignent un sommet en mai). Même si la demande ne fait qu’augmenter progressivement, l’absence de nouvelles annonces resserre rapidement les marchés dans de nombreuses régions du Canada. Pourquoi y a-t-il si peu de mises en vente? Voici plusieurs explications possibles :
Les gens ne veulent pas vendre dans un marché baissier. Comme les prix ont baissé de près de 20 % par rapport à leur sommet à l’échelle nationale, et davantage dans certains marchés, bon nombre d’entre eux pourraient tout simplement attendre une amélioration des conditions du marché, surtout si le consensus haussier à long terme sur le marché de l’habitation demeure intact. Entre-temps, même si certains prêts hypothécaires peuvent être transférés, les coûts associés à un déménagement ou à l’achat d’une plus grande propriété pourraient être excessifs dans ce contexte de taux, et bon nombre de personnes sont prêtes à attendre de voir comment les choses se déroulent.
Ils n’ont pas besoin de vendre. Si le cycle de l’habitation se maintient, il pourrait s’agir de la caractéristique déterminante qui le mettra en contraste avec ceux des États-Unis pendant le repli de 2008-2009 et du sud de l’Ontario au début des années 1990. Pourquoi?
Jusqu’à présent, il s’agit d’une correction des prix des actifs seulement, où l’agitation excessive a été éliminée du marché en raison de la hausse des taux d’intérêt. C’est très différent d’un marché plombé par la récession, la perte d’emplois et les prêts hypothécaires en souffrance, ce que nous ne voyons pas encore. À l’approche du deuxième trimestre, le marché de l’emploi au Canada semble toujours serré.
Une protection importante est intégrée au marché hypothécaire. Bien qu’environ 20 % du marché hypothécaire en cours ait été pris en charge par des taux variables d’environ 1,5 %, le mouvement au-dessus de 6 % n’a pas déclenché de tension immédiate sur les versements, car la grande majorité de ces marchés voient les amortissements s’étirer, plutôt que les paiements monter en flèche. Certes, si les paiements augmentaient dans l’ensemble en temps réel, nous constaterions probablement beaucoup plus de stress.
Le Bureau du surintendant des institutions financières a soumis la plupart des acheteurs à des simulations de crise. Même ceux qui ont contracté des prêts hypothécaires à un taux de 1,5 % à l’établissement, auprès d’une institution sous réglementation fédérale, ont fait l’objet d’une simulation de crise dans une fourchette de 4,75 % à 5,25 % (et plus à mesure que les taux augmentaient). En théorie, leur capacité à assumer des taux plus élevés a déjà été prouvée, ce qui limite encore une fois toute vente forcée.
Les investisseurs peuvent se replier sur un marché locatif vigoureux. Il ne fait aucun doute que de nombreux investisseurs récents affichent actuellement une perte sur la valeur nette de leurs propriétés. La dynamique des flux de trésorerie variera considérablement selon le moment où l’investisseur a acheté et le type de prêt hypothécaire qu’il a contracté, mais presque toutes les régions du pays ont des marchés locatifs très serrés. Si on leur donne le choix d’encaisser une perte en capital de 20 %, ou de louer et d’attendre, bon nombre d’entre eux le feraient peut-être.
Tout compte fait, le prix des maisons au Canada est en baisse de près de 20 % par rapport à son sommet, et certains secteurs ont subi des corrections plus importantes; jusqu’à présent, cela correspond à nos attentes. La dynamique de l’offre contribue maintenant à mettre un plancher sous le marché, et nous surveillerons de près l’économie et le marché de l’emploi pour voir si ce plancher se maintient.