Pour changer, le marché canadien du logement semble connaître un printemps calme. En avril, les ventes de logements existants ont chuté de 1,7 % après désaisonnalisation par rapport au mois précédent, même si les nouvelles inscriptions ont augmenté de 2,8 %. La conjonction d’une offre solide et d’une demande modérée a contribué à maintenir les prix légèrement en dessous des niveaux de l’année précédente. Au même moment, les mises en chantier ont légèrement reculé le mois dernier pour s’établir à 240 200 unités, soit un peu moins que la moyenne de l’année dernière, ce qui est tout à fait conforme à nos attentes (modérées) pour l’année.

En ce qui concerne les données sur les ventes, le point le plus notable est peut-être la hausse de 6,5 % des inscriptions existantes, soit la deuxième plus forte augmentation mensuelle jamais enregistrée, hissant ainsi l’offre de propriétés à vendre à son niveau le plus élevé depuis la période précédant la pandémie de COVID-19. En d’autres termes, le mois dernier a enregistré un stock équivalent à 4,2 mois, ce qui est également le plus élevé depuis le début de 2020. Comme le note l’Association canadienne de l’immeuble, la plupart des mesures laissent entendre que le marché reste globalement équilibré, peut-être plus que jamais depuis les années de pandémie.

Une petite surprise dans les résultats d’aujourd’hui a été la hausse de 10,1 % des ventes en glissement annuel, surtout compte tenu des résultats médiocres à Toronto et à Vancouver. Mais de forts rebonds dans de nombreuses villes de taille moyenne, favorisés par la date de Pâques cette année, ont contribué à augmenter le niveau général des ventes. L’évolution de la configuration urbaine, marquée par une faible activité économique dans les villes les plus chères, explique en partie la baisse de 1,8 % du prix moyen des transactions en glissement annuel. Comme le montre le tableau ci-joint, aucune des neuf plus grandes villes n’a enregistré de baisse de prix en avril. Seules cinq des vingt-six plus grandes villes ont déclaré des baisses de prix le mois dernier, dont quatre dans le sud de l’Ontario. Toutefois, l’indice des prix des propriétés MLS, qui s’ajuste en fonction des caractéristiques des propriétés achetées et vendues, a été stable en avril par rapport au mois précédent et est toujours inférieur de 0,9 % aux niveaux d’il y a un an. Il demeure en baisse de 14 % par rapport au sommet record atteint au début de 2022 à l’échelle nationale.

La vague d’offres observée sur le marché des logements existants n’a toutefois pas déferlé sur le marché des nouveaux immeubles. Malgré la pression exercée par les décideurs pour construire encore et encore, la réalité sur le terrain est que les mises en chantier continuent de diminuer progressivement. Après avoir atteint le niveau le plus élevé jamais enregistré sur une période de deux ans en 2021 et 2022 (à un rythme annuel de près de 270 000), le nombre de mises en chantier a commencé à s’essouffler pour s’établir à un peu plus de 240 000 l’an dernier et aura du mal à atteindre ce niveau en 2024. Pour mettre ces chiffres en perspective, les objectifs de construction énoncés dans le budget fédéral de cette année impliquaient un rythme de construction annuel d’environ le double de ce chiffre – ce qui ne se produira pas. L’autre point clé est que la construction de multiplex demeure, de loin, la forme dominante de mises en chantier, représentant environ les trois quarts des nouveaux immeubles au cours de la dernière année. Comme la construction des multiplex prend beaucoup plus de temps, cette nouvelle offre n’est pas près de venir à la rescousse pour compenser les problèmes d’accessibilité au logement.

Conclusion : le niveau des ventes reste stable pendant la principale saison de transactions immobilières qu’est le printemps, ce qui permet de maintenir les prix, une évolution plutôt bienvenue dans un contexte de forte inaccessibilité du marché du logement. C’est un signal un peu mitigé du côté de l’offre, avec un niveau d’inscriptions solide, mais une activité de constructions neuves qui ralentit doucement. Selon la Banque du Canada, un marché du logement plus calme devrait apaiser les craintes d’une flambée importante des prix consécutive à une légère baisse de taux. Dans l’ensemble, des prix de logement plus modérés conjugués à des inscriptions plus nombreuses devraient contribuer à augmenter les chances de voir une réduction des taux au cours des prochains mois. Le calme est plutôt bon signe pour le marché du logement au Canada.

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