Depuis des décennies, le secteur immobilier fait face à d’importants défis dans sa quête d’une offre abondante de logements abordables pour les Canadiens. L’écart croissant entre l’offre et la demande au Canada a alimenté l’un des marchés résidentiels les moins abordables au monde. C’est pourquoi l’abordabilité du logement a été au cœur du récent Forum sur le financement immobilier de BMO à Toronto. 

Nos conférenciers ont présenté des perspectives économiques ainsi que le point de vue du marché de l’habitation pour les constructeurs et les promoteurs et celui des leaders éclairés en matière de politiques. Nous avons parlé de ce qui est à l’origine d’une crise de l’abordabilité et de la façon dont les secteurs public, privé et sans but lucratif peuvent travailler ensemble pour trouver des solutions créatives. 

Voici quelques éléments clés à retenir : 

Mike Moffatt, cadre en résidence, l’Institut pour l’IntelliProspérité, (bientôt la Missing Middle Initiative), un réseau de recherche et de réflexion stratégique établi à l’Université d’Ottawa, a expliqué les facteurs économiques qui ont dirigé le marché canadien de l’habitation jusqu’à présent, et ce qui doit être fait pour relever les défis.  

M. Moffatt a souligné que, bien que le marché locatif soit en croissance, le marché des propriétés franches est en déclin continu depuis des décennies et que le marché des copropriétés éprouve des difficultés dans les grandes régions métropolitaines. « Lorsque deux des trois [marchés] vont dans la mauvaise direction, cela devient un problème », a-t-il dit. 

M. Moffatt affirme que bien que les mesures d’abordabilité aient évolué dans la bonne direction récemment, nous avons encore beaucoup de chemin à faire pour revenir aux niveaux du début des années 2000. « Les prix sont tout simplement trop élevés et l’offre n’est pas suffisante », a-t-il dit.  

Kate Low, vice-présidente régionale, Financement immobilier, Québec, BMO, a animé une table ronde qui a présenté divers points de vue sur la crise de l’abordabilité : 

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  Heela Omarkhail, vice-présidente de l’impact social à The Daniels Corporation (Daniels), un promoteur de Toronto spécialisé dans la création de collectivités inclusives et durables. 

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  Michael Owen, associé principal à Mondev, un important constructeur d’appartements locatifs construits sur mesure à Montréal. 

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  Dave Wilkes, président et chef de la direction de la Building Industry and Land Development Association (BILD), la plus importante association de constructeurs d’habitations au Canada. 

 Écoutez un balado (en anglais) fondé sur cet entretien : 

M. Owen a souligné que les coûts, en particulier la main-d’œuvre et les matériaux, ne sont pas susceptibles de diminuer. C’est pourquoi il se concentre à modifier les modalités de financement. 

« Les gens veulent acheter, ils ont une mise de fonds, mais ils n’obtiennent pas l’approbation pour le financement, et c’est souvent en raison des calculs qui sont effectués et qui déterminent qu’ils ne peuvent pas se le permettre, a déclaré M. Owen. Que pouvons-nous faire pour qu’ils aient les moyens d’acheter? Pourquoi ne parlons-nous pas de lier l’âge à la période d’amortissement? Si je suis âgé de 20 ans… Je devrais au moins obtenir quelques années de plus, voire 10 ou 20 ans. Si vous commencez à donner du pouvoir aux jeunes pour les aider à se permettre ce qu’ils ne peuvent pas se permettre, nous aurons une incidence beaucoup plus grande. »  

M. Wilkes, de BILD, constate des progrès aux niveaux provincial et municipal en ce qui concerne les efforts en vue de réduire les coûts. « Ici, en Ontario, nous avons vu une initiative importante visant à réduire le coût des constructions, à apporter des changements aux frais d’aménagement et à accélérer les approbations, a-t-il dit. Nous n’avons pas vu assez de changements, mais nous avons constaté que des changements sont nécessaires, car nous ne pouvons certainement pas maintenir la situation actuelle. » 

Mme Omarkhail de Daniels a mis l’accent sur l’importance de la collaboration créative entre les secteurs public et privé et les parties prenantes communautaires. Par exemple, elle a souligné le rôle essentiel de Daniels dans la revitalisation du quartier Regent Park de Toronto au cours des 20 dernières années. 

« Ce qui rend l’exemple du Regent Park pertinent aujourd’hui, c’est qu’il démontre que le secteur public joue un rôle important, a déclaré Mme Omarkhail. Pas le secteur public en tant que constructeur, mais le secteur public en tant que mobilisateur qui rend ces terres et ces occasions accessibles, afin que le secteur privé, qui a l’expertise, puisse intervenir et mettre notre créativité à contribution. » 

Comme M. Wilkes l’a dit, toutes les parties prenantes doivent faire partie de la solution pour résoudre la crise actuelle de l’abordabilité et veiller à ce que les générations futures aient des occasions de s’épanouir.  

Même si une augmentation de l’offre contribue à faire baisser les prix des maisons, cela ne réglera pas le principal problème : la crise liée aux coûts de mise en œuvre. 

« Nous avons vraiment de la difficulté à harmoniser les coûts avec l’abordabilité, a déclaré M. Moffatt. Si vous ne réglez pas la crise liée aux coûts de mise en œuvre, rien ne sera construit, et nous le constatons en ce moment dans le marché des copropriétés. » 

Brad Jones, chef du développement à Wesgroup, un promoteur établi à Vancouver, a déclaré que même si les coûts de mise en œuvre continuent d’augmenter, il y a lieu d’être optimiste quant au fait que les politiques pourraient aller dans une direction plus favorable. L’an dernier, Wesgroup a lancé une campagne de mobilisation avec la vidéo Housing Crisis 101: Why Homes Don’t Just Happen (en anglais seulement).  

« Dans la région métropolitaine de Vancouver, les frais d’aménagement auront augmenté de près de 2 000 % entre 2015 et 2027, a déclaré M. Jones. Une discussion est en cours au niveau fédéral, où l’on reconnaît au moins le lien entre les frais d’aménagement et l’abordabilité. Le projet de loi de l’Ontario semble fantastique. L’harmonisation des exigences des codes du bâtiment est une première étape incroyable. » 

Nos conférenciers ont élargi la discussion au-delà de la comparaison entre les logements subventionnés et les logements au prix du marché. Pour que le secteur serve mieux tous les Canadiens, il faut changer l’ensemble de la courbe de l’offre afin d’améliorer l’abordabilité à tous les niveaux. C’est ambitieux, mais nos conférenciers ont laissé entendre que cela peut être fait avec la bonne combinaison et l’harmonisation de la stratégie d’offre, des politiques, des partenariats et d’une volonté de corriger notre marché de l’habitation défaillant.