Les données d’avril sur les ventes de logements existants au Canada, qui seront publiées la semaine prochaine, devraient montrer une diminution des ventes et des prix. À l’exception d’un bref rebond au début de l’année dernière en raison d’espoirs prématurés de baisse des taux d’intérêt, le marché est en phase de correction depuis que les hausses de taux ont fait éclater la bulle de la pandémie. Les ventes se sont stabilisées juste en dessous de la normale, tandis que les prix de référence ont atteint un plancher après avoir chuté de 14 %. Compte tenu de la hausse de 54 % enregistrée au cours des deux dernières années, il s’agit d’un atterrissage sans douleur. Les régions qui se sont beaucoup rapprochées du sommet ont été les plus durement touchées, mais presque toutes les régions se stabilisent maintenant. Quelques villes chanceuses – Calgary, Saskatoon, St. John’s et Moncton – gravissent toujours les échelons.

Trois forces propulseront la reprise du marché : la baisse des taux d’intérêt, le renforcement de l’économie et des données démographiques favorables. La population est en croissance et rajeunit. L’âge médian (41 ans) diminue, car les milléniaux dépassent les baby-boomers et deviennent la génération la plus nombreuse. Les milléniaux les plus âgés (43 ans) emménagent dans des logements plus grands, tandis que les plus jeunes (28 ans) sont prêts à franchir le pas. Leur démarche sera facilitée lorsque les taux d’intérêt commenceront à baisser, probablement cet été.

Mais, contrairement à ce qui s’est produit après la crise financière ou le confinement lié à la pandémie, la reprise prévue ne sera pas en V, et ce, pour quatre raisons. Tout d’abord, la croissance économique demeurera probablement faible cette année, ce qui contribuera à augmenter un peu plus le taux de chômage.

Deuxièmement, les taux directeurs devraient baisser très graduellement et être plus élevés qu’après la crise financière et la pandémie. La Banque du Canada devrait réduire son taux cible de 5 % à 3 % sur deux ans. Rappelez-vous qu’il est passé à 0,25 % lors des deux premières crises et qu’il n’a pas dépassé 1,75 % avant juillet 2022. De plus, les taux hypothécaires fixes à long terme devraient diminuer beaucoup moins que les taux directeurs, car les investisseurs obligataires ont déjà anticipé un assouplissement de la politique monétaire. L’accessibilité au logement sera ainsi mise à rude épreuve en Colombie-Britannique et en Ontario. En plus des réductions de taux, nous avons besoin d’une période prolongée de hausse de prix inférieure à la hausse des revenus, ce qui est tout à fait le contraire de ce qui s’est passé la majeure partie des deux dernières décennies.

Troisièmement, bien que la population du Canada continuera de croître en raison de la cible annuelle fixée par le gouvernement concernant les nouveaux résidents permanents (500 000 à compter de l’an prochain), elle ralentira considérablement. Le plan consiste à réduire la part de résidents non permanents d’environ 6,5 % à 5,0 %, ce qui pourrait faire passer la croissance démographique annuelle de 3,2 % à environ 1 %. Il vise à soulager les pressions excessives pesant sur la demande en Ontario et en Colombie-Britannique, où les travailleurs étrangers temporaires et les étudiants étrangers ont été d’importants facteurs de hausse démographique.

Quatrièmement, l’offre de logements augmente enfin. Les constructions achevées et en cours ont atteint des sommets records, soutenues par une série de nouvelles mesures politiques visant à stimuler la construction et à réduire les coûts, comme l’élimination de la taxe de vente harmonisée (TVH) sur les nouveaux immeubles locatifs. Dans le Grand Toronto, de nouvelles unités en copropriété déferlent sur le marché, provenant d’investisseurs qui ont profité de la vague lorsque l’envol des prix et les faibles taux d’emprunt masquaient des flux de trésorerie négatifs. Ces investisseurs se retrouvent désormais submergés par la hausse des taux, la chute des prix et, plus récemment, la baisse des loyers. Le marché des copropriétés finira par absorber l’excédent de demandes, mais d’ici là, il exercera une pression sur les prix et pourrait même réfréner quelques signaux de reprise dans le marché des maisons individuelles, plus solide.

Conclusion : après une descente de deux ans, le marché canadien de l’habitation atterrit en douceur. Mais le décollage sera également modéré et ne créera pas beaucoup de turbulences pour le capitaine Macklem et son équipage.

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