Alors que nous approchons la fin de la deuxième année de pandémie de COVID-19, les marchés de l’immobilier commercial au Canada semblent bien équipés pour traverser la tempête. Un peu comme nous l’avons vu lors de la crise financière mondiale de 2008, le choc initial provoqué par la pandémie au début de 2020 a entraîné un gel de la quasi-totalité des activités du marché de l’immobilier commercial, tandis que les prêteurs et les investisseurs sont passés en mode crise.

Les transactions ont été mises de côté et l’attention s’est plutôt tournée vers la gestion de portefeuille, la logistique liée au télétravail et le déploiement de programmes gouvernementaux de répit financier. Cependant, une meilleure compréhension de la pandémie et la hausse du taux de vaccination ont ravivé l’optimisme sur les marchés de l’immobilier commercial.

Maintenant que nous apercevons la lumière au bout du tunnel et que les paramètres fondamentaux des propriétés s’améliorent, l’opinion envers le marché canadien de l’immobilier commercial est généralement positive. Les investissements vont bon train, et sont même étonnamment en voie de connaître leur année la plus active jamais enregistrée. Les prêteurs ont effectué un retour en force, tandis que les investisseurs et les promoteurs en immobilier commercial disposent d’une dette abondante, bien qu’ils fassent preuve d’une sélectivité accrue envers les propriétés plus susceptibles d’être négativement touchées par la pandémie.

Qu’est-ce que tout cela signifie pour les emprunteurs? Dans l’ensemble, ce sont de bonnes nouvelles. Alors que la confiance des entreprises est de retour et que l’économie est sur le point de rebondir, la très grande majorité des prêteurs du secteur de l’immobilier commercial ont recommencé à accorder du crédit, et certains en force afin de compenser la production de prêts perdue en 2020. La liquidité des prêteurs est élevée, ce qui a fait passer les écarts de taux sous les niveaux antérieurs à la pandémie pour la plupart des catégories d’actif.

Les immeubles industriels et multirésidentiels sont les plus populaires auprès des prêteurs. Les écarts de taux sur ces types de propriétés approchent les creux historiques, s’élevant parfois à 125 PDB de plus que les obligations à cinq ans du gouvernement du Canada pour ce qui est des actifs de catégorie supérieure sur les principaux marchés. Les liquidités élevées pour les prêts hypothécaires multirésidentiels assurés font en sorte que la tarification de la SCHL frôle elle aussi les creux historiques pour les emprunteurs qui sont prêts à attendre de 14 à 20 semaines avant que leurs demandes d’assurance soient traitées.

Les prêteurs ont commencé à démontrer de l’intérêt pour la vente de détail de produits essentiels, en particulier les propriétés dont les locataires offrent de la nourriture ou des médicaments. Toutefois, les commerces de détail qui sont davantage exposés au commerce électronique, aux exigences de distanciation physique ou aux biens discrétionnaires comme les articles de mode demeurent plus difficiles à financer.

Les perspectives floues du secteur des bureaux font en sorte que l’appétit des prêteurs est inégal dans le meilleur des cas, en particulier pour les propriétés de qualité inférieure ou celles situées en banlieue, qui risquent d’afficher un rendement inférieur lorsque la poussière retombera sur l’économie émergente du télétravail.

Sur le plan géographique, l’Alberta se trouve au bas de la liste de nombreux prêteurs depuis plusieurs années en raison de la faiblesse des prix de ses ressources. Cependant, la récente reprise du secteur de l’énergie pourrait faire en sorte que les sentiments négatifs commencent bientôt à s’améliorer.

Enfin, sur le plan économique, tous les yeux sont rivés sur l’inflation, ce qui pourrait entraîner une hausse des coupons de versement hypothécaire en fonction des taux d’intérêt et une réduction correspondante des ratios de levier financier pour les propriétés dont les baux à long terme ne sont pas en mesure de suivre le rythme de l’IPC.