​Les réductions de taux de la Banque du Canada devraient venir en aide au marché de l’habitation en difficulté. Mais la reprise sera probablement modérée, le ralentissement se prolongeant même dans certains segments, comme celui des copropriétés de la région du Grand Toronto. Le marché locatif devrait également ralentir.

Le marché canadien de l’habitation fait face à de nombreux obstacles qui devraient entraîner des répercussions continues au cours de la prochaine année. Bien que la Banque du Canada réduise les taux d’intérêt et que les prix diminuent, l’abordabilité demeure un défi et le niveau d’immigration est à la baisse. Voici un aperçu graphique du marché actuel et de son évolution possible.

Reprise timide en vue : Le marché de l’habitation a connu des difficultés depuis le début de l’année, malgré les réductions de taux de la Banque du Canada. Cela reflète en partie les graves perturbations qui ont été autorisées sur le marché pendant le boom de la pandémie, et en partie le fait que le marché obligataire avait déjà intégré des réductions de taux anticipées aux taux hypothécaires fixes. Selon nous, des réductions de taux continues jusqu’au printemps devraient enfin relancer la croissance sur le marché dans son ensemble en 2025 grâce à une augmentation des volumes de ventes d’environ 7 % pour l’année et à une lente progression des prix à l’échelle nationale. En ce qui concerne le prix de référence des maisons au Canada, les sommets atteints au début de 2022 sont encore loin et il faudra des années et non des mois avant de les atteindre. Les activités de construction devraient demeurer en grande partie stables, avec un certain risque de baisse en raison des stocks invendus et du ralentissement de la croissance démographique.

L’Ontario s’adapte toujours : Les conditions variables du marché continuent à se manifester à l’échelle régionale. Bien que le marché de Calgary soit toujours relativement tendu, il y a eu un net ralentissement au cours des derniers mois. La normalisation de l’équilibre du marché a freiné la croissance des prix, qui est passée d’un taux à deux chiffres à la fin de l’année dernière à un taux inférieur à 3 % sur une base annualisée au cours des derniers mois. Cela dit, les marchés favorables aux vendeurs subsistent dans une grande partie des Prairies, ainsi que dans les provinces de l’Atlantique, où l’abordabilité relative et les mouvements migratoires internes continuent à soutenir la demande. Les marchés de Vancouver et de Montréal semblent généralement équilibrés, mais ce dernier a affiché un rendement supérieur et des prix supérieurs à la moyenne au cours de la dernière année, une tendance qui semble s’accélérer. L’Ontario reste le maillon faible, les marchés favorables aux acheteurs étant toujours répartis dans diverses régions de la province. À Toronto, une vague d’offres de logements en copropriété continue à saturer le marché. Bien que la rareté des maisons individuelles ait atténué cette détérioration, le ratio ventes-nouvelles inscriptions dans la ville a maintenant chuté à 35,5, soit le niveau le plus bas depuis la récession de 2009. Les prix des copropriétés dans la région métropolitaine de recensement (RMR) sont maintenant en baisse de 7,5 % sur 12 mois, soit le pire rendement dans les principaux segments/emplacements que nous surveillons.

Surveillez le retour des taux hypothécaires inférieurs à 4 % : Aux heures les plus sombres de la fin de 2023, les taux hypothécaires au Canada s’approchaient de 6 %; nous avons donc déjà constaté un revirement important à cet égard. Nous nous attendons à ce que la Banque du Canada baisse son taux directeur de 25 pdb de façon constante jusqu’en juin 2025, ce qui réduirait de 125 pdb de plus les taux variables. Ce resserrement de l’écart des taux aura également pour effet de raviver l’attrait des prêts hypothécaires à taux variable. Comme la plupart de ces éléments sont déjà pris en compte, la baisse des taux hypothécaires fixes pourrait être modeste à partir de maintenant, même si nous croyons que des taux inférieurs à 4 % seront offerts au cours des prochains mois. Rappelez-vous que des taux inférieurs à 4 % étaient la norme avant ce cycle de resserrement (ils sont passés à environ 3,75 % au début de 2019). Cela pourrait motiver les acheteurs qui attendent que les taux baissent pour passer à l’action.

Évaluations – Nous n’en sommes pas encore là : Les taux hypothécaires inférieurs à 4 % pourraient avoir une incidence importante qui ira au-delà du climat du marché. L’abordabilité demeure un obstacle, mais les taux hypothécaires inférieurs à 4 % devraient permettre à un plus grand nombre de ménages de se tailler une place sur le marché. En fait, si nous intégrons un taux de 3,9 % et une période d’amortissement de 30 ans à notre calculateur de capacité financière, nous revenons à ce qui existait avant la pandémie. De plus, les investisseurs ont été absents du marché parce que les calculs entourant les taux de capitalisation, les coûts d’emprunt et les rendements sans risque demeurent peu avantageux. Du point de vue des flux de trésorerie, des taux d’emprunt inférieurs à 4 % permettraient aux investisseurs d’établir de nouveau le capital. Nous n’en sommes pas encore là, mais nous nous en rapprochons.

L’offre est-elle soudainement trop importante? Les inscriptions actives sont élevées dans de nombreux marchés et atteignent des niveaux records dans la région du Grand Toronto. C’est encore plus vrai dans le marché des copropriétés, où les nombres combinés des nouvelles inscriptions invendues et des inscriptions sur le marché de la revente n’ont jamais été aussi élevés. En même temps, la demande se situe à des niveaux semblables à ceux d’une récession, en partie en raison de l’absence d’investisseurs, qui étaient une source importante de nouvelles activités de vente au début du cycle. Pendant ce temps, près de 90 000 appartements sont toujours en construction dans la région du Grand Toronto, lesquels accroîtront l’offre sur les marchés de la location et de la revente.

Des niveaux d’immigration réduits : Le plus récent Plan des niveaux d’immigration d’Ottawa comprenait des changements importants qui réduiront les rentrées nettes au cours des prochaines années. Les cibles annuelles de résidents permanents passeront à 395 000 en 2025, puis à 365 000 d’ici 2027. Il s’agit d’une diminution par rapport aux attentes de 485 000 cette année, et d’une baisse appréciable par rapport aux niveaux prévus de 500 000 par année. Entre-temps, de nouveaux plafonds pour les résidents temporaires viseront à faire passer la part de la population de ce groupe de 7,3 % à 5 %, ce qui se traduira par des sorties nettes d’environ 445 000 par année au cours des deux prochaines années. Atteindre ces cibles pourrait être difficile, mais cela signifie que la croissance globale de la population canadienne sera à peu près nulle en 2025 et en 2026. Il s’agirait d’un changement spectaculaire par rapport au taux actuel de plus de 3 %.

Le marché locatif a changé : Compte tenu de l’offre actuelle sur le marché et du nombre de nouvelles constructions à venir, il est facile d’imaginer une augmentation des taux d’inoccupation et une diminution des loyers. La hausse du loyer moyen demandé à l’échelle du Canada a ralenti pour s’établir à seulement 2 % sur 12 mois, selon Rentals.ca, et des baisses absolues ont été observées dans certains marchés. Cela ne se reflétera pas immédiatement dans les chiffres de l’inflation au Canada en raison des retards dans la façon dont les loyers du marché se répercutent sur l’indice des prix à la consommation (IPC) (contrôle des loyers et faible renouvellement de l’offre de logements). Mais les conditions dans le monde réel s’assouplissent rapidement, et l’inflation au Canada, à l’exception du secteur de l’habitation, est inférieure à 1 % sur 12 mois.

Les renouvellements sont gérables : Les réductions de taux de la Banque du Canada contribuent à atténuer le risque d’un choc important lié au renouvellement des prêts hypothécaires. Les prêts hypothécaires les plus préoccupants sont probablement ceux qui ont été établis à des taux d’intérêt exceptionnellement bas (inférieurs à 2 %) en 2020 et en 2021. Bien que certains analystes aient crié au feu à ce sujet, nous avons pris soin de rappeler que les revenus peuvent croître sur cinq ans, que les taux d’intérêt peuvent baisser de nouveau et que la plupart des prêts de ces emprunteurs ont fait l’objet d’une simulation de crise à des taux bien supérieurs à ce qu’ils payaient. La plupart des prêts hypothécaires non assurés de 2020 et de 2021 auraient fait l’objet d’une simulation de crise à 4,79 % ou à 5,25 %, selon le moment. Ainsi, au cours des années 2025 et 2026, les taux hypothécaires devraient être nettement inférieurs à cette cible. Cela dit, les ménages devront tout de même effectuer des versements plus élevés, mais cela devrait se traduire par une réduction des dépenses discrétionnaires plutôt que par un défaut de paiement.

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