Cette semaine, plusieurs villes canadiennes ont publié les résultats des ventes d’habitations existantes en août et, sans grande surprise, les acheteurs ont accueilli les premières réductions de taux de la Banque du Canada dans l’indifférence générale. Les ventes demeurent modérées, les inscriptions continuent à augmenter et les prix sont essentiellement stables ou à la baisse. Au mieux, les taux moins élevés ont favorisé une stabilité limitée sans déclencher de reprise.

Les ventes dans la région la plus dispendieuse du Canada, le Grand Vancouver, ont chuté de 17 % par rapport à il y a un an et demeurent inférieures de 26 % à la norme de la décennie pour le mois. Les inscriptions actives ont augmenté de 37 % sur 12 mois et sont supérieures de 21 % à la valeur normale. Par conséquent, les prix de référence ont reculé au cours du mois et sont en baisse de 0,9 % sur 12 mois. Le marché des maisons individuelles très coûteuses est favorable aux acheteurs, si seulement ils pouvaient se les permettre. La seule raison pour laquelle les prix ne baissent pas plus rapidement est que les vendeurs ne sont pas désespérés et croient qu’une baisse des taux finira par renforcer la demande. Dans la deuxième région la plus dispendieuse du pays, celle du Grand Toronto, les ventes ont légèrement augmenté en août, mais sont demeurées inférieures de 5,3 % aux niveaux d’il y a un an après avoir chuté au cours de cinq des six derniers mois. Les inscriptions actives ont bondi de 46 % sur 12 mois, ce qui a fait baisser les prix de référence de 4,6 %, même s’ils se sont stabilisés récemment. Les prix des copropriétés sont encore plus faibles en raison d’une surabondance de petites propriétés détenues par des investisseurs dans lesquelles peu de gens souhaitent habiter. Si on se déplace vers l’ouest sur la 401 à la recherche d’options plus abordables, on constate que les ventes demeurent faibles dans la région de London et de St. Thomas (-6,0 % sur 12 mois), tandis que les inscriptions actives ont augmenté de 19 %, créant une offre suffisante sur 5 mois et faisant baisser les prix médians de 3,2 % sur 12 mois. Plus à l’ouest, les ventes à Windsor demeurent bien en deçà de la normale, mais ont augmenté au cours de la dernière année, ce qui a fait passer la croissance des prix médians à 1,9 % sur 12 mois.

À l’extérieur de la Colombie-Britannique et de l’Ontario, les régions du pays où les prix sont les moins élevés ont connu un certain ralentissement, possiblement en raison d’une baisse du nombre d’étudiants étrangers. Les ventes à Calgary ont diminué de 20 % par rapport au sommet record de l’an dernier, mais demeurent supérieures de 17 % aux valeurs normales à long terme. Les vendeurs, même s’ils sont toujours avantagés en raison de l’offre serrée sur 2,1 mois, ont cédé un certain pouvoir de fixation des prix, car les inscriptions ont bondi de 37 % au cours de la dernière année. Les gains des prix de référence ont été modérés à 6,3 % sur 12 mois par rapport aux gains à deux chiffres enregistrés plus tôt cette année. Le solide marché d’Edmonton a également reculé, les ventes ayant diminué de 12 % au cours du mois, mais elles ont tout de même augmenté de 16 % au cours de la dernière année, et les prix de référence ont augmenté de 7,6 % sur 12 mois.

Les secteurs abordables du pays devraient tirer davantage parti de nouvelles réductions de taux, tandis que les régions où les prix sont encore élevés ne devraient pas faire beaucoup de progrès tant que la banque centrale n’aura pas réduit davantage les taux (nous prévoyons une autre réduction de 125 pdb d’ici juin 2025). Comme le taux canadien sur 5 ans est à son plus bas niveau depuis 16 mois, soit 2,8 %, un taux hypothécaire fixe inférieur à 4 % pourrait être à l’horizon, mais, à moins d’une baisse encore plus importante, la faible capacité financière demeurera probablement un problème en Colombie-Britannique et en Ontario. Compte tenu de l’offre abondante et de la faiblesse des prix, les acheteurs ne sont pas pressés d’arriver sur le marché, tandis que les vendeurs (et surtout les investisseurs) sont susceptibles de tirer parti de toute hausse des prix pour accroître l’offre. La reprise approche, mais elle ne sera pas en forme de V. C’est une bonne nouvelle pour les acheteurs et les emprunteurs, car la banque centrale n’aura probablement pas besoin de s’inquiéter d’une résurgence des frais de logement, ce qui accentuerait l’inflation.

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